Элитное жилье во время войны: как премиальный рынок постепенно выходит из продолжительного кризиса
Премиальный сегмент украинского рынка недвижимости, с началом полномасштабного вторжения России практически остановился, сейчас начинает проявлять признаки обновления. После глубокого падения в 2022 году и последующей трехлетней стагнации, самый высокий класс жилья снова начинает привлекать инвесторов. С 24 февраля 2022 года ситуация на рынке элитной недвижимости изменилась кардинально. В начале войны он испытал резкое падение, которое изменилось периодом полного затишья. Многие девелоперы сознательно выводили объекты по продаже или временно останавливали реализацию проектов, не желая продавать самые дорогие квартиры по заниженным ценам.
Рыночные аналитики подчеркивают, что во время активной фазы войны не может быть стабильного спроса на жилье класса люкс. Однако сейчас ситуация стала меняться. Первые признаки активизации этого сегмента были зафиксированы еще в прошлом году – в Киеве и Львове наблюдалось оживление интереса к роскошной жилой недвижимости. Впервые за период войны в столице появился новый девелоперский проект премиум-класса – жилой комплекс The One, расположенный на улице Мечникова, выведенный на рынок группой компаний DIM.
Этот объект отличается от довоенных проектов: он предусматривает апартаменты с гостиничным сервисом и пентхаус площадью 138 квадратных метров с панорамным видом на центр столицы. В компании подчеркнули: результаты закрытых предварительных продаж показали, что инвесторы готовы вкладывать деньги уже на этапе котлована, если видят концептуальность, инженерные инновации и уникальность проекта.
Как сообщил Арсений Насековский, младший партнер DIM, в течение нескольких месяцев было реализовано почти 30% квартир в этом жилом комплексе. По его словам, это доказывает, что инвесторы остаются на рынке и ценят эксклюзивность, ищут не просто жилье, а привлекательные объекты для инвестирования. Фактически речь идет о взвешенном исследовании спроса и в то же время о смелой попытке начать новый премиальный проект в условиях, когда с 2022 года не появлялось ни одного аналогичного проекта в этом сегменте.
По словам генерального директора City Development Solutions Романа Герасимчука, во время войны в сегменте первичной люксовой недвижимости сложился дефицит интересных новых проектов. Среди условно можно считать премиальными на первичном рынке Киева, он назвал жилые комплексы Signature, недостроенный Nver от Taryan Group и еще несколько объектов.
До начала полномасштабной войны инвестиции в такие комплексы как Triiinity давали возможность получить доходность (ROI) до 60%. Эти данные свидетельствуют о том, что рынок, который только начинает восстанавливаться, раньше был очень прибыльным.
Кроме того, девелоперы подтверждают: первичный рынок роскошного жилья в Киеве сегодня скорее жив, чем мертв. Основная динамика продаж сосредоточена в категориях «комфорт» и «комфорт плюс», что вполне логично в нынешней военной ситуации. Ирина Михалева, директор по маркетингу Alliance Novobud, в комментарии для Delo.ua отметила: в премиальном сегменте продажи встречаются не так часто, как в массовом жилье, а анонсы новых проектов еще реже. Но те покупатели, которые все же выходят на рынок, мыслят стратегически, учитывая долговременную перспективу.
В ее компании проект Montreal House значительно поддерживается иностранными покупателями. Они инвестируют в жилье бизнес- и премиум-класса, ориентируясь на долгосрочную аренду и возможность капитализации. По словам Михалевой, нынешние владельцы нередко докупают паркоместа, что свидетельствует о желании закрепиться — со временем они приступают к ремонтным работам в уже сданных объектах.
Современные требования покупателей премиум-недвижимости подразумевают обязательную безопасность: наличие подземных паркингов, резервных источников питания, качественных материалов, фильтраций воздуха и воды. В то же время, не теряет значения общая концепция, локация, архитектурные решения, уровень обслуживания, престиж и инфраструктура: фитнес, SPA-зоны, рестораны, энергоэффективность, озеленение.
Впрочем, несмотря на оживление, рынок остается нишевым. По словам Герасимчука, в отличие от довоенного периода сейчас спрос не настолько активен, чтобы говорить о полноценном восстановлении столичного премиального рынка. Киевский сегмент роскошного жилья сейчас сталкивается с новой конкуренцией — апарт-отелями наподобие возводимых в Буковеле. Там инвесторам предлагают обслуживание, управление, прозрачную доходность и специальные приложения, перечисляющие $1000–2000 раз в квартал. По словам Герасимчука, сейчас вложения в горнолыжную курортную недвижимость рациональнее, чем покупка столичных пентхаусов. Инвестор стремится к доходности: столичные объекты сложнее перепродать, их содержание дороже, а налоговая нагрузка выше.
Таким образом, девелоперы прогнозируют: когда Киев вернется к активному развитию премиального сегмента, это будет уже другой продукт — скорее модель доходной недвижимости, чем в Карпатах.
Эксперт Ирина Луханина считает, что спрос в Киеве уменьшился в 7–8 раз по сравнению с довоенными временами. Основной фокус – на долгосрочной аренде. Продажи сосредоточены в самых ликвидных районах. Объем сделок – стабильно низкий: от 0,7 до 1,8% от общего объема сделок. Владельцы не спешат с продажей – это ограничивает выбор для покупателей. На вторичном рынке заключают сделки по ЖК, сданным в 2020–2021 годах. За три года войны цены снизились на 30%. Первичный рынок возобновился.
В то же время, Герасимчук напомнил: до войны инвесторы вкладывались в объекты премиум-класса с ожидаемым ROI до 60%. Цена стартовала от $3000–6000 за квадратный метр. Сегодня стартовые цены – от $300 000 за квартиру. На рынке есть и парадоксальные примеры — в «Новопечерских Липках» иногда встречаются объекты с ремонтом по $2000 за «квадрат», хотя до войны такие предложения стартовали от $4000–5000 без ремонта. Теперь премиальный квадратный метр стоит в среднем $2500–4000, в зависимости от расположения, этажа, вида из окна, класса объекта. Торг – до 5–10%, иногда до 30%. Ожидаемый рост цен в 2025 году — от 7 до 12%, прежде всего, на объекты с высоким уровнем готовности и сформированной экосистемой.
Наряду с этим специалисты отмечают, что спрос на долгосрочную аренду растет. Инвесторы получают 5-7% годовых. Квартиры с готовым ремонтом окупаются быстрее, потому что сразу сдаются в аренду. Среди покупателей – украинские предприниматели, владельцы ИТ-компаний, публичные лица. Несмотря на войну, спрос на пентхаусы, апартаменты в клубных домах, объекты с дизайнерским ремонтом и мебелью не исчезает. Активнее всего покупают в Печерском районе: ЖК «Новопечерские Липки», INTERGAL CITY, Taryan Towers, Skyline. Также популярны Голосеевский и Оболонский районы: первый – за счет зеленых зон и тишины, второй – благодаря близости к воде и имиджу бизнес-локации.
