Війна в Україні спричинила переїзд багатьох громадян у більш безпечні місця. У міністерстві реінтеграції тимчасово окупованих територій України навели дані, відповідно до яких в Україні статус ВПО мають 4,6 мільйона людей, і ця кількість, на жаль постійно збільшується. При цьому деякі з ВПО ще довго не зможуть повернутися додому, бо їх житло знаходиться в окупації, а іншим взагалі нікуди повертатися, бо ми маємо в країні зруйновані не тільки окремі будинки, але й стерті з лиця землі цілі селища та міста. Саме тому для значної кількості таких громадян питання придбання нової домівки є вкрай актуальним. Тож, навіть в умовах війни, ринок житла в України активно розвивається, особливо в деяких регіонах.
Юристи адвокатського об’єднання “Репешко і партнери” прокоментували чинне законодавство та надали поради, як правильно підготуватися до операції з нерухомістю, на що звернути увагу під час укладення договорів і які кроки допоможуть захистити ваші інтереси.
Купівля чи продаж житла — це відповідальний крок, який може приховувати чимало юридичних ризиків. Невірно оформлені документи, приховані дефекти об’єкта або непогашені зобов’язання попереднього власника можуть стати джерелом серйозних проблем для покупця або продавця. Щоб уникнути неприємних ситуацій, важливо дотримуватися певних правил та враховувати всі нюанси, що допоможуть мінімізувати ризики.
Коли мова йде про нерухомість, перше, що спадає на думку – вау, є ріелтори! Вони все зроблять та усе перевірять, а я тільки передам чи отримаю кошти. Головне, що потрібно пам’ятати – в нашій країні діяльність ріелторів (вони ж агент з нерухомості) жодним чином не регулюється та не регламентується на законодавчому рівні. В ріелтори йдуть усі у кого є вільний час, бажання змінити роботу або заробити багато грошей. Ріелтором може бути вчорашній вчитель, касир, перукар чи водій. Довіряючи свою долю агенту з нерухомості громадянин сподівається, що така людина є гарантом правильності та “чистоти” угоди та відповідає за те, що б надалі не було ускладнень. Не хочемо вас розчаровувати, але ріелтор ніколи та не за що не відповідає! У разі, які що після укладення угоди з нерухомістю у вас виникнуть проблеми, то це будуть виключно ваші особисті проблеми. Нічого від агента ви не доб’єтесь та винним ні в чому визнати його не зможете, як і стягнути якусь компенсацію.
Траплялись ситуації, коли до нас звертались саме ріелтори, які бажали придбати нерухомість особисто собі та зробили це так, що наробили собі великої шкоди. Що вже казати про кваліфікацію таких осіб та допомогу іншим, тим більш за шалені гроші. Так, за чинним зараз законодавством вже немає того задатку по розписці, який існував раніше. Зараз задатком внесені кошти будуть вважатись тільки як що вони оформлені у вигляді попереднього договору. Річ в тому, що попередній договір потрібно оформлювати в тому самому вигляді, як й основний, тобто нотаріально. Тільки в цьому випадку сума внесена за нерухомість у якості задатку буде вважатися задатком, та може буди стягнута у подвійному розмірі. Кошти, передані по простій розписці, є авансовим платежем та у разі чого повертаються рівно в тій сумі, в якій й були отримані. В даній історії ріелтор дала один задаток просто за розпискою, в’їхала до будинку, почала його прибирати та ремонтувати, потім за розписками дала ще декілька сум задатків, загалом десь так тисяч на п’ять доларів США. Після цього різко ціни на нерухомість злетіли, а власники будинку заявили, що повернуть виключно ті п’ять тисяч доларів США, а ніяк не десять, яку у випадку з задатком. На жаль вони мали рацію, бо задатку не було – був авансовий платіж, оскільки стосунки були оформлені не належним чином, як того вимагає закон.
Щодо сплати послуг за таку роботу – зазвичай це відсоток від вартості нерухомості – до 5%, залежить від вартості нерухомого майна, чим вона коштовніша, тім відсоток менше. Є міста де один й той самий об’єкт нерухомості продають усі ріелтори міста, є об’єкти, які продає тільки один ріелтор. У всякому випадку, якщо хочете придбати нерухомість з мінімальними затратами – шукайте пропозиції безпосередньо від власника або шукайте самі контакти власника. Зазвичай об’яву від власника про продаж нерухомості копіюють усі ріелтори та пропонують вже від свого імені, отже в цьому випадку ніхто не пов’язаний ніякою угодою та у випадку, якщо ви прийшли подивитися квартиру з агентом, а потім знайшли контакти власника, то агенту ви нічого не винні.
