Дарение недвижимости: юридические нюансы, которые стоит знать

Договор дарения недвижимости является одним из наиболее распространенных способов передачи имущества в Украине. Однако за внешней простотой этого процесса скрываются многочисленные нюансы, которые могут иметь серьезные правовые последствия для обеих сторон. Юридическая неосведомленность или игнорирование определенных формальностей способны превратить дарование в источник конфликтов и даже потери имущества.
Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» делятся экспертными комментариями по ключевым аспектам дарения недвижимости, объясняют важные юридические детали и разбирают типичные ошибки, которых следует избегать. Эти разъяснения будут полезны для тех, кто планирует подарить или получить в дар недвижимость, поскольку каждая деталь может иметь значение для вашей правовой безопасности.
Договор дарения недвижимого имущества это, пожалуй, один из простейших договоров считают рядовые граждане и не ошибаются. Да, снаружи все выглядит просто – взял и подарил! Но за этим простым действием кроется множество подводных камней. Даже в зависимости от того, кто кому подарил, есть разные правовые последствия не только для одаренного, но и иногда для других лиц. Итак, начнём с самого начала.
Иногда нам не раз приходилось слышать следующие истории – на свадьбу родители жениха или жениха подарили молодоженам квартиру. Об этом было объявлено всем присутствующим на банкете и даже торжественно переданы ключи от драгоценного подарка. Но когда через пять лет пара дошла до развода и один из супругов потребовал поделить как-то подаренную обеим квартиру, выяснилось, что хотя все эти годы они жили в «подаренной» квартире, сделали там ремонт за общие средства, приобрели мебель и технику , квартира юридически никогда не переходила от тех самых родителей, которые ее «подарили» обоим молодоженам. Более того, претендовать на нее никто из супругов не может, даже тот, чьи родители. Она всегда была и остается собственностью только родителей. Из данного примера вытекают следующие правила, закрепленные на законодательном уровне:
- Согласно части второй статьи 719 ГК Украины договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Законодательством также предусмотрена обязательная государственная регистрация права собственности приобретенного по договору недвижимого имущества в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Поскольку договор не был оформлен по данным правилам, то доказывать в суде факт дарения – бесполезное дело.
- Подаренное имущество является личной частной собственностью того лица, которому оно подарено. Такое имущество не считается совместной собственностью супругов и никогда не делится при разводе. В приведенном в начале статье примере, даже как бы родители подарили через нотариуса одному из супругов квартиру, другой все равно ни на что бы не имел права.
Расписка о том, что лицо дарит или обязуется подарить другому лицу квартиру, частицу дома и т.п., также не имеет никакой юридической силы, может только греть душу, но не долго.
Необходимо знать, что договор дарения – это договоренность сторон, по которой одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность согласно Гражданскому кодексу Украины (далее – ГК Украины).
Важно, что договор дарения всегда безвозмездный! Если бабушка обещает оформить на соседку договор дарения квартиры, а за это будет ее ухаживать, то нужно отказываться сразу! На этот случай есть соответствующий договор – пожизненное содержание, а оформление именно дарения может в дальнейшем быть не поводом для расторжения договора даже через пару лет ухода.
Даритель (дающий) не имеет права требовать от одаряемого встречных действий за свой подарок. Он не получает никакой материальной выгоды. Договор, устанавливающий обязанность одаряемого совершить в пользу дарителя какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, не является договором дарения (часть вторая 2 статьи 717 ГК РФ).
Следовательно, договор дарения оформляется исключительно у нотариуса. При этом государственный нотариус или частный, значение не имеет, разница в том, что у частного нотариуса это будет стоить дороже, но можно оформить быстро, а государственные обычно больше заняты, так что придется ждать возможно и не одну неделю. Важно помнить только, что нотариус должен осуществлять свою деятельность:
- по месту нахождения недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка и т.п.);
- по зарегистрированному месту жительства физического лица одной из сторон договора (дарителя или одаряемого).
