Зміни у законодавстві про право власності: як тепер обчислюється позовна давність в справах про нерухомість

Питання права власності на нерухомість, спадкування та позовної давності в Україні залишається джерелом постійних конфліктів. Особливо гостро постає проблема, коли майно оформлене на одну особу, а інші спадкоємці виявляють це лише через багато років. Законодавство формально передбачає позовну давність — три роки, і більшість вважає, що після цього терміну уже нічого не вдієш. Однак на практиці все не так однозначно. Щоразу суд оцінює індивідуальні обставини, і саме з моменту, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права, а не з моменту самої події, починається відлік цих трьох років.

Редакція ІА «ФАКТ» звернулася до юристів адвокатського об’єднання «Репешко і партнери», які прокоментували законодавство, яке регулює позовну давність і право власності, розповіли про зміни в ньому і розібрали цей процес на прикладі зі своєї практики.

Почнемо з конкретних прикладів з нашої практики. Чоловік, який мав двох дітей від першого шлюбу, одружився вдруге. Після його смерті заповіту залишено не було, а це означає, що спадкоємцями першої черги автоматично стали його друга дружина та двоє дітей. Діти звернулися до нотаріуса в установлений законом шестимісячний строк. Син офіційно відмовився від своєї частки на користь сестри, а сестра, своєю чергою, подала заяву про прийняття спадщини. На цьому все й зупинилось. Спілкування з мачухою було вкрай напруженим — вона не йшла на контакт, не надавала документи на майно, не пускала техніка до будинку. Повноцінно оформити спадщину сестра не змогла. І тільки через рік після смерті чоловіка до тієї ж державної нотаріальної контори прийшла його вдова. Вона подала заяву, що є єдиною спадкоємицею, хоча знала про наявність дітей. Додала довідку про проживання з покійним на момент його смерті, і на підставі цього отримала свідоцтво про право на спадщину — на все майно одноособово. Варто наголосити, що йшлося про державну, а не приватну нотаріальну контору, а отже, ситуація не виглядає як зловживання окремого нотаріуса. Це типовий приклад того, як система працює за мовчазною згодою або через байдужість.

Минуло дванадцять років. Через війну, переїзди, загострення побутових обставин донька померлого вирішила нарешті впорядкувати документи. Вона звернулася до тієї ж нотаріальної контори, де отримала категоричну відповідь: свідоцтво про спадщину вже давно видане, майно оформлено не на неї, а на іншу особу, яка є спадкоємицею. Відтак їй нічого не належить. Жодних інших варіантів не запропоновано. Залишався лише один шлях — судовий.

Суд першої інстанції, уважно розглянувши справу, встав на бік позивачки. Тому хочемо наголосити: в таких випадках вирішальним є не рік смерті спадкодавця, а дата, коли особа дізналась, що її права порушені. І саме від неї починає обчислюватися строк позовної давності — три роки відповідно до статті 257 Цивільного кодексу України. Водночас стаття 261 ЦКУ прямо вказує: перебіг позовної давності починається не з моменту вчинення дій, а з того часу, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення права. У випадку з донькою — вона дізналася про оформлення майна на мачуху лише тоді, коли звернулася до нотаріуса і отримала офіційну відмову. Отже, звернення до суду відбулося в межах передбаченого законом строку. Цей підхід давно застосовується судами, і саме він дає шанс людям захищати своє право, навіть якщо минуло значно більше трьох років від моменту самої події.

Наразі справа перебуває на розгляді апеляційної інстанції. Подібні історії в нашій практиці не є винятковими, на жаль, це прикра закономірність. Часто родичі, які спритніше діють у перші місяці після смерті спадкодавця, фактично привласнюють усе майно, змовчуючи про інших спадкоємців або користуючись тим, що ті не можуть або не встигають оформити документи. Але наявність права не зникає через зволікання — його ще треба належно порушити, щоб почався відлік строку для звернення до суду. Саме це відрізняє реальний правовий підхід від побутових уявлень про «три роки і все».

