Изменения в вещном праве: как теперь исчисляется срок исковой давности по делам о недвижимости

Вопрос права собственности на недвижимость, наследование и исковую давность в Украине остается источником постоянных конфликтов. Особенно остро встает проблема, когда имущество оформлено на одного человека, а другие наследники обнаруживают это лишь спустя много лет. Законодательство формально предусматривает исковую давность — три года, и большинство считает, что после этого срока уже ничего не поделаешь. Однако на практике все не столь однозначно. Каждый раз суд оценивает индивидуальные обстоятельства, и именно с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права, а не с момента самого события, начинается отсчет этих трех лет.

Редакция ИА «ФАКТ» обратилась к юристам адвокатского объединения «Репешко и партнеры», которые прокомментировали законодательство, регулирующее исковую давность и право собственности, рассказали об изменениях в нем и разобрали этот процесс на примере своей практики.

Начнем с конкретных примеров нашей практики. Мужчина, имевший двоих детей от первого брака, женился во второй раз. После его смерти завещания оставлено не было, а это значит, что наследниками первой очереди автоматически стали его вторая жена и двое детей. Дети обратились к нотариусу в установленный законом шестимесячный срок. Сын официально отказался от своей доли в пользу сестры, а сестра, в свою очередь, подала заявление о принятии наследства. На этом все остановилось. Общение с мачехой было очень напряженным — она не шла на контакт, не предоставляла документы на имущество, не пускала техника в дом. Полноценно оформить наследство сестра не смогла. И только через год после смерти мужа в ту же государственную нотариальную контору пришла его вдова. Она подала заявление, что является единственной наследницей, хотя знала о наличии детей. Добавила справку о проживании с усопшим на момент его смерти, и на основании этого получила свидетельство о праве на наследство — на все имущество единолично. Следует отметить, что речь шла о государственной, а не частной нотариальной конторе, а значит, ситуация не выглядит как злоупотребление отдельного нотариуса. Это типичный пример того, как система работает по молчаливому согласию или по безразличию.

Прошло двенадцать лет. из-за войны, переезды, обострение бытовых обстоятельств дочь умершего решила наконец упорядочить документы. Она обратилась в ту же нотариальную контору, где получила категорический ответ: свидетельство о наследстве уже давно выдано, имущество оформлено не на него, а на другое лицо, которое является наследницей. Следовательно, ей ничего не принадлежит. Никаких других вариантов не предложено. Оставался только один путь – судебный.

Суд первой инстанции, внимательно рассмотрев дело, встал на сторону истицы. Поэтому хотим подчеркнуть: в таких случаях решающим является не год смерти наследодателя, а дата, когда лицо узнало, что его права нарушены. И именно от нее начинает исчисляться срок исковой давности – три года в соответствии со статьей 257 Гражданского кодекса Украины. В то же время статья 261 ГКУ прямо указывает: течение исковой давности начинается не с момента совершения действий, а с того времени, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении права. В случае с дочерью она узнала об оформлении имущества на мачеху только тогда, когда обратилась к нотариусу и получила официальный отказ. Следовательно, обращение в суд состоялось в пределах предусмотренного законом срока. Этот подход давно применяется судами, и именно он дает шанс людям защищать свое право, даже если прошло более трех лет с момента самого события.

Дело находится на рассмотрении апелляционной инстанции. Подобные истории в нашей практике не исключительны, к сожалению, это досадная закономерность. Часто родственники, ловчее действующие в первые месяцы после смерти наследодателя, фактически присваивают все имущество, умалчивая о других наследниках или пользуясь тем, что те не могут или не успевают оформить документы. Но наличие права не исчезает из-за промедления — его еще нужно надлежащим образом нарушить, чтобы начался отсчет срока для обращения в суд. Именно это отличает реальный правовой подход от бытовых представлений о «трех годах и всё».

Однако сейчас мы имеем изменения в Гражданский кодекс Украины, которые коснутся именно таких ситуаций, как отмечено в нашем примере. Эти изменения уже не только приняты Верховной Радой Украины, но и подписаны президентом, так что ожидаем только официальной публикации.

