Складская логистика под обстрелами: как война переформатировала карту украинских складов
Несмотря на вызовы войны, устойчивый рост демонстрирует рынок складской недвижимости в Украине. В этом году продолжается оживление этого сегмента, в частности, на Западе и в Киевской области, которые остаются привлекательными для инвесторов.
Цена на строительство складских помещений в Украине варьируется в зависимости от типа строения, площади и используемых материалов. Так, строительство быстровозводимых ангаров может быть на 30-40% дешевле по сравнению с капитальными сооружениями. Конкретные расчеты зависят от личных потребностей заказчика и специфики проекта.
Инвестиции в складскую недвижимость в Украине могут приносить доходность до 15% годовых, что превышает показатели жилой недвижимости и европейских складов. В частности, инвестпроекты вблизи Киева предлагают доходность 10-12% годовых с порогом входа от $74,583.
Составь под обстрелами и ближе к ЕС: как война переформатировала логистику и недвижимость в Украине
Война кардинально сменила отечественную логистику и рынок складской недвижимости. Если раньше главные хабы размещались в Киеве, Харькове, Одессе и Днепре, то сегодня компании массово релокируются на Запад. Причины очевидны: безопасность, доступ на европейские рынки и новые логистические маршруты.
Только в Киевском регионе было уничтожено или повреждено более 380 тыс. кв. м складских площадей – это около 1/5 от довоенного объема. По стране потери также превышают 20% всех профессиональных составов.
В первые месяцы полномасштабного вторжения бизнес массово перемещал склады в приграничные районы — Львовщину, Закарпатье, Волынь. Однако такая стратегия не оправдала себя: большие расстояния до основных рынков сбыта и регулярные блокировки границ, в частности польскими фермерами, усложняли логистику.
Сегодня основной спрос сосредоточен в Киевской области и в западных регионах. Киев – мощный потребительский рынок и центр управления для многих компаний. Запад Украины привлекает близость к ЕС, наличие транспортной инфраструктуры и относительной безопасности.
В ближайшее время ожидается ввод в эксплуатацию рекордного количества новых складских помещений – около 500 000 кв. м. Из них 300 000 кв. м приходится на Львовскую и Хмельницкую области, а остальные – на Киевщину.
Из-за постоянных обстрелов, оккупации, разрушенной инфраструктуры и высоких рисков для бизнеса Харьковская, Донецкая, Луганская, Херсонская и Запорожская области практически исключены из логистических планов. Даже на подконтрольных территориях спрос на аренду складов минимален.
Особый дефицит наблюдается в сегменте холодильных составов. Только около 5% всех складов имеют необходимые температурные режимы для хранения скоропортящихся товаров. Это создает дополнительные вызовы для ритейла и фармацевтики.
Несмотря на все вызовы, рынок складской недвижимости в Украине стабильно привлекает инвесторов. Инвестиции в этот сектор могут приносить до 15% годовых, что превосходит характеристики жилой недвижимости и европейских складов.
Как государство помогло составам и почему общины теперь на первых ролях
Когда в начале войны бизнес оказался перед дилеммой: убегать из-под обстрелов или сворачиваться, правительство запустило программу релокации. То есть предложил предприятиям безопасные локации, организовал перевозку, иногда даже помог с помещением и коммуникациями.
По данным Минэкономики, за два года действия программы удалось переместить около 700 предприятий, из которых более 470 уже работают на новых локациях. Часть из них – это производства, часть – логистические компании, которые впоследствии начали строить или арендовать склады уже в новых регионах. Особенно активной стала Львовская область, где сформировался целый кластер производственных и складских площадок.
Отечественные чиновники понимают, что инвестора нужно не только привлечь, но и убедить. Поэтому еще в 2021 году государство запустило закон об «инвестняниях», а в 2023–2025 годах расширило стимулы: в частности, можно не платить налог на прибыль до 5 лет, ввозить оборудование без НДС и пошлины, иногда можно за символическую плату получить землю под индустриальный парк.
Все это касается и инвесторов в складскую инфраструктуру Особенно когда речь идет о логистических хабах, мультитемпературных складах или кластерах для экспорта.
Интересно, что именно местные общины сегодня нередко. решают судьбу новых логистических проектов. Они подыскивают участки, сменяют зонирование, помогают с подключением электричества или воды. Так, в Виннице действует муниципальная программа поддержки бизнеса, позволяющая арендовать землю на льготных условиях для развития логистических объектов.
Во Львовской области создают индустриальные парки с логистическим компонентом: под Новояворовском уже работают склады, обслуживающие не только Украину, но и транзит в Польшу.
Государство задало старт, но теперь главные двигатели развития — сами общины и бизнес. Именно на местах решается, будет ли здесь очередной ангар или появится настоящий логистический кластер с инфраструктурой, подъездами, энергетикой и даже железнодорожной веткой. Украинская складская логистика уже не просто переживает войну – она формирует новую карту экономики.