Не треба сподіватися й на підбір кращого варіанта нерухомості саме від агента. Тут як раз цілком доречним є правило: “Бажаєш зробити гарно – зроби це сам!”. Адже в даному випадку ваші інтереси не збігаються з інтересами агента. Ви бажаєте придбати нерухомість найкращої якості за мінімальну вартість, а ріелтор хоче продати вам швидше щось подорожче, бо від цього залежить його відсоток по угоді та витрачений на вас час.
Звісно ми не хочемо гребти до купи усіх ріелторів. Є на ринку нерухомості справжні кваліфіковані професіонали та знавці своєї справи, але це скоріше виняток з правила, ніж закономірність. Про те, як ніхто з агентів нічого не гарантує є досить показовий реальний судовий процес, де жінка вирішила придбати квартиру у великому місті. Вартість угоди була на 1-2 тисячі доларів менше за середню, але продавчиня – особа похилого віку дуже поспішала продати квартиру, бо переїжджала до онуків в інше місто. У нотаріуса на підписанні договору були присутні: ріелтор зі сторони продавця (бабусі), два ріелтори зі сторони покупця (один з яких був директором агенції нерухомості).
Через рік від укладання угоду покупець отримала виклик до суду по справі, за якою угода купівлі-продажу квартири визнавалася недійсною третьою особою. Як вже потім з’ясувалось, при вивченні всіх документів, в березні в лікарні померла власниця квартири. Близьких родичів в неї не було та про це дізналися не чисті на руку особи. Поки власниця квартири лежала в морзі, за підробленим паспортом квартиру продали (паспорт, мабуть був оригінальний, переклеїли фотокартку). Нотаріус перевіряв документи та нічого не помітив, бо підроблений паспорт був вищого ґатунку. Через пару днів після продажу квартир з моргу тіло власниці забрав один чоловік, поховання здійснив інший. Через декілька місяців про смерть власниці квартири дізнався дальній родич, який міг успадкувати нерухомість за законом та подав позов до суду. Нову власницю квартири в цій ситуації врятувало те, що родич не зміг довести родинні стосунки, як не намагався (документи були відсутні), та поліція (куди була також написана відповідна заява) не дуже активно щось робила по справі, фактично топталася на місці. Як ми пам’ятаємо на угоді були присутні три ріелтори.
Взагалі, в угоді купівлі-продажу нерухомості продавцю важливо отримати непідроблені кошти, а покупцю – “чисту” юридично, безпроблемну нерухомість. Якщо питання коштів вирішується просто – за винагороду касир в банку або в обміні валют може перевірити банкноти та виявити підроблені, то з самою нерухомістю все набагато складніше.
Головною особою на угоді, яка перевіряє усе, є нотаріус. Саме на нього покладаються в основному ріелтори, коли кажуть, що нерухомість перевірять. Саме нотаріус перевіряє:
- особу продавця та дивиться чи юридично дійсні документи, які посвідчують особу;
- право встановлюючи документи на нерухомість (чи правильно фони оформлені, чи оформлені вони на продавця нерухомості);
- чи є нюанси при укладенні договору (на приклад при продажі частки в нерухомому майні продавець спочатку повинен в письмовому вигляді запропонувати за ту ж саму суму придбати свою частку, іншим співвласникам не рухомості, а вже потім, як що останні не забажали реалізувати своє право, нерухомість може бути продана третій особі)я;
- наявність або відсутність обтяжень нерухомості за державними реєстрами (арешт, іпотека тощо);
- інші аспекти угоди (дотримання прав дітей – наявність рішення органу у справах дітей, реєстрацію осіб за адресою нерухомості та інше).
Втім, навіть на нотаріуса не потрібно покладатися на сто відсотків. На сайті судової влади – є можливість за прізвищем, ім’ям та по-батькові власника нерухомості за останні роки перевірити, чи були щодо даної нерухомості судові справи та якщо так, то який саме характер вони мали (одна справа стягнення боргів за комунальні послуги, зовсім інша – визнання недійсними правовстановлюючі документи власника нерухомості). Потрібно ретельно вивчити якщо такі судові справи мали місце, то у зв’язку з чим, коли та прийняти для себе рішення – варта дана нерухомість таких ризиків чи ні.
