Оренда житла в Україні вже давно перетворилася на справжній марафон для багатьох громадян, які змушені витрачати значні кошти на щомісячні платежі. Вартість оренди зростає, а мрія про власне житло стає все більш віддаленою. Згідно з аналітичними даними за січень 2025 року, ситуація на ринку оренди показує сумну реальність: в окремих містах сума, витрачена на оренду за 15-18 років, може дорівнювати вартості самої квартири. Це відкриває важливі питання про доступність житла, економічну стабільність населення та майбутні перспективи для тих, хто шукає власне місце під сонцем у країні, де оренда житла стає справжнім фінансовим тягарем.
Оренда, що б’є рекорди, але зупинятися не збирається
Оренда житла в Україні перетворилася на справжній фінансовий лабіринт, де рішення між орендою та покупкою квартири залежить не лише від бюджету, а й від того, скільки років ви готові витрачати на “пожиттєву оренду”. Аналітичні дані сайту OLX дають змогу сформувати уявлення про стан ринку житла в країні. Отже, якщо ви вирішили, що маєте право на власне житло, але не хочете брати на себе величезні фінансові ризики, то в Херсоні та Запоріжжі можна знайти найвигідніші пропозиції. Тут ціна на квартиру не перевищує 670 тис грн. Це, звісно, не дешево, але й не космічно. З іншого боку, у Києві, Львові та Одесі купити житло вже не так просто, адже там ціни на квартири досягають 2.9 млн грн, а вартість оренди в столиці може “з’їсти” 15 500 грн щомісяця. Чи варто погоджуватись на таку ціну, коли, по суті, можна за 14 років віддати всю суму за квартиру, власником якої ви ніколи не будете ?
Як бачимо, середня вартість довгострокової оренди в Україні зросла на 20% за рік:
- у Києві оренда однокімнатної квартири коштує 15 500 грн;
- у Львові – 16 779 грн;
- в Одесі – 8 000 грн.
Умовна точка беззбитковості – скільки років потрібно платити оренду, щоб ця сума дорівнювала купівлі – варіюється від 8,6 років в Івано-Франківську до 17,9 років у Херсоні. Найвигідніше купувати житло у Дніпрі (8,9 років), Івано-Франківську (8,6 років), Полтаві (11,2 років) – тут оренда висока, а квартири відносно дешеві. Найгірша ситуація у Херсоні (17,9 років), Харкові (15,8 років) та Чернігові (15,7 років) – квартири коштують дорого відносно низької вартості оренди.
Спираючись на такі дані можна сміливо стверджувати, що у великих містах, таких як Київ чи Львів, купівля житла — це серйозний крок, що потребує значних фінансових витрат. Однак, якщо ви плануєте жити в Україні більше 15 років, варто замислитися над покупкою, бо за цей час витрати на оренду зрівняються з вартістю квартири. А от у містах з дешевшою орендою — краще продовжувати орендувати, поки ціни не почнуть опускатися до більш прийнятного рівня для покупки.
Що відбувається з продажами
Вторинний ринок житла в Україні за листопад 2024 року демонструє цікаві тенденції, що варто уважно проаналізувати. Порівняння з 2023 роком показує важливі зміни, що можуть вплинути на вибір покупців та орендарів. І хоча статистика виглядає неоднозначно, кілька чітких висновків можна зробити вже зараз.
По-перше, на ринку з’явилося більше пропозицій: кількість активних оголошень збільшилася на 5%, що може свідчити про намагання власників продати своє житло на тлі зниженого попиту. Однак кількість відгуків зменшилася на 9%, що вказує на зменшення кількості покупців. Це підтверджується й медианною ціною, яка знизилася на 1%. Це, хоча і в незначній мірі, але все ж свідчить про реакцію продавців на зниження активності покупців.
Середня кількість відгуків на одне оголошення становить лише 2,9, що практично означає відсутність активного попиту на кожну пропозицію. За усіма показниками ринок рухається в бік уповільнення активності. Особливо вражає ситуація з 3-кімнатними квартирами. Тут не тільки зменшилася кількість відгуків (-14%), але й ціни на такі квартири впали на 4%. Пропозицій тут небагато (45 447), а попит суттєво знизився, що може свідчити про перегляд пріоритетів покупців — 3-кімнатні квартири вже не так затребувані.
Ринок оренди: попит зростає, пропозиція зменшується
Якщо продажі не можуть похвалитися зростанням, то ринок оренди явно демонструє інший тренд. Загальна кількість активних оголошень знизилася на 11%, а от кількість відгуків зросла на 2%, що свідчить про підвищений попит на оренду квартир. Однак цінова ситуація кардинально змінилася: медіанна ціна оренди зросла на 20%, і це передусім відображається на попиті на 1-кімнатні квартири, де ціни підскочили на цілих 24%. Тенденція до зростання орендних ставок виявляється ще яскравіше на тлі скорочення пропозицій.
Здається, що конкуренція на ринку оренди житла у 2024 році досягла свого апогею: середній показник відгуків на оголошення досяг 11, а для 1-кімнатних квартир він становить цілих 14 відгуків. Висока конкуренція очевидно вказує на дефіцит доступного житла, що змушує орендарів витрачати більше часу й енергії на пошуки. З одного боку, високий попит на 1-кімнатні квартири, з іншого — невелика кількість таких оголошень і відповідно, ціна робить ринок оренди ще більш напруженим. Водночас 3-кімнатні квартири потрапили під зниження попиту та ціни, за ними менше відгуків і знизилася кількість пропозицій.
