Україна зараз проходить через складний період своєї історії, який вимагає від суспільства, уряду та всіх громадян глибоких змін і рішучих дій. Одна з найактуальніших проблем, що постала перед країною, стосується житлової політики. За часів Радянського Союзу в Україні діє Житловий кодекс, який, незважаючи на численні зміни, вже давно не відповідає сучасним реаліям. Сотні тисяч українців залишаються без належного житла, очікуючи на свої черги, які можуть розтягнутися на десятиліття. Війна, що розгорілася в лютому 2022 року, лише загострила цю проблему, змусивши мільйони людей покинути свої домівки і шукати притулку в інших регіонах або навіть за кордоном. На тлі цих викликів влада готується до радикального перепису Житлового кодексу, щоб забезпечити нові підходи до вирішення житлового питання в Україні.
За словами Олени Шуляк, голови комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, цей процес давно назрів, і новий Житловий кодекс слід було б ухвалити ще 15-20 років тому. В умовах, коли Україна стоїть перед двома масштабними викликами — повномасштабним вторгненням Росії та євроінтеграційним курсом, оновлення житлового законодавства стає невідкладним завданням.
Попри війну, Україна продовжує проводити реформи, і отримання повноправного членства в ЄС є одним із ключових пріоритетів. Ці обставини лише підсвітили проблему: чинний Житловий кодекс не виконує своєї функції і не вирішує питання надання житла тим, хто цього потребує. Станом на сьогодні в черзі на отримання житла перебувають сотні тисяч українців. У столиці Києві до війни на житло чекало близько 68 тисяч людей, у Львові — майже 28 тисяч, в Одесі — 16,7 тисяч, у Харкові — 15 тисяч. Ці черги лише зросли в умовах війни, і надання житла потребує нового підходу.
Олена Шуляк вважає, що навіть якщо новий закон буде ухвалений, це не призведе до миттєвого збільшення житлового фонду. Проте, це створить умови для залучення фінансування з боку міжнародних інституцій, таких як Європейський інвестиційний банк. Вже зараз цей банк готовий надавати кредитні кошти під державні гарантії на будівництво соціального житла за дуже низькими відсотками. Муніципалітети зможуть використовувати ці кошти для зведення соціального житла, яке буде здаватися в оренду тим, хто цього потребує. Оренда за таким житлом буде доступною, адже ціна буде визначатися відповідно до можливостей родин, які потребують допомоги.
У Європейському Союзі вже давно діє практика надання соціального житла, яку управляють оператори з приватного сектору. В Україні ж поки що немає такого механізму, і це створює значні труднощі в забезпеченні житлом тих, хто цього потребує. Наприклад, якщо внаслідок ракетного удару російських військ будинок було зруйновано, у міста немає можливості швидко переселити постраждалих хоча б тимчасово, на місяць-два. Це ще раз підкреслює необхідність реформування житлової політики.
Однією з чинних державних житлових програм є “єОселя”, яка була створена для підтримки певних категорій громадян, зокрема військовослужбовців, освітян, науковців тощо. Проте, за статистикою, ця програма не повністю задовольняє потреби всіх, хто потребує вирішення житлового питання. За весь час існування “єОселі” нею скористалися всього 211 внутрішньо переміщених осіб. Це свідчить про те, що житлова політика потребує комплексного підходу та ухвалення нової законодавчої рамки.
З березня 2022 року через сервіс “Дія” було запущено можливість повідомляти про руйнування чи знищення майна внаслідок воєнних дій. Ці повідомлення стали основою реєстру пошкодженого та зруйнованого майна і планування компенсаційних механізмів. Станом на сьогодні таких повідомлень вже майже 670 тисяч. Загальна оцінка втрат у квадратних метрах перевищує 50 мільйонів, що відповідає сотням тисяч зруйнованих будинків у приватному секторі та цілим кварталам багатоповерхівок. До війни в Україні щорічно будувалося до 10 мільйонів квадратних метрів житла, тобто за два роки війни Росія зруйнувала те, що ми будували протягом п’яти років. І ця цифра ще не остаточна, оскільки не всі постраждалі змогли подати повідомлення.
Внутрішньо переміщені особи складають понад 6 мільйонів наших громадян, ще 20% перебувають за кордоном. Для вирішення житлового питання цих людей потрібна нова модель житлової політики, яка враховуватиме їхні потреби та можливості.
Олена Шуляк зазначає, що станом на сьогодні в квартирній черзі перебувають 600 тисяч українців, з яких 100 тисяч — це сім’ї військовослужбовців та ті, хто проживає в аварійному житлі. Однак навіть до війни отримання квартири за чергою було вкрай рідкісним випадком. Квартирна черга — це окрема тема для журналістських розслідувань і перевірок правоохоронними органами. Не секрет, як використовувалися землі Міноборони, коли на території Києва зникали цілі військові містечка, а на їхньому місці з’являлися нові житлові комплекси. Заклади освіти також не стояли осторонь таких схем.
