Нет кадастрового номера — возникнут проблемы: разъяснение юристов и примеры практики

Земельные вопросы в Украине редко бывают простыми — даже когда речь идет об обычном частном участке. В определенный момент владелец сталкивается с необходимостью собрать документы для продажи, дарения, переоформления или оформления наследства, и вдруг выясняется, что без кадастрового номера ничего сделать невозможно. Одни узнают это от нотариуса, другие — когда пытаются зарегистрировать право собственности в реестре. Кадастровый номер требуют при любой регистрации прав, он является обязательным условием внесения данных в Государственный земельный кадастр, без него не оформляются договоры купли-продажи, дарения или разделения. Проблема в том, что далеко не все участки в Украине внесены в кадастр, особенно если речь идет об актах старого образца или приватизации, которая произошла еще до 2004 года.

Что делать, если участок в собственности, но кадастрового номера нет? Есть ли риски для хозяев и наследников и можно ли обжаловать регистрацию, сделанную без согласия законного владельца? Редакция ИА «ФАКТ» задала эти вопросы юристам адвокатского объединения «Репешко и партнеры», которые ежедневно работают с земельными конфликтами и хорошо знают, что происходит в реальных ситуациях.

Прежде всего, следует знать, что кадастровый номер земельного участка – это уникальный на территории Украины код, который присваивается каждому земельному участку с целью его идентификации и остается неизменным на протяжении всего времени существования земельного участка как единого целого. При смене собственника кадастровый номер земельного участка остается неизменным. Он представляет собой последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку во время его государственной регистрации и хранится за ним на протяжении всего времени существования и состоит из 19 цифр, разделенных двоеточием и выглядит следующим образом: ХХХХХХХХХХ: ХХ ХХХ: ХХХХ где:

• ХХХХХХХХХХ – код, состоящий из 10 цифр, определяющих нахождение внешних границ населенного пункта. Составляется последовательность согласно Классификатору объектов административно-территориального устройства (ОАТУ), проще говоря указывает на населенный пункт (область, район, город, село и т.д.);
• ХХ – код, состоящий из 2 цифр, определяющих местоположение кадастровой зоны;
• ХХХ – код, состоящий из 3 цифр, определяющих местоположение кадастрового квартала относительно кадастровой зоны;
• ХХХХ – код, состоящий из 4 цифр, определяющих местоположение непосредственно самого земельного участка в границе кадастрового квартала.

Полноценной датой появления законодательства Украины, с которой связывают формирование земельных участков как объектов гражданских прав (прав на землю), является 1 января 2013 года, когда в рамках земельно-регистрационной реформы были введены в действие законы «О Государственном земельном кадастре» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Именно поэтому упорядоченные, должным образом оформленные документы появились после этой даты, а все оформленные на земельные участки к этому требуют особого внимания.

Без кадастрового номера на земельный участок вы не сможете:

• продать ее, обменять или подарить;
• оформить наследство;
• продать подарить или обменять жилой дом, или его часть, нежилое здание, поскольку земельный участок следует судьбе дома;
• совершить другие юридические действия, например, внести в уставный фонд предприятия или разделить один земельный участок на несколько.

Согласно статье 132 Земельного кодекса Украины, соглашения о переходе права собственности на земельные участки должны содержать кадастровый номер земельного участка. Также согласно части 6 статьи 120 Кодекса существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с обретением права собственности на эти объекты.

Несмотря на то, что кадастровый номер ассоциируется преимущественно с приватизированными земельными участками, на практике его отсутствие создает проблемы и в других случаях. Распространенное представление в том, что если земля не находится в частной собственности, то получать кадастровый номер на нее не обязательно. Это ложное представление. Достаточно одной попытки оформить любое юридическое действие и ситуация меняется.

