Немає кадастрового номера — виникнуть проблеми: роз’яснення юристів і приклади з практики

Земельні питання в Україні рідко бувають простими — навіть коли йдеться про звичайну приватну ділянку. У певний момент власник стикається з необхідністю зібрати документи для продажу, дарування, переоформлення чи оформлення спадщини — і раптом з’ясовується, що без кадастрового номера нічого зробити неможливо. Одні дізнаються про це від нотаріуса, інші — коли намагаються зареєструвати право власності в реєстрі. Кадастровий номер вимагають при будь-якій реєстрації прав, він є обов’язковою умовою внесення даних до Державного земельного кадастру, без нього не оформлюються договори купівлі-продажу, дарування чи поділу. Проблема в тому, що далеко не всі ділянки в Україні внесені до кадастру, особливо якщо йдеться про акти старого зразка або приватизацію, що відбулася ще до 2004 року.

Що робити, якщо ділянка у власності є, але кадастрового номера немає? Чи є ризики для господарів та спадкоємців і чи можна оскаржити реєстрацію, зроблену без згоди законного власника? Редакція ІА «ФАКТ» поставила ці запитання юристам адвокатського об’єднання «Репешко і партнери», які щодня працюють з земельними конфліктами й добре знають, що трапляється у реальних ситуаціях.

Перш за все слід знати, що кадастровий номер земельної ділянки – це унікальний на території України код, який присвоюється кожній земельній ділянці з метою її ідентифікації і залишається незмінним протягом усього часу існування земельної ділянки як єдиного цілого. При зміні власника кадастровий номер земельної ділянки залишається незмінним. Він представляє собою послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування та складається з 19 цифр, розділених двокрапкою та виглядає таким чином: ХХХХХХХХХХ: ХХ ХХХ: ХХХХ де:

• ХХХХХХХХХХ – код, що складається з 10 цифр, які визначають знаходження зовнішніх меж населеного пункту. Складається послідовність згідно з Класифікатором об’єктів адміністративно-територіального устрою (ОАТУ), простіше кажучи вказує на населений пункт (область, район, місто, село тощо);
• ХХ – код, що складається з 2 цифр, які визначають місце розташування кадастрової зони;
• ХХХ – код, що складається з 3 цифр, які визначають місце розташування кадастрового кварталу щодо кадастрової зони;
• ХХХХ – код, що складається з 4 цифр, які визначають місце розташування безпосередньо самої земельної ділянки в межі кадастрового кварталу.

Повноцінною датою появи законодавства України, з якою пов’язують формування земельних ділянок як об’єктів цивільних прав (прав на землю) є 1 січня 2013 року, коли в рамках земельно-реєстраційної реформи були введені в дію закони «Про Державний земельний кадастр» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Саме тому впорядковані, належним чином оформлені документи з’явилися після цієї дати, а всі, що були оформлені на земельні ділянки до цього потребують особливої уваги.

Наразі без кадастрового номера на земельну ділянку ви не зможете:

• продати її, обміняти чи подарувати;
• оформити спадщину;
• продати подарувати чи обміняти житловий будинок, чи його частину, нежитлову будівлю, оскільки земельна ділянка наслідує долю будинку;
• вчинити інші юридичні дії, наприклад, внести до статутного фонду підприємства чи розділити одну земельну ділянку на декілька.

Відповідно до статті 132 Земельного кодексу України, угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити кадастровий номер земельної ділянки. Також згідно з частиною 6 статті 120 Кодексу істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.

Попри те, що кадастровий номер асоціюється переважно з приватизованими земельними ділянками, на практиці його відсутність створює проблеми і в інших випадках. Поширене уявлення полягає в тому, що якщо земля не перебуває у приватній власності, то отримувати кадастровий номер на неї не обов’язково. Це хибне уявлення. Достатньо однієї спроби оформити будь-яку юридичну дію, і ситуація змінюється.

Один з найтиповіших прикладів — приватний будинок у селищі, зведений на землі, яка формально залишається в комунальній власності. Будинок могли придбати ще в радянські часи — батьки або дідусь із бабусею нинішнього власника. Документи на сам будинок є, право власності підтверджено. А от із землею ситуація інша: ділянка не оформлена, актів на неї немає, бо вона досі значиться за селищною радою. Багато років це не створює труднощів. Людина живе у своєму будинку, отримує комунальні послуги, сплачує податки, але в якийсь момент з’являється намір продати житло.