Загалом ситуація на ринку нерухомості України у 2024 році виглядає так: продажі квартир стали менш активними, ціни не надто змінюються, а на ринку оренди відзначається дефіцит пропозицій і значне зростання цін. Тож, якщо ви шукаєте квартиру для покупки,будьте готові до зниженого попиту та уповільнення активності. А от для орендарів ситуація ще більш складна: ціни на оренду можуть зрости, а доступне житло — скоротитися.
Роками вважалося, що купівля квартири – це гарантія стабільності. Але при теперішніх реаліях далеко не кожен може собі це дозволити. Банківські ставки по іпотеці кусаються, первинний внесок під 30% – це величезна сума для більшості українців. У той час як в Європі житло наймають десятиліттями, в Україні оренда все ще сприймається як “тимчасове рішення”. Однак ціни диктують нову реальність. З кожним роком для багатьох українців власне житло стає не метою, а недосяжною мрією.
Житло за кордоном: оренда чи купівля – що вигідніше і чому Україна пасе задніх
На Заході оренда житла – це нормальне явище, а не тимчасовий компроміс на шляху до власної квартири. У Німеччині, Швеції чи Франції десятиліттями живуть в орендованих помешканнях без страху, що завтра орендодавець підвищить плату чи попросить з’їхати. Водночас у США чи Великій Британії купівля житла стала важливим фінансовим кроком, доступним не кожному, але цілком реальний завдяки вигідним кредитам.
Так, для Європи оренда житла вже давно перетворилася на спосіб життя. Наприклад, у Німеччині близько 50% населення живе в орендованому житлі. Причина проста: стабільні довгострокові договори, суворі закони щодо виселення і відсутність несподіваних підвищень орендної плати. Так, купити квартиру в Берліні – це викласти 6 000–7 000 євро за квадратний метр, а оренда обходиться у 1 500 євро на місяць. Для середнього німця купівля виглядає менш привабливою, ніж оренда без зайвого фінансового навантаження.
У скандинавських країнах ситуація схожа. Купити житло складно через високі ціни, а ось оренда комфортна і надійна. В Швеції діють спеціальні житлові кооперативи, які дозволяють винаймати житло за доступними тарифами, а держава контролює ринок і не дає цінам злетіти до небес.
В Америці система дещо інша. Там оренда тала дорогим задоволенням, а покупка житла стимулюється державою. Середня ставка за іпотекою тут 6-7%, але кредити дають на 30 років, і часто виплати за ним менші, ніж за оренду. Наприклад, у Нью-Йорку оренда двокімнатної квартири коштує 3 500–4 000 доларів на місяць, тоді як іпотека за таке ж житло обійдеться у 2 500–3 000 доларів. Тому ті, хто має стабільну роботу, частіше обирають купівлю.
У Британії схожа ситуація. Там квартири теж дорогі, але є доступна іпотека, а оренда невигідна через високі ціни та відсутність жорсткого контролю над ринком.
Що не так з ринком житла в Україні
В Україні оренда – це лотерея, а купівля житла – марафон на виснаження. Вибір між цими двома варіантами перетворився на спробу українців шукати варіанти доступності. Варто зазначити, що орендарі в Україні не мають ніякого захисту. Власник може в будь-який момент підняти ціну, змінити умови чи виселити без пояснень. При цьому вартість оренди росте шаленими темпами. Зрозуміло, що відкладати на власне житло в таких умовах складно. В Європі доступна іпотека – це 2-4% річних, у США – 6-7%, а в Україні – 15-20%. Тобто, купуючи квартиру в кредит, ви фактично платите за неї двічі. Додайте сюди необхідність внесення 30% першого платежу, і покупка стає нереальною для більшості громадян.
Новобудови у великих містах здебільшого зводяться у преміумсегменті. Доступне житло будується мало, а те, що є, скуповується інвесторами або забудовниками ще на етапі фундаменту.
Без державного втручання ситуація навряд чи зміниться. Потрібні іпотечні програми з адекватними ставками, реальний контроль ринку оренди та будівництво доступного житла. В іншому разі українці й надалі витрачатимуть на оренду десятки тисяч гривень щомісяця або десятиліттями відкладатимуть на квартиру, яка з кожним роком стає все менш досяжною.
Очевидно, що ринок житла в Україні перетворився на виживання для тих, хто хоче мати власний дах над головою. Оренда росте, а гарантій для орендарів – нуль. Купівля житла залишається привілеєм для тих, хто може дозволити собі викладати десятки тисяч доларів одразу або погодитися на кредитні кайдани під непідйомні відсотки.
Отже, люди не накопичують на квартири, а витрачають все на виживання в чужому житлі. При цьому держава не пропонує реальних механізмів доступного кредитування, а забудовники женуться за прибутком, ігноруючи потреби більшості. В результаті маємо парадокс: житла багато, але доступного – критично мало. Якщо ситуація не зміниться, українці й далі бігтимуть марафон на виснаження, де фінішна пряма з власним житлом для більшості так і залишиться ілюзією.
