Украинский рынок сельскохозяйственной земли: как изменились стоимость, спрос и география сделок после отмены моратория

Прошло четыре года со дня, когда в Украине официально отменили 20-летний мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Это решение, казавшееся политически самоубийственным в течение двух десятилетий, произошло в условиях пандемии, экономической турбулентности и предчувствия войны. Однако при всех обстоятельствах рынок земли не только не провалился, а постепенно превратился в мощный экономический индикатор. Интересно оценить, как после открытия рынка поменялась фактическая динамика процесса и что описывает географию стоимости земли сейчас.

Между войной и рынком: произошедшие трансформации

В июле 2021 года в Украине был отменен мораторий на продажу сельскохозяйственных земель, действовавший более двух десятилетий. Это решение имело комплексные последствия как для аграрного рынка, так и для экономической, социальной и политической структуры страны. Ожидания были разными: от опасений тотального выкупа земель крупными игроками до прогнозов быстрого роста инвестиций и модернизации сельского хозяйства. Через четыре года

По данным Госгеокадастра, с июля 2021 года по июнь 2025-го украинцы инвестировали в землю более 30 миллиардов гривен. При этом было заключено более 339 тысяч сделок, а общая площадь проданных участков составила 636 тысяч гектаров. Однако важнейшим в этом не количество сделок, а динамика: в течение четырех лет средняя стоимость гектара выросла на 60%, спрос стабилизировался, а география цен отразила реальные контуры социального и безопасного ландшафта страны. Рынок, начинавшийся с нервного ожидания и страхов, за эти четыре года успел пройти все стадии: ажиотаж, разочарование, остановку, адаптацию, умеренный рост и структурное укрепление. Его эволюция является историей об отношении к собственности, границе между государственным и частным, роль инвестора в агросекторе и о том, как война влияет на цену гектара больше, чем плодородие чернозема.

В первые месяцы после открытия рынка спрос был предсказуем высоким. Июль 2021 дал более двух тысяч соглашений — и это было только началом. Покупатели были готовы платить многое: средняя стоимость гектара составляла рекордные 95 тысяч 700 гривен. Это был этап, когда цена определялась эмоцией, страхом упустить шанс и желанием как можно быстрее закрепить собственность. Однако рынок не обманешь – уже осенью стало ясно, что избыточная стоимость держаться не будет. К декабрю 2021 года цена снизилась в три раза и составила чуть больше 33 тысяч за гектар. Впрочем, снижение стоимости не означало падение интереса, а наоборот количество сделок только росло. Это означало, что рынок заработал в нормальном режиме с более реалистичными ожиданиями.

Но все изменилось 24 февраля 2022 года. Полномасштабное вторжение России остановило рынок почти полностью. В марте и апреле сделки почти не заключались, то есть фактически рынок замер. Однако с мая начали появляться одиночные транзакции, но цифры были символическими: 323 соглашения на всю страну. Это был период глубокой тишины, но не из-за закона, а из-за войны. Страх, неопределенность, юридические и физические трудности, разрушение нотариальной инфраструктуры на юге и востоке, минирование полей, бегство владельцев, недоступность данных – все это создавало атмосферу стагнации.

И все же рынок оказался способен к самовосстановлению. Уже летом 2022 количество соглашений начало постепенно расти. Их было немного — тысячи три-четыре в месяц, но это был сигнал, что, несмотря на войну, земля остается не только ресурсом, но и капиталом. Цены стабилизировались на уровне 35-39 тысяч грн/га. К концу 2022 года рынок окончательно адаптировался к военной реальности. Появились новые нотариальные точки, цифровые сервисы, а для многих аграриев покупка участка стала способом сберечь деньги в ситуации, когда банки были слабой опцией.

2023 стал периодом постепенного укрепления. Ежемесячное количество сделок варьировалось от четырех до семи тысяч, цена росла умеренно, но стабильно. Если в начале года гектар стоил в среднем 39 тысяч, то к концу уже более 42 тысяч. Равномерно рынок вернулся к деловому темпу, потому что покупали преимущественно фермеры, арендовавшие землю много лет и теперь хотели закрепить за собой участок юридически. В то же время, появился еще один важный элемент — рынок начали внимательно мониторить. Стало ясно, что эта сфера не маргинальная, а полноценная часть национальной экономики.

