Война оказала большое влияние на строительство. Разрушены более двух миллионов сооружений, а объемы строительства уменьшились вдвое. Потребность в жилье возросла и социальное жилье возможно только при сотрудничестве застройщиков и власти. Из-за отсутствия финансирования проектов и недоступной ипотеке строительные компании зависят от инвесторов. Но высокие риски и правовая неопределенность отпугивают международных партнеров и банки. Строительство очень важно для экономики: каждая гривна, вложенная в жилые проекты, приносит четыре в других отраслях. Но законодательная нестабильность делает рынок непрозрачным и мешает развитию отрасли. Необходимы стабильные правила для защиты прав бизнеса, инвесторов и общества. Прозрачная правовая база вернет доверие инвесторов и создаст условия для восстановления отрасли.
Что возмущает девелоперов
Украинская ассоциация девелоперов заявила о критической ситуации в строительной отрасли из-за давления политиков, должностных лиц и псевдоактивистов, а также попустительства со стороны властей. По их мнению, игнорирование проблем приведет к удорожанию жилья, его дефициту, потере миллиардов для экономики и остановке отрасли. Речь о таких объектах как Гостиный двор, Почтовая площадь, Цветы Украины, усадьбы Зеленских и Барбана, Китаевское городище и т.д.
Руководитель ассоциации девелоперов Евгений Фаворов отмечает, что эти места либо были заблокированы раньше, либо заморожены. Вокруг них активизируются протестующие, именуемые им «псевдоактивистами». Хотя эти объекты не связаны с проблемой нехватки жилья из-за войны, они важны для сохранения культурного наследия и объединяют общины.
Застройщики возмущены блокировкой проектов и бюрократическими препятствиями, которые, по их мнению, приводят к удорожанию жилья и экономическим потерям. Общество и активисты, со своей стороны, требуют сохранения культурного наследия и экологических зон, критикуя застройщиков за пренебрежение общественными интересами. Прийти к конструктиву можно через прозрачную правовую базу, обновление градостроительной документации и диалог между всеми сторонами. К сожалению, застройщики и активисты имеют разные взгляды на строительный рынок и не могут прийти к согласию. Отсутствие диалога превращает конфликты в системную проблему, влияющую на город.
Иногда причины остановки строительства могут быть законными, а иногда и субъективными. Например, физическая блокировка работ наносит значительный ущерб, который должны компенсировать те, кто создает эти условия.
Активизм иногда используется как инструмент давления или заработка. Даже после получения разрешений высоким остается неопределенность и риски для бизнеса. Чиновники, выдающие разрешения с нарушениями, превышают свои полномочия, но реальных наказаний за это почти не несут. Все последствия переводятся на бизнес. Процесс получения разрешений имеет несколько уровней проверок.
Часто трудности возникают из-за устаревших нормативных актов. Если документ действует, он имеет законную силу, и бизнес не должен страдать из-за недостатков системы. Дмитрий Перов, юрист и домоохранитель, объясняет, что предоставление старому зданию охранного статуса только после начала строительства является манипуляцией. Чтобы предоставить архитектурному сооружению охранный статус, необходима сложная подготовка документов, включая исторические справки. Киевсовет предложил автоматическую защиту для зданий старше 100 лет, но это еще не внедрено.
В чем слабость украинского законодательства по защите культурного наследия
Пока ситуация такова: если историческую ценность здания не докажут активисты или органы охраны наследия, здание могут снести. Доказательства должны собирать активисты или городские власти, что усложняет процесс. В Европе, в частности, в Польше, исторические здания защищены автоматически, и владелец должен доказывать, что сооружение не памятник. В Украине охрана начинается часто слишком поздно уже после начала разрушений. Так случилось с Усадьбой Зеленских: активисты готовили документы более двух лет, но статус предоставили только тогда, когда здание начали уничтожать.