Загальне правило – чим старіший правовстановлюючий документ на нерухомість, тим краще. Багато питань викликає саме нерухомість, яку придбали учора, а продають сьогодні. Звісно, можна знайти тисячу та одне пояснення, чому так відбувається, але якщо є проблема, та правди вам ніхто не скаже. Однією з таких проблем, наприклад може бути сирість в житлі та як наслідки грибок у помешканні. Будівельники зазначають, що така напасть майже ніколи не виводиться остаточно, бо виїдається глибоко у бетон. Отже свіжий ремонт (якщо це тільки не новобудова) теж повинен наштовхнути та певні роздуми. Можна попросити віддерти трохи шпалери у стіні десь у кутку. Головне – оглядайте помешкання при гарному освітленні.
Найцінніше джерело інформації про нерухомість – то сусіди. Це ледь не єдиний випадок, коли їх наявність – велике щастя. Адже про нерухомість, що продають, вони можуть розповісти усе: хто коли там народився, хрестився, вийшов заміж, народив та помер. Про те, що спадщину сьогодні прийняв та оформив на себе документи тільки один син, а є ще один, який в документах ніде не зазначений, про те, що з квартири виставили із ґвалтом невістку з дитиною та сказали, що вона тут не на що не має право, а потім через суд тихо зняли її з реєстрації. Отже, інформації можливо отримати багато та різної. Буде що проаналізувати.
Дуже добре б було отримати інформацію, хто саме був зареєстрований в будинку чи квартирі останні мінімум три роки. Від цієї інформації буде залежати, чи зможе хтось щось хотіти від власника нерухомого майна.
Обов’язково від власника майна необхідно отримати довідки про те, що за нерухомістю немає боргів за комунальні послуги. Це майже єдиний пункт, який ріелтори завжди виконують та виконують якісно – бігають та збирають ці довідки.
Чи купувати нерухомість, якщо продавець відсутній, а наявна особа з довіреністю від нього? Юридично так, це можливо та має місце бути. Але практична порада – не потрібно, особливо в даний, воєнний час. Довіреність скасовується зі смертю особи, але це не відбувається одночасно – хвилина у хвилину. Сьогодні вам можуть продати нерухомість від імені власника, який помер вчора за кордоном. Дізнаєтесь ви про це вже тоді, коли спадкоємці подадуть на вас позов до суду.
Вартість оформлення самої угоди купівлі-продажу нерухомого майна складають:
- податок з доходів фізичних осіб (коротко “ПДФО”) – 5%. Він може бути, а може й ні – залежить від багатьох факторів;
- військовий збір – 1,5%;
- держмито – 1%;
- збір до Пенсійного фонду – 1%;
- послуги нотаріуса – за домовленістю, а вартість послуги визначає нотаріус. У державного нотаріуса вартість оформлення буде нижча;
- оплата за довідки та витяги з відповідних державних реєстрів;
Зазначені витрати розподіляються наступним чином:
- ПДФО, військовий збір, держмито сплачує зазвичай продавець,
- покупець – збір до Пенсійного фонду, послуги нотаріуса.
Не обкладається податком вартість житлової нерухомості, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду купівлі-продажу житлової нерухомості, якою володіє понад три роки. Тоді продавцем і покупцем сплачується лише держмито (1%) та збір до Пенсійного фонду (1%).
Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не поширюється, і майно можна сміливо продавати одразу.
Розподілення витрат саме таким чином не є обов’язковим, сторони можуть домовитись, що до іншого варіанту розподілу витрат.
За законодавством існують пільги щодо сплати державного мита в розмірі 1% (ст. 4 Декрету КМУ “Про державне мито”). Так, звільнені від сплати даного податку:
- постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи,
- інваліди війни та сім’ї воїнів,
- інваліди 1 і 2 груп.
Але є нюанс – якщо одна сторона звільнена, то нотаріус буде вимагатиме сплати такого податку з іншої сторони угода тобто повне звільнення можливе лише тоді, коли обидві сторони договору належить до даних категорій.
Від сплати державного податку, у розмірі 1% від загальної вартості нерухомості який сплачується до Пенсійного фонду, звільняються такі особи:
- особи, які вперше укладають угоду;
- особи, які перебувають на квартирному обліку.
Зазначимо, що згідно вимог законодавства усі угоди вартістю вище 50 тис. гривень повинні проводитися тільки в безготівковій формі. Це регламентується постановою № 148 Національного банку України (НБУ) “Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні”. Розрахунки потрібно проводити шляхом перерахування коштів з рахунку оформленого на фізичну особу – покупця на інший, який оформлений на фізичну особу – продавця. Втім, як раз тут агенти можуть допомоги обійти зазначений пункт, але не завжди. Чи можливе оформлення без візиту до банку, краще спитати у того нотаріуса, який буде посвідчувати угоду. До речі, нотаріуса обирають сторони за взаємною згодою.
