Коли житло перестає бути вашим: юридичні підстави для вилучення безхазяйного майна

У ситуації, коли житло тривалий час стоїть порожнім, не обслуговується, не оформлене юридично чи має неврегульоване право власності, воно може бути визнане безхазяйним. У такому випадку в справу вступає держава: вона має право поставити таке майно на облік, а згодом передати у власність територіальної громади. Для багатьох власників це може стати несподіванкою, особливо якщо майно дісталося у спадок, але не оформлене належним чином, або якщо з різних причин особа тривалий час не користується квартирою чи будинком.

Редакція ІА «ФАКТ» звернулася до юристів адвокатського об’єднання «Репешко і партнери», щоб з’ясувати, за яких умов квартира чи будинок можуть вважатися безхазяйним майном, який порядок визнання та які реальні ризики існують для власників, спадкоємців чи навіть сусідів таких об’єктів.

Майже щодня ми у своїй практиці стикаємось з безвідповідальністю громадян. В юридичній площині українці не люблять робити все завчасно, у встановлені строки, а тим більше з прицілом на майбутнє. Тому тільки в нашій державі можуть існувати не те що роками, а десятиліттями не оформлені належним чином квартири чи житлові будинки. При цьому після власника на якого така нерухомість зареєстрована, в ній вже народилось та померло іноді до двох-трьох поколінь родини, а на оформлення належним чином документів все немає грошей та часу.

Найбільшою впорядкованістю щодо нерухомості вирізнялися радянські часи –  тоді було суворо заборонено самочинне будівництво, індивідуальні житлові будинки повинні були бути не вище одного поверху та не більше визначеної площі, але навіть з тих часів й до нині адвокати допомагають оформлювати документи на зведені без жодного документа будинки, особами, які вже померли.

Втім не оформлена належним чином нерухомість створює ризик втрати для потенційного власника. Даний ризик став ще більше в умовах воєнних дій, коли за кордоном знаходиться у якості біженців не один мільйон наших краян, при цьому є громадяни, які від березня 2022 року не були жодного разу вдома. Таким чином, їх житло залишається всі ці роки пустим та у когось ще й не оформленим. Серед осіб з неоформленою нерухомістю є й внутрішньопереміщені особи в межах нашої країни. До речі, саме у зв’язку із появою даної категорії громадян ризик втрати нерухомості значно підвищився.

Річ у тім, що місцеві громади почали робити те, до чого не доходили руки багато років – виявляти безхазяйне, неоформлене нерухоме житлове майно для передачі його надалі під житло для ВПО. При цьому активно береться інформація з Державного реєстру прав на нерухоме майно, місцевих бюро технічної інвентаризації, комунальних служб газо – та електро – постачання, візуальне обстеження, реєстрів територіальної громади що до зареєстрованих осіб.

Ще одна категорія громадян, які знаходяться у зоні ризику – ті хто набував майно у власність в 90-х роках минулого століття – на початку 2000х років. Річ у тім, що 1 січня 2012 року почав свою роботу електронний Державний реєстр прав на нерухоме майно. Існує певний прошарок населення, який з того часу не вчиняв жодної дії зі своїм нерухомим майном, а от же документи, які підтверджують їх право власності існують тільки в паперовому вигляді виключно у них на руках. Державі про їх право власності може бути нічого не відомо. Хоча за чинним раніше законодавством кожен громадянин отримавши нерухомість у власність повинен був зареєструвати свої документи в бюро технічної інвентаризації, але навіть тоді існували особи, які цього не робили.

З  погляду шахраїв наша адвокатська практика знає навіть такі випадки, коли за людиною похилого віку починали стежити шахраї, роблячи усе, аби надалі отримати у власність нерухомість такої особи для подальшого продажу та відповідно наживи. І ті шахраї навіть не витрачали б час та нерви, аби знали, що, на приклад, квартира такої бабусі знаходиться не тільки у її власності, але й у власності її сина – була свого часту приватизована у спільну сумісну власність. В такому випадку інтересу у шахраїв не має, бо нерухомість має іншого співвласника на цілу половину. Але квартира була приватизована ще 1996 році та досі інформація до Державного реєстру прав на нерухоме майно не внесена. Саме тому вже незабаром деякі громадяни можуть втратити нерухомість на яку вони мають законне право.

Аби цього не сталося, наполегливо рекомендуємо всім, у кого не оформлені документи на нерухоме майно – квартири, будинки, земельні ділянки, бо вони не мають правовстановлюючих документів, оформити їх належним чином. У кожного своя ситуація та свій порядок оформлення, тож дану тему ми чіпати не будемо.

