Розкішне майно ворогів після арешту: управлінський провал АРМА і ціна затягнутих процедур
Поки переселенці шукають собі житло, арештована нерухомість держзрадників, російських генералів і олігархів роками залишаються закритою або зависає в нескінченних процедурах АРМА. Частина цих об’єктів давно могла б працювати на держбюджет, однак після їх гучних арештів держава демонструє не швидке управління активами, а затяжну бюрократичну нерухомість, в якій квадратні метри втрачають цінність швидше, ніж чиновники знаходять для них рішення.
Порожні маєтки ворогів: як арештована нерухомість зависає в руках держави
Арештовані квартири, будинки, офісні центри, готелі, ресторани, земельні ділянки та інші об’єкти, пов’язані з російськими генералами, олігархами та українськими зрадниками, після гучних рішень мали б стати для держави реальним ресурсом, а не красивою статистикою в офіційних повідомленнях. У багатьох випадках така нерухомість перетворилася на дорогий пам’ятник бюрократії, бо її юридично вилучили з обігу, передали під контроль держави, але вона фактично роками не перетворена на її дохід і не використана для людей, яким війна зруйнувала домівки.
Майно російського генерал-полковника Валерія Капашина виглядає особливо показово через масштаб і тривалість управлінської паузи, яка виникла після арешту. У Полтаві та області з ним пов’язують десятки об’єктів: житлову й комерційну нерухомість, офіси, ресторани, готельні приміщення, земельні ділянки та інші активи, які за нормального управління могли б давати державі гроші або виконувати соціальну функцію. Частину цього майна оцінили у сотні мільйонів гривень, а 11 активів із загальною оцінкою понад 679 мільйонів гривень виставили для пошуку управителів лише у 2025 році, хоча передача в управління Агентства з розшуку та менеджменту активів (АРМА) відбулася значно раніше.
Після арешту гучна новина дуже швидко потрапляє в повільну канцелярську течію, де суспільний інтерес стикається з процедурами, оцінками, конкурсами й перенесеними рішеннями. Для громадян майно російського генерала сприймається як очевидний ресурс для країни, однак для державної машини воно стало затягнутим конкурсом і черговою фразою про пошук ефективного управителя.
Нерухомість колишнього міністра внутрішніх справ Віталія Захарченка, який після Революції гідності втік з України, додає цій історії ще один різкий контур. Його майно арештували ще у 2021 році, а конкурси на управління окремими об’єктами АРМА оголосило лише у 2025-му. Чотири роки для арештованого будинку — це не просто проміжок між юридичними діями. За цей час об’єкт старіє, потребує охорони, втрачає привабливість для бізнесу, а держава фактично тримає на балансі проблему замість активу.
Будинок Захарченка, який міг би працювати на країну, роками чекав на модель управління, а після оголошення конкурсу не знайшов охочих керувати ним. Такий результат свідчить не тільки про байдужість ринку, а й про запізнілу підготовку, слабку економічну логіку та відсутність переконливої відповіді, чого держава хоче від цього майна.
Одеська нерухомість, пов’язана з російськими та проросійськими фігурантами, додає до цієї картини ще один важливий штрих. У відкритих повідомленнях фігурувала арештована квартира російського генерал-лейтенанта Михайла Дмитрієва, який обіймав посаду заступника міністра оборони РФ генерала.
Це гігантський двоповерховий пентхаус площею 1012,6 кв. метрів, розташований в елітному будинку бізнес-класу біля морського узбережжя в престижному районі Одеси — Відрада. Після того, як у 2023 році родина генерала потрапила під санкції РНБО, у квітні 2024 року Київський районний суд Одеси наклав на об’єкт арешт, а у вересні 2024 року квартиру офіційно передали в управління АРМА. У 2026 році конкурс на управління одеським пентхаусом генерала Михайла Дмитрієва продовжується. При цьому офіційного управителя для об’єкта досі не знайшли.
Подібна ситуація і з продажес житла, пов’язаного з російським олігархом Михайлом Шелковим та колаборантом Володимиром Сальдо, майже за 7 мільйонів гривень через систему електронних торгів. Цей випадок показує, що арештоване майно може бути монетизоване, коли процедура доходить до практичного результату. Проблема в тому, що такі історії виглядають винятками, а не стабільною практикою.
Володимир Сальдо після окупації частини Херсонщини став одним з найвідоміших українських колаборантів, тому будь-яке майно, пов’язане з ним, має для суспільства не тільки фінансове значення. Коли квартира або будинок держзрадника роками не дає жодної користі Україні, це сприймається як недолуге управління з боку державних органів вже після факту зради. Держава в таких випадках має показувати не лише арешт, а й результат, який можна виміряти грошима, житлом або конкретною суспільною користю.
