Война в Украине повлекла за собой переезд многих граждан в более безопасные места. В министерстве реинтеграции временно оккупированных территорий Украины привели данные, согласно которым в Украине статус ВПЛ имеют 4,6 миллиона человек, и это количество, к сожалению, постоянно увеличивается. При этом некоторые из ВПЛ еще долго не смогут вернуться домой, потому что их жилье находится в оккупации, а другим вообще никуда возвращаться, потому что мы в стране разрушены не только отдельные дома, но и стерты с лица земли целые поселки и города. Именно поэтому для значительного количества таких граждан вопрос приобретения нового дома крайне актуален. Поэтому даже в условиях войны рынок жилья в Украине активно развивается, особенно в некоторых регионах.
Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» прокомментировали действующее законодательство и дали советы, как правильно подготовиться к сделке с недвижимостью, на что обратить внимание при заключении договоров и какие шаги помогут защитить ваши интересы.
Покупка или продажа жилья – это ответственный шаг, который может скрывать немало юридических рисков. Неверно оформленные документы, скрытые дефекты объекта или непогашенные обязательства предыдущего владельца могут стать источником серьезных проблем покупателя или продавца. Чтобы избежать неприятных ситуаций, важно соблюдать определенные правила и учитывать все нюансы, которые помогут минимизировать риски.
Когда речь идет о недвижимости, первое, что приходит в голову – вау, есть риэлторы! Они все сделают и все проверят, а я только передам или получу деньги. Главное, что нужно помнить – в нашей стране деятельность риэлторов (они же агент по недвижимости) никак не регулируется и не регламентируется на законодательном уровне. В риэлторы идут все, у кого есть свободное время, желание сменить работу или заработать много денег. Риэлтором может быть вчерашний учитель, кассир, парикмахер или водитель. Доверяя свою судьбу агенту по недвижимости гражданин надеется, что такой человек является гарантом правильности и «чистоты» сделки и отвечает за то, что в дальнейшем не было бы осложнений. Не хотим вас разочаровывать, но риэлтор никогда и не за что не отвечает! В случае, если после заключения сделки с недвижимостью у вас возникнут проблемы, то это будут исключительно ваши личные проблемы. Ничего от агента вы не добьетесь и виновным ни в чем признать его не сможете, как и взыскать компенсацию.
Случались ситуации, когда к нам обращались именно риэлторы, которые желали приобрести недвижимость лично себе и сделали это так, что причинили себе большой вред. Чем уж говорить о квалификации таких лиц и помощи другим, тем более безумные деньги. Так, по действующему сейчас законодательству уже нет того задатка по расписке, который существовал раньше. Сейчас задатком внесенные средства будут считаться только если они оформлены в виде предварительного договора. Дело в том, что предварительный договор нужно оформлять в том же виде, что и основной, то есть нотариально. Только в этом случае сумма внесенная за недвижимость в качестве задатка будет считаться задатком и может быть взыскана в двойном размере. Денежные средства, переданные по простой расписке, являются авансовым платежом и в случае чего возвращаются ровно в той сумме, в которой и были получены. В данной истории риэлтор дала один задаток просто по расписке, въехала в дом, начала его убирать и ремонтировать, затем по распискам дала еще несколько сумм задатков, в общей сложности около тысяч на пять долларов США. После этого резко цены на недвижимость взлетели, а владельцы дома заявили, что вернут исключительно пять тысяч долларов США, а никак не десять, которую в случае с задатком. К сожалению, они были правы, потому что задатка не было – был авансовый платеж, поскольку отношения были оформлены не должным образом, как того требует закон.
Относительно оплаты услуг за такую работу – обычно это процент стоимости недвижимости – до 5%, зависит от стоимости недвижимого имущества, чем она ценнее, тем процент меньше. Есть города, где один и тот же объект недвижимости продают все риэлторы города, есть объекты, которые продает только один риэлтор. В любом случае, если хотите приобрести недвижимость с минимальными затратами – ищите предложения напрямую от собственника или ищите сами контакты собственника. Обычно объявление от владельца о продаже недвижимости копируют все риэлторы и предлагают уже от своего имени, так что в этом случае никто не связан никаким соглашением и в случае, если вы пришли посмотреть квартиру с агентом, а затем нашли контакты владельца, то агенту вы ничего не должны.
