Дарение недвижимости и автомобилей: юридические тонкости и риски в современных условиях

В последние месяцы среди украинцев наблюдается настоящий бум договоров дарения. Люди массово передают недвижимость, транспортные средства и прочее имущество своим родственникам или знакомым. Такая тенденция не случайна — главным толчком для этого стали изменения в мобилизационном законодательстве. В ситуации правовой неопределенности и усиленных мер по учету граждан многие видят в договоре дарения способ защитить свое имущество или избежать потенциальных рисков.

Но действительно ли дарственный юридический инструмент, который может повлиять на мобилизационные процессы? Есть ли правовые подводные камни, которые могут создать проблемы в будущем? ИА «ФАКТ» обратилось к юристам адвокатского объединения «Репешко и партнеры», чтобы они объяснили, как работает этот механизм, можно ли считать его действенным способом защиты и возможные последствия для сторон договора.

Действительно, в последнее время происходит настоящий бум договоров дарения. В этой связи хотим сообщить, что законом Украины от 09 мая 2024 года были внесены изменения в Кодекс Украины об административных правонарушениях (КУоАП) в части усиления ответственности за нарушение правил военного учета и законодательства об обороне, мобилизационной подготовке и мобилизации.

Согласно статье 210 Кодекса — нарушение призывниками, военнообязанными, резервистами правил военного учета в особый период сумма штрафа составляет от 17 000 до 25 500 грн.1 Кодекс нарушения законодательства об обороне, мобилизационной подготовке и мобилизации в особый период определяет, что сумма штрафа также составляет от 17 000 до 25 500 грн. При этом в соответствии с ст. 307 Кодекса об административных правонарушениях, штраф должен быть уплачен нарушителем не позднее пятнадцати дней со дня вручения ему постановления о наложении штрафа. В случае обжалования такого постановления не позднее пятнадцати дней с момента уведомления об оставлении жалобы без удовлетворения.

В случае неуплаты правонарушителем штрафа в указанный срок, постановление о наложении штрафа направляется для принудительного исполнения в орган государственной исполнительной службы по месту жительства нарушителя, работы или по местонахождению его имущества в порядке, установленном законом (ст. 308 КУоАП).

Напомним, что в порядке принудительного исполнения постановления о взыскании штрафа за совершение административного правонарушения с правонарушителя взимается:

• двойной размер штрафа, определенного в соответствующей статье КУоАП и указанного в постановлении о взыскании штрафа (т.е. в случае наложения ТЦК и СП штрафа в размере 20 000 грн. и своевременной его не уплаты, на стадии исполнительного производства указанная сумма будет уже 40 000 грн.);
• расходы по исполнительному производству.

Следует отметить, что за каждое административное правонарушение выносится отдельное постановление о штрафе. То есть, если военнообязанный намерен и дальше уклоняться от совершения необходимых действий, или он вообще навечно нелегально уехал жить за границу, то таких штрафов может быть и не один и не два.

В таких ситуациях переоформление договором дарения на жену или другого близкого родственника недвижимого имущества или транспортного средства является вариантом сохранения имущества от изъятия в исполнительном производстве. Дело в том, что именно при договоре дарения снимаются следующие риски:

• имущество полученное в дар не является общей совместной собственностью супругов, а вот на него ни в каком варианте не может быть обращено взыскание за долги мужчины в отличие от имущества приобретенного по договору купли-продажи (мужчина чтобы сохранить приобретенную квартиру от штрафов ТЦК и СП оформляет договор дарения такой квартиры);
• имущество полученное в дар от родственника первой или второй степени родства (это может быть отец, мать, муж, жена, брат, сестра) облагается налогом по нулевой ставке, а проще сказать не облагается налогом. Если подарил такое имущество не близкий родственник или кто-то чужой — доход при этом облагается налогом по ставке 5% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора;
• Если имущество подарено кому-то из супругов, то другой из супругов не имеет на него права. брату.

Но во всех процессах всегда есть две стороны. Сказать, что этот вариант полностью гарантирует сохранность имущества невозможно. Жена с первого варианта может подать на развод, и тогда подаренная ему квартира не подлежит распределению и останется исключительно ее собственностью. Сестра по третьему варианту может внезапно умереть от сердечного приступа и тогда полученная ею в дар квартира будет в качестве наследственного имущества распределена между родственниками первой степени родства: родителями, супругом и детьми в равных частях при наследовании по закону. Завещание может смягчить эту ситуацию, но сразу с подписанием договора дарения сестре необходимо составить у нотариуса завещание.

Впрочем, при наличии лиц, имеющих обязательную долю на наследство, все равно с частью имущества придется попрощаться.ст. 1241 Гражданского кодекса Украины, малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители наследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая принадлежала каждому из них в случае наследования по закону (обязательная доля).

Популярность договора дарения придает и относительно небольшая стоимость данной услуги. Даже у частного нотариуса конечная стоимость оформления документов может составлять около 10 000 грн., а у государственного будет еще дешевле.