Как профинансировать строительство склада в Украине: банки, токены и осторожность
Склады в Украине дорожают и приносят доход, но на старте все равно нужны большие деньги. Возникает вопрос: где взять финансирование, если ты не международный холдинг с миллионами на счету?
Несмотря на войну, украинские банки не закрылись в бункере. Так, в рамках госпрограммы «5-7-9%» можно получить бизнес-кредит даже на строительство логистического объекта. Это реальный вариант для тех, кто имеет четкий план, землю и первых арендаторов.
Кредиты до 60 млн грн по льготным ставкам предлагает Кредобанк и это не только для агро или торговли, но и под индустриальные проекты.
Новое время – новые инструменты. Один из них – краудинвестинг. Идея проста: ты не берешь деньги у одного крупного инвестора, а привлекаешь много малышей: каждый сбрасывается, получает долю и рассчитывает на доход. В Европе такая модель – норма, в Украине – пока новинка, но уже есть кейсы.
Другой формат токенизация недвижимости. Это когда твой объект (есть такой в Броварах) разбивается на покупаемые инвесторами цифровые токены. Один токен – одна частица. Все работает через блокчейн, без нотариусов и бумажных сделок.
Финучреждения не бросаются на складские проекты с головой. После 2022 года они ввели новые модели оценки рисков: считают, насколько близок фронт, есть ли страхование, кто арендаторы, каковы риски по энергетике.
Нацбанк еще два года тому назад обновил методики анализа рисков для банков и страховых компаний Все это нужно, чтобы избежать «замороженных» объектов и банкротств.
Итак, реально инвестировать в состав. Но если бы до войны хватило бизнес-плана и деловой хватки, то сейчас нужно еще и уметь считать риски, привлекать средства из нескольких источников и убеждать не одного, а десятки мелких инвесторов.
Кто сегодня арендует склады и почему долгосрочный договор по весу золота
За три года полномасштабной войны рынок аренды складов в Украине кардинально изменился. Если раньше компании выбирали по принципу «чтобы быстро, дешево и ближе к трассе», то сегодня каждый метр площади — на вес золота. Вакантность держится на уровне 1–2%, хотя оптимальной считается не менее 5–7%. Свободные склады разбирают еще на этапе проектирования.
В условиях войны владельцы складской недвижимости стали более осторожными. По словам CEO Watermelon Development Федора Арбузова, сейчас большинство сделок укладываются на ранних стадиях строительства, иногда еще до появления фундамента. Это дает арендатору преимущество в очереди, но обязывает его к длительным контрактам.
Большинство договоров сейчас укладываются на 3–5 лет, часто с фиксацией валютной привязки (доллар/евро) и обязательными форс-мажорными пунктами, связанными с боевыми действиями. Краткосрочную аренду найти почти невозможно, особенно если речь идет о складах класса А.
Да, даже склады площадью 1000–2000 кв. м, которые еще в 2020 году можно было арендовать на полгода или год, сейчас просто отсутствуют на рынке. Потому что спрос стабильно высок, а владельцы не хотят рисковать. Они стремятся к долгосрочным партнерам — компаниям, которые гарантируют стабильные платежи и рассматривают состав как часть логистической системы, а не временное хранилище. В Киеве и области большинство современных складов уже занято крупными логистическими компаниями или международными сетями.
Сегодня основные арендаторы – крупные национальные и международные логистические операторы (3PL), фармацевтические дистрибьюторы, игроки пищевого ритейла и автокомпании. Особенно высок спрос на холодные склады и большие юниты (от 10 000 кв. м и выше). Помещение ищут под ключ, с возможностью гибкого зонирования и специальными температурными режимами.
Один из самых ярких примеров – логистический комплекс RLC под Киевом. Он обеспечивает хранение продуктов при +1…+8°C и замороженных товаров до –24°C и почти полностью занят арендаторами еще до завершения строительства.
…В следующий раз мы рассмотрим, как изменилась средняя ставка аренды по регионам за последнее пятилетие, стоит ли ожидать перегрева рынка после стабилизации, иностранные игроки уже инвестировали в складскую недвижимость во время войны, есть ли перспективы для входа логистических гигантов — типа Prologis или Goodman?
Также в контексте рассмотрения темы складской недвижимости уместно отследить, насколько защищена недвижимость в случае обстрела или оккупации, какую роль в этом сегменте играет страхование, хватает ли в Украине специалистов по логистике, складским операциям и автоматизации? А также какие тренды доминируют в автоматизации и роботизации складов, кто именно строит новые логистические центры и готовы ли девелоперы работать без предварительно гарантированного арендатора?
Татьяна Викторова