Тим громадянам, які мають правовстановлюючі документи, але вони не внесені до електронного Державного реєстру прав на нерухоме майно потрібно їх туди внести, зробивши для цього наступні дії.

На цей час є два способи внесення інформації про власника до Державного реєстру прав на нерухоме майно: через портал Дія або через Центри надання адміністративних послуг (ЦНАПи). Для внесення інформації через Дію необхідно:

• створити електронний підпис (кваліфікований електронний підпис);
• зареєструватися чи авторизуватися в кабінеті громадянина на diia.gov.ua за допомогою електронного підпису;
• перевірити особисті дані у профілі користувача, оновити їх за необхідності;
• заповнити онлайн-форму на отримання послуги;
• завантажити документи про зареєстровані речові права на об’єкт нерухомості до 01 січня 2013 року у форматі PDF або JPEG;
• перевірити сформовану заяву та підписати її електронним підписом (кваліфікованим електронним підписом).

Водночас для внесення інформації через  ЦНАП або нотаріуса  необхідно:

• паспорт, номер платника податків, правовстановлюючі документи щодо об’єкта нерухомого майна та звернутися до нотаріуса/реєстратора з цими документами;
• з’ясувати інформацію щодо права власності ля чого реєстратор/нотаріус формує письмовий запит до БТІ для отримання інформації з архівних даних що до права власності станом на 31 грудня 2012 року до БТІ на території якого знаходиться нерухоме майно та вони видають відповідну довідку. Якщо таке бюро ліквідоване, необхідно звернутись до БТІ, яке стало правонаступником архівних документів або до архівної установи куди вони передані;
• надалі з довідкою БТІ та пакетом документів для внесення інформації до реєстру необхідно звернутися до нотаріуса/реєстратора.

Зазвичай державна  реєстрація триває до 5 робочих днів. Після успішної реєстрації дані про власника з’являться в Державному реєстрі прав на нерухоме майно і будуть доступні для перегляду. Як що на стадії збору документів чи їх реєстрації з’ясується, що не вся інформація наявна або викликає сумнів що до неї, власникові буде запропоновано звернутися до суду з відповідним позовом про визнання права власності на нерухоме майно.

Що може очікувати тих громадян, які знехтують даною рекомендацією? Їх майно може бути визнане безхазяйним та передано на баланс тієї територіальної громади, в якій розташовано. Надалі розглянемо, як саме це відбувається. Майно може бути передано на баланс  місцевої територіальної громади у  випадках якщо це:

• безхазяйна річ (майно)– це річ, яка не має власника або власник якої невідомий;
• відумерла спадщина – це комплекс майнових прав та обов’язків, які у разі відсутності спадкоємців за заповітом та за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття, за рішенням суду переходять у власність територіальної громади.

Відповідно до частини першої статті 335 ЦКУ  безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий. У розумінні «не має власника» та «власник невідомий» означає одне – відсутня особа, яка б могла оспорити право власності на нерухоме майно.

Зазначимо, що механізм, за яким відбувається перехід майна до місцевої територіальної громади виглядає наступним чином:

1.Виявлення безхазяйного нерухомого майна. Зазвичай для таких цілей створюється комісія. Саме вона своїми активними діями виявляє майно, яким активно не користується власник. Саме на цій стадії відбуваються згадані раніше запити до комунальних служб, які здійснюють газо, водо та електропостачання з метою з’ясування чи існують адреси за якими  давно не замінювалися лічильники,  не передавалися показання, не сплачувалися комунальні послуги  та взагалі ними ніхто не користувався. Крім того, члени комісії можуть особисто об’їжджати території населених пунктів та видивлятися занедбані будинки чи квартири. У разі виявлення майна, яке схоже на те, яким власник давно не цікавився, в дію вступає наступна стадія.

2.Фіксація факту наявності безхазяйного нерухомого майна. У разі виявлення безхазяйного нерухомого майна члени комісії інспектують таке майно у місці його розташування та за результатами складають  відповідний акт. Після цього виконком громади направляє запит місцевого БТІ  щодо наявності технічної документації на даний об’єкт та реєстрації права власності.  БТІ надає довідку що до реєстрації права власності на майно станом на 31 грудня 2012 року та що до  технічної документації на цей об’єкт нерухомості  – технічний паспорт, то він  виготовляється, а у разі необхідності додатково запитується. Надалі місцева громада звертається  до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо наявності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про власника цього майна. Якщо відомості про власника відсутні звернення відбувається  до цього ж органу, але вже із заявою стосовно взяття такого майна на облік як безхазяйного.

3. Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Така дія вчиняється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відмова у взятті на облік може відбутися коли:

• безхазяйне майно не підлягає обліку відповідно до закону;
• із заявою про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна звернулася неналежна особа;
• у Державному реєстрі прав на нерухоме майно наявні записи про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, щодо якого подано заяву про взяття на облік;
• у Державному реєстрі прав на нерухоме майно відсутні записи про припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку з відмовою власника від права власності на таке майно (у разі, коли підставою для взяття на облік безхазяйного нерухомого майна є відмова власника нерухомого майна від свого права власності)

Після взяття на облік майна як безхазяйного, комісія розміщує оголошення про даний факт у друкованих засобах масової інформації з метою виявлення власника або власників майна. Цивільним кодексом України не визначено  на якого покладається обов’язок інформувати громаду (суспільство) про взяття нерухомого майна на облік як безхазяйного. За логікою таким суб’єктом є відповідний орган місцевого самоврядування. Адже саме орган місцевого самоврядування є зацікавленою особою щодо набуття права власності на безхазяйну нерухому річ. Якщо після розміщення оголошення знаходиться власник, який звертається з документами, що підтверджують його право власності на це майно, питання що до такого майна знімаються. У разі, як що власник не з’явився, потрібно аби сплив один рік з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі  аби   після цього територіальна громада мала право звернутися до суду з позовною заявою про передачу у комунальну власність безхазяйного нерухомого майна.

4. Звернення до суду з відповідною позовною заявою. Справа про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади розглядається судом за участю заявника з обов’язковим повідомленням усіх зацікавлених осіб (ст. 332 ЦПК України). Є надія, що суд, як неупереджений та незалежний орган з’ясує усі обставини справи та відмовить позивачу у задоволені його вимог.

При цьому суд відмовляє в прийнятті заяви про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади:

• якщо вона не взята на облік органом, який здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно;
• або якщо заяву подано до закінчення одного року з дня взяття її на облік.

5. Прийняття майна у комунальну власність на підставі рішення суду. Після ухвалення судом відповідного рішення уповноважений орган місцевого самоврядування готує на чергову сесію проєкт рішення про прийняття об’єкта безхазяйного майна у комунальну власність відповідної територіальної громади. Після прийняття безхазяйного майна у комунальну власність орган місцевого самоврядування звертається до суб’єкта держреєстрації для реєстрації права власності відповідної територіальної громади на визначене майно.

Щодо відумерлої спадщини, то алгоритм дії місцевої влади дещо схожий, але має свої нюанси.

Перехід відумерлої спадщини до територіальної громади здійснюється на також на підставі судового рішення. До набрання рішенням суду чинності майно описується і охороняється відповідно до закону. Заходи щодо охорони майна вживаються нотаріусом за місцем відкриття спадщини, а у населених пунктах, де немає нотаріуса, — уповноваженою на це посадовою особою відповідного органу місцевого самоврядування. Таким чином першим кроком що до такого майна також є його виявлення. Але зазвичай виявлення такого майна відбувається, коли власник майна одинока людина, помирає сам у своєму житлі та сусіди сповіщають відповідні органи про те, що власник майна помер, цей факт нікому не цікавий, а ховати його потрібно. Так нерухомість з’являється у полі зору місцевої територіальної громади.

Заява про визнання спадщини відумерлою подається до суду тільки  після спливу 1 року з часу відкриття спадщини та розглядається в порядку окремого провадження. Факт смерті спадкодавця має бути підтверджений відповідним свідоцтвом про смерть (актовим записом РАЦС) або судовим рішенням про визнання особи померлою. Справа про визнання спадщини відумерлою розглядається судом з обов’язковою участю заявника та з обов’язковим повідомленням усіх зацікавлених осіб.

Останній етап також схожий з випадком безхазяйного майна. Після ухвалення судом відповідного рішення уповноважений орган місцевого самоврядування готує на чергову сесію проєкт рішення про прийняття об’єкта відумерлого  майна у комунальну власність відповідної територіальної громади.

Після прийняття відумерлого майна у комунальну власність орган місцевого самоврядування звертається до суб’єкта держреєстрації для реєстрації права власності відповідної територіальної громади на визначене майно. Варто зазначити, що перехід відумерлого майна у комунальну власність надає право територіальній громаді на повне розпорядження ним враховуючи потреби громади. Відповідно до закону таке майно може залежно від його призначення бути передане в користування іншим особам, в оренду, відчужене (продане) тощо.

Отже, позбавити права власності особу хоча й не просто, але цілком можливо. Особливо, коли відсутні юридичні зв’язки з нерухомим майном та не цікавить його доля.