Новая динамика 2024 года сформировала одно важное изменение: с 1 января рынок стал открытым для юридических лиц. Ожидания были высокими, потому что многие прогнозировали взрыв сделок, приход крупных компаний, новый виток конкуренции, но этого не произошло. Причина заключалась в законодательных ограничениях – компании с иностранными бенефициарами не могут покупать украинскую землю, а в аграрной десятке лидеров половина имеет иностранные корни. Так что рынок остался в пределах национального капитала. В то же время с марта 2024-го соглашений постепенно становилось больше: более девяти тысяч ежемесячно. Сделки на миллиард гривен стали привычным явлением, а средняя цена на гектар выросла до 50–52 тысяч. К тому времени инвестирование в землю снова стало выглядеть логичным и стабильным.

2025 год показал, что рынок окончательно «повзрослел». По сравнению со вторым полугодием 2021 года количество сделок выросло на 13%, а общий объем капитала в сделках почти в три раза: с 2,85 до 8,22 миллиарда гривен. Сейчас гектар стоит в среднем 60,7 тысяч гривен. Это означает, что земля снова дорожает в результате формирования нового уровня спроса. Теперь землю покупают в качестве инструмента длительного хранения стоимости. Она становится активом, имеющим не только экономический, но и репутационный вес.

Следует отметить, что география цен отражает безопасность и социальной карты страны. Самые дорогие земли находятся в Ивано-Франковской области. Там гектар стоит 126,6 тысяч. грн. За ней следует Львовщина (118,3 тыс. грн), Киевщина (89,4 тыс. грн) и Тернопольщина (86,9 тыс. грн). Это области, удаленные от фронта, с развитой логистикой, хорошим спросом на аренду и активным частным сектором. В то же время в прифронтовых регионах ситуация иная. В Харьковской, Запорожье, Херсонской, Черниговской, Николаевской и Одесской гектар стоит 38-42 тысячи гривен. Это свидетельствует не только о результате рисков, но и о том, насколько глубоко война влияет на экономику.

Анализ динамики четырех лет земельного рынка в Украине

Украинский рынок сельскохозяйственных земель стал ареной, где столкнулись представления о справедливости, собственности, праве, страхе и доверии. Именно эти понятия, а не исключительно экономические модели, определили, как рынок развивался в течение последних четырех лет. В этом пространстве цена земли является скорее материализацией коллективного представления о рисках, перспективах и принадлежности.

Прежде всего, что бросается в глаза при анализе динамики рынка, это то, что дерегуляция сама по себе не является гарантией взрывного роста цен. Ожидания, которые многие возлагали на открытие рынка, основывались на модели, где либерализация автоматически стимулирует активность, а активность создает добавленную стоимость. Впрочем, украинский кейс показывает: там, где рынок десятилетиями был «заморожен» политическими компромиссами, реальные механизмы включаются с большим опозданием, а реакция фрагментарна и неоднородна. Нехватка институционального доверия, недостаточная прозрачность соглашений, а также сложности с доступом к финансированию задерживают реализацию потенциала даже в мирное время.

Однако в Украине мирное время завершилось на второй год работы рынка. Вот почему анализ этого периода нельзя отделить от анализа войны как фактора экономического поведения. Война не только затормозила темпы, но и повлияла на логику сделок. Земля перестала быть активом, покупаемым по инвестиционному расчету, ее начали покупать в качестве определенной стабильности. Парадоксально, но земля, несмотря на ее уязвимость к боям, оккупациям и минированию, оказалась одним из немногих типов собственности, который не теряет содержания в условиях войны. В этом и состоит ключ к пониманию, почему после остановки в 2022-м рынок снова ожил.

