Договор о пожизненном обслуживании: юридический лабиринт или гарантированная безопасность

Договор пожизненного содержания становится все более актуальным инструментом в современном правовом поле, где социальные изменения и демографические процессы требуют новых подходов к защите прав лиц, оказавшихся в особой ситуации. Настоящий договор реализует не только юридическое соглашение, а настоящий жизненный контракт между сторонами. Он способен определять как финансовые обязательства, так и нравственные и социальные аспекты взаимоотношений. Однако именно комплексность этого правового инструмента вызывает ряд вопросов: насколько предполагаемым может быть юридический статус сторон в течение всего срока действия договора? Какие механизмы обеспечивают защиту прав и интересов сторон? И самое главное, как избежать ситуаций, когда договор становится источником споров и конфликтов?

Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» прокомментировали законодательство и правильность заключения договора пожизненного содержания, а также проанализировали его применение, практические последствия и возможные риски.

Основная идея договора пожизненного содержания состоит в установлении долгосрочных обязательств, охватывающих не только материальную поддержку, но и гарантирование достойного уровня жизни. Война в Украине не только разлучила много семей, поэтому случаются нередкие случаи, когда в стране один на один со своими проблемами и бедами остались пожилые люди. У кого дочь выехала в Канаду с мужем и детьми и не намерена возвращаться, а у кого сын погиб, защищая родную землю. При этом не у всех других близких родственников (сестер, братьев, племянников, внуков и т.д.), а если и имеют, то они не всегда горят желанием помогать пожилому родственнику или помогать просто так, за одну только родственную связь.

Уже известны случаи, когда, оставшись в таких условиях, несколько подруг-бабушек нашли довольно интересный выход из ситуации – они все вместе решили жить в квартире у одной из подруг, а собственные квартиры сдавать в аренду, распределяя полученные средства на всех, или покрывать ими текущие потребности. Говорят, они даже путешествуют вместе на эти средства. Впрочем, не всем подходит указанный вариант, ведь не все имеют таких подруг-единомышленников, не все имеют желание с кем-то чужим жить вместе, да и состояние здоровья у многих такое, что не до странствий – хотя бы кто-то сходил в магазин и сварил тарелку супа.

Вот здесь нелишне будет упомянуть, что существует договор пожизненного содержания. Статьей 744 ГК РФ установлено, что по договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или ее часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, вместо чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (

Этот договор подходит в том случае, когда есть родственники не близкой степени родства, которые не хотят просто так оказывать помощь, а также когда помощь желает оказывать вообще постороннее лицо, но хочет за помощь получить существенный бонус, обычно в виде недвижимого имущества. Хотя закон не ограничивает в том, что именно может отчуждатель оказывать за помощь, но обычно предметом такого договора становится самое недвижимое имущество – квартира или жилой дом. В то же время в соответствии с нормой закона это может быть и транспортное средство, и драгоценности, и любое другое имущество.

Поэтому, прежде всего, в чем нужно убедиться пожилому лицу, если она решила заключить договор пожизненного содержания – это правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Случается много случаев, когда оформлять отошедшую в наследство недвижимость приходит, например, не дочь после матери, а внука уже после мамы и после бабушки. Или супруги приобрели дом в браке на мужа, затем он умер, а жена так и продолжает проживать в нем. То есть граждане просто живут в доме или квартире десятилетиями, платят коммунальные услуги, а о другом и не задумываются. Именно поэтому для начала необходимо привести в порядок правоустанавливающие документы. Там, где имущество находится в общей совместной собственности, то есть без определения долей, нужно эти же части определить между совладельцами у нотариуса или через суд.

Все это необходимо в связи с тем, что договор пожизненного содержания заключается обязательно у нотариуса. Более того, некоторые пожилые люди думают, что нотариус просто берет на хранение их документы о праве собственности на недвижимость. Нет. Это не так! Подписывая договор пожизненного содержания у нотариуса, вы передаете лицу, осуществляющему уход, право собственности на свое недвижимое имущество. Владельцем имущества в реестре недвижимого имущества будет учитываться уже приобретатель, но на имущество будет наложен арест (запрет отчуждения) до тех пор, пока нотариусу не будет предъявлено свидетельство о смерти престарелого. Таким образом, приобретатель получает в собственность имущество отчуждателя с момента заключения сделки, но не может им распоряжаться (дарить, продавать, менять и т.п.) до момента смерти отчуждателя.