Данное соглашение может быть заключено как лично сторонами, так и через представителей на основании доверенности оформленной как нотариусом, так и соответствующим консульским учреждением или иностранным нотариусом с последующим апостилированием в случае, если сторона не может прибыть на территорию Украины. Единственная важная оговорка – чтобы доверенность была выписана именно под заключение договора дарения, а не содержала общие фразы. Также в доверенности от имени дарителя должна быть четко указана фамилия, имя и отчество одаряемого лица.
Следует отметить, что договор дарения общего совместного имущества супругов, заключенный без согласия другого супруга, недействителен. Таким образом, если дарящееся имущество является общей совместной собственностью супругов, то необходимо в зависимости от того как оно оформлено или заявление от имени вторых супругов или доверенность на заключение соглашения дарения.
Если даритель является собственником только части дома, квартиры, которые находятся в общей долевой собственности нескольких человек, то на заключение договора дарения одной доли согласие других совладельцев для удостоверения такой сделки не требуется.
Есть еще один существенный нюанс. Согласно части второй статьи 177 Семейного кодекса (СК) Украины родители (усыновители) или опекун малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по объекту жилой недвижимости и/или земельного участка, на котором размещен такой объект , владельцем или пользователем которых является малолетний ребенок Статьей 720 ГК Украины установлено, что родители (усыновители), опекуны не имеют права дарить имущество детей, подопечных. Таким образом, подарить имущество принадлежащее несовершеннолетнему ребенку (до 18 лет) невозможно.
Об оформлении договора дарения на несовершеннолетнего ребенка до 18 лет. По правилам ст.6 СК малолетний ребенок имеет ограниченную гражданскую дееспособность и заключить договор не может. Вместо ребенка заключают и подписывают договор родители, а если их нет – назначен сотрудник органа опеки. Если речь идет о несовершеннолетнем лице, то ему разрешается быть стороной договора, но при определенных условиях.
При этом можно оформить дарование доли квартиры несовершеннолетнему лицу, которое осуществляется по тем же правилам, что и дарение целого объекта.
При заключении договора дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку нотариус обязательно проверяет наличие согласия родителей или одного из них.
- документально подтвержденная смерть;
- произошло лишение родительских прав или права опеки;
- запись в Книге регистрации рождения проводилась по фамилии и гражданству матери, а имя и отчество записаны по ее указанию.
Но необходимо помнить и другую особенность — сделки от имени несовершеннолетнего могут быть удостоверены только при условии, что они совершены с согласия родителей (усыновителей) или попечителя и с разрешения органа опеки и попечительства.
Эти правила соответствуют части 3 ст. 17 Закона Украины «Об охране детства». Родители или лица, заменяющие их, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства, предоставленного в соответствии с законом, заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять разделение, обмен, отчуждение жилья , выдавать письменные обязательства
Таким образом, важной особенностью договоров дарения квартиры в пользу несовершеннолетнего ребенка является необходимость получения согласия родителей и разрешения органа опеки и попечительства на осуществление дарения.
А теперь о главном – иногда дарение, а иногда совсем не дарение. Существуют случаи, когда с помощью этого договора пытаются обойти острые углы юридических правоотношений. Банальные примеры: во времена супружеской жизни мужчина откладывал на покупку дома денежные средства, но из семейного понятно бюджету. Чтобы в дальнейшем жена не имела права на эту недвижимость, дом покупает мама мужа и, соответственно, дарит его сыну.
Таким образом, доказать, что приобрел дом именно мужчина и разделить его при разводе невозможно. Или совсем другой пример – в доме есть несколько совладельцев и один из них решил продать свою долю. По закону совладельцы дома имеют преимущественное право на покупку части по той же цене и на тех же условиях. Но продавца в свое время так досадили другие совладельцы, что он категорически не хочет продавать им свою долю. Чтобы обойти норму о преимущественной покупке другими совладельцами, соглашение оформляется как дарение. Конечно и здесь есть некоторые нюансы, но если брать в целом, то доказать другое почти невозможно.