Один из самых типичных примеров — частный дом в поселке, возведенный на земле, формально остающийся в коммунальной собственности. Дом могли приобрести еще в советское время — родители или дедушка с бабушкой нынешнего владельца. Документы на само здание есть, право собственности подтверждено. А вот с землей ситуация другая: участок не оформлен, актов на него нет, потому что он до сих пор числится за поселковым советом. Многие годы это не создает трудностей. Человек живет в своем доме, получает коммунальные услуги, платит налоги, но в какой-то момент возникает намерение продать жилье.

К примеру, владелец дома находит в городе квартиру, которая его полностью устраивает – и по расположению, и по стоимости. Оформление сделки казалось бы формальностью. Но на практике выясняется, что нотариус не может зарегистрировать договор купли-продажи, если у земельного участка под домом нет кадастрового номера. Формально сделка касается здания, но здание без земли не существует как объект. Наличие номера является обязательным условием проведения регистрационных действий.

В этом случае оформление номера станет технически возможным, но займет время. Нужно обращаться к землеустроителю, подавать заявление в Государственный земельный кадастр, ждать согласований и внесения информации в систему. Это может продолжаться от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от ситуации в конкретном регионе. В результате – потеря времени и риск, что предварительно договоренная квартира будет продана другому покупателю.

Мы рекомендуем не ждать, пока кадастровый номер понадобится срочно. Если жилой дом принадлежит вам, а земля под ним формально не находится в частной собственности, следует заранее инициировать процедуру присвоения номера. Это не значит, что придется автоматически приватизировать участок или изменять его целевое назначение. Речь идет только о технической регистрации объекта в государственной системе. Во многих случаях это позволит избежать задержек в будущем, независимо от того, планируете ли вы продажу, дарение, оформление наследия или реконструкцию.

Кроме того, упорядочить документы необходимо и тем гражданам, которые имеют государственный акт на право собственности на земельный участок, но данный земельный участок не имеет кадастрового номера, а вот государственные органы просто не видят такого земельного участка. Это также довольно распространенное явление, потому что был период времени, когда государственные акты на право собственности на земельный участок уже выдавались гражданам, но кадастровые номера земельным участкам тогда еще не присваивались.

Владельцам государственных актов, не содержащих кадастрового номера процедуру его получения, необходимо пройти в том числе хотя бы потому, что без нее ваши наследники все равно не смогут оформить наследственные права на землю. Итак, если вы любите своих детей, внуков, супругов и стариков, позаботьтесь о них уже сейчас, упростив процедуру получения свидетельства о праве на наследство. До его получения наследникам по запросу нотариуса все равно придется обратиться в землеустроительную организацию и получить тот же кадастровый номер на земельный участок.

Хотим отметить, что государственный акт на право собственности на земельный участок имеет одинаковую силу и удостоверяет право собственности на земельный участок какого бы цвета он ни был и если бы во времени не был выдан. Итак, если у вас налицо: Государственный акт о праве собственности на землю (розового цвета; выдавались с 1991 до 2003 года), Государственный акт о праве собственности на земельный участок (зеленого цвета; выдавались с 2002 до 2008 года) или Государственный акт на право собственности на земельный участок (голубого цвета2); проверьте, содержатся ли в указанных актах кадастровые номера на земельный участок.

В случае отсутствия на государственном акте такого номера вам необходимо:

• обратиться к землеустроительной организации, чтобы там изготовили техническую документацию по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности);
• получив техническую документацию по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности) ее следует отнести к Государственному земельному кадастру, где участку непосредственно и будет предоставлен тот же кадастровый номер. По результату вам выдадут Выписку о земельном участке из Государственного земельного кадастра;
• После этого путь ведет к государственному регистратору, чтобы зарегистрировать права собственности на земельный участок в реестре прав собственности на недвижимое имущество.

В случае, если кадастровый номер на государственном акте есть, во всяком случае, необходимо внести сведения о вашем праве собственности на земельный участок в реестр недвижимого имущества.