С этой точки зрения есть две новости – хорошая и плохая. Добрая — на имущество, переданное приобретателю по договору пожизненного содержания (ухода), не может быть обращено взыскание в течение жизни отчуждателя. А плохая – потеря (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем. И еще одно – для кого-то плохое, а для кого-то хорошее – имущество, полученное по договору пожизненного содержания одним из супругов в период брака, является общей совместной собственностью обоих. При этом предполагается, что содержание предоставляется на средства совместного супружеского бюджета по совместным усилиям.

Теперь относительно самого договора напрямую.статьи 749 ГК Украины в договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (опекания), которыми приобретатель должен обеспечивать отчуждателя. По правилам статьи 751 ГК Украины материальное обеспечение, ежемесячно должно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Но сейчас речь будет идти о том, что в законе не прописано – это сугубо практические советы, необходимые тем, кто решил присмотреть кого-то за недвижимое имущество. Да, одинокие бабушки и дедушки бывают. Но они бывают одинокими до тех пор, пока не умрут. После смерти выясняется, что у них есть и внучатые племянники, и троюродные сестры и многие. Тогда и начинается судебная волокита на предмет того, была ли условная бабушка при здравом уме, когда заключала договор.

Есть и другой вариант – пожилой человек не устраивает уход – апельсины кислые или красная икра только на праздники. Здесь уже они начинают задавать вопросы, что после многих лет ухода хотят расторгнуть договор в связи с ненадлежащим уходом. При чем в таком случае может быть как вариант, что та же бабушка хочет выторговать более лучшие условия ухода, или за этим стоят другие лица, желающие получить себе бабушку с недвижимостью, предлагая ей действительно более лучший уход. Поэтому первое, что нужно сделать – это пройти пожилым лицом полный медицинский уход, включая психиатра. Полученные справки будут залогом здравого смысла и умственного состояния личности. В дальнейшем это исключит судебную тяжбу по основаниям недееспособности лица в момент заключения договора.

В дальнейшем как можно точнее запишите в договоре пожизненного содержания, какая помощь и на какую сумму средств будет предоставляться. Не бойтесь этого пункта – он защитит все стороны соглашения. Здесь можно, например, отметить следующее:

• каждый месяц предоставляются продукты и лекарства на сумму 3 000 грн, при этом каждый год указанная сумма увеличивается с 1 января на 10% (учет инфляции),
• раз в год покупается и передается следующая одежда: рубашка, брюки, спортивные брюки, свитер, платья и т.п.;
• раз в неделю приобретатель делает в квартире полную уборку, в том числе влажную;
• раз в год приобретатель моет в квартире все окна, стирает гардины;
• в случае, если отчуждатель оказывается в больнице, приобретатель через день посещает его, принося пищу и чистую одежду.

Конкретный перечень помощи будет зависеть от того, что именно готов предоставлять приобретатель и что за свою недвижимость хочет отчуждатель – это могут быть только средства, или только помощь или и то и другое.

Согласно законодательству приобретатель обязан при смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода). Приобретателями по договору пожизненного содержания могут быть несколько физических лиц, в таком случае их обязанность перед отчуждателем солидарна и они становятся совладельцами имущества, переданного им по договору пожизненного содержания (ухода), на праве совместной собственности. Приобретателем имущества по договору может быть такое лицо, которое может и способно предоставить отчуждателю оговоренное договором материальное обеспечение. Так, например, не может быть приобретателем лицо, которое по медицинским показателям само нуждается в постороннем уходе, недееспособное лицо.

Следующий шаг – заведение тетради, в которую будет записываться вся оказанная помощь с вклеиванием соответствующих чеков. При этом страницы тетради нужно пронумеровать и прошить. Лучше, если одинаковых тетрадей будет две – одна у приобретателя, а вторая у отчуждателя. Запись в тетради должна выглядеть следующим образом:

«22.12.24 г. – привезены следующие продукты: батон, 2 уп. молока, 0,5 кг масла, 1 кг овеянного печенья, 3 кг картофеля. Общая израсходованная сумма – 150 грн чек вклеена, отчуждатель – подпись.

28.12.24 г. – в квартире вымыты все окна, постиранное постельное белье, шторы, тюль, отчуждатель – подпись».

Все указанное понадобится, если станет вопрос в суде или должным образом производился уход за отчуждателем.

Важно знать, что согласно ст. 610 ГК Украины нарушением обязательства является его неисполнение или исполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение). Согласно требованиям статьи 651 ГК Украины изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если другое не установлено договором или законом.