Частина квартир у нових житлових комплексах дійсно йшла на розподіл за чергою, проте безкоштовне житло отримували лише одиниці. Це стало однією з причин, чому в Україні така величезна квартирна черга. Люди стоять у черзі по 10-20 років, і навіть сьогодні важко сказати, що в них є якась перспектива отримання житла найближчим часом. Тому настав час визнати, що старий Житловий кодекс більше не працює. Необхідно брати приклад з європейських моделей і змінювати житлове законодавство України.
Профільне міністерство ще минулого року запросило до роботи над новим житловим законодавством міжнародні організації, які мають досвід у цій сфері. Ці організації запропонували загальну рамку, яка повинна лягти в основу житлової політики в Україні. Після отримання цих напрацювань, було проведено масштабні обговорення з участю ОСББ, місцевої влади, депутатів, громадян, які стоять у черзі на житло, науковців, що займаються житловою політикою, а також представників фінансових організацій. Результатом стали численні рекомендації, які були передані прем’єр-міністру з метою їх врахування при підготовці урядового законопроєкту. Комітет у Верховній Раді розглядатиме цей законопроєкт і супроводжуватиме його розгляд у сесійній залі.
За словами Шуляк, одним з основних нововведень у новому Житловому кодексі стане положення про соціальне житло, яке надаватиметься людям, що потребують соціального захисту. На сьогодні в законодавстві не прописано, як повинен працювати фонд такого житла, кому мають надаватися соціальні квартири і за якою ціною. У новому законі буде передбачена соціальна оренда з правом викупу, особливості отримання службового житла, а також розширений перелік кредитних інструментів. Наприклад, поряд з існуючими програмами “єОселя” та “єВідновлення”, може бути запроваджений житловий лізинг, який успішно діє у багатьох європейських країнах.
Крім того, нове законодавство передбачить створення законодавчих рамок для діяльності приватних операторів доступного житла, які зможуть будувати і потім управляти таким житлом. Це дозволить залучити до вирішення житлового питання приватний сектор і забезпечити більш ефективне використання ресурсів.
Ще однією важливою новацією, за словами Шуляк, стане створення великої програми “Єдина інформаційна житлова система”. У цій системі зможуть реєструватися люди, які потребують вирішення житлового питання. Вся внесена інформація буде верифікована, і система зможе проаналізувати рівень доходу кожної родини, соціальний статус (особа з інвалідністю, непрацездатна особа, ВПО тощо), наявність власного житла і на підставі цих даних запропонувати варіанти вирішення житлового питання. Це можуть бути місцеві програми, допомога муніципалітету у придбанні житла, соціальне житло, службове житло або інші варіанти.
Як повідомляє Шуляк, особливої уваги заслуговує питання довгобудів, які можуть бути перебудовані під соціальне житло. Перед війною уряд ініціював збір інформації про такі об’єкти, щоб сформувати базу для їх використання. Війна зруйнувала ці плани, але нещодавно на засіданні комітету це питання було знову піднято. Було вирішено активізувати роботу, щоб зрозуміти, які об’єкти можуть стати основою для створення соціального фонду житла. Крім того, в умовах післявоєнної відбудови доведеться будувати нове житло з нуля. Міжнародні партнери вже висловили готовність допомогти Україні у вирішенні житлового питання, зокрема, щодо внутрішньо переміщених осіб.
Вже є приклади, коли місцеві громади вирішують житлові питання власними силами, не чекаючи на ухвалення нового закону. Наприклад, у Кіровоградській області одна з громад перевела старий державний довгобуд у комунальну власність, привела його до ладу і передала квартири військовослужбовцям. Це стало можливим завдяки рішенню громади, але новий закон має спростити всі процедури, щоб місцева влада не мусила долати безліч бюрократичних перепон.
Водночас Олена Шуляк зазначає, що соціальне житло надаватиметься тимчасово, а не у власність (хоча цей варіант також можливий за рішенням місцевих громад). Коли у родини покращиться матеріальний стан, вона повинна буде звільнити соціальну квартиру, щоб її могла отримати інша родина, яка потребує житла.
Шуляк також підкреслює, що соціальне житло повинне бути не лише місцем для проживання, а й супроводжуватися створенням робочих місць, щоб люди могли працювати і забезпечувати свої родини. У цьому контексті можлива співпраця з бізнесом. Наприклад, на Закарпатті вже реалізована програма, за якою житло для співробітників релокованих бізнесів будувалося за спільне фінансування області, громади та бізнесу. Такий підхід дозволив не тільки забезпечити житлом працівників, але й стимулювати економічну активність у регіоні.
Україна стоїть перед важливим завданням оновлення житлової політики, яка повинна забезпечити сучасні умови для життя мільйонів громадян. Реформування Житлового кодексу є необхідним кроком на шляху до вирішення житлових проблем, які загострилися в умовах війни. Нове законодавство має врахувати найкращі європейські практики, залучити міжнародні інституції та приватний сектор до вирішення житлового питання, а також забезпечити комплексний підхід, що включатиме створення робочих місць та розвиток економіки регіонів. Лише таким чином Україна зможе забезпечити своїх громадян гідним житлом і створити умови для сталого розвитку суспільства.