У цих та інших випадках держава часто проходить перший етап достатньо гучно: знаходить, арештовує, передає активи до АРМА. Далі починається значно складніша частина, де потрібні швидкість, твереза економічна модель і публічна відповідальність. Майно, яке мало б працювати як ресурс, зависає в сірій зоні між судовою ухвалою і реальним результатом. Така зона зручна для звітів, але руйнівна для довіри.
Агентство з розшуку та менеджменту активів створювали не для того, щоб воно було складом чужих маєтків. Його завдання полягає в тому, щоб зберігати економічну вартість арештованих активів і передавати їх в управління так, аби вони не занепадали й приносили користь. У теорії ця модель зрозуміла: держава не чекає роками вироку, а тимчасово управляє майном, отримує дохід, підтримує актив у належному стані, не дозволяє власникам або пов’язаним із ними особам повернути контроль. На практиці. Як бачимо, виникає інша картина: актив переданий, конкурс не проведений, управитель не знайдений, результату немає.
На тлі житлової кризи, спричиненої війною, така повільність виглядає особливо різко. Мільйони українців були змушені покинути домівки, сотні тисяч людей роками живуть у тимчасових умовах, громади шукають гуртожитки, старі санаторії, школи, модульні містечка, будь-які придатні приміщення. У той самий час в Україні існують арештовані будинки, квартири, готелі та інші об’єкти, частина яких роками не використовується належним чином. Контраст між порожніми квадратними метрами і людьми без житла надто очевидний, щоб його можна було сховати за процедурними поясненнями.
Урядове рішення передати 112 об’єктів державної та арештованої нерухомості, зокрема активи в управлінні АРМА, для розселення внутрішньо переміщених осіб стало важливим сигналом. У переліку згадувалися будинки спільного проживання, готельні та офісні приміщення, будівлі громадського призначення в різних областях. Поява такого рішення фактично визнала очевидну річ: частина нерухомості, яка простоює, може працювати для людей. Водночас незрозуміло, чому для такого висновку знадобилися роки війни, суспільного тиску й сотні історій про невикористані активи?
Бездіяльність АРМА рідко виглядає як пряма відмова щось робити, бо частіше вона ховається всередині формально правильних процедур. Спершу актив треба прийняти, потім оцінити, потім оглянути, потім підготувати конкурс, потім знайти управителя, потім укласти договір, потім проконтролювати виконання. Кожен із цих етапів окремо може здаватися логічним, але разом вони нерідко утворюють лабіринт, у якому губиться сенс. Мета полягає не в кількості проведених дій, а в тому, щоб майно працювало.
Складність управління арештованою нерухомістю не можна ігнорувати, бо не кожен об’єкт автоматично стає привабливим для бізнесу чи громади. Елітний будинок може вимагати дорогого обслуговування, охорони, ремонту, юридичних гарантій, страхування, вирішення питань із землею або комунікаціями. Комерційне приміщення може бути складним для оренди, якщо його репутація пов’язана з токсичним власником або якщо документи містять ризики. Проте для цього й існує державне агентство, щоб не чекати ідеального інвестора, а готувати актив до управління так, аби ринок або громада бачили зрозумілі умови.
Після проваленого конкурсу держава мала б швидко змінювати підхід: дробити лоти, уточнювати умови, залучати громади, пропонувати соціальне використання, передавати частину об’єктів під житло для переселенців, військових, реабілітаційні центри чи інші потреби, якщо це дозволяє закон. У багатьох випадках складається протилежне враження: провал конкурсу стає не приводом для нової моделі, а зручною паузою, після якої актив знову зникає з публічного поля.
В цій ситуації суспільство поступово перестає вірити в практичний сенс арештів, коли після гучної новини про майно російського генерала на сотні мільйонів гривень через рік або два бачить лише повідомлення про пошук управителя. Держава ніби демонструє ключі від ворожого будинку, але не може відчинити двері перед тими, хто його потребує. Для країни, яка воює, це не технічна слабкість, а управлінський провал з людською ціною. За кожним порожнім будинком стоїть не лише втрачена оренда чи знецінений об’єкт, а й конкретна можливість, яку держава не використала.
Причини, через які арештоване житло роками не працює на державу
Проблема АРМА починається не з окремого невдалого конкурсу чи одного занедбаного маєтку, а управлінської моделі, в якій арештований актив занадто легко перетворюється на паперовий об’єкт без реального господаря. Агентство може роками тримати майно на етапі підготовки до передачі, не маючи жорсткого строку, після якого посадовці мусили б пояснювати провал. У такій системі порожня розкішне майно ворогів або елітний маєток підсанкційного бізнесмена зависають у зручному проміжку: формально держава їх контролює, але фактично вони не приносять ні гривні й не вирішують жодної суспільної потреби.