Наприклад, власник будинку знаходить у місті квартиру, яка його повністю влаштовує — і за розташуванням, і за вартістю. Оформлення угоди здавалося б формальністю. Але на практиці з’ясовується, що нотаріус не може зареєструвати договір купівлі-продажу, якщо земельна ділянка під будинком не має кадастрового номера. Формально угода стосується будівлі, але будівля без землі не існує як об’єкт. Наявність номера є обов’язковою умовою для проведення реєстраційних дій.

У цьому випадку оформлення номера стане технічно можливим, але забере час. Потрібно звертатися до землевпорядника, подавати заяву до Державного земельного кадастру, чекати погоджень і внесення інформації в систему. Це може тривати від кількох тижнів до кількох місяців, залежно від ситуації в конкретному регіоні. У результаті — втрата часу і ризик, що попередньо домовлена квартира буде продана іншому покупцеві.

Ми радимо не чекати, поки кадастровий номер знадобиться терміново. Якщо житловий будинок належить вам, а земля під ним формально не у приватній власності, варто заздалегідь ініціювати процедуру присвоєння номера. Це не означає, що доведеться автоматично приватизувати ділянку чи змінювати її цільове призначення. Ідеться лише про технічну реєстрацію об’єкта в державній системі. У багатьох випадках це дозволить уникнути затримок у майбутньому, незалежно від того, плануєте ви продаж, дарування, оформлення спадщини чи реконструкцію.

Крім того, впорядкувати документи необхідно й тим громадянам, які мають державний акт на право власності на земельну ділянку, але дана земельна ділянка не має кадастрового номера, а от же державні органи просто не «бачать» такої земельної ділянки. Це також доволі розповсюджене явище,  бо  був період часу, коли державні акти на право власності на земельну ділянку вже видавалися громадянам, але кадастрові номери земельним ділянкам тоді ще не присвоювалися.

Власникам державних актів, які не містять кадастрового номера процедуру його отримання необхідно пройти в тому числі хоча б тому, що без неї ваші спадкоємці все одно не зможуть оформити спадкові права на землю. Отже, якщо ви любите своїх дітей, онуків, подружжя та стареньких батьків, подбайте про них вже зараз, спростивши процедуру отримання свідоцтва про право на спадщину. До його отримання спадкоємцям за запитом нотаріуса все одно доведеться звернутися до землевпорядної організації та отримати той самий кадастровий номер на земельну ділянку.

Хочемо зазначити, що державний акт на право власності на земельну ділянку має однакову силу та посвідчує право власності на земельну ділянку якого б кольору він не був та коли б у часі не був виданий. Отже, якщо у вас в наявності: Державний акт про право власності на землю (рожевого кольору; видавалися з 1991 до 2003 року), Державний акт про право власності на земельну ділянку (зеленого кольору; видавалися з 2002 до 2008 року) або Державний акт на право власності на земельну ділянку (блакитного кольору; видавалися з 2009 по 2012 рік), то перевірте, чи містяться в зазначених актах кадастрові номери на земельну ділянку.

У разі відсутності на державному акті такого номера, вам необхідно:

• звернутися до землевпорядної організації, аби там виготовили технічну документацію з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
• отримавши технічну документацію з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) її потрібно віднести до Державного земельного кадастру, де ділянці безпосередньо й буде наданий той самий кадастровий номер. За результатом вам видадуть Витяг про земельну ділянку з Державного земельного кадастру;
• Після цього шлях веде до державного реєстратора аби зареєструвати права власності на земельну ділянку в реєстрі прав власності на нерухоме майно.

У разі, якщо кадастровий номер на державному акті є, у всякому випадку необхідно внести відомості про ваше право власності на земельну ділянку в реєстр нерухомого майна.

Варто знати, що Реєстр нерухомого майна працює с 01 січня 2013 року, а тому всі документи, які видавались раніше цього часу можуть бути не в реєстрі. Дії з наповнення реєстру інформацією раніше цього часу вживались, але можемо сказати, що в 50% випадків інформація відсутня.