В связи с этими изменениями первое, о чем теперь нужно помнить всем — ход исковой давности по требованиям по истребованию, занятию, признанию права по недвижимости, право на которое зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, начинается со дня государственной регистрации права лица, нарушившего право истца или дать передачу на приобретатель момент такой передачи законом не предусматривалась государственная регистрация сделки или регистрация права. Пока что право собственности на принадлежащее вам имущество было незаконно перерегистрировано на пример четыре года назад, а вы узнали об этом только вчера – можете попрощаться со своей недвижимостью. Отправной точкой теперь является не «когда узнала или должна была узнать», а «когда право собственности на имущество было зарегистрировано в реестре».

Новая редакция статьи 388 Гражданского кодекса Украины определяет, в каких случаях собственник имеет право истребовать имущество, выбывшее из его владения, у добросовестного приобретателя, а когда такое истребование уже невозможно, согласно части первой, если имущество было приобретено по возмездному договору — то есть на платной основе — то есть на платной основе. отчуждать, но приобретатель не знал и не мог знать об этом, то есть был добросовестным приобретателем, то владелец имеет право истребовать такое имущество только в трех случаях:

1. если имущество было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение;
2. если имущество было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;
3. если имущество выбыло из владения собственника или такого лица не по их воле другим путем (т.е. любым другим способом, не являвшимся свободным распоряжением имуществом).

Это означает, что сам факт того, что имущество приобретено у ненадлежащего отчуждателя, не является автоматическим основанием для возврата имущества, если новый собственник был добросовестным. Только тогда, когда имущество было потеряно, украдено или выбыло без воли, владелец имеет право на его истребование.

Часть вторая устанавливает исключения, когда имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя вообще.

1. если имущество было продано или передано в собственность в порядке, установленном для исполнения судебных решений;
2. если имущество было продано добросовестному приобретателю на электронном аукционе в порядке, установленном для приватизации государственного и коммунального имущества.

Эти две ситуации выведены из общего правила. Закон четко фиксирует, что в публичных процедурах — по решению суда или в рамках приватизации — добросовестный приобретатель имеет абсолютную защиту.

Часть третья дополняет эту логику новыми правилами: государство и территориальная община не имеют права истребовать имущество у добросовестного приобретателя в свою пользу, если:

1. с момента регистрации права собственности первого приобретателя на недвижимое имущество в Государственном реестре прав прошло более десяти лет, а имущество было передано из государственной или коммунальной собственности в частную;
2. или если с даты фактической передачи в частную собственность исполнилось более десяти лет — в тех случаях, когда на момент такой передачи закон не требовал государственной регистрации сделки или права собственности.

Этот десятилетний срок работает независимо от того, сколько раз менялись владельцы. Он рассчитывается именно с момента первой регистрации или фактической передачи в частную собственность.

В то же время, закон четко устанавливает исключения — то есть случаи, когда даже через 10 лет имущество может быть истребовано обратно в государственную или коммунальную собственность. Это касается объектов, которые на момент выбытия из владения имели специальный статус, а именно:

а) объекты критической инфраструктуры;
б) объекты государственной собственности, имеющие стратегическое значение для экономики и безопасности государства;
в) объекты и земли обороны;
г) объекты или территории природно-заповедного фонда, если на момент выбытия имелись подтверждающие документы об их статусе;
ґ) гидротехнические сооружения, также при условии подтверждения статуса на момент убытия;
д) памятки культурного наследия, которые в соответствии с законодательством не подлежали приватизации.

Эти объекты изъяты из-под действия десятилетней защиты. Но в каждом из них ключевым является наличие письменного подтверждения статуса на тот момент, когда имущество выбыло из собственности государства или общины. Только тогда можно говорить о правомерности истребования – независимо от того, сколько времени прошло.

И наконец, часть четвертая статьи 388 устанавливает отдельную норму: если имущество было приобретено безвозмездно (например, в порядке дарения или в виде наследства), и у лица, которое его передавало, не было на это права, тогда владелец вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя в любом случае. То есть отсутствие платы за переданное имущество означает, что даже добросовестность нового собственника не защищает его полностью — владелец имеет преимущество в таких спорах.

Хотим обратить внимание не то, что судебная практика по делам о истребовании имущества сейчас составляется преимущественно в пользу «добросовестного» приобретателя.ст. 12 ГК Украины, если законом установлены правовые последствия недобросовестного или неразумного осуществления лицом своего права, считается, что поведение лица является добросовестным и разумным, если иное не установлено судом. добросовестность приобретателя презюмируется, то есть незаконный приобретатель считается добросовестным, пока не будет доказано обратное. Если судом будет установлено, что приобретатель знал или мог знать о наличии препятствий к совершению сделки, в том числе, что продавец не имел права отчуждать имущество, это может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и является основанием для удовлетворения иска о истребовании у него имущества.

