Автоматична реєстрація права власності на нову нерухомість: юристи коментують зміни для українців

Цифровізація активно змінює підходи до взаємодії громадян з державними органами. Електронні сервіси, такі як застосунок «Дія», вже дозволяють замінити низку паперових документів, спрощуючи повсякденне життя. Центри надання адміністративних послуг (ЦНАПи) пропонують послуги, які раніше вимагали відвідування різних установ, а багато з них тепер доступні для замовлення через Інтернет. В Україні запроваджено нову автоматичну систему реєстрації права власності на нерухомість після завершення будівництва. Ця ініціатива Міністерства розвитку громад та територій значно спрощує процедуру, адже виключає потребу у залученні державного реєстратора. Проте останні нововведення у сфері купівлі-продажу нерухомості викликали чимало запитань.

Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» коментують, як саме змінено процедуру укладання договорів купівлі-продажу нерухомості, та які нюанси слід враховувати українцям під час її купівлі. Фахівці розглянули всі деталі нових правил, щоб кожен міг зрозуміти, що змінилося і як це вплине на ринок нерухомості.

Останніми тижнями усі новинні канали розповсюдили новину про зміну в процесі укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна. Вона відповідає дійсності, але тільки частково. Прийняті зміни торкнулися лише новозбудованого майна, залишивши поза увагою вторинний ринок нерухомості, який значно переважає первинний.

В нашій країні інвестування в будівництво нерухомості є чи не єдиним засобом вкладання коштів для їх збереження та примноження у разі купівлі саме під здавання в оренду. Новобудови наскільки приваблювали, настільки й залишалися лотереєю для потенційних власників. Після низки гучних скандалів саме з новобудовами та технічним розвитком стало можливо мінімізувати ризики для тих, хто має бажання вкластись у нерухомість як то кажуть ще на стадії котловану.

Ризики потенційних вкладників у новобудови можна розділити на кілька основних типів:

• будівництво на землі без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки;
• будівництво без дозвільних документів;
• судові справи в забудовника;
• податкові борги в компаній, що залучені в процес будівництва.

Звісно, що від усього вберегтися неможливо, але держава поступово йде у напрямку зниження деяких ризиків. Наприкінці листопада 2024 року Міністерство розвитку громад та територій України повідомило, що в Україні була запущена автоматична реєстрація права власності на об’єкти нерухомості після завершення будівництва. Наразі права власності реєструються автоматично після введення об’єкта будівництва в експлуатацію (новобудови), без участі державного реєстратора, але аби це відбулося потрібно дотримання ряду умов.

Вказаний сервіс дозволяє Державному реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) отримувати від Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) інформацію про введення в експлуатацію об’єктів закінченого будівництва, щодо яких у ДРРП зареєстровано спеціальне майнове право (СМП) на:

• подільні об’єкти незавершеного будівництва (будинок);
• майбутні об’єкти нерухомості (квартири, машиномісця/паркомісця, інші приміщення);
• зареєстроване СМП чи право власності на неподільні об’єкти незавершеного будівництва (садові/житлові/дачні будинки тощо).

Функціонал дає змогу одночасного автоматичного (взагалі без участі державного реєстратора) здійснювати оновлення технічних характеристик таких об’єктів нерухомості через внесення змін до відповідних розділів, реєстрації права власності – замість раніше зареєстрованого СМП. Також це відбувається у передбачених законодавством випадках, реєстрації обтяжень, внесення відомостей щодо спільної власності власників квартир та/або нежитлових приміщень на такі об’єкти нерухомості, вчинення інших реєстраційних дій та на підставі отриманих від ЄДЕССБ відомостей.

Спеціальне майнове право є різновидом речового права, але не правом власності, про що дуже важливо пам’ятати). Воно має встановлене коло об’єктів, на яке воно поширюється:

• неподільні об’єкти незавершеного будівництва;
• подільні об’єкти незавершеного будівництва;
• майбутні об’єкти нерухомості.

