Роскошное имущество врагов после ареста: управленческий провал АРМА и цена затянутых процедур
В то время как перемещенные лица ищут жилье, конфискованная недвижимость предателей, российских генералов и олигархов годами остается невостребованной или застревает в бесконечных процедурах АРМА. Некоторые из этих объектов могли бы долгое время использоваться в государственном бюджете, но после их громких арестов государство демонстрирует не быстрое управление активами, а затяжную бюрократическую систему управления недвижимостью, в которой квадратные метры теряют стоимость быстрее, чем чиновники находят для них решения.
Пустые владения врагов: как конфискованная недвижимость застревает в руках государства
Конфискованные квартиры, дома, офисные центры, гостиницы, рестораны, земельные участки и другие объекты, связанные с российскими генералами, олигархами и украинскими предателями, после громких решений должны были стать реальным ресурсом для государства, а не красивой статистикой в официальных отчетах. Во многих случаях такая недвижимость превратилась в дорогостоящий памятник бюрократии, поскольку была законно изъята из обращения, передана под контроль государства, но фактически годами не конвертировалась в его доход и не использовалась для людей, чьи дома были разрушены войной.
Особенно показательным выглядит имущество российского генерал-полковника Валерия Капашина из-за масштаба и продолжительности административной паузы, произошедшей после его ареста. В Полтаве и регионе с ним связаны десятки объектов: жилая и коммерческая недвижимость, офисы, рестораны, гостиничные помещения, земельные участки и другие активы, которые при нормальном управлении могли бы приносить доход государству или выполнять социальную функцию. Часть этого имущества оценивалась в сотни миллионов гривен, а 11 объектов общей стоимостью более 679 миллионов гривен были выставлены на поиск управляющих только в 2025 году, хотя передача в управление Агентства по отслеживанию и управлению активами (АРМА) произошла гораздо раньше.
После ареста громкие новости очень быстро сливаются в медленный клерикальный поток, где общественный интерес сталкивается с процедурами, оценками, конкурсами и отложенными решениями. Для граждан собственность российского генерала воспринимается как очевидный ресурс для страны, но для государственной машины она превращается в затяжной конкурс и очередную фразу о поиске эффективного управляющего.
Недвижимость бывшего министра внутренних дел Виталия Захарченко, бежавшего из Украины после Революции Достоинства, добавляет еще один острый контур этой истории. Его собственность была арестована еще в 2021 году, а АРМА объявила конкурсы на управление отдельными объектами только в 2025 году. Четыре года для арестованного дома — это не просто перерыв между судебными разбирательствами. За это время объект стареет, требует защиты, теряет привлекательность для бизнеса, и государство фактически держит на своем балансе проблему, а не актив.
Дом Захарченко, который мог бы приносить доход государству, годами ждал управляющей компании, и после объявления конкурса не нашлось никого, кто бы согласился им управлять. Этот результат свидетельствует не только о безразличии рынка, но и о поздней подготовке, слабой экономической логике и отсутствии убедительного ответа на вопрос, чего государство хочет от этой недвижимости.
Одесская недвижимость, связанная с российскими и пророссийскими деятелями, добавляет к этой картине еще один важный штрих. Среди открытых сообщений – арестованная квартира российского генерал-лейтенанта Михаила Дмитриева, занимавшего должность заместителя министра обороны Российской Федерации.
Это гигантский двухэтажный пентхаус площадью 1012,6 кв. метров, расположенный в элитном бизнес-здании недалеко от побережья в престижном районе Одессы – Отрада. После того, как в 2023 году семья генерала была подвергнута санкциям Совета национальной безопасности и обороны, в апреле 2024 года Киевский районный суд Одессы наложил арест на имущество, а в сентябре 2024 года квартира была официально передана в управление компании «АРМА». В 2026 году продолжается конкуренция за управление пентхаусом генерала Михаила Дмитриева в Одессе. При этом официальный управляющий имуществом до сих пор не найден.
Аналогичная ситуация сложилась с продажей жилья, связанного с российским олигархом Михаилом Шелковым и его коллаборационистом Владимиром Сальдо, почти за 7 миллионов гривен через электронную систему торгов. Этот случай показывает, что арестованное имущество может быть монетизировано, когда процедура достигает практического результата. Проблема в том, что такие истории выглядят как исключения, а не как стабильная практика.
Владимир Сальдо стал одним из самых известных украинских коллаборационистов после оккупации части Херсонской области, поэтому любое связанное с ним имущество имеет для общества не только финансовое значение. Когда квартира или дом предателя годами не приносят Украине никакой пользы, это воспринимается государственными органами как ненадлежащее управление после факта государственной измены. В таких случаях государство должно показать не только арест, но и результат, который может быть измерен в деньгах, жилье или конкретной общественной пользе.