Существенно такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Следовательно, договор пожизненного содержания можно расторгнуть двумя путями:

• В добровольном порядке. Стороны идут к нотариусу, у которого заключался договор, нотариус оформляет документы, стороны их подписывают и нотариус возвращает отчуждателю его первоначальные правоустанавливающие документы, которые отбирались при подписании договора пожизненного содержания.
• В судебном порядке. В суд подается соответствующее исковое заявление, а после получения положительного решения суда о расторжении договора решение уносится нотариусу у которого заключался договор пожизненного содержания и возвращает первоначальные документы и возобновляет записи в реестре недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 части первойстатьи 755 ГК Украины договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей независимо от его вины. В этом случае расходы, произведенные приобретателем на содержание и (или) уход отчуждателя, не подлежат возврату.

Толкование ул. 755 ГК свидетельствует о том, что договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда при условии доказывания отчуждателем факта нарушения приобретателем своих обязанностей по договору пожизненного содержания (ухода), что может проявляться в виде неполного или ненадлежащего обеспечения уходом, пособием, питанием отчуждателя или в виде полного неполного.

Из системного анализа положений указанных норм и условий договора усматривается, что основанием для расторжения договора пожизненного содержания является как полное неисполнение приобретателем взятых на себя обязанностей, так и их ненадлежащее исполнение по сравнению с условиями договора независимо от вины приобретателя. При этом обязанность по доказыванию факта надлежащего выполнения условий договора пожизненного содержания в соответствии с ч. 3 ст. 12, гл. 1 ул. 76 ГПК Украины, возлагается именно на лицо, предоставляющее это содержание.

Предписаниями ч. 1 ст. 756 ГК Украины установлено, что в случае расторжения договора пожизненного содержания (ухода) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору, отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и вправе потребовать его возврата.

Толкование пункта 1 части первой статьи 755 ГК Украины свидетельствует, что договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда при условии доказывания отчуждателем факта нарушения приобретателем своих обязанностей по договору пожизненного содержания (ухода), что может проявляться в виде неполного или ненадлежащего обеспечения ухода указанных действий.

Даже сам факт уплаты приобретателем денежных средств ежемесячно на содержание отчуждателя имущества не может считаться надлежащим исполнением условий договора пожизненного содержания и является основанием для его расторжения, если условиями такого договора предусмотрено как имущественное содержание отчуждателя, так и осуществление ухода за ним. Указанное подтверждается Постановлением Кассационного гражданского суда Верховного Суда от 12.04.2018, дело №759/14846/15-ц (производство №61-6294св18) , Постановлением Кассационного гражданского суда Верховного Суда от 15.05.2019,-3 6315св18).

Отметим, что неприязненные отношения между сторонами договора пожизненного содержания являются основанием для расторжения договора пожизненного содержания. Суд рассматривает этот вопрос с той точки зрения, что отчуждатель рассчитывает на комфортную старость, что соответственно исключено при возникновении неприязненных отношений. Так, практика знает судебное дело, где приобретатель регулярно морально издевался над отчуждателем в связи с чем неоднократно вызывались представители полиции, составлявшие соответствующие протоколы.

В случае невозможности дальнейшего выполнения физическим лицом обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) по основаниям, имеющим существенное значение, обязанности приобретателя могут быть переданы по согласию отчуждателя члену семьи приобретателя или другому лицу по их согласию.

Таким образом, при решении вопроса о замене приобретателя приоритет имеют члены его семьи. Другое лицо может стать приобретателем только с согласия отчуждателя и первоначального приобретателя. В случае смерти физического лица-приобретателя, обязанности последнего по договору пожизненного содержания (ухода) переходят к тем наследникам, к которым перешло право собственности на имущество, переданное отчуждателем.

Если наследник по завещанию отказался от принятия имущества, переданного отчуждателем, право собственности на это имущество может перейти к наследнику по закону. Если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, отчуждатель приобретает право собственности на это имущество. В этом случае договор пожизненного содержания (ухода) прекращается.

Договор пожизненного содержания как юридический инструмент открывает широкие возможности для обеспечения социальной защищенности и материальной поддержки, но одновременно несет в себе определенные риски и вызовы. Анализируя опыт судебной практики, становится очевидным, что успешное заключение такого договора требует тщательной проработки всех нюансов, учета индивидуальных обстоятельств и четкого определения прав и обязанностей сторон.