Когда жилье перестает быть вашим: юридические основания для изъятия безхозяйственного имущества

В ситуации, когда жилье долгое время пустует, не обслуживается, не оформлено юридически или имеет неурегулированное право собственности, оно может быть признано бесхозным. В таком случае в дело вступает государство: оно вправе поставить такое имущество на учет, а затем передать в собственность территориальной общины. Для многих владельцев это может стать неожиданностью, особенно если имущество досталось по наследству, но не оформлено должным образом, или если по разным причинам лицо длительное время не пользуется квартирой или домом.
Редакция ИА «ФАКТ» обратилась к юристам адвокатского объединения «Репешко и партнеры», чтобы выяснить, при каких условиях квартира или дом могут считаться бесхозяйным имуществом, каков порядок признания и какие реальные риски существуют для владельцев, наследников или соседей таких объектов.
Почти каждый день мы в своей практике сталкиваемся с безответственностью граждан. В юридической плоскости украинцы не любят делать все раньше времени, в установленные сроки, а тем более с прицелом на будущее. Поэтому только в нашем государстве могут существовать не только годы, а десятилетиями не оформленные должным образом квартиры или жилые дома. При этом после владельца, на которого такая недвижимость зарегистрирована, в ней уже родилось и умерло иногда до двух-трех поколений семьи, а на оформление должным образом документов все нет денег и времени.
Наибольшей упорядоченностью по недвижимости отличались советские времена – тогда было строго запрещено самочинное строительство, индивидуальные жилые дома должны были быть не выше одного этажа и не более определенной площади, но даже с тех пор и до сих пор адвокаты помогают оформлять документы на возведенные без документа дома, лицами, которые уже умерли.
Впрочем, не оформленная должным образом недвижимость создает риск потери для потенциального собственника. Данный риск стал еще больше в условиях военных действий, когда за границей находится в качестве беженцев не один миллион наших краян, при этом есть граждане, которые с марта 2022 года ни разу не были дома. Таким образом, их жилье остается все эти годы пустым и у кого еще не оформленным. Среди лиц с неоформленной недвижимостью и внутриперемещенные лица в пределах нашей страны. Кстати, именно в связи с появлением данной категории граждан риск утраты недвижимости значительно повысился.
Дело в том, что местные общины начали делать то, до чего не доходили руки много лет – выявлять бесхозяйное, неоформленное недвижимое жилье для передачи его в дальнейшем под жилье для ВПЛ. При этом активно берется информация из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, местных бюро технической инвентаризации, коммунальных служб газо- и электро-снабжения, визуальное обследование, реестров территориального общества в отношении зарегистрированных лиц.
Еще одна категория граждан, которые находятся в зоне риска – те, кто приобретал имущество в собственность в 90-х годах прошлого века – в начале 2000-х годов. Дело в том, что 1 января 2012 начал свою работу электронный Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Существует определенная прослойка населения, которая с тех пор не совершала никакого действия со своим недвижимым имуществом, а вот документы, подтверждающие их право собственности, существуют только в бумажном виде исключительно у них на руках. Государству об их праве собственности может быть ничего не известно. Хотя по действующему ранее законодательству каждый гражданин, получив недвижимость в собственность, должен был зарегистрировать свои документы в бюро технической инвентаризации, но даже тогда существовали лица, которые этого не делали.
С точки зрения мошенников наша адвокатская практика знает даже такие случаи, когда за пожилым человеком начинали следить мошенники, делая все, чтобы в дальнейшем получить в собственность недвижимость такого лица для дальнейшей продажи и соответственно наживы. И те мошенники даже не тратили бы время и нервы, если бы знали, что, например, квартира такой бабушки находится не только в ее собственности, но и в собственности ее сына – была в свое время приватизирована в общую совместную собственность. В таком случае интереса у мошенников нет, потому что недвижимость имеет другого совладельца на целую половину. Но квартира была приватизирована еще в 1996 году и до сих пор информация в Государственный реестр прав на недвижимое имущество не внесена. Именно поэтому уже вскоре некоторые граждане могут потерять недвижимость, на которую они имеют законное право.
Чтобы этого не произошло, настоятельно рекомендуем всем, у кого не оформлены документы на недвижимое имущество – квартиры, дома, земельные участки, потому что у них нет правоустанавливающих документов, оформить их должным образом. У каждого своя ситуация и свой порядок оформления, так что данную тему мы трогать не будем.
Тем гражданам, которые имеют правоустанавливающие документы, но они не внесены в электронный Государственный реестр прав на недвижимое имущество, нужно их туда внести, совершив для этого следующие действия.