Следует знать, что Реестр недвижимого имущества работает с 01 января 2013 года, поэтому все документы, которые выдавались ранее этого времени могут быть не в реестре. Действия по наполнению реестра информацией раньше этого времени предпринимались, но можем сказать, что в 50% случаев информация отсутствует.

К государственному регистратору, который может находиться как в Центре предоставления административных услуг, так и при соответствующем поселковом или районном местном совете обычно предоставляют следующие документы (но точный перечень необходимо заранее уточнить непосредственно на месте):

• выписка из Государственного земельного кадастра;
• копия и оригинал паспорта заявителя – владельца земельного участка;
• копия и оригинал идентификационного номера заявителя – владельца земельного участка;
• квитанцию ​​об уплате административного сбора (реквизиты на оплату нужно взять в местном ЦНАПе);
• оригинал Государственного акта о праве собственности на земельный участок;
• заявление установленной формы, которое распечатывает регистратор и подписывает заявитель.

В случае, если все документы налицо и оформлены правильно, то на руки государственный регистратор выдает Выписку о регистрации права собственности на земельный участок из реестра прав на недвижимое имущество.

Следует также знать, что единого ценника на стоимость получения кадастрового номера не существует. Если мы говорим об обычном земельном участке то ли с домом, то ли без, то стоимость присвоения кадастрового номера будет колебаться от 3 000 грн и до 30 000 грн – все зависит от того в какой именно местности расположен участок, насколько быстро нужно получить этот же номер и от антуражной. Средняя стоимость услуги в обычном городке в скромной организации в свою очередь потянет на 4-7 000 грн.

Есть еще одно основание, почему именно обязательно нужно иметь кадастровый номер на земельный участок – чтобы не остаться без него, или на годы не втянуться в судебную волокиту. Как это возможно? Да очень просто! Простейший случай из нашей практики выглядит следующим образом. В начале 2000-х годов женщина по государственному акту получила в собственность земельный участок в небольшом поселке в пригороде большого города. Пока была помоложе, с мужем сажала на ней овощи, в дальнейшем просто имела в собственности, уплачивая земельный налог.

Затем мужчина заболел и несколько лет было совсем не до участка. Большой город также за эти годы стал еще больше, расширившись за счет некоторых территорий пригорода и земельные участки вроде принадлежащей женщине выросшие в цене и стали достаточно желанными для частной застройки. К ситуации добавилось еще и происходящее во многих случаях – дублирование адресов и путаница с адресами: ул. Парковая 8; ул. Парковая 8/пер. Веселый 3 и другие варианты.  Так, однажды утром, приехав на свой земельный участок, женщина увидела дорогой забор на земельном участке. Кадастрового номера земельный участок у женщины не было, в реестре недвижимого имущества участок не учитывался, поэтому одно из первых действий, которое женщина пыталась предпринять – это дооформить свой государственный акт на право собственности на земельный участок: получить кадастровый номер и внести свое право собственности в государственные реестры, чтобы полноценно юридически доказывать свои права.

Однако сделать этого она не смогла – новые владельцы, получившие земельный участок, уже имели на нем кадастровый номер и данный земельный участок достаточно существенной частью пересекался с земельным участком женщины, а кадастровый номер на один земельный участок должен быть только один. Женщине в регистрации ее земельного участка отказали. Начались долговременные суды по результатам которых земельный участок остался в собственности новых собственников, потому что у женщины не было средств судиться правильно – с назначением достаточно стоимостной земельно-геодезической экспертизы, с уплатой судебного сбора за каждое многочисленное требование в исковом заявлении. В свою очередь нет в этой ситуации и вины нового собственника, ведь земельный участок он получал от поселкового совета с соблюдением полной процедуры, которая проходила должным образом. Итак, как мы видим «украсть» земельный участок вполне реально и даже иногда полностью законно.

Учитывая приведенные примеры, настоятельно рекомендуем владельцам земельных участков пересмотреть свои документы и при необходимости упорядочить их. Процесс предоставления кадастровых номеров земельным участкам продолжается даже во время военного положения.