Договір дарування нерухомості є одним із найпоширеніших способів передачі майна в Україні. Однак за зовнішньою простотою цього процесу приховуються численні нюанси, які можуть мати серйозні правові наслідки для обох сторін. Юридична необізнаність чи ігнорування певних формальностей здатні перетворити дарування на джерело конфліктів і навіть втрати майна.
Юристи адвокатського об’єднання “Репешко і партнери” діляться експертними коментарями щодо ключових аспектів дарування нерухомості, пояснюють важливі юридичні деталі та розбирають типові помилки, яких варто уникати. Ці роз’яснення стануть корисними для тих, хто планує подарувати або отримати у дар нерухомість, оскільки кожна деталь може мати значення для вашої правової безпеки.
Договір дарування нерухомого майна це, мабуть, один з найпростіших договорів вважають пересічні громадяни та не аби як помиляються. Так, зовні все виглядає просто – взяв та подарував! Але за цією простою дією криється безліч підводних каменів. Навіть залежно від того хто кому подарував є різні правові наслідки не тільки для обдарованого, але й іноді для інших осіб. Отже, почнемо з самого початку.
Інколи нам не раз доводилось чути наступні історії – на весілля батьки нареченого чи то нареченої подарували молодятам квартиру. Про це було об’явлено усім присутнім на банкеті та навіть урочисто передані ключі від дорогоцінного дарунка. Але коли через п’ять років пара дійшла до розлучення та один з подружжя зажадав поділити якось подаровану обом квартиру, з’ясувалось, що хоча всі ці роки вони мешкали в «подарованій» квартирі, зробили там ремонт за спільні кошти, придбали меблі та техніку, квартира юридично ніколи не переходила від тих самих батьків які її «подарували» обом молодятам. Що більше, претендувати на неї ніхто з подружжя не може, навіть той, чиї батьки. Вона завжди була та залишається власністю виключно батьків. З даного прикладу випливають наступні правила, які закріплені на законодавчому рівні:
- Відповідно до частини другої статті 719 ЦК України договір дарування нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Законодавством також передбачена обов’язкова державна реєстрація права власності набутого за договором нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Як що договір не був оформлений за даними правилами, то доводити в суді факт дарування – марна справа.
- Подароване майно є особистою приватною власністю тієї особи, якій його подаровано. Таке майно не вважається спільною сумісною власністю подружжя та ніколи не ділиться при розлученні. В наведеному на початку статті прикладі, навіть як що б батьки подарували через нотаріуса одному з подружжя квартиру, інший все одно ні на що б не мав права.
Розписка про те, що особа дарує чи зобов’язується подарувати іншій особі квартиру, частинку будинку тощо, також не має жодної юридичної сили, може тільки гріти душу, але не довго.
Необхідно знати, що договір дарування – це домовленість сторін, за якою одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність згідно з Цивільним кодексом України (далі – ЦК України).
Важливо, що договір дарування завжди є безоплатним! Якщо бабуся обіцяє оформити на сусідку договір дарування квартири, а та за це буде її доглядати, то потрібно відмовлятися одразу! На цей випадок є відповідний договір – довічного утримання, а оформлення саме дарування може в подальшому бути не аби яким приводом для розірвання договору навіть через пару років догляду.
Дарувальник (той, хто дарує) не має права вимагати від обдаровуваного зустрічних дій за свій дарунок. Він не отримує ніякої матеріальної вигоди. Договір, що встановлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування (частина друга 2 статті 717 ЦК України).
Отже, договір дарування оформлюється виключно у нотаріуса. При цьому державний нотаріус чи приватний, значення не має, різниця в тому, що у приватного нотаріуса це буде коштувати дорожче, але можна оформити швидко, а державні зазвичай більше зайняті, тож доведеться чекати можливо й не один тиждень. Важливо пам’ятати тільки те, що нотаріус повинен здійснювати свою діяльність:
- за місцем знаходження нерухомого майна (квартири, будинку, земельної ділянки т.п.);
- за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи однієї зі сторін договору (дарувальника чи обдаровуваного).
