Покупка недвижимости является серьезным шагом, предусматривающим не только финансовые расходы, но и грамотный юридический процесс. От правильно составленного договора зависит защита прав покупателя и продавца, потому что любая ошибка или юридическая неточность могут стать причиной судебных споров, потери имущества или финансовых потерь. Некоторые люди считают, что типичный договор купли-продажи является простой формальностью, однако на самом деле в нем могут скрываться подводные камни, способные изменить условия сделки не в пользу одной из сторон.
Широко известны случаи, когда из-за неправильно составленного договора люди теряли не только деньги, но и саму недвижимость. Чтобы этого избежать, юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» рассказали, какие риски чаще всего возникают при оформлении договора купли-продажи, как их избежать и на что следует обратить особое внимание, чтобы он был безопасным и отвечал требованиям законодательства.
Практически каждый рядовой гражданин мечтает иметь собственное жилье. Кому-то для полного счастья достаточно квартиры, а кто-то мечтает о собственном доме в два этажа с роскошным садом. Пути осуществления мечты также у всех разные – кто-то накапливает деньги, пока не будет окончательной суммы, кто-то с самого начала покупает на что достаточно денег, а кто-то строит своими руками. Бесспорно одно – сделки с недвижимостью достаточно сложны с точки зрения учета всех нюансов и довольно стоимостны как с точки зрения суммы договора, так и с учетом всех рисков. Вот почему к приобретению недвижимого имущества нужно подходить взвешенно, заблаговременно просчитывая все составляющие сделки.
Первое, о чем необходимо спрашивать продавца – это наличие правоустанавливающего документа на недвижимое имущество. Отметим, что технический паспорт не является правоустанавливающим документом на имущество! Он подтверждает только техническое описание объекта и информирует наличие самочинных перестроек и перепланировок. В подтверждение права собственности вам должны предоставить: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, решение суда о признании права собственности и другие.
Дело в том, что сейчас случаются редкие случаи, когда продавец начинает продавать недвижимое имущество, не имея на него документов. Это не означает, что он обязательно мошенник. Так часто поступают наследники, рассчитывая на быстрое оформление наследства и продажу полученного имущества. Но во многих случаях все идет не по плану – выясняется, что каких-либо документов нет в наличии и нотариус не может быстро выдать свидетельство о праве на наследство и отправляет оформлять документы в суд. А вот здесь никак не может быть быстро, потому что дело может рассматриваться судом до года (в лучшем варианте), и не факт, что решение будет в пользу наследника (актуально, например, в тех случаях, когда необходимо подтвердить родственную связь). Следовательно, советуем в таких случаях вообще не рассматривать объект недвижимости, как потенциальное приобретение, пока не будут оформлены должным образом документы на него.
Существует общее правило – чем более старый правоустанавливающий документ на недвижимость, тем лучше. Многие вопросы вызывает именно недвижимость, которую приобрели вчера, а продают сегодня. Конечно, можно найти тысячу и одно объяснение, почему так происходит, но если есть проблема, то правды вам никто не скажет никогда. Даже наследник, быстро оформивший наследство и продающий его, может оказаться по факту не единственным наследником, а другие, обошедшиеся в их праве могут добавить немало головных болей. Свежий ремонт (если это только не новостройка) тоже должен натолкнуть и на определенные размышления – им могут маскировать недостатки дома или квартиры. Это актуально особенно для тех городов, где имели место прилеты вражеских дронов и ракет. Главное – осматривайте квартиру при хорошем освещении и очень внимательно.
Как ни странно, но ценный источник информации о недвижимости – это соседи. Ведь о недвижимости, которую продают, они могут рассказать все: кто когда там родился, крестился, вышел замуж, родил и умер. Историю семьи за последние десять лет вам расскажут, а большего не нужно. Информации можно получить много и разной, что будет проанализировать.
Очень хорошо бы получить информацию, кто именно был зарегистрирован в доме или квартире последние минимум три года. От этой информации будет зависеть, сможет ли кто-то хотеть от собственника недвижимого имущества в дальнейшем.
Если, на первый взгляд, все удовлетворило и есть устойчивое желание приобрести именно эту недвижимость – следующим шагом, где участвуют уже средства и договоренности – задаток.
