Преміальний сегмент українського ринку нерухомості, який з початком повномасштабного вторгнення Росії практично зупинився, нині починає проявляти ознаки відновлення. Після глибокого падіння в 2022 році та наступної трирічної стагнації, найвищий клас житла знову починає залучати інвесторів. Від 24 лютого 2022 року ситуація на ринку елітної нерухомості змінилася кардинально. На початку війни він зазнав різкого падіння, яке змінилося періодом повного затишшя. Багато девелоперів свідомо виводили об’єкти з продажу або тимчасово зупиняли реалізацію проєктів, не бажаючи продавати найдорожчі квартири за заниженими цінами.
Ринкові аналітики підкреслюють, що під час активної фази війни не може бути стабільного попиту на житло класу люкс. Проте зараз ситуація почала змінюватися. Перші ознаки активізації цього сегмента було зафіксовано ще торік — у Києві та Львові спостерігалося пожвавлення інтересу до розкішної житлової нерухомості. Вперше за період війни в столиці з’явився новий девелоперський проєкт преміум-класу — житловий комплекс The One, розташований на вулиці Мечникова, який вивела на ринок група компаній DIM.
Цей об’єкт відрізняється від довоєнних проєктів: він передбачає апартаменти з готельним сервісом, а також пентхаус площею 138 квадратних метрів з панорамним виглядом на центр столиці. У компанії наголосили: результати закритого попереднього продажу засвідчили, що інвестори готові вкладати гроші вже на етапі котловану, якщо бачать концептуальність, інженерні інновації та унікальність проєкту.
Як повідомив Арсеній Насіковський, молодший партнер DIM, упродовж кількох місяців було реалізовано майже 30% квартир у цьому житловому комплексі. За його словами, це доводить, що інвестори залишаються на ринку і вони цінують ексклюзивність, шукають не просто житло, а привабливі об’єкти для інвестування. Фактично мова йде про зважене дослідження попиту і водночас — про сміливу спробу розпочати новий преміальний проєкт в умовах, коли з 2022 року не з’являлося жодного аналогічного проєкту в цьому сегменті.
За словами генерального директора City Development Solutions Романа Герасимчука, під час війни у сегменті люксової первинної нерухомості склався дефіцит цікавих нових проєктів. Серед тих, що умовно можна вважати преміальними на первинному ринку Києва, він назвав житлові комплекси Signature, недобудований Nver від Taryan Group і ще кілька об’єктів.
До початку повномасштабної війни інвестиції в такі комплекси, як Triiinity, давали можливість отримати дохідність (ROI) до 60%. Ці дані свідчать про те, що ринок, який сьогодні лише починає відновлюватися, раніше був дуже прибутковим.
Крім того, девелопери підтверджують: первинний ринок розкішного житла в Києві сьогодні радше живий, ніж мертвий. Основна динаміка продажів зосереджена в категоріях «комфорт» та «комфорт плюс», що є цілком логічним у нинішній воєнній ситуації. Ірина Михалєва, директорка з маркетингу Alliance Novobud, у коментарі для Delo.ua зазначила: у преміальному сегменті продажі трапляються не так часто, як у масовому житлі, а анонси нових проєктів — ще рідше. Але ті покупці, які все ж виходять на ринок, мислять стратегічно, з огляду на довготривалу перспективу.
У її компанії проєкт Montreal House суттєво підтримується іноземними покупцями. Вони інвестують у житло бізнес- і преміум-класу, орієнтуючись на довгострокову оренду й можливість капіталізації. За словами Михалєвої, нинішні власники нерідко докуповують паркомісця, що свідчить про бажання закріпитися — з часом вони розпочинають ремонтні роботи у вже зданих об’єктах.
Сучасні вимоги покупців преміум-нерухомості передбачають обов’язкову безпеку: наявність підземних паркінгів, резервних джерел живлення, якісних матеріалів, фільтрацій повітря і води. Водночас не втрачає значення загальна концепція, локація, архітектурні рішення, рівень обслуговування, престиж та інфраструктура: фітнес, SPA-зони, ресторани, енергоефективність, озеленення.
Втім, попри пожвавлення, ринок залишається нішевим. За словами Герасимчука, на відміну від довоєнного періоду, зараз попит не настільки активний, щоби говорити про повноцінне відновлення столичного преміального ринку. Київський сегмент розкішного житла нині стикається з новою конкуренцією — апарт-готелями на кшталт тих, що зводять у Буковелі. Там інвесторам пропонують обслуговування, управління, прозору прибутковість та спеціальні застосунки, які перераховують $1000–2000 раз на квартал. За словами Герасимчука, наразі вкладення в гірськолижну курортну нерухомість — раціональніші, ніж купівля столичних пентхаусів. Інвестор прагне прибутковості: столичні об’єкти складніше перепродати, їх утримання дорожче, а податкове навантаження вище.
Таким чином, девелопери прогнозують: коли Київ повернеться до активної розбудови преміального сегмента, це буде вже інший продукт — скоріше за моделлю доходної нерухомості, як у Карпатах.
Експертка Ірина Луханіна вважає, що попит у Києві наразі зменшився в 7–8 разів порівняно з довоєнними часами. Основний фокус — на довгостроковій оренді. Продажі зосереджено в найліквідніших районах. Обсяг угод — стабільно низький: від 0,7 до 1,8% від загального обсягу операцій. Власники не квапляться з продажем — це обмежує вибір для покупців. На вторинному ринку укладають угоди у ЖК, зданих у 2020–2021 роках. За три роки війни ціни знизилися на 30%. Первинний ринок натомість відновився.
Водночас Герасимчук нагадав: до війни інвестори вкладалися в об’єкти преміум-класу з очікуваним ROI до 60%. Ціна стартувала від $3000–6000 за квадратний метр. Сьогодні стартові ціни — від $300 000 за квартиру. На ринку є і парадоксальні приклади — у «Новопечерських Липках» іноді трапляються об’єкти з ремонтом по $2000 за «квадрат», хоча до війни такі пропозиції стартували від $4000–5000 без ремонту. Наразі преміальний квадратний метр коштує в середньому $2500–4000, залежно від розташування, поверху, виду з вікна, класу об’єкта. Торг — до 5–10%, іноді до 30%. Очікуване зростання цін у 2025 році — від 7 до 12%, передусім на об’єкти з високим рівнем готовності та сформованою екосистемою.
Поряд з цим фахівці зазначають, що попит на довгострокову оренду зростає. Інвестори отримують 5–7% річних. Квартири з готовим ремонтом окупаються швидше, оскільки одразу здаються в оренду. Серед покупців — українські підприємці, власники ІТ-компаній, публічні особи. Попри війну, попит на пентхауси, апартаменти у клубних будинках, об’єкти з дизайнерським ремонтом і меблями не зникає. Найактивніше купують у Печерському районі: ЖК «Новопечерські Липки», INTERGAL CITY, Taryan Towers, Skyline. Також популярні Голосіївський і Оболонський райони: перший — за рахунок зелених зон і тиші, другий — завдяки близькості до води та іміджу бізнес-локації.