Был период, когда чтобы переоформить транспортное средство нужно было выстоять в сервисном центре МВД ни за что! Мужчины массово переоформляли автомобили на жен. Впрочем, популярным данный договор является не только среди так называемых «ухилянтов». Не популярность дарование приобрело и среди военных. Идя в ряды Вооруженных Сил Украины мужчины осознают риски для жизни, а значит, на всякий случай заранее решают вопрос распределения имущества на случай своей смерти. Наиболее актуально это для тех мужчин, у которых есть дети от предыдущих браков, и вторая жена не желает, чтобы дети первой жены получили в наследство хотя бы часть жилого дома, в котором она проживает сейчас. Ведь по закону, несмотря на то, что брак расторгнут с первой женой и она не имеет права на наследование за бывшим мужем, дети от этого супруга являются равноправными наследниками с детьми от второго или третьего брака.

Даже завещание не поможет – ведь если ребенок не совершеннолетний или инвалид, он имеет право все на ту же обязательную долю в наследстве о которой мы рассказали раньше. Впрочем, при решении дарованием вопроса наследства, мужчина оставляет без него и своих родителей. В таком случае мы советуем хорошо подумать о том, насколько вы доверяете членам своей семьи, ведь напомним еще раз, когда жена захочет развестись – подаренное имущество делиться не будет и будет считаться ее личной собственностью.

Еще одна категория, для которой договор дарения является весьма актуальным вариантом – граждане, выехавшие за границу, особенно в страны, которые находятся не близко от Украины, но имеют в Украине недвижимость, которую планируют продать в ближайшее время или в ближайшем будущем. Обычно такое возможно либо при условии как прибыть на сделку лично, либо при возможности прибыть лично – оформить доверенность на то лицо, которому доверяешь как в Украине, так и за рубежом.  Но здесь много своих нюансов.  Находясь за границей, оформить доверенность возможно двумя путями. Первый – в зарубежном дипломатическом учреждении – консульстве или дипломатическом учреждении, второй – у местного нотариуса.

Данная услуга платная в консульстве, размер консульского сбора в долларах США и евро, взимаемый за совершение консульских действий зарубежными дипломатическими учреждениями Украины унифицированы и составляют для удостоверения доверенностей на право пользования и распоряжения имуществом, кроме транспортных средств, других самоходных машин и механизмов,
и осуществление кредитных операций: детям, второму из супругов 30 долларов США или 28 евро, другим лицам – 60 долларов США или 55 евро. Стоимость услуг иностранного нотариуса будет также не дешевой, плюс в некоторых случаях дополнительно нужно будет осуществлять перевод и апостилирование.

Но главное, что имеет значение в период действия военного положения. Если со дня выдачи доверенности, удостоверенной территории Украины, прошло больше месяца, нотариус обязан получить заявление доверителя о подтверждении действия доверенности. Если доверенность заверена за рубежом Украины консульским учреждением (дипломатическим представительством) Украины или в соответствии с законодательством иностранного государства, то действие доверенности необходимо подтверждать заявлением доверителя, если со дня выдачи такой доверенности прошло более двух месяцев.

Учитывая, сколько иногда проходит времени от даты выдачи доверенности до фактического оформления договора купли-продажи, это может быть существенной проблемой, особенно учитывая необходимость поймать запись в очередь в консульство Украины и необходимость для этого иногда проехать пол иностранной страны в которой находишься. В таком случае договор дарения действительно может быть достаточно хорошим вариантом, но здесь возникает вопрос других расходов – налогов как лицо намерено в ближайшее время продать оформленную на него договором дарения недвижимость.

Тем более что перестраховавшись со своей стороны, покупатели, отдающие немалые деньги за приобретенную недвижимость, желают заключать сделки купли-продажи именно с собственником недвижимости, а не с представителем по доверенности, учитывая реалии военного положения. И их можно понять, ведь подтвердив сегодня доверенность в далеком Лондоне, завтра владелец дома может умереть, а подписанное соглашение купли продажи послезавтра наследники признают недействительным.

Об налогообложении недвижимости при продаже. Не облагается налогом на доходы физических лиц продажа недвижимости в случае выполнения следующих условий:

• продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельный участок, не превышающий нормы безвозмездной статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения;
• продажа одного из указанных объектов осуществляется не чаще одного раза в течение отчетного налогового года;
• отчуждаемый объект недвижимого имущества находится в собственности налогоплательщика более трех лет.

Необходимо знать, что согласно п. 172.2. ст. 172 Налогового кодекса Украины доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 Налогового кодекса Украины, то есть 5 процентов от суммы полученного дохода и полтора 5% процента военного сбора.

Доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 Налогового кодекса Украины, то есть 18 процентов налогооблагаемой базы, кроме случаев, если указанное имущество получено налогоплательщиком по наследству.

Следовательно, рассматривая вариант договора дарения вместо оформления доверенности необходимо взвесить все аспекты с учетом налогообложения, а также сколько собственной недвижимости продала или намерена продать лицо, на которое будет оформляться дарение и насколько быстро нужно продать недвижимое имущество.

Еще раз напомним, что при оформлении договора дарения имущество юридически становится собственностью одаренного лица и в случае его внезапной смерти будет распределяться между наследниками в зависимости от очереди наследования. Первая очередь – дети, родители, супруги, вторая – братья сестры, дед, бабка и так далее.

Но главная рекомендация – прежде чем решиться на решительный шаг и передать в собственность имущество другому человеку, обратитесь за консультацией к адвокату! Незначительные средства, потраченные на консультацию, могут сохранить имущество на миллионы.