В этих и других случаях государство часто довольно громко проходит первый этап: находит, арестовывает, передает активы в АРМА (Агентство по розыску и управлению активами). Затем начинается гораздо более сложная часть, требующая скорости, трезвой экономической модели и общественной ответственности. Имущество, которое должно работать как ресурс, находится в серой зоне между решением суда и реальным результатом. Такая зона удобна для отчетов, но губительна для доверия.
Агентство по розыску и управлению активами было создано не для того, чтобы быть складом чужого имущества. Его задача — сохранять экономическую ценность конфискованного имущества и передавать его в управление, чтобы оно не деградировало и не приносило пользы. В теории такая модель понятна: государство не ждёт годами решения суда, а временно управляет имуществом, получает доход, поддерживает его в надлежащем состоянии, не позволяя собственникам или связанным с ними лицам восстановить контроль. На практике же, как мы видим, картина иная: имущество передано, конкурс не проведён, управляющий не найден, результата нет.
На фоне жилищного кризиса, вызванного войной, такая медлительность выглядит особенно резко. Миллионы украинцев вынуждены покинуть свои дома, сотни тысяч людей годами живут во временных условиях, общины ищут общежития, старые санатории, школы, модульные города, любые подходящие помещения. При этом Украина конфисковала дома, квартиры, гостиницы и другие объекты, некоторые из которых годами не использовались должным образом. Контраст между пустыми квадратными метрами и людьми без жилья слишком очевиден, чтобы скрываться за процедурными объяснениями.
Решение правительства передать 112 объектов государственной и конфискованной недвижимости, включая активы, находящиеся под управлением АРМА, для переселения внутренне перемещенных лиц стало важным сигналом. В списке упоминались коммунальные дома, гостиницы, офисные помещения и общественные здания в различных регионах. Появление такого решения фактически подтвердило очевидное: часть неиспользуемой недвижимости может приносить пользу людям. В то же время непонятно, почему потребовались годы войны, общественное давление и сотни историй о неиспользуемых активах, чтобы прийти к такому выводу?
Бездействие АРМА редко выглядит как прямой отказ что-либо делать, поскольку чаще оно скрывается за формально правильными процедурами. Сначала актив должен быть принят, затем оценен, затем проверен, затем подготовлен к тендеру, затем найден управляющий, затем заключен договор, затем необходимо контролировать выполнение работ. Каждый из этих этапов по отдельности может казаться логичным, но вместе они часто образуют лабиринт, в котором теряется смысл. Цель состоит не в количестве предпринятых действий, а в том, чтобы заставить недвижимость работать.
Сложность управления конфискованной недвижимостью нельзя игнорировать, поскольку не каждый объект автоматически становится привлекательным для бизнеса или общества. Элитный дом может потребовать дорогостоящего обслуживания, охраны, ремонта, юридических гарантий, страхования, решения вопросов с землей или коммуникациями. Коммерческие помещения может быть сложно сдать в аренду, если их репутация связана с недобросовестным владельцем или если документы содержат риски. Однако именно для этого и существует государственное агентство – не для того, чтобы ждать идеального инвестора, а для того, чтобы подготовить актив к управлению таким образом, чтобы рынок или общество увидели четкие условия.
После провала тендера государство должно быстро изменить свой подход: разделить участки, уточнить условия, привлечь к участию сообщества, предложить социальное использование, передать часть объектов под жилье для перемещенных лиц, военнослужащих, реабилитационные центры или другие нужды, если это позволяет закон. Во многих случаях формируется противоположное впечатление: провал тендера становится не поводом для новой модели, а удобной паузой, после которой актив снова исчезает из общественного поля.
В этой ситуации общество постепенно перестаёт верить в практический смысл арестов, когда после громких новостей об имуществе российского генерала стоимостью в сотни миллионов гривен, год или два спустя оно видит лишь сообщение о поиске управляющего. Государство, кажется, показывает ключи от дома врага, но не может открыть дверь тем, кто в ней нуждается. Для страны, находящейся в состоянии войны, это не техническая слабость, а управленческий провал с человеческими жертвами. За каждым пустым домом скрывается не только потерянная арендная плата или обесцененный объект, но и конкретная возможность, которой государство не воспользовалось.
Причины, почему конфискованное жильё годами не работает на государство
Проблема АРМА начинается не с одного неудачного тендера или одного заброшенного объекта недвижимости, а с модели управления, в которой конфискованное имущество слишком легко превращается в бумажный объект без реального владельца. Агентство может годами держать имущество на стадии подготовки к передаче, не устанавливая жёстких сроков, после которых чиновникам придётся объяснять неудачу. В такой системе пустующая элитная недвижимость врагов или элитное имение подсанкционного бизнесмена висят в удобном промежутке: формально государство контролирует их, но фактически они не приносят ни гривны и не решают никаких социальных проблем.