На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта).

Дуже важливе значення має те, що власник спеціального майнового права може звертатися до суду щодо захисту своїх прав, у тому числі з вимогою щодо:

1) закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію. Не допускається прийняття судами рішень про добудову об’єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи анулювання, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права має право обрати інший спосіб захисту порушеного права;

2) визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Хочемо наголосити: спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без варіантів!

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» після отримання права на виконання будівельних робіт. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва. Саме на цій стадії присутній державний реєстратор, який й вносить в реєстр відомості що до СМП.

Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості  може здійснюватися також за замовником будівництва та/або забудовника будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

Нагадаємо, що перше СМП були зареєстровані в реєстрі в 2023 році. Це була новація, раніше такої реєстрації  прав не існувало, що давало значне поле для шахрайства та зловживань в сфері будівництва. Реєстрація спеціального майнового права є обов’язковою для тих, хто має намір продавати майбутні квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщення або паркомісця.

Об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об’єкт. Такий об’єкт може належати одній або декільком особам (у тому числі з визначенням часток кожної з таких осіб).

При переході спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до правонабувача одночасно переходять права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Відносно категорій, на які розповсюджуються зміни то це наступні об’єкти. Подільний об’єкт незавершеного будівництва є об’єктом нерухомого майна, який буде споруджений у майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт і який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об’єкта є майбутні об’єкти нерухомості.

Водночас майбутній об’єкт нерухомості є складовою частиною подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

У свою чергу, неподільний об’єкт незавершеного будівництва є об’єктом нерухомого майна, який буде споруджений у майбутньому (житловий будинок, будівля або споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт і який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості.

В цілому чинні норми  для інвестора є додатковою гарантією законності діяльності забудовника, оскільки для отримання дозволу на виконання будівельних робіт забудовник зобов’язується подати наступні документи:

1) копію документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою або договору суперфіцію, наприклад, договір оренди земельної ділянки, договір купівлі-продажу земельної ділянки, державний акт про право власності на земельну ділянку, витяг з  Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інші документи, що засвідчують право власності чи право користування земельною ділянкою;

2) копію документів про призначення осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт, та осіб, які здійснюють авторський та технічний нагляд;

3) інформацію про ліцензію, що надає право на виконання будівельних робіт, та кваліфікаційні сертифікати.

Підтвердженням реєстрації дозволу на виконання будівельних робіт є відображення даних у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, доступ до якої є відкритим і будь-яка особа може перевірити інформацію стосовно дійсності дозвільних документів на будівництво.

Це все стосувалося стадії будівництва нерухомості. А ось вже після прийняття новобудови в експлуатацію вступають в гру нові правила анонсовані в листопаді що до оформлення права власності в автоматичному режимі.

Зазначені зміни були в цілому сприйняті позитивно широким загалом, адже нововведення розширюють перелік адміністративних послуг, що надаються в автоматичному режимі, що спрощує та покращує якість їх надання, а також зменшує навантаження на державних реєстраторів. Крім того, зміни підвищують ступінь захищеності прав осіб на нерухоме майно (оскільки виключає можливість проведення державної реєстрації на підставі сфальсифікованих документів, що можуть бути подані державному реєстратору).

Але найбільш обережні фахівці зазначають, що у таких новацій є й інша сторона – остання кібератака, яка поклала декілька важливих реєстрів Міністерства юстиції що найменше на два тижні, дає зрозуміти, що електронне – не є 100% захищене, а збережені копії не можливо буде відновити як що збій станеться у всесвітньому масштабі. Але звичайно для пересічного користувача швидкість та зручність здійснення якоїсь юридичної дії наразі переважає усе інше.

Наразі автоматизація процесів державної реєстрації дозволила отримувати фізичним та юридичним особам в автоматичному режимі комплексну послугу щодо проведення у ДРРП визначених законодавством автоматичних реєстраційних дій від самого початку будівництва та по його закінченню.