Чтобы историческое здание получило охранный статус, нужно общественное давление: акции, петиции и медийный резонанс. Без внимания общественности проблему часто игнорируют.
Застройщики говорят, что охранные статусы используют, чтобы давить на бизнес, но сами их обходят через суды. Многие исторические здания, приобретенные застройщиками, годами стоят брошенными и разрушаются. Активисты пытаются стимулировать реставрацию и сохранность таких объектов.
Девелоперы часто не учитывают интересы общества, предлагая незначительные компенсации вместо сохранения исторических зданий, например, детские площадки. Они апеллируют к своему взносу как налогоплательщиков, но активисты отмечают, что общий вклад общины часто больше.
В Европе застройщики работают по четким правилам, а природные зоны и исторические объекты защищены законом. В Украине же правовое несовершенство позволяет застройщикам игнорировать культурное наследие.
За годы своей независимости Украина лишь частично создала уступающие европейским механизмы охраны. Застройщики часто игнорируют местную специфику, используя слабые законы для своих целей.
Как отечественные активисты изменяют рынок недвижимости
Активисты озабочены важностью сохранения наследия, защиты природы и городского планирования. Люди становятся более активными, создают локальные общины и хотят влиять на изменения в своих районах. Если интересы общин будут игнорировать, а протесты будут тщетными, доверие к власти и системе исчезнет.
Застройщики, ранее возлагавшиеся на коррупцию, видят, что этот подход больше не работает. Один из представителей отрасли отмечает, что раньше можно было заплатить и решить проблему, но теперь деньги не гарантируют результат. Хотя коррупции стало меньше, работать стало труднее из-за усиления давления на бизнес.
Активисты указывают на нарушения, заставляя застройщиков инвестировать в качественные проекты, а не полагаться на подпольные договоренности. Застройщики начинают осознавать, что оптимальная стратегия – соблюдать закон и выполнять все необходимые процедуры. Это займет больше времени, но обеспечит справедливый результат.
Дмитрий Перов объясняет, что чиновники отменяют незаконные разрешения не из-за страха перед активистами, а из-за общественной огласки. Такое внимание стимулирует правоохранителей проверять объекты, разрешительную документацию и действия должностных лиц. Так активизм становится эффективным механизмом контроля.
Лицо коррупции в отечественном строительстве
Коррупционная система создает препятствия для честных застройщиков и разрешает нарушения тем, кто платит взятки. И даже такие инициативы как законопроект №5655, что стремится упростить бюрократию через электронную систему, создают новые риски. Ведь автоматизация проверяет наличие документов, а не их качество, и это позволяет легализацию нарушений, работающих на застройщиков, создают конфликты интересов. ответственности и неопределенную систему жалоб. Закон одни проблемы решает, но создает другие.
Общественность будет играть лишь символическую роль в контроле строительства. Без четких правил могут возникать коррупционные риски типа «откупиться». Электронная система будет только предлагать проверочные объекты, а чиновники будут решать, кого и когда проверять, что может привести к злоупотреблениям.
В строительной отрасли много коррупции и связей бизнеса с властями, поэтому ожидать совершенного закона сложно. Важно, чтобы при доработке законопроекта 5655 авторы учли критику специалистов и не игнорировали другие мнения.
Еще один нюанс ограничивает доступ на рынок новых участников. Ведь специалисты по градостроительному контролю должны иметь страховку: 3 млн. евро для объектов среднего риска и 5 млн. евро для высокого риска. Это ограничивает выбор страховых компаний, поскольку не все могут обеспечить столь крупные выплаты. Поэтому на рынке смогут работать лишь несколько компаний.
…Очевидно, что для устойчивого развития отрасли необходимо сотрудничество девелоперов, чиновников и общества. Активизм уже изменяет рынок, уменьшая коррупцию и усиливая законопослушность. Только общая ответственность всех сторон поможет создать города, где сохранится баланс между прошлым и будущим.
Татьяна Викторова
