Автоматическая регистрация права собственности на новую недвижимость: юристы комментируют изменения для украинцев

Цифровизация активно изменяет подходы к взаимодействию граждан с государственными органами. Электронные сервисы, такие как приложение «Действие», уже позволяют заменить ряд бумажных документов, упрощая повседневную жизнь. Центры предоставления административных услуг (ЦНАПы) предлагают услуги, которые раньше требовали посещения различных учреждений, а многие теперь доступны для заказа через Интернет. В Украине введена новая автоматическая система регистрации права собственности на недвижимость после завершения строительства. Эта инициатива Министерства развития общин и территорий значительно упрощает процедуру, исключая потребность в привлечении государственного регистратора. Однако последние новшества в сфере купли-продажи недвижимости вызвали немало вопросов.

Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» комментируют, как изменена процедура заключения договоров купли-продажи недвижимости, и какие нюансы следует учитывать украинцам во время ее покупки. Специалисты рассмотрели все детали новых правил, чтобы каждый мог понять, что изменилось и как это отразится на рынке недвижимости.

В последние недели все новостные каналы распространили новость об изменении в процессе заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Она соответствует действительности, но только отчасти. Принятые изменения коснулись только нового имущества, оставив без внимания вторичный рынок недвижимости, значительно превосходящий первичный.

В нашей стране инвестирование в строительство недвижимости является едва ли не единственным средством вложения средств для их сохранения и приумножения в случае покупки именно под сдачу в аренду. Новостройки, насколько привлекали, настолько и оставались лотереей для потенциальных владельцев. После ряда громких скандалов именно с новостройками и техническим развитием стало возможно минимизировать риски для тех, кто хочет вложиться в недвижимость как говорят еще на стадии котлована.

Риски потенциальных вкладчиков в новостройках можно разделить на несколько основных типов:

• строительство на земле без соответствующего целевого назначения или без сложившегося земельного участка;
• строительство без разрешительных документов;
• судебные дела у застройщика;
• налоговые долги у компаний, вовлеченных в процесс строительства.

Конечно, от всего уберечься невозможно, но государство постепенно идет в направлении снижения некоторых рисков. В конце ноября 2024 года Министерство развития общин и территорий Украины сообщило, что в Украине была запущена автоматическая регистрация права собственности на объекты недвижимости после завершения строительства. Право собственности регистрируются автоматически после ввода объекта строительства в эксплуатацию (новостройки), без участия государственного регистратора, но чтобы это произошло нужно соблюдения ряда условий.

Указанный сервис позволяет Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество (ДРРП) получать от Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭСБ) информацию о вводе в эксплуатацию объектов законченного строительства, в отношении которых в ДРРП зарегистрировано специальное имущественное право (СМП) на:

• делимые объекты незавершенного строительства (дом);
• будущие объекты недвижимости (квартиры, машиноместа/паркоместа, другие помещения);
• зарегистрировано СМП или право собственности на неделимые объекты незавершенного строительства (садовые/жилые/дачные дома и т.п.).

Функционал дает возможность одновременного автоматического (вообще без участия государственного регистратора) осуществлять обновление технических характеристик таких объектов недвижимости через внесение изменений в соответствующие разделы, регистрацию права собственности — вместо ранее зарегистрированного СМП. Также это происходит в предусмотренных законодательством случаях регистрации обременений, внесения сведений о совместной собственности собственников квартир и/или нежилых помещений на такие объекты недвижимости, совершение других регистрационных действий и на основании полученных от ЕГЭСБ сведений.

Специальное имущественное право является разновидностью вещного права, но не правом собственности, о чем очень важно помнить). Оно имеет установленный круг объектов, на который он распространяется:

• неделимые объекты незавершенного строительства;
• делимые объекты незавершенного строительства;
• будущие объекты недвижимости.

На специальное имущественное право распространяются гарантии защиты права собственности (в том числе устранение препятствий в осуществлении специального имущественного права; признание специального имущественного права в случае его непризнания, нарушения, оспаривания; признание права собственности после принятия в эксплуатацию объекта).

Очень важно то, что владелец специального имущественного права может обращаться в суд по защите своих прав, в том числе с требованием относительно:

1) окончание строительства объекта (в том числе объекта, составной частью которого является будущий объект недвижимости) и принятие его в эксплуатацию. Не допускается принятие судами решений о достройке объекта, в отношении которого отсутствует право на выполнение строительных работ в результате его отмены или аннулирования до восстановления такого права. В таком случае владелец специального имущественного права вправе выбрать другой способ защиты нарушенного права;

2) признание права собственности на объект, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право, после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Хотим отметить: специальное имущественное право возникает с момента его государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Без вариантов!

