Остання зима показала неприємну річ: частина українських новобудов потрапляє на ринок як готове житло раніше, ніж стає повноцінно придатною до життя. Відключення 2025–2026 років особливо боляче вдарили по тих комплексах, де формальна здача будинку не збіглася з реальною готовністю інженерної інфраструктури.
Один із найпоказовіших прикладів – ЖК Paradise Avenue у Крюківщині Бучанського району, де, попри введення будинків в експлуатацію, узимку електропостачання виявилося значно гіршим, ніж передбачали офіційні графіки, бо постійне приєднання до мережі так і не було завершене. Це вже не просто історія окремого комплексу, а симптом ширшої проблеми: покупець нового житла в Україні досі не має повної певності, що за формальною готовністю будинку стоїть його реальна готовність до нормальної експлуатації.
Проблема, яку не видно в цифрах, але видно в кейсах
При цьому було б перебільшенням говорити, що йдеться про більшість новобудов. Публічного повного реєстру таких будинків в Україні немає. Але й версія про “кілька гучних винятків” теж не працює. Ще у жовтні 2022 року Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг, затвердила інструкцію для прийнятих в експлуатацію багатоквартирних будинків, щодо яких не завершена процедура приєднання до електричних мереж за постійною схемою. Коли для явища пишуть спеціальний режим на рівні регулятора, це означає, що проблема не випадкова й не разова.
Масштаб ризику добре видно через структуру самого ринку. За даними Державної служби статистики в аналізі ЛУН, торік в Україні ввели в експлуатацію 117,6 тис. одиниць житла. Із них 31,5% припало на приватні будинки, тобто приблизно 70% нового житла знову дали багатоквартирні проєкти.
Київ лідирував за кількістю зданих квартир у багатоквартирних будинках – майже 18 тис. за рік, Київська область була другою з 13,1 тис. Це означає, що навіть якщо проблемні об’єкти залишаються меншістю, найбільша абсолютна кількість потенційно ризикових квартир неминуче концентрується саме у столичній агломерації, де нове будівництво найщільніше.
Повторюваність кейсів лише посилює цей висновок. Ще у 2020 році медіа писали про ситуацію в київському ЖК “Патріотика”, де 5 будинків, попри формальну готовність, для енергетичної системи все ще залишалися об’єктами на будівельному живленні, а електроенергію для них купувала пов’язана із забудовником структура.
Наприкінці минулого року профільне медіа “Хмарочос” писало про ЖК “Славутич”: 2 будинки на 33 і 26 поверхів, здані у 2021 році, і далі залишалися на тимчасовій схемі через будівельний трансформатор, хоча перші 3 будинки того ж комплексу, введені у 2020 році, вже мали постійне підключення. Це не доводить, що проблема тотальна. Але унаочнює, що вона повторюється в різні роки, у різних проєктах і в різних конфігураціях.
Як виник розрив між “здано” і “можна нормально жити”
Юридичний механізм цього розриву закладений не у “сірій зоні”, а в самому законодавстві. Стаття 39 закону “Про регулювання містобудівної діяльності” встановлює, що датою прийняття об’єкта в експлуатацію є дата реєстрації декларації про готовність або видачі сертифіката. Саме ці документи відкривають шлях до оформлення права власності та договорів на комунальні послуги.
Але в тій самій нормі підключення вже прийнятого в експлуатацію об’єкта до інженерних мереж винесене в окремий крок, який здійснюється після звернення замовника до власника або експлуатанта мереж. Іншими словами, право продавати житло й реєструвати його може виникнути раніше, ніж завершиться весь цикл мережевого доведення.
Саме тому документи, достатні для виходу квартир на ринок, і документи, що підтверджують остаточну інфраструктурну готовність, не збігаються. Ринок отримує формально ліквідний актив, але це ще не гарантує, що будинок живе в постійному побутовому режимі.
Наразі уряд посилив контроль за введенням в експлуатацію, зокрема, через цифрові чек-листи, фото- та відеофіксацію й окремий блок про інженерні комунікації. Але ці зміни не зробили завершене приєднання за постійною схемою безумовною передумовою для сертифіката. Держава точніше описала інженерний контур, але не зшила до кінця будівельну й мережеву процедури в один нерозривний фільтр.
Це пояснює, чому покупець часто дізнається про проблему надто пізно. Єдина державна електронна система у сфері будівництва добре працює як інструмент перевірки легальності об’єкта. Вона дозволяє подивитися дозвільний документ, адресу, реєстрацію майнового права, статус будівництва.
Але ця логіка перевірки зосереджена насамперед на правовому статусі майбутньої квартири, а не на тому, у якому режимі будинок реально житиме після заселення. Покупець перевіряє поверх, планування, технічний паспорт, адресу, девелопера, але не завжди бачить найважливіше: чи завершене саме постійне приєднання, яка договірна потужність будинку, хто утримує критичні вузли й як будинок проходив попередні періоди відключень.
Тому проблема часто стає видимою лише в момент стресу. У “Патріотиці” вона роками не сприймалася як критична, поки пов’язана із забудовником структура купувала електроенергію для будинків. У випадку “ВІА Рома” мешканці роками не могли перейти на звичайний побутовий тариф, бо, за заявою DTEK Одеські електромережі, забудовник не виконав технічні умови, отримані ще у 2020 році, а строк їх дії завершився наприкінці 2021-го. Для покупця це означає, що він купує не лише площу й місце, а й прихований інженерний сценарій, який може проявитися тільки після заселення.
Відповідальність тут теж не є однаковою для всіх. У конкретному проєкті першим носієм ризику зазвичай є забудовник, бо саме він входить у процес як замовник приєднання. Але це не знімає питань до операторів мереж, які також можуть затягувати строки або ховатися за складною процедурою. І це не знімає питань до міського планування, особливо там, де темпи забудови вже давно тиснуть на стару інфраструктуру швидше, ніж її встигають оновлювати.
Київська міська держадміністрація ще у 2016 році визнавала, що 40 житлових об’єктів, пов’язаних із забудовником Анатолієм Войцеховським, не готові до опалювального сезону саме через відсутність підключення до комунікацій. Тобто йдеться не про “проблему, створену лише війною”, а про старий ринковий дефект, який війна просто зробила дорожчим і більш видимим.
…Наступного разу ми розглянемо, як саме формується реальна ціна цього “тимчасового рішення” – і чому вона майже завжди виявляється значно вищою за стартову вигоду. Бо різниця між “дешевше на вході” і “дорожче в експлуатації” в таких будинках не теоретична: вона накопичується через генератори, ремонти, автономізацію і зрештою б’є по ліквідності самої квартири.
І головне: ринок уже почав це враховувати. Актив із нечіткою інженерною історією продається довше, з більшим торгом і часто з дисконтом, навіть без формального обвалу цін. Питання вже не в тому, чи є проблема, а в тому, хто за неї заплатить: забудовник до угоди чи покупець після.
Тетяна Вікторова