Следует понимать, что задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемое кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и обеспечение его выполнения (ч. 1 ст. 570 ГК Украины). Действенным фактором в таком случае и почему именно заключается задаток есть такое правило: если неисполнение обязательства произошло по вине должника (задавшей стороны), залог остается у кредитора. Если же за нарушение договора отвечает кредитор (сторона, получившая задаток), он обязан вернуть должнику залог и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости (ст. 571 ГК Украины). Именно потеря задатка одним или возвращение его другим в двойном размере составляют суть обеспечительной функции задатка и рычаги воздействия и дисциплинируют стороны.
Все это действительно так, но есть существенный нюанс! Обычно договор задатка заключают в обычной письменной форме. Риэлторы с радостью предлагают свои договоры задатка, которые они наработали годами. Но для недвижимого имущества, к сожалению, все это не работает. При покупке недвижимого имущества, чтобы договор задатка действительно считался таким и действовали санкции, ожидающие стороны, нужно подписать то, что называется — предварительный договор. Согласно требованиям статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.
Главное правило, действующее для предварительного договора – он должен быть заключен в той же форме, что и основной договор. В соответствии со статьей 657 того же ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.
Так, согласно требованиям статей 635, 657 ГК Украины, предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен исключительно в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку основной договор заключается в форме с обязательным нотариальным удостоверением, предварительный договор заключается в форме, установленный для основного договора. Именно в предыдущем договоре указывается срок, в течение которого должно быть подписано основное соглашение купли-продажи, обязательство продавца — выписать жильцов, снять с учета в военкомате, получить справки об отсутствии долгов и т.п., дату передачи квартиры/дома и ключей, сумму основного соглашения и порядок расчета, размер задатка (сумма предварительного договора).
Правовая норма статьи 220 ГК Украины предостерегает, что в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор ничтожен. Что это значит? Это означает, что те же санкции для чего именно идет речь о задатке в таком случае действовать не будут. Следовательно, если неисполнение обязательства произошло по вине должника (стороны, выдавшей задаток — покупатель), залог будет считаться только авансовым платежом (предоплатой по договору), а в случае не заключения договора подлежит возврату продавцом. Если за нарушение договора отвечает кредитор (сторона, получившая задаток — продавец), он не обязан возвращать ничего в двойном размере, достаточно просто вернуть полученные от покупателя средства. И ни один суд не присудит чего-нибудь другого!
Заключая договор задатка или предыдущий договор с помощью риелтора (как бы они эту бумажку не называли), вы заключаете только договор аванса. обязательства до начала его исполнения, а также во всех случаях невыполнения договора.
Удостоверение предварительного договора входит в компетенцию нотариусов и консульских учреждений. Должностные лица органов местного самоуправления не вправе удостоверять предварительный договор. Да, этот договор также платный – стоимость его удостоверения 1% от суммы сделки (суммы задатка), но он действительно действенный механизм и только по нему в качестве санкции возможно взыскать двойную сумму. Особенно такие нюансы актуальны сейчас, с учетом нестабильности рынка недвижимости, быстро реагирующего на последние новости и продавец может, как вообще снять объект с продажи, так и повысить его стоимость.
Следует знать, что предварительный договор может быть удостоверен любым нотариусом на всей территории Украины без ограничений, даже если удостоверение основного договора ограничено территориальной юрисдикцией, определенной статьей 55 Закона «О нотариате». При удостоверении предварительного договора нотариус обязан установить действительные намерения сторон по созданию правовых последствий, которые оговариваются этой сделкой. Также необходимо согласие других супругов сторон на заключение предварительного договора купли-продажи.
Согласно с частью 4 статьи 55 Закона Украины «О нотариате» место регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества определяется следующим образом:
- по месту нахождения такого имущества;
- по месту нахождения юридического лица;
- за зарегистрированным местожительством физического лица — одной из сторон соответствующего договора.