Принимаемые изменения оставляют двоякое чувство. С одной стороны они более защищают лицо, которое говорит «ни сном ни духом», но оказалось конечной цепью в ряде событий. С другой стороны открывает возможности для злоупотреблений и передачи государственной и коммунальной собственности в пользу третьих лиц, при чем достаточно протянуть десять лет и не бросаться в глаза лицам, которые могли бы обжаловать передачу.

Впрочем, есть и более положительный момент. Согласно принятым изменениям суд одновременно с удовлетворением иска органа государственной власти, органа местного самоуправления или прокурора о истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя в пользу государства или территориального общества решает вопрос об осуществлении органом государственной власти или органом местного самоуправления компенсации стоимости такого имущества добросовестному приобретателю. Раньше такого не было, но о какой-либо компенсации речь не шла. Чтобы добросовестный приобретатель действительно получил средства, законодатель сразу предусмотрел механизм, по которому их можно получить как можно быстрее — суд выносит решение о истребовании недвижимого имущества от добросовестного приобретателя в пользу государства или территориального общества, при условии предварительного внесения органом государственной власти, органом местного самоуправления или прокурором стоимости такого. Перечисление денежных средств как компенсации стоимости недвижимого имущества с депозитного счета суда осуществляется без предъявления добросовестным приобретателем отдельного иска к государству или территориальному обществу.

Государство или территориальная община, которая на основании решения суда компенсировала добросовестному приобретателю стоимость имущества, приобретает право требования о взыскании выплаченных денежных средств в качестве компенсации стоимости имущества лицу, по вине которого такое имущество незаконно выбыло из владения собственника.

Положения принятого Закона имеют обратное действие во времени в части порядка исчисления и течения предельного срока для истребования или признания права:

• недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество до дня вступления в силу настоящего Закона;
• недвижимого имущества, относительно которого на момент его передачи первому приобретателю законом не была установлена ​​необходимость государственной регистрации сделки или регистрации права собственности и дата его передачи первому приобретателю предшествует дню вступления в силу настоящего Закона.

Следовательно, все измененные сроки будут считаться и применяться при решении вопроса защиты права собственности уже сейчас в отношении права собственности, которое уже было зарегистрировано 5 или 10 лет назад. А вот в таких случаях, который был приведен в начале, лицо, которое лишили права собственности, уже не иметь права на защиту. Конечно в этом случае и в некоторых других возможно пытаться ставить вопрос о наличии состава преступления в действиях нотариуса, но нотариус, которая оформляла документы мачехи уже много лет не работает и ее местонахождение неизвестно, но закон все равно не делает исключение даже на такие случаи, отмечая что право исковой давности на недвижимость имеет право на которую зарегистрировано дня государственной регистрации права лица, нарушившего право истца.

Еще одни сроки, подвергшиеся сокращению, а значит, ограничили рядовых граждан в их праве на защиту – это сроки обжалования действий государственных регистраторов, непосредственно работающих с Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество:

1. Решения, действия или бездействие государственного регистратора, субъекта государственной регистрации прав могут быть обжалованы в Министерство юстиции Украины, его территориальные органы лицом, права которого нарушены, в течение двух месяцев со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав.
2. Решения, действия или бездействие территориальных органов Министерства юстиции Украины могут быть обжалованы в Министерство юстиции Украины в течение одного месяца со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав.

В связи с принятыми изменениями есть только одна рекомендация – об инвентаризируйте все имеющееся недвижимое имущество и упорядочьте документы. Ранее возможно после открытия наследства подать нотариусу заявление о принятии наследства и не оформлять его окончательно по разным причинам. Сейчас так делать не надо. Есть достаточно большой шанс, что кто-то оформит право собственности за вас на себя, даже используя норму ГК Украины о приобретательной давности, а вы об этом можете и не узнать или узнать слишком поздно.

В настоящее время в открытом доступе находится Государственный реестр прав на недвижимое имущество на портале «Действие» — https://diia.gov.ua/services/informaciya-z-derzhavnogo-reyestru-rechovih-prav-na-neruhome-majno. Проверяйте периодически регистрацию своего права собственности, это не стоит больших денег. Недвижимость гораздо дороже!