Дана угода може бути укладена як особисто сторонами, так і через представників на підставі довіреності оформленої як нотаріусом, так й відповідною консульською установою чи іноземним нотаріусом з подальшим апостилюванням у разі, як що сторона не може прибути на територію України. Єдине важливе застереження – щоб довіреність була виписана саме під укладання договору дарування, а не містила загальні фрази. Також в довіреності від імені дарувателя має бути чітко зазначене прізвище, ім’я та по батькові обдаровуваної особи.
Варто зазначити, що договір дарування спільного сумісного майна подружжя, укладений без згоди іншого з подружжя, є недійсним. Таким чином, якщо майно, яке дарується, є спільною сумісною власністю подружжя, то необхідно залежно від того як воно оформлене або заява від імені другого подружжя або довіреність на укладання угоди дарування.
Якщо дарувальник є власником лише частини будинку, квартири, які перебувають у спільній частковій власності кількох осіб, то на укладення договору дарування однієї частки згода інших співвласників для посвідчення такого правочину не потрібна.
Є ще один суттєвий нюанс. Відповідно до частини другої статті 177 Сімейного кодексу (СК) України батьки (усиновлювачі) або опікун малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти правочини щодо об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, власником або користувачем яких є малолітня дитина. Статтею 720 ЦК України встановлено, що батьки (усиновлювачі), опікуни не мають права дарувати майно дітей, підопічних. Таким чином, подарувати майно яке належить неповнолітній дитині (до 18 років) не можливо.
Щодо оформлення договору дарування на неповнолітню дитину до 18 років. За правилами ст.6 СК малолітня дитина має обмежену цивільну дієздатність та укласти договір не може. Замість дитини укладають та підписують договір батьки, а якщо їх немає – призначений співробітник органу опіки. Якщо мова йде про неповнолітню особу, то йому дозволяється бути стороною договору, але за певних умов.
При цьому можна оформити дарування частки квартири неповнолітній особі, яка здійснюється за тими ж правилами, що й дарування цілого об’єкта.
При укладенні договору дарування квартири неповнолітній дитині нотаріус обов’язково перевіряє наявність згоди батьків або одного з них Згода тільки одного з них допускається, якщо стосовно другого батька:
- документально підтверджена смерть;
- відбулося позбавлення батьківських прав або права опіки;
- запис в Книзі реєстрації народження проводився за прізвищем та громадянством матері, а ім’я та по батькові записані за її вказівкою.
Але необхідно пам’ятати й іншу особливість – правочини від імені неповнолітнього можуть бути посвідчені тільки за умови, якщо вони вчинені зі згоди батьків (усиновлювачів) або піклувальника та з дозволу органу опіки та піклування.
Ці правила відповідають частині 3 ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства». Батьки або особи, що їх заміняють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування, наданої відповідно до закону, укладати договори, що підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, видавати письмові зобов’язання.
Таким чином, важливою особливістю договорів дарування квартири на користь неповнолітньої дитини є необхідність отримання згоди батьків та дозволу органу опіки та піклування на здійснення дарування.
А тепер про головне – іноді дарування, а іноді зовсім не дарування. Існують випадки, коли за допомогою саме цього договору намагаються обійти гострі кути юридичних правовідносин. Банальні приклади: за часів подружнього життя чоловік відкладав на купівлю будинку кошти, але з сімейного зрозуміло бюджету. Аби надалі дружина не мала права на цю нерухомість, будинок покупає мама чоловіка та відповідно дарує його синові.
Таким чином довести, що придбав будинок саме чоловік та розділити його при розлученні не можливо. Чи зовсім інший приклад – у будинку є декілька співвласників й один з них вирішив продати свою частку. За законом співвласники будинку мають переважне право на купівлю частини за ту ж ціну та на тих же умовах. Але продавця свого часу так допекли інші співвласники, що він категорично не хоче продавати їм свою частку. Аби обійти норму про переважну купівлю іншими співвласниками, угоду оформлюють як дарування. Звісну й тут є деякі нюанси, але якщо брати в цілому, то довести інше майже неможливо.