Не стоит надеяться и на подбор лучшего варианта недвижимости именно от агента. Здесь как раз вполне уместно правило: «Хочешь сделать хорошо — сделай это сам!». Ведь в этом случае ваши интересы не совпадают с интересами агента. Вы хотите купить недвижимость лучшего качества за минимальную стоимость, а риэлтор хочет продать вам скорее что-то подороже, потому что от этого зависит его процент по сделке и потраченное на вас время.
Конечно мы не хотим грести в кучу всех риэлторов. Есть на рынке недвижимости настоящие квалифицированные профессионалы и знатоки своего дела, но это скорее исключение из правила, чем закономерность. О том, как никто из агентов ничего не гарантирует достаточно показателен реальный судебный процесс, где женщина решила приобрести квартиру в большом городе. Стоимость сделки была на 1-2 тысячи долларов меньше средней, но продавец – пожилой человек очень спешил продать квартиру, потому что переезжала к внукам в другой город. У нотариуса на подписании договора присутствовали: риэлтор со стороны продавца (бабушки), два риэлтора со стороны покупателя (один из которых являлся директором агентства недвижимости).
Через год от заключения сделка покупатель получила вызов в суд по делу, согласно которому сделка купли-продажи квартиры признавалась недействительным третьим лицом. Как уже потом выяснилось, при изучении всех документов, в марте в больнице скончалась владелица квартиры. Близких родственников у нее не было и об этом узнали не чистые на руку лица. Пока владелица квартиры лежала в морге, по поддельному паспорту квартиру продали (паспорт, видимо, был оригинальный, переклеили фотографию). Нотариус проверял документы и ничего не заметил, потому что поддельный паспорт был высшего качества. Через пару дней после продажи квартир из морга тело владелицы забрал один человек, захоронение совершил другой. Через несколько месяцев о смерти владелицы квартиры узнал дальний родственник, который мог унаследовать недвижимость по закону и подал иск в суд. Новую владелицу квартиры в этой ситуации спасло то, что родственник не смог доказать родственные отношения, как ни пытался (документы отсутствовали), и полиция (куда было также написано соответствующее заявление) не очень активно что-то делала по делу, фактически топталась на месте. Как мы помним на сделке, присутствовали три риэлтора.
Вообще, в сделке купли-продажи недвижимости продавцу важно получить неподдельные средства, а покупателю – чистую юридически, беспроблемную недвижимость. Если вопрос средств решается просто – за вознаграждение кассир в банке или обмене валют может проверить банкноты и выявить поддельные, то с самой недвижимостью все гораздо сложнее.
Главным лицом на проверяющем все соглашении является нотариус. Именно на него полагаются в основном риэлторы, когда говорят, что недвижимость проверят. Именно нотариус проверяет:
- лицо продавца и юридически ли действительные документы, удостоверяющие личность;
- право устанавливая документы на недвижимость (правильно ли фоны оформлены, оформлены ли они на продавца недвижимости);
- есть ли нюансы при заключении договора (например при продаже доли в недвижимом имуществе продавец сначала должен в письменном виде предложить за ту же сумму приобрести свою долю, другим совладельцам не подвижности, а уже потом, как последние не захотели реализовать свое право, недвижимость может быть продана третьему лицу)я;
- наличие или отсутствие обременений недвижимости по государственным реестрам (арест, ипотека и т.п.);
- другие аспекты сделки (соблюдение прав детей – наличие решения органа по делам детей, регистрация лиц по адресу недвижимости и другое).
Впрочем, даже на нотариуса не нужно полагаться на сто процентов. на сайте судебной власти — есть возможность по фамилии, имени и отчеству владельца недвижимости за последние годы проверить, были ли в отношении данной недвижимости судебные дела и если да, то какой именно характер они имели (одно дело взыскания долгов за коммунальные услуги, совсем другое – признание недействительными правоустанавливающие документы собственника недвижимости). Нужно тщательно изучить если такие судебные дела имели место, то в связи с чем, если принять для себя решение – стоит ли данная недвижимость таких рисков или нет.
Общее правило – чем более старый правоустанавливающий документ на недвижимость, тем лучше. Многие вопросы вызывает именно недвижимость, которую приобрели вчера, а продают сегодня. Конечно, можно найти тысячу и одно объяснение, почему так происходит, но если есть проблема, то правды вам никто не скажет. Одной из таких проблем, например, может быть сырость в жилище и как последствия грибок в доме. Строители отмечают, что такая напасть почти никогда не выводится окончательно, потому что уедается глубоко в бетон. Следовательно, свежий ремонт (если это только не новостройка) тоже должен натолкнуть и определенные размышления. Можно попросить отодрать немного обои в стене где-то в углу. Главное – осматривайте квартиру при хорошем освещении.