В настоящее время есть два способа внесения информации о владельце в Государственный реестр прав на недвижимое имущество: через портал Действие или через Центры предоставления административных услуг (ЦНАПы). Для внесения информации через действие необходимо:
- создать электронную подпись (квалифицированная электронная подпись);
- зарегистрироваться или авторизоваться в кабинете гражданина на diia.gov.ua с помощью электронной подписи;
- проверить личные данные в пользовательском профиле, обновить их при необходимости;
- заполнить онлайн-форму на получение услуги;
- загрузить документы о зарегистрированных вещных правах на объект недвижимости до 01 января 2013 года в формате PDF или JPEG;
- проверить сложившееся заявление и подписать его электронной подписью (квалифицированной электронной подписью).
В то же время для внесения информации через ЦНАП или нотариус необходимо:
- паспорт, номер налогоплательщика, правоустанавливающие документы по объекту недвижимого имущества и обратиться к нотариусу/регистратору с этими документами;
- выяснить информацию о праве собственности для чего регистратор/нотариус формирует письменный запрос в БТИ для получения информации из архивных данных о праве собственности по состоянию на 31 декабря 2012 года в БТИ на территории которого находится недвижимое имущество и они выдают соответствующую справку. Если такое бюро ликвидировано, необходимо обратиться в БТИ, ставшее правопреемником архивных документов или в архивное учреждение, куда они переданы;
- В дальнейшем со справкой БТИ и пакетом документов для внесения информации в реестр необходимо обратиться к нотариусу/регистратору.
Обычно государственная регистрация длится до 5 рабочих дней. После успешной регистрации данные о владельце появятся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и будут доступны для просмотра. Поскольку на стадии сбора документов или их регистрации выяснится, что не вся информация имеется или вызывает сомнение в отношении нее, владельцу будет предложено обратиться в суд с соответствующим иском о признании права собственности на недвижимое имущество.
Что может ожидать тех граждан, которые пренебрегают данной рекомендацией? Их имущество может быть признано бесхозяйным и передано на баланс той территориальной общины, в которой находится. Далее рассмотрим, как именно это происходит. Имущество может быть передано на баланс местного территориального общества в случаях если это:
- бесхозяйная вещь (имущество) – это вещь, не имеющая собственника или владелец которой неизвестен;
- вымершее наследство – это комплекс имущественных прав и обязанностей, которые в случае отсутствия наследников по завещанию и по закону, отстранения их от права на наследование, неприятие ими наследства, а также отказа от его принятия, по решению суда переходят в собственность территориальной общины.
Согласно части первой статьи 335 ГКУ бесхозяйна вещь, не имеющая собственника или собственник которой неизвестен. В понимании «не имеет собственника» и «владелец неизвестный» означает одно – отсутствующее лицо, которое могло бы оспорить право собственности на недвижимое имущество.
Отметим, что механизм, по которому происходит переход имущества к местному территориальному обществу, выглядит следующим образом:
1.Обнаружение бесхозяйного недвижимого имущества. Обычно для этих целей создается комиссия. Именно она своими активными действиями оказывает имущество, которым активно не пользуется собственник. Именно на этой стадии проходят упомянутые ранее запросы в коммунальные службы, осуществляющие газо, водо и электроснабжение с целью выяснения или существуют адреса по которым давно не заменялись счетчики, не передавались показания, не выплачивались коммунальные услуги и вообще ими никто не пользовался. Кроме того, члены комиссии могут лично объезжать территории населенных пунктов и высматривать заброшенные дома или квартиры. В случае обнаружения имущества, похожего на то, каким собственник давно не интересовался, в действие вступает следующая стадия.
2.Фиксация факта наличия бесхозяйного недвижимого имущества. В случае обнаружения бесхозного недвижимого имущества члены комиссии инспектируют такое имущество в месте его расположения и по результатам составляют соответствующий акт. После этого исполком общества направляет запрос местного БТИ относительно наличия технической документации на данный объект и регистрации права собственности. БТИ предоставляет справку, что до регистрации права собственности на имущество по состоянию на 31 декабря 2012 года и что к технической документации на этот объект недвижимости — технический паспорт, то он производится, а в случае необходимости дополнительно запрашивается. В дальнейшем местная община обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений относительно наличия в Государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о владельце этого имущества. Если сведения о владельце отсутствуют обращение происходит в этот же орган, но уже с заявлением о взятии такого имущества на учет как бесхозного.
- Взятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества. Такое действие производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений. Отказ во взятии на учет может произойти:
- бесхозяйное имущество не подлежит учету в соответствии с законом;
- с заявлением о взятии на учет бесхозного недвижимого имущества обратилось ненадлежащее лицо;
- в Государственном реестре прав на недвижимое имущество имеющиеся записи о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, по которому подано заявление о взятии на учет;
- в Государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют записи о прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с отказом собственника от права собственности на такое имущество (в случае, когда основанием для взятия на учет бесхозного недвижимого имущества является отказ собственника от своего права собственности)
После взятия на учет имущества как бесхозного комиссия размещает объявление о данном факте в печатных средствах массовой информации с целью выявления собственника или владельцев имущества. Гражданским кодексом Украины не определен на который возлагается обязанность информировать общину (общество) о взятии недвижимого имущества на учет как бесхозяйного. По логике, таким субъектом является соответствующий орган местного самоуправления. Ведь именно орган местного самоуправления является заинтересованным лицом в приобретении права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Если после размещения объявления находится собственник, который обращается с документами, подтверждающими его право собственности на это имущество, вопросы к такому имуществу снимаются. В случае, если собственник не появился, нужно, чтобы прошел один год со дня взятия на учет бесхозной недвижимой вещи, чтобы после этого территориальная община имела право обратиться в суд с исковым заявлением о передаче в коммунальную собственность бесхозного недвижимого имущества.
- Обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. Дело о передаче бесхозной недвижимой вещи в собственность территориального общества рассматривается судом с участием заявителя с обязательным уведомлением всех заинтересованных лиц (ст. 332 ГПК Украины). Есть надежда, что суд как беспристрастный и независимый орган выяснит все обстоятельства дела и откажет истцу в удовлетворении его требований.
При этом суд отказывает в принятии заявления о передаче бесхозяйной недвижимой вещи в собственность территориального общества:
- если она не взята на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество;
- или если заявление подано до истечения одного года со дня взятия его на учет.
- Принятие имущества в коммунальную собственность из решения суда. После принятия судом соответствующего решения, уполномоченный орган местного самоуправления готовит на очередную сессию проект решения о принятии объекта бесхозного имущества в коммунальную собственность соответствующего территориального общества. После принятия бесхозного имущества в коммунальную собственность орган местного самоуправления обращается в субъект госрегистрации для регистрации права собственности соответствующей территориальной общины на определенное имущество.
Что касается вымершего наследия, то алгоритм действия местных властей несколько похож, но имеет свои нюансы.
Переход от вымершего наследия к территориальной общине осуществляется также на основании судебного решения. До вступления решения суда в силу имущество описывается и охраняется в соответствии с законом. Мероприятия по охране имущества принимаются нотариусом по месту открытия наследства, а в населенных пунктах, где нет нотариуса, уполномоченным на это должностным лицом соответствующего органа местного самоуправления. Таким образом, первым шагом к такому имуществу также является его выявление. Но обычно обнаружение такого имущества происходит, когда собственник имущества одинокий человек, умирающий сам в своем жилище и соседи извещают соответствующие органы о том, что собственник имущества умер, этот факт никому не интересен, а хоронить его нужно. Так недвижимость появляется в поле зрения местного территориального общества.
Заявление о признании наследства вымершим подается в суд только после истечения 1 года с момента открытия наследства и рассматривается в порядке отдельного производства. Факт смерти наследодателя должен быть подтвержден соответствующим свидетельством о смерти (актовой записью ЗАГС) или судебным решением о признании лица умершим. Дело о признании наследства выморочным рассматривается судом с обязательным участием заявителя и с обязательным уведомлением всех заинтересованных лиц.
Последний этап также схож со случаем бесхозяйного имущества. После принятия судом соответствующего решения уполномоченный орган местного самоуправления готовит на очередную сессию проект решения о принятии объекта вымершего имущества в коммунальную собственность соответствующего территориального общества.
После принятия вымершего имущества в коммунальную собственность орган местного самоуправления обращается к субъекту госрегистрации для регистрации права собственности соответствующего территориального общества на определенное имущество. Следует отметить, что переход от умершего имущества в коммунальную собственность предоставляет право территориальной общине на полное распоряжение им, учитывая потребности общины. В соответствии с законом такое имущество может в зависимости от его назначения передаваться в пользование другим лицам, в аренду, отчужденное (проданное) и т.д.
Следовательно, лишить права собственности личность хоть и не просто, но вполне возможно. Особенно когда отсутствуют юридические связи с недвижимым имуществом и не интересует его судьба.