Сім головних тенденцій українського ринку нерухомості у 2025 році: погляд Кирила Верещагіна
Після початку повномасштабної війни ринок житлової нерухомості в Україні перейшов у нову фазу. Спершу це був етап вимушеної зупинки, потім — поступове відновлення активності, але вже за нових умов. Змінилися підходи до інвестування, критерії вибору житла, логіка поведінки покупців і девелоперів. У 2025 році ринок працює в середовищі постійного ризику, однак ці ризики більше не сприймаються як тимчасові. На цьому тлі поступово склалася нова система пріоритетів, яка впливає на всі учасників процесу — від забудовника до кінцевого споживача. Своїми думками про те, які саме тенденції визначають ринок у цьому році, поділився засновник маркетингової агенції Sharks.UA Кирило Верещагін.
Експерт наголошує, що довіра стала головною валютою ринку. У перші місяці після початку повномасштабної війни частина забудовників просто зникла, інші тимчасово зупинили проєкти. Саме в цей період змінилася логіка споживача: головним критерієм вибору стала не лише відповідь на питання «що будують», а передусім — «хто будує», і ця логіка зберігається у 2025 році. Надійна репутація, відкритість до комунікації, звітність щодо ходу будівництва стали обов’язковими умовами для потрапляння девелопера у шортлист покупця. У нестабільному світі саме стабільність стала найважливішою перевагою.
Кирило Верещагін наводить приклад одного з клієнтів, коли потенційні покупці провели глибоке самостійне дослідження: вони проаналізували вже реалізовані проєкти на LUN.ua, знайшли публікації про інші об’єкти забудовника, перевірили інформацію про ключових співробітників і в результаті відмовились від купівлі в поточному проєкті.
Другим важливим трендом експерт називає зростання популярності апарт-готелів та керованої нерухомості. До 2022 року на ринку домінував спекулятивний підхід: купівля на етапі котловану з подальшим продажем після здачі в експлуатацію. Після початку повномасштабної війни така стратегія стала менш передбачуваною. Інвестори почали шукати зрозумілий і регулярний прибуток, тому все частіше звертаються до апарт-готелів із професійним управлінням. Пропозиція активно витісняє морально застаріле готельне фондове житло.
Керовані формати зменшують ризики, пов’язані з необхідністю самостійно управляти об’єктом оренди. Популярність апарт-готелів обумовлена як інтересом інвесторів, так і попитом серед орендарів, які вже мають досвід проживання у цьому поширеному на Заході форматі. Верещагін наводить статистику: після початку повномасштабної війни кількість нових апарт-готелів, які пропонуються ринку, зросла на 25% — за даними ЛУН. Станом на 2025 рік в Україні будується 47 готельно-апартаментних комплексів, ще 45 – анонсовано. До цих цифр слід додати 108 котеджних містечок готельного типу, які з’явилися на ринку з початку 2024 року.
Наступним трендом експерт називає збереження попиту на курортну нерухомість Західної України. Попит на Карпати та Закарпаття сформувався ще у 2022 році й лише посилювався з кожним роком. У 2025 році інтерес до цього регіону залишається відносно стабільним, хоча прогнози експертів щодо майбутнього ринку розділилися. Морські регіони, зокрема Одещина, залишаються більш вразливими, тому гірські напрямки виглядають привабливішими як для життя, так і для інвестицій. Забудовники реагують на цей попит, виводячи на ринок масштабні житлові комплекси з високим рівнем інфраструктури та сервісу. Ці об’єкти орієнтовані на концепцію slow living — неквапливого, спокійного способу життя, який прийшов із Заходу й поєднується зі стратегічним очікуванням стабільного доходу.
Ще однією важливою зміною Верещагін називає стабілізацію ринку Західної України та поступове повернення інтересу до столичного регіону. У Львові та Івано-Франківську вже фіксується перевищення пропозиції над попитом. Водночас Київ і Київська область демонструють поступове відновлення активності. За даними ЛУН, столичний регіон займає друге місце за кількістю нових проєктів у 2025 році — 22 житлових комплекси. Інвестори усвідомили тривалість війни, але водночас розуміють: столиця залишається столицею — з попитом на якісне житло, робочі місця та вищий рівень сервісу. Проте не варто ігнорувати ситуативні коливання. У періоди активних ворожих атак Київ демонструє помітне зниження зацікавленості в купівлі нерухомості, а споживчі рішення в цей час кардинально змінюються.
