Купівля нерухомості є серйозним кроком, який передбачає не лише фінансові витрати, а грамотний юридичний процес. Від правильно складеного договору залежить захист прав покупця та продавця, бо будь-яка помилка чи юридична неточність може стати причиною судових суперечок, втрати майна або фінансових втрат. Деякі люди вважають, що типовий договір купівлі-продажу є простою формальністю, проте насправді у ньому можуть ховатися підводні камені, які здатні змінити умови угоди не на користь однієї зі сторін.
Широко відомі випадки, коли через неправильно складений договір люди втрачали не лише гроші, а й саму нерухомість. Щоб цього уникнути, юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» розповіли, які ризики найчастіше виникають під час оформлення договору купівлі-продажу, як їх уникнути та на що слід звернути особливу увагу, щоб він був безпечним та відповідав вимогам законодавства.
Майже кожен пересічний громадянин мріє мати власне житло. Комусь для повного щастя достатньо квартири, а хтось мріє про власний будинок у два поверхи з розкішним садом. Шляхи здійснення мрії також у всіх різні – хтось накопичує гроші, поки не буде остаточної суми, хтось с початку покупає на що достатньо кошів, а хтось будує власними руками. Безспірно одне – угоди з нерухомістю є досить складними з точки зору врахування усіх нюансів та доволі вартісні як з погляду суми договору, так й з урахуванням усіх ризиків. Саме тому до придбання нерухомого майна необхідно підходити зважено, заздалегідь прораховуючи всі складові угоди.
Перше, про що необхідно питати у продавця – це наявність правовстановлюючого документу на нерухоме майно. Наголосимо, що технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на майно! Він підтверджує тільки технічний опис об’єкта та інформує про наявність самочинних перебудов та перепланувань. На підтвердження права власності вам повинні надати: договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину за законом чи заповітом, рішення суду про визнання права власності та інші.
Річ у тім, що зараз трапляються непоодинокі випадки, коли продавець починає продавати нерухоме майно, не маючи на нього документів. Це не означає, що він обов’язково є шахраєм. Так часто роблять спадкоємці, розраховуючи на швидке оформлення спадщини та продаж отриманого майна. Але у багатьох випадках все йде не за планом – з’ясовується, що якихось документів немає в наявності та нотаріус не може швидко видати свідоцтво про право на спадщину та відправляє оформлювати документи до суду. А ось тут ніяк не може бути швидко, бо справа може розглядатися судом до року (в кращому варіанті), і не факт, що рішення буде на користь спадкоємця (актуально, на приклад, в тих випадках коли необхідно підтвердити родинний зв’язок). Отже, радимо в таких випадках взагалі не розглядати об’єкт нерухомості, як потенційне придбання доти, доки не будуть оформлені належним чином документи на нього.
Існує загальне правило – чим старіший правовстановлюючий документ на нерухомість, тим краще. Багато питань викликає саме нерухомість, яку придбали учора, а продають сьогодні. Звісно, можна знайти тисячу та одне пояснення, чому так відбувається, але якщо є проблема, та правди вам ніхто не скаже ніколи. Навіть спадкоємець, який швидко оформив спадщину та продає її, може виявитися по факту не єдиним спадкоємцем, а інші, яких обійшли у їх праві можуть додати чимало головного болю. Свіжий ремонт (якщо це тільки не новобудова) теж повинен наштовхнути та певні роздуми – їм можуть маскувати недоліки будинку чи квартири. Це актуально особливо для тих міст, де мали місце прильоти ворожих дронів та ракет. Головне – оглядайте помешкання при гарному освітленні та дуже уважно.
Як не дивно, але цінне джерело інформації про нерухомість – то сусіди. Адже про нерухомість, що продають, вони можуть розповісти усе: хто коли там народився, хрестився, вийшов заміж, народив та помер. Історію родини за останні десять років вам розкажуть, а більшого не треба. Інформації можливо отримати багато та різної, буде що проаналізувати.
Дуже добре б було отримати інформацію, хто саме був зареєстрований в будинку чи квартирі останні мінімум три роки. Від цієї інформації буде залежати, чи зможе хтось щось хотіти від власника нерухомого майна надалі.
Якщо, на перший погляд все задовольнило та є стійке бажання придбати саме цю нерухомість – наступним кроком, де беруть участь вже кошти та домовленості – завдаток. Ріелтор зазвичай на виправдання вартості своїх послуг пропонує оформити договір завдатку та навіть потримати гроші у себе – як гарантію виконання умов договору. М’яко кажучи, це є «разводняком».