Однак наразі ми маємо зміни до Цивільного кодексу України, які торкнуться саме таких ситуацій, як зазначено в нашому прикладі. Ці зміни вже не тільки прийняті Верховною Радою України, але й підписані президентом, отже чекаємо тільки офіційної публікації. Сутність прийнятих змін стосується пава власності на нерухоме майно та строки впродовж яких можна буде захистити своє право на нього.

Уз в’язку з цими змінами перше, про що тепер потрібно пам’ятати всім – перебіг позовної давності за вимогами щодо витребування, зайняття, визнання права щодо нерухомості, право на яку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, починається від дня державної реєстрації права особи, яка порушила право позивача або дати передачі набувачеві (особі, яка порушила право позивача) нерухомості, щодо якої на момент такої передачі законом не передбачалась державна реєстрація правочину або реєстрація права. Наразі як що право власності на належне вам майно було незаконно перереєстровано на приклад чотири роки тому, а ви дізналися про це тільки вчора – можете попрощатися зі своєю нерухомістю. Відправною точкою тепер є не «коли дізналася, або повинна була дізнатися», а «коли право власності на майно було зареєстровано в реєстрі».

Нова редакція статті 388 Цивільного кодексу України визначає, у яких випадках власник має право витребувати майно, що вибуло з його володіння, у добросовісного набувача, а коли таке витребування вже є неможливим. Згідно з частиною першою, якщо майно було придбане за відплатним договором — тобто на платній основі, наприклад купівля-продаж — від особи, яка не мала права його відчужувати, але набувач не знав і не міг знати про це, тобто був добросовісним набувачем, то власник має право витребувати таке майно лише у трьох випадках:

1. якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2. якщо майно було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3. якщо майно вибуло з володіння власника або такої особи не з їхньої волі іншим шляхом (тобто будь-яким іншим способом, який не був вільним розпорядженням майном).

Це означає, що сам факт того, що майно придбано у неналежного відчужувача, не є автоматичною підставою для повернення майна — якщо новий власник був добросовісним. Лише тоді, коли майно було втрачене, вкрадене або вибуло без волі, власник має право на його витребування.

Частина друга встановлює винятки, коли майно не може бути витребувано від добросовісного набувача взагалі. Це стосується таких випадків:

1. якщо майно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень;
2. якщо майно було продане добросовісному набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна.

Ці дві ситуації виведено з-під загального правила. Закон чітко фіксує, що в публічних процедурах — за рішенням суду або в межах приватизації — добросовісний набувач має абсолютний захист.

Частина третя доповнює цю логіку новими правилами: держава і територіальна громада не мають права витребувати майно у добросовісного набувача на свою користь, якщо:

1. з моменту реєстрації права власності першого набувача на нерухоме майно у Державному реєстрі речових прав минуло більше десяти років, а майно було передане з державної або комунальної власності у приватну;
2. або якщо з дати фактичної передачі у приватну власність минуло більше десяти років — у тих випадках, коли на момент такої передачі закон не вимагав державної реєстрації правочину або права власності.

Цей десятирічний строк працює незалежно від того, скільки разів змінювалися власники. Він відлічується саме з моменту першої реєстрації або фактичної передачі у приватну власність.

Водночас закон чітко встановлює винятки — тобто випадки, коли навіть через 10 років майно може бути витребувано назад у державну або комунальну власність. Це стосується об’єктів, які на момент вибуття з володіння мали спеціальний статус, а саме:

а) об’єкти критичної інфраструктури;
б) об’єкти державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави;
в) об’єкти та землі оборони;
г) об’єкти або території природно-заповідного фонду, якщо на момент вибуття були наявні підтвердні документи про їх статус;
ґ) гідротехнічні споруди, також за умови підтвердження статусу на момент вибуття;
д) пам’ятки культурної спадщини, які відповідно до законодавства не підлягали приватизації.

Ці об’єкти вилучено з-під дії десятирічного захисту. Але в кожному з них ключовим є наявність письмового підтвердження статусу на той момент, коли майно вибуло з власності держави або громади. Лише тоді можна говорити про правомірність витребування — незалежно від того, скільки часу минуло.