В течение многих лет дискриминационные условия тендеров отсеивали тех, кто мог бы быстро и профессионально работать с жилой недвижимостью на практике. От потенциальных управляющих требовалось наличие отдельного офиса, штатных сотрудников с высшим образованием и опыт работы по договорам в соответствии с Гражданским кодексом Украины, которые практически никогда не используются в обычном коммерческом секторе. Для крупной структуры такие условия еще могли быть выполнены, но для частного риелтора или индивидуального предпринимателя, который ежедневно сдает в аренду, обслуживает и продвигает квартиры на рынке, они становились искусственным барьером. В результате государство, казалось, искало управляющего, но писало правила таким образом, что реальные участники рынка не доходили до финишной линии.
Подготовка конфискованного жилья к передаче военнослужащим и внутренне перемещенным лицам провалилась там, где должна была стать простейшая демонстрация преимуществ АРМА. В 2025 году правительство разрешило передачу такого имущества в упрощенной процедуре без конкурсов, однако соответствующий антикоррупционный комитет Верховной Рады заявил, что ведомство не выполнило основную работу: не идентифицировало объекты, не определило их рыночную стоимость, не оценило техническое состояние. Из-за этого решение, которое могло бы быстро превратить пустующие квартиры в жилье для людей, основывалось не на сложной политике, а на отсутствии элементарного учета.
Ситуация с реестром арестованного имущества показывает, почему государство часто не знает, что ему на самом деле принадлежит после судебных арестов. Единый государственный реестр работал с перебоями, данные хранились хаотично, техническое состояние и точные координаты части недвижимости оставались неактуальными или неполными. Когда у учреждения нет четкого плана собственных активов, оно не может быстро решить, что можно сдать в аренду, что нуждается в ремонте, что подходит для перемещенных лиц, а что следует продать после завершения судебных процедур. Без надлежащего учета управление превращается в движение вслепую, где каждый следующий шаг требует новой проверки.
Недооценка экономической отдачи от дорогостоящих активов стала еще одним симптомом системной слабости. Например, закарпатский комплекс Виктора Медведчука «Ведмя Диброва», оцененный в 493,5 миллиона гривен, был передан в 2025 году компании, фигурировавшей в деле о хищении средств из бюджета Вооруженных Сил Украины. За пять месяцев бюджет получил от этого объекта менее миллиона гривен, хотя, по рыночным оценкам, потенциальный доход мог быть во много раз больше. Такой пример разрушает главный аргумент АРМА о сохранении стоимости: если дорогостоящий актив приносит государству копейки, то вопрос уже не в конфискации, а в качестве управления после нее.
Юридическая пассивность агентства работает в пользу бывших владельцев гораздо эффективнее, чем их публичные заявления. Когда АРМА годами не проводит оценку имущества, не инициирует передачу в управление и не демонстрирует суду практическую целесообразность ареста, адвокаты подсудимых получают веский аргумент: имущество заблокировано, но государство им не управляет. В таких условиях суды могут снять арест, как это произошло с имением Павла Фуксы в Козыне стоимостью 214 миллионов гривен. Среди примеров задержки оценки, из-за которой арестованное имущество годами не использовалось по назначению, фигурируют также киевские квартиры Оксаны Марченко.
Кроме того, отсутствие контроля за сохранностью имущества открывает двери для теневых схем, в которых официально пустующий дом может фактически приносить доход посторонним. Истории с арестованным имуществом показывают, что без постоянного надзора, прозрачных договоров и быстрой передачи в управление имущество становится удобной территорией для неформального использования. Официально у государства есть арестованный объект, но государственный бюджет не получает денег, и кто-то может использовать имущество через теневую субаренду или другие соглашения, не проходящие через официальную отчетность.
Коррупционные риски возрастают каждый раз, когда арестованный актив долгое время находится в неопределенном состоянии. Длительное бездействие дает бывшим владельцам время, их адвокатам — аргументы, а посредникам — пространство для неформального заработка. По имеющимся оценкам, значительная часть договоров управления не приносит государству прибыли, а около трети может иметь нулевую отдачу для бюджета. В такой структуре теряет не только государство как владелец временного контроля, но и общество, которое слышит об аресте имущества врагов, но не видит, куда исчезает его ценность.
Персональные и репутационные претензии к руководству АРМА усилили недоверие к каждому решению агентства. Организации гражданского общества неоднократно заявляли о рисках непотизма, закрытой коммуникации и возможных контактов с представителями подсанкционных лиц в вопросах сохранения активов от конфискации. Даже когда подобные обвинения требуют отдельной юридической проверки, их появление на фоне пустующих имений, проваленных тендеров и низких доходов создает токсичную атмосферу. Для учреждения, управляющего имуществом врагов и лиц, причастных к уголовным делам, репутационная непрозрачность становится не пустяком, а прямой угрозой доверию.