При этом стороны выбирают нотариуса по договоренности. Но именно от его квалификации зависит то, насколько договор будет заключен с соблюдением всех юридических тонкостей и не сможет быть оспорена в дальнейшем, ведь главным лицом на проверяющем все соглашение является нотариус. Именно на него полагаются в основном те же риэлторы, когда говорят, что проверят недвижимость. Именно нотариус проверяет:
- лицо продавца и юридически ли действительные документы, удостоверяющие личность;
- право устанавливая документы на недвижимость (правильно ли они оформлены, оформлены ли они на продавца недвижимости);
- есть ли нюансы при заключении договора (например при продаже доли в недвижимом имуществе продавец сначала должен в письменном виде предложить за ту же сумму приобрести свою долю, другим совладельцам не движимости, а уже потом, как последние не пожелали реализовать свое право, недвижимость может быть продана третьему лицу)я;
- наличие или отсутствие обременений недвижимости по государственным реестрам (арест, ипотека и т.п.);
- другие аспекты сделки (соблюдение прав детей – наличие решения органа по делам детей, регистрацию лиц по адресу недвижимости, разрешение второго супруга на продажу совместного имущества и другое).
Впрочем, даже на нотариуса не нужно полагаться на сто процентов. На сайте судебной власти есть возможность по фамилии, имени и отчеству владельца недвижимости за последние годы проверить, были ли в отношении данной недвижимости судебные дела и если да, то какой именно характер они имели (одно дело взыскания долгов за коммунальные услуги, совсем другое – признание недействительными правоустанавливающие документы владельца недвижимости). Нужно тщательно изучить, если такие судебные дела имели место, то в связи с чем, если принять для себя решение – стоит ли данная недвижимость таких рисков или нет.
Еще один важный нюанс – обязательно от собственника имущества необходимо получить справки о том, что за недвижимостью нет долгов за коммунальные услуги. Если этого не сделаете, будете платить сами все долги.
К нам часто обращаются с таким вопросом: покупать ли недвижимость, если продавец отсутствует, а имеющееся лицо с доверенностью от него? Юридически да, это возможно и имеет место быть. Но практический совет – не нужно, особенно в настоящее, военное время. Доверенность упраздняется со смертью личности, но это не происходит одновременно – минута в минуту. Сегодня вам могут продать недвижимость от имени владельца, умершего вчера за границей. Узнаете вы это уже тогда, когда наследники подадут на вас иск в суд.
При покупке жилых домов обязательно обращайте внимание на земельный участок. Иногда бывает так, что документ на жилой дом на одного человека, а право собственности на землю под ним – совсем на другое. Это скорее экзотика, но так тоже бывает. Если земельный участок находится в собственности, необходимо наличие: свидетельства о праве собственности, акта приватизации, договора купли-продажи и других документов. Обязательным атрибутом земельного участка при совершении сделок с ним есть кадастровый номер. Наличие кадастрового номера не означает наличия права собственности! Его предоставляют обязательно и участкам, которые находятся в постоянном использовании, а не только в собственности. Пока ни одно соглашение с жилым домом не будет оформлено нотариусом, пока земельному участку под домом не будет предоставлен кадастровый номер.
Относительно финансовых затрат. Стоимость оформления самой сделки купли-продажи недвижимого имущества составляют:
- налог с доходов физических лиц (кратко НДФЛ) – 5%. Он может быть, а может и нет – зависит от многих факторов;
- военный сбор – 5% (ранее было 1,5%);
- госпошлина – 1%;
- сбор в Пенсионный фонд – 1%;
- услуги нотариуса – по договоренности, а стоимость услуги определяет нотариус. У государственного нотариуса стоимость оформления будет ниже;
- оплата за справки и выписки из соответствующих государственных реестров;
Указанные расходы распределяются следующим образом:
- НДФЛ, военный сбор, госпошлину уплачивает обычно продавец,
- покупатель – сбор в Пенсионный фонд, услуги нотариуса.
При этом не облагается налогом стоимость жилой недвижимости, если в течение года лицо совершает только одну сделку купли-продажи жилой недвижимости, которой владеет более трех лет. Тогда продавцом и покупателем уплачивается только госпошлина (1%) и сбор в Пенсионный фонд (1%).
Если лицо получило наследственный объект недвижимости, условие нахождения имущества в собственности более трех лет в таком случае не распространяется, и имущество можно смело продавать сразу. Однако распределение затрат именно таким образом не является обязательным, стороны могут договориться относительно другого варианта распределения расходов.
Следовательно, юридическая грамотность при заключении договора купли-продажи недвижимости является залогом безопасной сделки. Внимательность к деталям, проверка документов и консультация с профессионалами помогут избежать финансовых рисков и правовых проблем. Вложения в недвижимость – это не только большая покупка, но и ответственность, поэтому следует подходить к этому вопросу с максимальной осмотрительностью.