Ценовые характеристики также требуют отдельного осмысления. Формальный рост стоимости гектара на 60% за четыре года выглядит как положительная новость, однако этот рост не является продуктом соревновательного рынка, а советник скорее результат структурного перераспределения. Земля дешевеет в опасных регионах и дорожает там, где есть запрос на длительное содержание. Ивано-Франковская, Львовская, Тернопольская являются регионами с плодородными почвами, которые воспринимаются как безопасные и перспективные в случае углубления военного кризиса, поэтому они формируют ценовую элиту. При этом то, что прифронтовые регионы продают землю по сути на грани себестоимости, демонстрирует, что стоимость определяется неуверенностью в будущем, а не качеством почв.

В этом контексте особенно заметен разрыв между юридическими нормами и реальностью. Формально иностранцы не могут покупать украинскую землю, но де-факто у половины крупнейших аграрных компаний есть зарубежное происхождение. Обходные пути, корпоративные прокладки, механизмы доверительного управления все это существует, но остается в серой зоне, которую государственное регулирование пока не охватывает. Этот дисбаланс формирует ошибочное представление о справедливой конкуренции. Пока обычные фермеры покупают землю с ограниченным бюджетом, крупные игроки манипулируют юридическими схемами. В результате получается не рынок равных возможностей, а рынок сегментированных стратегий.

Отдельного внимания заслуживает логика нашего государства в этом процессе, которая в течение четырех лет находится в роли наблюдателя, а не модератора. Она не предлагала целевых механизмов защиты малых фермеров, не стимулировала кооперацию, а также не формировала публичную политику по сохранению целостности земельного банка. И хотя инфраструктура — кадастр, нотариат, отчетность — функционировала удовлетворительно, не хватало главного: политической воли видеть в земле не только актив, но и национальный ресурс. В результате рынок сам себя сформировал, без государственной рамки, оставшись рынком ситуативных решений, а не долгосрочных моделей.

Есть еще один важный, но часто незамеченный пласт — социально-эмоциональное отношение к земле. Для части общества продажа участка является вынужденным решением, связанным с отчаянием, болезнью, выездом или потерей работы. Для другой части – это инвестиция в потомков, способ закрепиться, создать будущее. И хотя в статистике эти случаи не отличаются, на самом деле у них противоположное происхождение. Поэтому говорить об «успехе рынка» без учета этих мотиваций — это сродни анализу спроса на недвижимость в зоне боевых действий исключительно из-за объема сделок.

Все это приводит к главному: рынок земли в Украине является как экономическим инструментом, так и зеркалом более глубоких структур — политических, социальных, эмоциональных. Через четыре года он стал лакмусовой бумажкой, на которой проступили все травмы и надежды украинского общества. От надежды на реформу до страха перед обесцениванием, от желания иметь свое вынужденность продать, от стремления инвестировать в банальное выживание.

Итак,рынок сельскохозяйственных земель в Украине на четвертом году функционирования демонстрирует стабилизацию в условиях продолжительной нестабильности Его динамика сформировалась под влиянием нескольких определяющих факторов: постепенной адаптации общества к легальному обороту земли, ограниченному допуску капитала, сегментированной географии спроса и длительному воздействию военного фактора.

Зафиксированный за эти годы ценовой рост отражает не столько конкуренцию, сколько выборочную концентрацию капитала в более безопасных регионах. Поведение покупателей в большинстве своем остается осторожным, а характер сделок — защитным и утилитарным. Рынок не дал новых институциональных форм хозяйствования, не изменил структуру агросектора и не создал механизмов стратегической консолидации земли. Он сформировался как инструмент индивидуальных решений в нестабильной среде, что обеспечило его жизнеспособность, но не сделало полноценной экономической опорой. Структурный рост в дальнейшем возможен только при пересмотре роли государства, которое должно обеспечить равный доступ, прозрачность и долгосрочную перспективу для тех, кто работает с землей как производственным ресурсом, а не только как с активом. Она осталась той ценностью, которую в Украине готовы покупать, беречь и содержать, и это главное свидетельство сложившегося отношения к земле как к устойчивому объекту собственности и экономическому инструменту.