Экономическая картина работы АРМА выглядит особенно тревожной из-за дисбаланса между громкими отчетами и реальной прибыльностью большинства активов. Агентство может сообщать о миллиардных доходах, но аудит показал, что почти все его доходы обеспечиваются одним крупным активом — ПАО «Укрнафта». На этом фоне тысячи других объектов недвижимости, включая элитное жилье, коммерческую недвижимость и дорогие комплексы, остаются финансово нерентабельными. Такой результат больше похож на случайный успех одного ресурса, чем на систематическое умение управлять портфелем конфискованного имущества.
Низкая эффективность торгов через Prozorro.Sales также объясняет, почему даже формально открытые конкурсы не спасают ситуацию. Успешно завершается лишь часть объявленных процедур, и крупный бизнес и международные сети часто обходят стороной активы ARMA из-за правовой неопределенности, риска судебных исков со стороны предыдущих владельцев и слабых гарантий стабильного управления. Для серьезного инвестора конфискованное имущество или отель могут рассматриваться не как возможность, а как будущий юридический конфликт с неизвестным исходом.
Реформа рынка управляющих, запущенная посредством законопроекта № 12374-д и соответствующих поправок в 2025–2026 годах, должна была устранить часть этого мусора, но ее запуск наткнулся на подзаконные акты. Без решений Кабинета Министров новые прозрачные процедуры отбора через Prozorro не могут работать в полной мере, а старые практики продолжают существовать по инерции. Когда руководство агентства обвиняют в саботаже таких действий, это выглядит особенно опасно: учреждение, которое реформируется из-за неэффективности, получает возможность замедлить работу инструментов собственной коррекции.
История с недвижимостью российского генерал-лейтенанта Михаила Дмитриева показывает, что еще в октябре 2025 года АРМА пыталась через Прозорро найти управляющего для его элитного пентхауса. Прием предложений должен был завершиться 22 октября, однако конкурс фактически провалился: в него не вошли ни крупные компании недвижимости, ни гостиничные операторы.
В результате по состоянию на май 2026 года пентхаус по-прежнему пустует, а имущество, находящееся под опекой государства, ничего не приносит, хотя могло бы приносить бюджету не менее 200–300 тысяч гривен от арендной платы каждый месяц. Когда АРМА получила новые документы, она фактически не управляет активами, а просто берет его.
Поточный аудит аудита также показал, что несколько накопителей испытывали проблемы внутри ARMA. Одночасно проводят несколько проверок: институциональная функция агентства, аудит реструктуризации решаемых действий, контроль показов объектов Ukraine Facility и внутренний оперативный контроль. Под этим влиянием агентство впервые провело масштабную инвентаризацию и оценило 89% активов, которые роками перебували на балансе без существенной стоимости. Тот же факт, что так же роботу довелось сделать еще раз под аудиту, много говорить о предыдущем уровне управленческой дисциплины.
Сказали, что десятикратная длительность повторяющегося аудита поясняет, что проблема ARMA стала так же запущена. Норма об обновлённом пересмотре вступила в первую редакцию закона в 2015 году, один из проектов Президента, Кабмин и Верховная Рада не сформировали комиссию, так как мало было провести оценку. Более подробно в 2025 году в европейском законодательстве пересматриваются правила, закон №4503-IX перезапустил механизм из заучений международных экспертов. Выходя, агентство более десяти лет работало без регулярного повторения событий, что могло стимулировать хаос, помилки и зловоление.
Водночасское событие АРМА на этапе аудита створило окремую кадровую коллизию. Переворот запустился после периода, связанного с Оленой Думою, но на момент активации процедур агентство также видит т.в.о. головы Ярослава Максименко. Из-за этого, возможно, негативный аудит аудита может повлиять на часть прямого кадрового эффекта, а механизм сильного головки смотрит на меньшее количество людей, если повторяющегося головок не имеет значения. Для подозрения в такой ситуации неприемлема: перепроверку можно назвать неудачей, но питание индивидуальной ответственности за новые причины зависит от обстоятельств, дат и формальностей.
Кроме того, основная причина неэффективности АРМА проявляется в последующем трех речей: слабый облом, затянутость процедур и индивидуальная стойкость за простоту. Если агентство не знает точного положения майна, то оно не может быть быстрым в управлении. Поскольку конкурсы разрабатываются так, что они очень важны, активы не отнимают управителей. В ситуациях, когда просто никто не отвлекается от посадки и не отвечает на взаимные расходы, система не дает внутреннего стимула рухаться быстрее. Благодаря этому решено, что жизнь российских генералов, олигархов и держзрадников не является источником ресурсов воюющей страны, а лежит в державном коридоре освобождения, в то время как она работает против госбюджета, переселенцев и самих идей справедливости.