Также в отличие от других сделок дарение имеет один очень неприятный момент, о котором не все и не всегда помнят – налогообложение. Как говорится, двух вещей в жизни невозможно избежать – смерти и налогов. Следовательно, при нормах Налогового кодекса Украины (далее – НК), если предметом договора выступает недвижимость, то в вопросах уплаты налога на доходы физических лиц действуют правила, аналогичные действующим для налогообложения наследства. Это означает, что если подарок был осуществлен родственнику 1 или 2 степени родства, то налог уплачивать не обязательно (не нужно).
Согласно п. 14.1.263 ПК к членам семьи первой степени принадлежат родители, муж или жена, дети такого лица, в том числе усыновленные. К родственникам второй степени относятся родные братья и сестры, баба и дед со стороны матери и отца, внуки. Следовательно, если мать или отец дарит ребенку квартиру, то по этому договору дарение налог на доход платить не нужно, как и в случае, если брат дарит сестре. Также освобождаются от уплаты такого налога инвалиды 1 группы, дети-сироты, дети, лишенные родительской опеки или ребенок-инвалид.
Во всех остальных случаях налог на доходы физических лиц составляет 5%. При этом объектом обложения в таком случае считается стоимость подарка. Для определения стоимости подарка у сертифицированного оценщика делается отчет об оценке недвижимого имущества. Поскольку он делается для налогообложения, то по практике стоимость недвижимого имущества, которая будет указана в отчете, будет как минимум на 10% выше среднерыночной, а то и на все 20%.
Что касается военного сбора, то он установлен согласно п. 16-1 подраздела 10 «Прочие переходные положения» ПК. При этом уплачивается по тем же правилам, что и налог на доходы физических лиц. Дары, являющиеся объектом налогообложения военным сбором, облагаются налогом по ставке 5% (ранее было 1,5%, но последние изменения в законодательстве по повышению налогов изменили это). Если подарок по правилам, указанным выше не облагается НДФЛ, то и военный сбор платить не нужно.
Что касается детского припева – «подарки – не одарки», то он в таком случае бездействует. В соответствии со статьей 727 ГК Украины: Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимых вещей или иного особо ценного имущества, если:
- одаренный умышленно совершил уголовное правонарушение против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, супруги (супруга) или детей. Если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, наследники дарителя имеют право требовать расторжения договора дарения.
- одаряемый создает угрозу безвозвратной потери дара, имеющего для дарителя большую неимущественную ценность
Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если на момент предъявления требования дар сохранен. В случае расторжения договора дарения даровитый обязан вернуть подарок в натуре.
К требованиям о расторжении договора дарения применяется исковая давность в год. Именно в этот период даритель может задать вопрос в суде о расторжении сделки. Впрочем, исковая давность в три года сохраняется для признания сделки недействительной (подарено без согласия вторых супругов общее имущество, даритель принимал препараты психотропного или наркотического характера в связи с болезнью и т.п.), сделку притворным (там где дарованием прикрывали пожизненное содержание или продажа), перевод прав покупателя и других оснований.
Но самое главное, о чем должно помнить лицо, которое дарит свою недвижимость – с тех пор как соглашение будет подписано у нотариуса и данные будут внесены в реестр недвижимого имущества, право собственности, а вот и полного распоряжения имуществом переходит к одаренному, а даритель становится никем по отношению к квартире или дому. Более того, если ранее лицо, которое было зарегистрировано (прописано) в недвижимом имуществе могло быть снято с регистрации только в судебном порядке, то теперь новому владельцу достаточно подать документы в Центр предоставления административных услуг о том, что он является новым собственником и просит предварительного снять по регистрации. Таким образом, подарив квартиру, возможно в одно время стать бездомным, даже не думая о таком развитии событий. Итак, извините, но только то, что лишнее, тому, кому полностью доверяете, а тогда, когда другого варианта нет.