Дискримінаційні умови конкурсів роками відсіювали тих, хто на практиці міг би працювати з житловою нерухомістю швидко й професійно. Потенційним управителям висували вимоги про окремий офіс, штатних працівників з вищою освітою та досвід роботи за договорами згідно з Цивільним кодексом України, які майже не використовуються у звичайному комерційному секторі. Для великої структури такі умови ще можна було пройти, а для приватного рієлтора чи ФОП, які щодня здають, обслуговують і просувають квартири на ринку, вони ставали штучним бар’єром. У результаті держава ніби шукала управителя, але правила писала так, щоб реальні гравці ринку не доходили до фінішу.
Підготовка арештованого житла до передачі для військових і внутрішньо переміщених осіб провалилася там, де мала б стати найпростішим доказом користі АРМА. У 2025 році уряд дозволив передавати таке майно за спрощеною процедурою без конкурсів, однак профільний антикорупційний комітет Верховної Ради констатував, що агентство не виконало базову роботу: не ідентифікувало об’єкти, не визначило їхню ринкову вартість, не оцінило технічний стан. Через це рішення, яке могло швидко перетворити порожні квартири на житло для людей, уперлося не в складну політику, а в відсутність елементарного обліку.
Ситуація з реєстром арештованих активів показує, чому держава часто не знає, чим реально володіє після судових арештів. Єдиний державний реєстр працював з перебоями, дані велися хаотично, технічний стан і точні координати частини нерухомості залишалися неактуальними або неповними. Коли в інституції немає чистої карти власних активів, вона не здатна швидко вирішити, що можна здати в оренду, що потребує ремонту, що придатне для переселенців, а що треба продавати після законних процедур. Без нормального обліку управління перетворюється на рух у темряві, де кожен наступний крок вимагає нової перевірки.
Заниження економічної віддачі від дорогих активів стало ще одним симптомом системної слабкості. Наприклад, закарпатський комплекс Віктора Медведчука «Ведмежа діброва», оцінений у 493,5 мільйона гривень, у 2025 році передали компанії, яка фігурувала у справі про розкрадання коштів на ЗСУ. За п’ять місяців бюджет отримав від цього об’єкта менше мільйона гривень, хоча за ринковими оцінками потенційний дохід міг бути в рази більшим. Такий приклад руйнує головний аргумент АРМА про збереження вартості: якщо дорогий актив дає державі копійки, то питання вже не в арешті, а в якості управління після нього.
Юридична пасивність агентства працює на користь старих власників набагато ефективніше, ніж їхні публічні заяви. Коли АРМА роками не проводить оцінку майна, не запускає передачу в управління і не демонструє суду практичного сенсу арешту, адвокати підсанкційних осіб отримують сильний аргумент: актив заблокований, але держава ним не управляє. У таких умовах суди можуть знімати арешти, як це сталося з маєтком Павла Фукса в Козині вартістю 214 мільйонів гривень. Київські квартири Оксани Марченко також фігурували серед прикладів затягування оцінки, через яке арештоване майно роками не переходило до нормального використання.
Крім того, відсутність контролю за збереженням майна відкриває двері для сірих схем, в яких офіційно порожній будинок може фактично приносити дохід стороннім людям. Історії з арештованим майном показують, що без постійного нагляду, прозорих договорів і швидкої передачі управителю актив стає зручною територією для неформального користування. Держава офіційно має арештований об’єкт, але держбюджет не отримує грошей, а хтось може користуватися майном через тіньову суборенду або інші домовленості, які не проходять через офіційні рахунки.
Корупційні ризики зростають щоразу, коли арештований актив довго перебуває в невизначеному стані. Тривала бездіяльність дає колишнім власникам час, їхнім юристам — аргументи, а посередникам — простір для неформального заробітку. За наявними оцінками, значна частина договорів управління не дає державі прибутку, а близько третини можуть мати нульову віддачу для бюджету. У такій конструкції програє не лише держава як власник тимчасового контролю, а й суспільство, яке чує про арешт майна ворогів, але не бачить, куди зникає його вартість.
Кадрові та репутаційні претензії до керівництва АРМА посилювали недовіру до кожного рішення агентства. Громадські організації неодноразово заявляли про ризики непотизму, закриті комунікації та можливі контакти з представниками підсанкційних осіб у питаннях збереження активів від конфіскації. Навіть коли такі звинувачення потребують окремої юридичної перевірки, їхня поява на тлі порожніх маєтків, провалених конкурсів і слабких доходів створює токсичну атмосферу. Для інституції, яка управляє майном ворогів і фігурантів кримінальних справ, репутаційна непрозорість стає не дрібницею, а прямою загрозою довірі.