Самый ценный источник информации о недвижимости – это соседи. Это чуть ли не единственный случай, когда их наличие – великое счастье. Ведь о недвижимости, которую продают, они могут рассказать все: кто когда там родился, крестился, вышел замуж, родил и умер. О том, что наследство сегодня принял и оформил на себя документы только один сын, а есть еще один, который в документах нигде не указан, о том, что из квартиры выставили с насилием невестку с ребенком и сказали, что она здесь не на что не имеет право, а затем через суд тихо сняли ее с регистрации. Следовательно, информации можно получить много и разной. Будет что проанализировать.
Очень хорошо бы получить информацию, кто именно был зарегистрирован в доме или квартире последние минимум три года. От этой информации будет зависеть, сможет ли кто-то хотеть от собственника недвижимого имущества.
Обязательно от владельца имущества необходимо получить справки о том, что за недвижимостью нет долгов за коммунальные услуги. Это почти единственный пункт, который риэлторы всегда выполняют и выполняют качественно – бегают и собирают эти справки.
Или покупать недвижимость, если продавец отсутствует, а имеющееся лицо с доверенностью от него? Юридически да, это возможно и имеет место быть. Но практический совет – не нужно, особенно в настоящее, военное время. Доверенность упраздняется со смертью личности, но это не происходит одновременно – минута в минуту. Сегодня вам могут продать недвижимость от имени владельца, умершего вчера за границей. Узнаете вы это уже тогда, когда наследники подадут на вас иск в суд.
Стоимость оформления самой сделки купли-продажи недвижимого имущества составляют:
- налог с доходов физических лиц (кратко НДФЛ) – 5%. Он может быть, а может и нет – зависит от многих факторов;
- военный сбор – 1,5%;
- госпошлина – 1%;
- сбор в Пенсионный фонд – 1%;
- услуги нотариуса – по договоренности, а стоимость услуги определяет нотариус. У государственного нотариуса стоимость оформления будет ниже;
- оплата за справки и выписки из соответствующих государственных реестров;
Указанные расходы распределяются следующим образом:
- НДФЛ, военный сбор, госпошлина уплачивает обычно продавец,
- покупатель – сбор в Пенсионный фонд, услуги нотариуса.
Не облагается налогом стоимость жилой недвижимости, если в течение года лицо совершает только одну сделку купли-продажи жилой недвижимости, которой владеет более трех лет. Тогда продавцом и покупателем уплачивается только госпошлина (1%) и сбор в Пенсионный фонд (1%).
Если лицо получило наследственный объект недвижимости, условие нахождения имущества в собственности более трех лет в таком случае не распространяется, и имущество можно смело продавать сразу.
Распределение расходов именно таким образом не обязательно, стороны могут договориться, что к другому варианту распределения расходов.
По законодательству существуют льготы по уплате государственной пошлины в размере 1% (ст. 4 Декрета КМУ «О государственной пошлине»). Так, освобождены от уплаты данного налога:
- пострадавшие в результате Чернобыльской катастрофы,
- инвалиды войны и семьи воинов,
- инвалиды 1 и 2 групп.
Но есть нюанс — если одна сторона уволена, то нотариус будет требовать уплаты такого налога с другой стороны соглашение, то есть полное увольнение возможно только тогда, когда обе стороны договора относятся к данным категориям.
От уплаты государственного налога, в размере 1% от общей стоимости недвижимости, уплачиваемой в Пенсионный фонд, освобождаются следующие лица:
- лица, впервые заключающие сделку;
- лица, состоящие на квартирном учете.
Отметим, что согласно требованиям законодательства, все соглашения стоимостью выше 50 тыс. гривен должны проводиться только в безналичной форме. Это регламентируется постановлением № 148 Национального банка Украины (НБУ) “Об утверждении Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине”. Расчеты нужно производить путем перечисления средств со счета оформленного на физическое лицо – покупателя на другой, оформленный на физическое лицо — продавца. Впрочем, как раз здесь агенты могут помочь обойти указанный пункт, но не всегда. Возможно ли оформление без визита в банк лучше спросить у того нотариуса, который будет удостоверять сделку. Кстати, нотариуса выбирают стороны по взаимному согласию.