Слід розуміти, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання (ч. 1 ст. 570 ЦК України). Дієвим фактором у такому випадку та чому саме укладається завдаток є таке правило: якщо невиконання зобов’язання відбулося з вини боржника (сторони, що видала завдаток), завдаток залишається в кредитора. Якщо ж за порушення договору відповідає кредитор (сторона, що одержала завдаток), він зобов’язаний повернути боржникові завдаток і додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості (ст. 571 ЦК України). Саме втрата завдатку одним або повернення його іншим у подвійному розмірі складають суть забезпечувальної функції завдатку та важелями впливу та дисциплінують сторони.
Все це дійсно так, але є суттєвий нюанс! Зазвичай договір завдатку укладають у звичайній письмовій формі. Ріелтори радо пропонують свої договори завдатку, які вони напрацювали роками. Але для нерухомого майна на жаль все це не працює. При купівлі нерухомого майна аби договір завдатку дійсно вважався таким та діяли санкції, які очікують сторони, потрібно підписати те, що називається – попередній договір. Згідно з вимогами статті 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Головне правило, яке діє для попереднього договору – він повинен бути укладений в тій самій формі, що й основний договір. Відповідно до статті 657 того ж ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Так, відповідно до вимог статей 635, 657 ЦК України попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений виключно у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору. Саме в попередньому договорі зазначають термін, протягом якого має бути підписана основна угода купівлі-продажу, зобов’язання продавця — виписати мешканців, зняти з обліку у військкоматі, отримати довідки про відсутність боргів тощо, дата передачі квартири/будинку та ключів, сума основної угоди та порядок розрахунку, розмір завдатку (сума попереднього договору).
Правова норма статті 220 ЦК України застерігає, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Що це означає? Це означає, що ті самі санкції для чого саме і йде мова про завдаток в такому випадку діяти не будуть. Отже, якщо невиконання зобов’язання відбулося з вини боржника (сторони, що видала завдаток – покупець), завдаток буде вважатися лише авансовим платежем (передплатою за договором), а у разі не укладання договору підлягає поверненню продавцем. Якщо ж за порушення договору відповідає кредитор (сторона, що одержала завдаток – продавець), він не зобов’язаний повертати нічого у подвійному розмірі, достатньо просто повернути одержані від покупця кошти. І жоден суд не присудить чогось іншого!
Укладаючи договір завдатку чи попередній договір за допомогою ріелтора (як би вони цей папірець не називали), ви укладаєте лише договір авансу. Авансом визнається грошова сума або інша майнова цінність, яка передається однією стороною договору другій у рахунок майбутніх платежів. Відповідно аванс не виконує забезпечувальної функції. Сторона, що видала аванс, вправі вимагати його повернення в разі припинення зобов’язання до початку його виконання, а також у всіх випадках невиконання договору.
Посвідчення попереднього договору належить до компетенції нотаріусів та консульських установ. Посадові особи органів місцевого самоврядування не мають право посвідчувати попередній договір. Так, цей договір також є платним – вартість його посвідчення 1% від суми угоди (суми завдатку), але він є дійсно дієвим механізмом та тільки по ньому у якості санкції можливо стягнути подвійну суму. Особливо такі нюанси актуальні зараз, з урахуванням нестабільності ринку нерухомості, який швидко реагує на останні новини та продавець може, як взагалі зняти об’єкт з продажу, так й підвищити його вартість.
Варто знати, що попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною статтею 55 Закону «Про нотаріат». При посвідченні попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином. Також необхідна згода іншого подружжя сторін на укладення попереднього договору купівлі-продажу.
Згідно з частиною 4 статті 55 Закону України «Про нотаріат» місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна визначається наступним чином:
- за місцем знаходженням такого майна;
- за місцем знаходженням юридичної особи;
- за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї із сторін відповідного договору.