І нарешті, частина четверта статті 388 встановлює окрему норму: якщо майно було набуте безоплатно (наприклад, у порядку дарування або у вигляді спадщини), і в особи, яка його передавала, не було на це права, тоді власник має право витребувати майно від добросовісного набувача у будь-якому випадку. Тобто, відсутність плати за передане майно означає, що навіть добросовісність нового власника не захищає його повністю — власник має перевагу в таких спорах.

Хочемо звернути увагу не те, що судова практика у справах про витребування майна зараз складається переважно на користь «добросовісного» набувача. Зазвичай, добросовісністю наділяються всі особи, які набули майно не безпосередньо у власника, а в третьої особи. Так судом захищається цивільний оборот.  За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України, якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом. добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна.

Прийняті зміни залишають двояке відчуття. З однієї сторони вони більш захищають особу, яка то кажуть «ні сном ні духом», але опинилась  кінцевим ланцюгом в ряді подій. З іншого боку відкриває можливості для зловживань та передачу державної та комунальної власності на користь третіх осіб, при чому достатньо протягнути десять років та не впадати в око особам, які б могли оскаржити передачу.

Втім є й більш позитивний момент. Згідно прийнятих змін суд  одночасно із задоволенням позову органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві. Раніше такого не було, та про будь-яку компенсацію мова не йшла. Аби добросовісний набувач дійсно отримав кошти, законодавець одразу передбачив механізм за яким їх можливо отримати якнайшвидше – суд постановляє рішення про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади, за умови попереднього внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості такого майна на депозитний рахунок суду. Перерахування грошових коштів як компенсації вартості нерухомого майна з депозитного рахунку суду здійснюється без пред’явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади.

Держава чи територіальна громада, яка на підставі рішення суду компенсувала добросовісному набувачеві вартість майна, набуває право вимоги про стягнення виплачених грошових коштів як компенсації вартості майна до особи, з вини якої таке майно незаконно вибуло з володіння власника.

Положення прийнятого Закону мають зворотну дію в часі в частині  порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування чи визнання права щодо:

• нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до дня набрання чинності цим Законом;
• нерухомого майна, щодо якого на момент його передачі першому набувачеві законом не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності і дата його передачі першому набувачеві передує дню набрання чинності цим Законом.

Отже, всі змінені терміни будуть рахуватися та застосовуватися при вирішенні питання що до захисту права власності вже зараз відносно  права власності, яке вже було зареєстровано 5 чи 10 років тому. А от же в таких випадках, який було наведено на початку, особа, яку позбавили права власності, вже не бути мати права на захист. Звісно в цьому випадку та в деяких інших можливо намагатися ставити питання про наявність складу злочину в діях нотаріуса, але нотаріус, яка оформлювала документи мачусі вже багато років не працює та її місце знаходження невідоме, але  закон все одно не робить виключення навіть на такі випадки, зазначаючи що право позовної давності на нерухомість право на яку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, починається від дня державної реєстрації права особи, яка порушила право позивача.

Ще одні строки, які зазнали скорочення, а отже обмежили пересічних громадян в їх праві на захист – це строки оскарження дій державних реєстраторів, які безпосередньо працюють з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно:

1. Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів особою, права якої порушено, протягом двох місяців з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав.
2. Рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України протягом одного місяця з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав.

У зв’язку з прийнятими змінами маємо тільки одну рекомендацію – про інвентаризуйте усе наявне нерухоме майно та впорядкуйте документи. Раніше можливо було після відкриття спадщини подати нотаріусу заяву про прийняття спадщини та не оформлювати її остаточно з різних причин. Зараз вже так робити не треба. Є досить великий шанс, що хтось оформить право власності за вас на себе, навіть використовуючи норму ЦК України про набувальну давність, а ви про це можете й не дізнатися, або дізнатися занадто пізно.

Наразі у відкритому доступі перебуває Державний реєстр речових прав на нерухоме майно на порталі «Дія» – https://diia.gov.ua/services/informaciya-z-derzhavnogo-reyestru-rechovih-prav-na-neruhome-majno. Перевіряйте періодично реєстрацію свого права власності, це не коштує великих грошей. Нерухомість набагато дорожче!