Економічна картина роботи АРМА виглядає особливо тривожно через дисбаланс між гучними звітами й реальною дохідністю більшості активів. Агентство може звітувати про мільярдні надходження, але аудит показував, що майже всі доходи забезпечує один великий актив — ПАТ «Укрнафта». На цьому тлі тисячі інших об’єктів, серед яких є елітне житло, комерційна нерухомість і дорогі комплекси, залишаються фінансово мертвими. Такий результат більше схожий на випадковий успіх від одного ресурсу, ніж на системну здатність керувати портфелем арештованого майна.
Низька результативність торгів через Prozorro.Продажі також пояснює, чому навіть формально відкриті конкурси не рятують ситуацію. Успішно завершується лише частина оголошених процедур, а великий бізнес і міжнародні мережі часто оминають активи АРМА через юридичну невизначеність, ризик судових позовів від попередніх власників і слабкі гарантії стабільного управління. Для серйозного інвестора арештований маєток або готель може виглядати не як можливість, а як майбутній судовий конфлікт із невідомим фіналом..
Реформа ринку управителів, запущена через законопроєкт №12374-д та пов’язані зміни 2025–2026 років, мала б розчистити частину цих завалів, але її запуск уперся в підзаконні акти. Без рішень Кабміну нові прозорі процедури відбору через Prozorro не можуть запрацювати повноцінно, а старі практики продовжують жити за інерцією. Коли керівництво агентства звинувачують у саботажі таких актів, це виглядає особливо небезпечно: інституція, яку реформують через неефективність, отримує можливість гальмувати інструменти власного виправлення.
Історія з нерухомістю російського генерал-лейтенанта Михайла Дмитрієва показує, що ще в жовтні 2025 року АРМА спробувало знайти управителя для його елітного пентхауса через Prozorro. Прийом пропозицій мав завершитися 22 жовтня, але конкурс фактично провалився: на нього не зайшли ані великі рієлторські компанії, ані готельні оператори.
У підсумку станом на травень 2026 року пентхаус і далі стоїть порожнім, при цьому майно під державною опікою не заробляє нічого, хоча могло б щомісяця приносити бюджету щонайменше 200–300 тисяч гривень від оренди. Поки АРМА готує нові документи, держава фактично не управляє активом, а просто зберігає його.
Поточний перебіг аудиту вже показав, наскільки глибоко накопичувалися проблеми всередині АРМА. Одночасно тривають кілька перевірок: інституційна оцінка функцій агентства, аудит реєстру арештованих активів, контроль показників Ukraine Facility та внутрішній оперативний контроль. Під тиском цієї уваги агентство вперше провело масштабну інвентаризацію й оцінило 89% активів, які роками перебували на балансі без визначеної вартості. Сам факт, що таку роботу довелося робити лише під час аудиту, багато говорить про попередній рівень управлінської дисципліни.
Слід зазначити, що десятирічна відсутність повноцінного зовнішнього аудиту пояснює, чому проблема АРМА стала такою запущеною. Норма про обов’язкову перевірку існувала ще в першій редакції закону 2015 року, однак протягом років Президент, Кабмін і Верховна Рада не сформували комісію, яка мала б провести оцінку. Лише під тиском європейських зобов’язань у 2025 році правила переглянули, а закон №4503-IX перезапустив механізм із залученням міжнародних експертів. Виходить, агентство майже десять років працювало без тієї регулярної зовнішньої перевірки, яка мала б стримувати хаос, помилки й зловживання.
Водночас зміна керівництва АРМА на етапі аудиту створила окрему кадрову колізію. Перевірка запускалася після періоду, пов’язаного з Оленою Думою, але на момент активних процедур агентство вже очолює т.в.о. голови Ярослава Максименко. Через це можливий негативний висновок аудиту може втратити частину прямого кадрового ефекту, адже механізм звільнення голови виглядає менш дієвим, коли повноцінного голови немає. Для суспільства така ситуація неприємна: перевірка може назвати провал, але питання персональної відповідальності знову ризикує розчинитися між посадами, датами й формальностями.
Отже, головна причина неефективності АРМА полягає в поєднанні трьох речей: слабкого обліку, затягнутих процедур і відсутності персональної відповідальності за простій. Коли агентство не знає точного стану майна, воно не може швидко ним управляти. Якщо конкурси побудовані так, що ринкові гравці відсіюються, активи не отримують управителів. У ситуації, коли за роки простою ніхто не втрачає посаду й не відповідає за втрачений дохід, система не має внутрішнього стимулу рухатися швидше. Через це арештоване житло російських генералів, олігархів і держзрадників не працює як ресурс воюючої країни, а лежить в державному коридорі очікування, де час грає проти держбюджету, переселенців і самої ідеї справедливості.