При цьому сторони обирають нотаріуса за домовленістю. Але саме від його кваліфікації залежить те наскільки договір буде укладений з додержанням всіх юридичних тонкощів та не зможе бути оспорена надалі, адже головною особою на угоді, яка перевіряє усе, є нотаріус. Саме на нього покладаються в основному ті ж ріелтори, коли кажуть, що нерухомість перевірять. Саме нотаріус перевіряє:
- особу продавця та дивиться чи юридично дійсні документи, які посвідчують особу;
- право встановлюючи документи на нерухомість (чи правильно вони оформлені, чи оформлені вони на продавця нерухомості);
- чи є нюанси при укладенні договору (на приклад при продажі частки в нерухомому майні продавець спочатку повинен в письмовому вигляді запропонувати за ту ж саму суму придбати свою частку, іншим співвласникам не рухомості, а вже потім, як що останні не забажали реалізувати своє право, нерухомість може бути продана третій особі)я;
- наявність або відсутність обтяжень нерухомості за державними реєстрами (арешт, іпотека тощо);
- інші аспекти угоди (дотримання прав дітей – наявність рішення органу у справах дітей, реєстрацію осіб за адресою нерухомості, дозвіл другого з подружжя на продаж сумісного майна та інше).
Втім, навіть на нотаріуса не потрібно покладатися на сто відсотків. На сайті судової влади є можливість за прізвищем, ім’ям та по батькові власника нерухомості за останні роки перевірити, чи були щодо даної нерухомості судові справи та якщо так, то який саме характер вони мали (одна справа стягнення боргів за комунальні послуги, зовсім інша – визнання недійсними правовстановлюючі документи власника нерухомості). Потрібно ретельно вивчити, якщо такі судові справи мали місце, то у зв’язку з чим, коли та прийняти для себе рішення – варта дана нерухомість таких ризиків чи ні.
Ще один важливий нюанс – обов’язково від власника майна необхідно отримати довідки про те, що за нерухомістю немає боргів за комунальні послуги. Якщо цього не зробите, будете самі сплачувати всі борги.
До нас часто звертаються з таким питанням: чи купувати нерухомість, якщо продавець відсутній, а наявна особа з довіреністю від нього? Юридично так, це можливо та має місце бути. Але практична порада – не потрібно, особливо в даний, воєнний час. Довіреність скасовується зі смертю особи, але це не відбувається одночасно – хвилина у хвилину. Сьогодні вам можуть продати нерухомість від імені власника, який помер вчора за кордоном. Дізнаєтесь ви про це вже тоді, коли спадкоємці подадуть на вас позов до суду.
При придбанні житлових будинків обов’язково звертайте увагу на земельну ділянку. Іноді буває так, що документ на житловий будинок на одну особу, а право власності на землю під ним – зовсім на іншу. Це скоріше екзотика, але так теж буває. Якщо земельна ділянка перебуває у власності, то необхідна наявність: свідоцтва про право власності, акту приватизації, договору купівлі-продажу та інших документів. Обов’язковим атрибутом земельної ділянки при здійсненні угод з нею є кадастровий номер. Наявність кадастрового номера не означає наявності права власності! Його надають обов’язково й ділянкам, які перебувають у постійному користуванні, а не тільки у власності. Наразі жодна угода з житловим будинком не буде оформлена нотаріусом, поки земельній ділянці під будинком не буде надано кадастрового номера.
Щодо фінансових витрат. Вартість оформлення самої угоди купівлі-продажу нерухомого майна складають:
- податок з доходів фізичних осіб (коротко “ПДФО”) – 5%. Він може бути, а може й ні – залежить від багатьох факторів;
- військовий збір – 5% (раніше було 1,5%);
- держмито – 1%;
- збір до Пенсійного фонду – 1%;
- послуги нотаріуса – за домовленістю, а вартість послуги визначає нотаріус. У державного нотаріуса вартість оформлення буде нижча;
- оплата за довідки та витяги з відповідних державних реєстрів;
Зазначені витрати розподіляються наступним чином:
- ПДФО, військовий збір, держмито сплачує зазвичай продавець,
- покупець – збір до Пенсійного фонду, послуги нотаріуса.
При цьому не обкладається податком вартість житлової нерухомості, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду купівлі-продажу житлової нерухомості, якою володіє понад три роки. Тоді продавцем і покупцем сплачується лише держмито (1%) та збір до Пенсійного фонду (1%).
Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не поширюється, і майно можна сміливо продавати одразу. Однак розподілення витрат саме таким чином не є обов’язковим, сторони можуть домовитися, щодо іншого варіанту розподілу витрат.
Отже, юридична грамотність при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості є запорукою безпечної угоди. Уважність до деталей, перевірка документів та консультація з професіоналами допоможуть вам уникнути фінансових ризиків і правових проблем. Вкладення в нерухомість – це не лише велика покупка, а й відповідальність, тому варто підходити до цього питання з максимальною обачністю.