Також на відміну від інших угод дарування має один дуже неприємний момент про який не усі та не завжди пам’ятають – оподаткування. Як то кажуть двох речей в житті не можливо уникнути – смерті та податків. Отже, за норми Податкового кодексу України (далі ‒ ПК), якщо предметом договору виступає нерухомість, то в питаннях сплати податку на доходи фізичних осіб діють правила, аналогічні тим, які діють для оподаткування спадщини. Це означає, що якщо дарунок було здійснено родичу 1 або 2 степені споріднення, то податок сплачувати не обов’язково (не треба).
Згідно з п. 14.1.263 ПК до членів сім’ї першої степені належать батьки, чоловік або дружина, діти такої особи, в тому числі всиновлені. До родичів другого степеню належать рідні брати та сестри, баба та дід з боку матері та з боку батька, онуки. Отже, якщо матір чи батько дарує дитині квартиру, то за цим договором дарування податок на дохід сплачувати непотрібно, як й у випадку коли брат дарує сестрі. Також звільняються від сплати такого податку інваліди 1 групи, діти-сироти, діти, позбавлені батьківського піклування або дитина-інвалід.
В усіх інших випадках податок на доходи фізичних осіб складає 5%. При цьому об’єктом оподаткування в такому випадку вважається вартість дарунка. Для визначення вартості дарунка у сертифікованого оцінювача робиться звіт про оцінку нерухомого майна. Оскільки він робиться для оподаткування, то за практикою вартість нерухомого майна, яка буде зазначена у звіті буде як мінімум на 10% вищою за середньо ринкову, а то й на усі 20%.
Що стосується військового збору, то його встановлено згідно п. 16-1 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» ПК. При цьому сплачується за тими ж правилами, що і податок на доходи фізичних осіб. Дарунки, які є об’єктом оподаткування військовим збором оподатковуються податком за ставкою 5 % (раніше було 1,5%, але останні зміни в законодавстві з підвищення податків змінили це). Якщо дарунок за правилами, вказаними вище не оподатковується ПДФО, то й військовий збір платити не потрібно.
Що стосується дитячої приспівки – “подарунки – не віддарунки”, то вона в такому випадку не діє. Відповідно до статті 727 ЦК України: Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомих речей чи іншого особливо цінного майна, якщо:
- обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров’я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей. Якщо обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування.
- обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність
Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо на момент пред’явлення вимоги дарунок є збереженим. У разі розірвання договору дарування обдаровуваний зобов’язаний повернути дарунок у натурі.
До вимог про розірвання договору дарування застосовується позовна давність в один рік. Саме в цей період дарувальник може поставити питання в суді про розірвання угоди. Втім позовна давність у три роки зберігається для визнання угоди недійсною (подаровано без згоди другого подружжя спільне майно, дарувальник приймав препарати психотропного або наркотичного характеру у зв’язку із хворобою тощо), правочину удаваним (там де даруванням прикривали довічне утримання чи продаж), переведення прав покупця та деяких інших підстав.
Але саме головне, про що повинна пам’ятати особа, яка дарує свою нерухомість – від того часу, як угода буде підписана у нотаріуса та данні будуть внесені в реєстр нерухомого майна, право власності, а от же й повного розпорядження майном переходить до обдарованого, а даруватель стає ніким стосовно до квартири чи будинку. Більш того, як що раніше особа, яка була зареєстрована (прописана) в нерухомому майні могла бути знята з реєстрації тільки в судовому порядку, то наразі новому власнику достатньо подати документи до Центру надання адміністративних послуг про те що він є новим власником та просить попереднього зняти з реєстрації. Таким чином, подарувавши квартиру, можливо в одно час стати безхатьком, навіть не гадаючи про такий розвиток подій. Отже, даруйте, але тільки те що зайве, тому, кому повністю довіряєте, та тоді, коли іншого варіанту немає.