П’ятий тренд, на якому зупиняється експерт, стосується нових пріоритетів вибору – безпеки та автономності. Верещагін підкреслює, що автономність уже не сприймається як додаткова перевага — вона стала базовою потребою. За даними Visionary Service, 56% нових житлових комплексів мають автономне електро- та теплопостачання, а 97% — обладнані бомбосховищами. Це є чинним стандартом законодавства, без якого девелопер не допускається до реалізації проєктів.
Кирило Верещагін також звертає увагу на новинку у сфері безпеки: індивідуальні бомбосховища та сейфові кімнати за ізраїльським зразком. Хоча це ще не стало масовим трендом, багато людей уже почали замислюватися над такими рішеннями — з урахуванням тривалості війни та усвідомлення, що безпека – це особиста відповідальність. Ще одним новим вектором є відмова від верхніх поверхів. Якщо раніше вони вважалися престижними, то тепер покупці все частіше обирають нижчі поверхи — 2–5. Це пов’язано як із ризиками під час обстрілів, так і з практичністю: знеструмлення означає зупинку ліфтів. Тому нижні поверхи стали як безпечнішими, так і зручнішими.
Експерт також зазначає, що інклюзивність стала ще одним обов’язковим маркером якісного житла. Згідно з останнім опитуванням ЮНІСЕФ, 87% українців вважають безбар’єрність однією з нових цінностей суспільства. Просторі входи без порогів, пандуси, широкі двері у ліфтах, безпечний рух для людей з інвалідністю, батьків з візками та літніх людей — все це тепер не є опцією, а обов’язковою умовою сучасного проєкту. Девелопери враховують ці параметри ще на етапі проєктування, оскільки доступність житла визначає не лише соціальну етику, а й його конкурентоспроможність на ринку.
Ще однією суттєвою зміною, за словами Верещагіна, стало скорочення горизонту планування. В умовах глобальної та внутрішньої нестабільності інвестори не готові чекати по кілька років. Тому все більшої популярності набувають проєкти з коротким циклом реалізації — від 12 до 24 місяців. Ринок потребує простих і прозорих моделей: таких, де можна легко прорахувати вартість, строки, прибутковість і ризики. Це також стимулює розвиток орендних моделей і підсилює позиції тих девелоперів, які можуть запропонувати зрозумілу фінансову стратегію.
Останній тренд, який виділяє експерт, стосується зміни ролі маркетингу. У 2025 році, як зазначає Верещагін, маркетинг перестав бути лише інструментом — він став світоглядом. Люди не хочуть просто купити стіни — вони шукають місце, в якому впізнають свій дім, і де зможуть стати головними героями. Девелопери, які розуміють цю зміну парадигми, виграють у конкурентній боротьбі. Він також звертає увагу на зростання ролі штучного інтелекту — від створення візуального контенту і текстів до аналітики, роботи з базами знань та інтеграції ботів у маркетингові команди. Проте говорити про повноцінну заміну людини поки що зарано. Аби розуміти сенси, вміти інтерпретувати згенероване та створювати нестандартні рішення, потрібен талановитий оператор, для якого ШІ є не загрозою, а лише додатковим інструментом.
Підсумовуючи, експерт вважає, що ринок нерухомості у 2025 році все ще залишається нестабільним, проте ця нестабільність сприймається більшістю девелоперів і інвесторів як нова норма. Це не період буму, але й не час стагнації. Верещагін виокремлює три головні тренди цього часу: довіра, швидкість і безпека. Довіра інвесторів до забудовників, яка формується завдяки відкритій комунікації та дотриманню зобов’язань. Швидкість реалізації проєктів і швидкість отримання доходу. І, нарешті, безпека — як умов проживання, так і гарантія захищеності інвестицій.
