Стоимость сельхозземли в Украине в ближайшие годы будет расти на 15–20%: Игорь Лисецкий
На фоне продолжения реформ и постепенного восстановления экономики в Украине все большее количество специалистов ожидают роста цен на землю сельскохозяйственного назначения. Несмотря на войну и состояние неопределенности, рынок остается живым и даже показывает признаки стабилизации, хотя и неравномерной. В этом контексте мнения экспертов становятся важными для понимания глубинных процессов. Одним из таких специалистов является Игорь Лисецкий — эксперт по земельным вопросам, координатор земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) поделился своей оценкой состояния и перспектив земельного рынка.
Игорь Лисецкий отметил, что в ближайшие годы при положительном сценарии цены на землю в Украине будут расти в пределах 15–20%. Такой сценарий возможен только при стабилизации экономики, сохранении макроэкономического баланса и продолжении реформ. Он отметил, что рост возможен только при условии общего улучшения инвестиционного климата в стране. В противном случае, то есть за продолжение высокой неопределенности, масштабного разрушения агросектора и нестабильности гривни, следует ожидать стагнации или незначительного подъема цен в пределах инфляции.
Эксперт акцентировал на том, что ключевым сдерживающим фактором является война, которая влияет не только на динамику цен, но и на активность всех участников рынка — как продавцов, так и потенциальных покупателей. По мнению Лисецкого, невозможно ожидать массового подъема цен, пока в стране продолжаются боевые действия, ежедневно меняется ситуация на фронте, а сельхозпроизводители работают в чрезвычайно рискованных условиях.
Он сообщил, что за три года функционирования рынка было продано около 3% общего объема сельскохозяйственных угодий. Такой показатель вполне ожидаем и не должен вызывать беспокойство. Лисецкий объяснил, что подобная динамика характерна для стран, только начинающих открывать рынок — и Украина здесь не является исключением. Он напомнил, что на старте полномасштабного вторжения в 2022 году почти полностью остановилась работа ключевых институтов — не работали реестр Госгеокадастра, государственный реестр прав на недвижимое имущество, а также реестр прав собственности на недвижимость. Вследствие этого любые сделки стали временно невозможными, что объясняет проседание на графике продаж в тот период.
Игорь Лысецкий считает, что наибольшая активность на рынке земли, как ныне наблюдается в центральных областях Украины. Это объясняется несколькими факторами: именно в этом регионе сосредоточены самые плодородные почвы, самые большие массивы пахотных земель и высокий уровень сельскохозяйственного производства. Кроме того, в центральных регионах, по его словам, в руках одного владельца часто находится значительное количество гектаров, что упрощает процессы продаж. В отличие от этого, в западной Украине, хотя цены также достаточно высокие, средний размер одного пая значительно меньше. Это усложняет консолидацию земель и уменьшает привлекательность для крупных аграрных компаний, заинтересованных в больших участках.
Лисецкий также подробно объяснил, какие факторы сегодня влияют на цену сельскохозяйственной земли. В первую очередь, это предложение. Значительная часть владельцев, желающих продать землю, уже сделала это сразу после открытия рынка. Однако другая часть пока ожидает более выгодного момента. По его словам, многие уже сейчас фиксируют желаемую цену и готовы продавать только тогда, когда покупатель согласится на их условия. Таким образом, на рынке образовалась своеобразная прослойка владельцев, занимающих позицию ожидания и не создающих избытка предложения.
Вторым важным фактором он назвал спрос. Эксперт считает, что в настоящее время не наблюдается чрезмерного спроса, ажиотажа или попыток скупить крупные земельные банки. Среди аграриев и инвесторов преобладает взвешенная, аккуратная стратегия. Это связано с двумя причинами: во-первых, большие сделки требуют больших средств, а инвестиционные ресурсы сегодня в дефиците; во-вторых, в военных условиях земля не является ликвидным активом, ведь ее использование ограничено рисками, а перспектива неопределенна.
Еще одним фактором, усложняющим ценовую динамику, координатор земельного комитета УКАБ назвал экономическую ситуацию в стране, в частности, девальвацию гривны. По его словам, в условиях, когда национальная валюта обесценивается, стоимость земли в долларовом или евро эквиваленте становится менее предсказуемой. Это сдерживает иностранных инвесторов и усложняет долгосрочное планирование. В то же время, как подчеркнул Лисецкий, если государство сможет обеспечить стабильность курса, активизировать финансирование агросектора и восстановить доверие к институтам, рынок земли получит новый импульс.
Подытоживая, он выразил убеждение, что Украина имеет значительный потенциал в сфере обращения сельскохозяйственных земель. Однако реализация этого потенциала возможна только при целенаправленной государственной политике, восстановлении инфраструктуры, стабилизации экономики и прекращении боевых действий. Тогда земля действительно может превратиться в стратегический актив, который не только привлекает инвестора, но способствует развитию украинского села, модернизации агропроизводства и росту ВВП.