Государственная регистрация специального имущественного права осуществляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» после получения права на выполнение строительных работ. Первоначальная государственная регистрация специального имущественного права на объект незавершенного строительства осуществляется по заказчику строительства. Именно на этой стадии присутствует государственный регистратор, который и вносит в реестр сведения о СМП.

Первичная государственная регистрация специального имущественного права на будущий объект недвижимости может осуществляться также по заказчику строительства и/или застройщику строительства в соответствии с распределением будущих объектов недвижимости, определенного договором организации и финансирования строительства объекта.

Напомним, что первые СМП были зарегистрированы в реестре в 2023 году. Это было новшество, раньше такой регистрации прав не существовало, что давало значительное поле для мошенничества и злоупотреблений в сфере строительства. Регистрация специального имущественного права обязательна для тех, кто намерен продавать будущие квартиры, гаражные боксы, другие жилые и нежилые помещения или паркоместа.

Объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости принадлежит лицу, согласно которому зарегистрировано специальное имущественное право на такой объект. Такой объект может принадлежать одному или нескольким лицам (в том числе с определением частиц каждого из таких лиц).

При переходе специального имущественного права на неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости (кроме первой продажи) или обременения вещных прав, зарегистрированного в пользу покупателя, который частично уплатил цену за неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости , к правоприобретателю одновременно переходят права и обязанности покупателя по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости (первая продажа) или договором об участии в фонде финансирования строительства.

Относительно категорий, на которые распространяются изменения, это следующие объекты. Делимый объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества, которое будет построено в будущем (жилой дом, здание или сооружение), в отношении которого получено право на выполнение строительных работ и не принято в эксплуатацию, при условии, что в составе такого объекта не будет работать. являются будущие объекты недвижимости.

В то же время, будущий объект недвижимости является составной частью раздельного объекта незавершенного строительства, которая после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станет самостоятельным объектом недвижимого имущества (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машиноместо и т.п.).

В свою очередь, неделимый объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества, который будет построен в будущем (жилой дом, здание или сооружение), в отношении которого получено право на выполнение строительных работ и не принято в эксплуатацию, при условии, что в составе такого объекта отсутствуют будущие объекты недвижимости.

В целом действующие нормы для инвестора являются дополнительной гарантией законности деятельности застройщика, поскольку для получения разрешения на выполнение строительных работ застройщик обязуется подать следующие документы:

1) копию документа, удостоверяющего право собственности или право пользования земельным участком или договора суперфицию, например, договор аренды земельного участка, договор купли-продажи земельного участка, государственный акт о праве собственности на земельный участок, выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и другие документы, удостоверяющие право собственности или право пользования земельным участком;

2) копию документов о назначении лиц, ответственных за выполнение строительных работ, и лиц, осуществляющих авторский и технический надзор;

3) информацию о лицензии, предоставляющей право на выполнение строительных работ, и квалификационные сертификаты.

Подтверждением регистрации разрешения на выполнение строительных работ является отображение данных в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, доступ к которой открыт и любое лицо может проверить информацию о действительности разрешительных документов на строительство.

Это все относилось к стадии строительства недвижимости. А вот уже после принятия новостройки в эксплуатацию вступают в игру новые правила анонсированные в ноябре по оформлению права собственности в автоматическом режиме.

Указанные изменения были в целом восприняты позитивно широким, ведь нововведения расширяют перечень административных услуг, предоставляемых в автоматическом режиме, что упрощает и улучшает качество их предоставления, а также уменьшает нагрузку на государственных регистраторов. Кроме того, изменения повышают степень защищенности прав лиц на недвижимое имущество (так как исключает возможность проведения государственной регистрации на основании сфальсифицированных документов, которые могут быть поданы государственному регистратору).

Но наиболее осторожные специалисты отмечают, что у таких новаций есть и другая сторона – последняя кибератака, которая положила несколько важных реестров Министерства юстиции, как минимум на две недели, дает понять, что электронное – не 100% защищено, а сохраненные копии невозможно будет восстановить как сбой произойдет во всемирном масштабе. Но обычно для рядового пользователя скорость и удобство осуществления какого-либо юридического действия сейчас преобладает все остальное.

В настоящее время автоматизация процессов государственной регистрации позволила получать физическим и юридическим лицам в автоматическом режиме комплексную услугу проведения в ДРРП определенных законодательством автоматических регистрационных действий с самого начала строительства и по его окончании.