До державного реєстратора, який може знаходитись як в Центрі надання адміністративних послуг, так і при відповідній селищній чи районній місцевій раді, зазвичай надають наступні документи (але точний перелік необхідно заздалегідь уточнити безпосередньо на місці):

• витяг із Державного земельного кадастру;
• копія та оригінал паспорта заявника – власника земельної ділянки;
• копія та оригінал ідентифікаційного номера заявника – власника земельної ділянки;
• квитанцію про сплату адміністративного збору (реквізити на оплату потрібно взяти у місцевому ЦНАПі);
• оригінал Державного акту про право власності на земельну ділянку;
• заяву встановленої форми, яку роздруковує реєстратор та підписує заявник.

У разі, якщо всі документи в наявності та оформлені правильно, то на руки державний реєстратор видає Витяг про реєстрацію права власності на земельну ділянку з реєстру прав на нерухоме майно.

Слід також знати про те, що єдиного цінника на вартість отримання кадастрового номера не існує. Якщо ми ведемо мову про звичайну земельну ділянку чи то з будинком, чи то без, то вартість присвоєння кадастрового номера буде коливатися від 3 000 грн й до 30 000 грн – все залежить від того в якій саме місцевості розташована ділянка, наскільки швидко потрібно отримати цей самий номер та від антуражної крутості фірми, яка займається даним питанням. Середня вартість послуги у звичайному містечку в скромній організації своєю чергою потягне на 4-7 000 грн.

Є ще одна підстава, чому саме обов’язково потрібно мати кадастровий номер на земельну ділянку – щоб не залишитися без неї, або на роки не втягнутися до судової тяганини. Як це можливо? Та дуже просто! Найпростіший випадок з нашої практики виглядає наступним чином. На початку 2000-х років жінка по державному акту отримала у власність земельну ділянку в невеличкому селищі у передмісті великого міста. Поки була молодшою, з чоловіком садила на ній городину, надалі просто мала у власності, сплачуючи земельний податок.

Потім чоловік захворів та декілька років було зовсім не до ділянки. Велике місто також за ці роки стало ще більшим, розширившись за рахунок деяких територій передмістя та земельні ділянки на кшталт тієї, що належить жіночці зрослі в ціні та стали досить бажаними для приватної забудови. До ситуації додалось ще й те, що відбувається в багатьох випадках – дублювання адрес та плутанина з адресами: вул. Паркова 8; вул. Паркова 8/ пров. Веселий 3 та інші варіанти.  Так, одного ранку, приїхавши на свою земельну ділянку жінка побачила дорогий паркан на земельній ділянці. Кадастрового номера земельна ділянка жінка не мала, в реєстрі нерухомого майна ділянка не обліковувалася, тому одна з перших дій, яку жінка намагалася зробити – це дооформити свій державний акт на право власності на земельну ділянку: отримати кадастровий номер та внести своє право власності в державні реєстри, аби повноцінно юридично доводити свої права.

Однак зробити цього вона не змогла – нові власники, які отримали земельну ділянку вже мали на неї кадастровий номер та дана земельна ділянка досить суттєвою частиною перетиналася з земельною ділянкою жінки, а кадастровий номер на одну земельну ділянку повинен бути тільки один. Жінці в реєстрації її земельної ділянки відмовили. Почалися довготривалі суди за результатами яких земельна ділянка залишилася у власності нових власників, бо у жінки не було коштів судитися правильно – з призначенням досить вартісною земельно-геодезичної експертизи, зі сплатою судового збору за кожну численну вимогу в позовній заяві. Своєю чергою не має в цій ситуації й вини нового власника, адже земельну ділянку він отримував від селищної ради з дотриманням повної процедури яка проходила належним чином. Тож, як ми бачимо «вкрасти» земельну ділянку цілком реально й навіть іноді повністю законно.

Враховуючі наведені приклади, наполегливо рекомендуємо власникам земельних ділянок переглянути свої документи та за необхідності впорядкувати їх. Процес надання кадастрових номерів земельним ділянкам триває навіть під час дії воєнного стану.