Україна готує нову житлову політику, яка передбачає ухвалення ряду законопроєктів. Один з них – запуск соціальної оренди. У розвинених країнах саме соціальна оренда, де житло перебуває у власності місцевих громад, становить значну частину ринку. Це відносно недороге житло, яке надає можливість орендувати повноцінну квартиру переважно тим, хто має низький дохід.
В Україні питання доступності оренди житла було актуальним навіть до війни. Наразі більше 4 мільйонів переселенців змушені залишити свої домівки і не мають змоги придбати нове житло. Соціальна оренда може частково вирішити цю проблему.
Чи зміняться правила оренди?
На даний час ринок оренди в Україні перебуває в тіні. Власники житла не платять податки, а чітких правових норм немає. Регуляція відбувається “ринковими механізмами”: попит формує пропозицію, а конкуренція визначає правила. Фактично жодна зі сторін не захищена. Орендар може бути виселений, до нього можуть висуватися дискримінаційні вимоги. Водночас, орендодавець не застрахований від вандалізму та недобросовісної поведінки орендарів.
Авторка нових законодавчих змін, голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк вважає:
“Нове житлове законодавство – це рамковий законопроєкт “Про основні засади житлової політики”, який має створити низку механізмів для забезпечення кожного українця правом на житло. Це буде можливим за допомогою декількох інструментів”.
Новий вид оренди – соціальний. Це змінить правила на ринку. У Польщі, Угорщині, Німеччині та інших країнах ЄС соціальне житло пропонують малозабезпеченим. У Фінляндії половина орендованого житла є соціальним, у Данії – 20%. В Україні цей показник становить лише 1,5%.
“Впровадження соціального житла в Україні значно змінить ринок оренди. Оскільки ціни на соціальну оренду будуть нижчими за ринкові, приватні орендодавці змушені будуть переглянути свої ціни. Соціальна оренда буде виключно “в білу”, що забезпечить безпеку орендарям”, – зазначає Шуляк. Зараз Україна має одні з найменш доступних квартир. Наприклад, у Німеччині на середню зарплату можна орендувати 4,66 квартир, а в Україні – лише 1,64 квартири. Це найгірший показник у Європі. “Не чекаючи прийняття рамкового законопроєкту, ми разом з Міністерством відновлення розробляємо наступний – “Про соціальне житло”, в якому детально будуть прописані всі аспекти створення житлового фонду соціального призначення. У цьому документі будуть відповіді на питання, що таке цей фонд, яке житло туди входитиме, з яких джерел він буде формуватися та на чиєму балансі перебуватиме”, –– зазначає Шуляк.
Соціальне житло складатиметься з трьох видів об’єктів:
- багатоповерхівки, які вже є у власності громад і часто потребують ремонту;
- багатоповерхівки, які будуть побудовані за кошти міжнародних партнерів;
- багатоповерхівки, які будуть зведені в майбутньому за рахунок соціальної оренди.
Для створення цього фонду буде проведена інвентаризація всіх об’єктів, що є у громадах. Крім того, міжнародні партнери готові надати для цього 200 млн євро від Європейського інвестиційного банку.
“Головне – платежі за соціальну оренду надходитимуть до фонду, з якого також буде будуватися нове житло для житлового фонду громади”, – пояснює Шуляк.
Вартість оренди може бути прив’язана до різних показників – доходу орендаря, середньої ринкової ціни за оренду, а також до характеристик житла та вартості його утримання. Орган місцевого самоврядування, який надаватиме соціальне житло, буде щорічно проводити моніторинг доходів орендаря та членів його сім’ї. Соціальне житло можна буде орендувати в кількох форматах. Планується запровадити як довгострокову, так і короткострокову оренду. Відповідно до попередніх напрацювань, може бути два формати оренди залежно від доходу орендаря. Одна частина вартості буде оплачуватись орендарем, а інша – субсидіюватись державою. Наразі у Мінінфраструктури розробляють формули для розрахунку вартості оренди за двома ціновими форматами. Ба більше, можлива навіть державна компенсація за оренду житла.
