Когда речь идет о праве собственности, большинство людей представляют сложные контракты, куплю-продажу или наследование. Однако существует еще один путь к законному владению имуществом — приобретательная давность. Это уникальный правовой механизм, позволяющий людям стать законными собственниками имущества, если они владели им непрерывно и открыто в течение определенного времени. Однако на этом пути есть много юридических нюансов, которые могут как помочь, так и помешать.
Какие условия необходимо выполнить для того, чтобы защитить свое право на имущество из-за давности? Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» комментируют тонкости приобретательной давности и ключевые моменты, которые следует знать каждому, кто стремится закрепить за собой собственность таким образом.
Пожалуй, нигде нет столько легенд, как в медицине и юриспруденции. Из года в год среди граждан распространяется информация, что почти половину болезней можно вылечить перекисью водорода, и если быть прописанным в квартире или доме несколько лет (три точно), то получишь там право собственности. Не беремся утверждать, что обе легенды полностью не соответствуют действительности, но это скорее из той серии – слышал звон, но не знаю, где он.
Вопрос собственности на недвижимое имущество всегда очень актуален, особенно, когда это касается вопроса того, как получить в собственность то, на что не имеешь права. Пожалуй, единственный случай позволяющий осуществить такую мечту – это приобретательная давность.
Сразу хотим предостеречь, что это не так просто, как может показаться. Очень многое зависит от того, в какой именно местности находится то же желаемое имущество и как к этому относится местная община. До начала военных действий на территории Украины имуществом, которое якобы не имеет пользователя, почти никто не интересовался. Большое количество внутренне перемещенных лиц, которых нужно где-то размещать, внесло свои коррективы, и местные общины начали внимательно присматриваться к заброшенным квартирам и домам, брать их на учет и готовить для принятия на баланс общины. В свою очередь некоторые судьи считают, что условия, указанные в законе для приобретения собственности по этому основанию, почти невозможно выполнить, другие относятся к этому проще. Во всяком случае, если есть шанс, то почему бы им не воспользоваться?
Статьей 328 Гражданского Кодекса (ГК) Украины установлено, что право собственности приобретается по основаниям, которые не запрещены законом, в частности из сделок. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иначе прямо не вытекает из закона или незаконность обретения права собственности не установлена судом.
Согласно статье 344 ГК Украины лицо, добросовестно завладевшее чужим имуществом и продолжающее открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение десяти лет или движимым имуществом — в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность), если иное не установлено этим Кодексом. Согласно части 2 настоящей статьи, лицо, заявляющее о давности владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) оно является.
В соответствии с статьи 119 Земельного кодекса Украины, граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет пользуются земельным участком, но не имеют документов, удостоверяющих наличие у них прав на указанный земельный участок, могут обратиться в Совет министров Автономной Республики Крым, орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче такого земельного участка в их собственность.
Обретение гражданами права собственности на земельный участок по давности пользования осуществляется в порядке безвозмездной приватизации земельных участков гражданами согласно статье 118 Земельного кодекса Украины в пределах норм, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины.
Следовательно, получить имущество в приобретательную давность можно в следующие сроки:
- Через пять лет для движимого имущества;
- Через десять лет для недвижимого имущества;
- Спустя пятнадцать лет для земельного участка.
Таким образом, статья 344 ГК Украины предусматривает ряд условий, которые должны быть все в совокупности для получения имущества в собственность:
- Законность объекта владения;
- Добросовестность завладения чужим имуществом;
- Непрерывность владения;
- Истечение установленных минимальных сроков владения;
- Отсутствие нормы закона об ограничении или запрете на приобретение права собственности по этому основанию.
Добросовестное владение имуществом означает, что лицо не знало и не должно было знать, что владение вещью является незаконным. Установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества.
Учитывая положение Гражданского кодекса Украины о том, что правила о приобретательной давности распространяются также на случаи, когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу настоящего Кодекса, признание судом права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности имеет место не ранее 1 января 2001 года. При этом суды исходят из того, что если срок древнего владения начался раньше 1 января 2001 года, то к сроку, дающему право на обретение права собственности по приобретательной давности, засчитывается только срок с 1 января 2001 года. Вместе с тем, если истечение срока владения по давности началось после этой даты, то к сроку приобретательной давности этот период засчитывается полностью.
Наиболее распространены все же ситуации, которые относятся к недвижимому имуществу, а именно жилым домам и квартирам. Именно это имущество обычно имеют в виду, когда говорят о приобретательной давности.
Практический пример: гражданин является владельцем ½ части жилого дома, он в нем проживает, заботится, ремонтирует. Владелец другой части дома умер, наследников у него не имеет. Живой владелец начинает пользоваться всем домом, через 10 последующих лет делает в доме ремонт, производит газ, воду, перекрывает крышу, устанавливает новый забор. На двенадцатом году возникает вопрос – а что делать с ½ частью умершего совладельца и возможно ли ее как-то оформить живому совладельцу. Возможный вариант, когда мать с дочерью поселились в таком доме, через пять лет после этого мать умерла, а через шесть лет дочь решила как-то упорядочить вопрос недвижимости. Вот здесь возможно и поможет та же статья о приобретательной давности. Слово «возможно» применено именно потому, что, как уже отмечалось ранее, разные местные общины и разные судьи смотрят на этот вопрос по-разному.
В том же Постановлении Верховного суда Украины от 15 июня 2023 г. по делу № 359/8844/20 судом было указано, что сам по себе факт пользования истцом спорным домовладением не является основанием для возникновения у нее права собственности по приобретательной давности. Впрочем, в том же Едином государственном реестре судебных решений есть множество других решений, где по аналогичным основаниям за лицом признано право собственности в порядке приобретательной давности и их к счастью никто не обжаловал, а потому они вступили в силу.
Дело в том, что получить недвижимое имущество или земельный участок, транспортные средства, ценные бумаги по давности можно только в судебном порядке через подачу искового заявления о признании права собственности. Ответчиком в таком случае (лицом с которым вы непосредственно судитесь) будет местная община, то есть поселковый или городской совет.
Что необходимо, чтобы доказать суду свою позицию
Доказать в суде, что у имущества нет собственника: он умер или презюмируется, что по возрасту уже умер и у него нет наследников. То есть, у нотариуса нужно истребовать информацию о том, заводилось ли наследственное дело после смерти владельца, если да, то кто и когда принял наследство и где именно те наследники.
Другой возможный вариант: владелец учитывая его возраст и имеющуюся информацию жив, но неизвестно где он и имуществом не интересуется. Здесь есть шанс воспользоваться тем случаем, когда двадцать лет назад гражданин российской федерации приехал на два дня, принял наследство и уехал. Больше его никто и никогда не видел. При этом нужно выяснить, кто именно зарегистрирован в доме/квартире и где находятся указанные лица.
Также необходимо, чтобы никто и никогда не жаловался, что лицо владеет имуществом и препятствует другим совладельцам владеть. В идеале вообще нужно, чтобы соседи пошли в суд в качестве свидетелей и подтвердили тот факт, что вы пользуетесь домом десять лет, удерживаете его, ремонтируете, чему они безгранично рады. Нелишне получить от местного депутата акты с участием тех же соседей в подтверждение единоличного и непрерывного пользования имуществом.
Кроме того, суду нужно предоставить письменные доказательства: квитанции о том, что платите за всю квартиру коммунальные платежи и квитанции на строительные материалы и работы на свидетельство проведенного ремонта.
Необходимы также свидетели, которые должны прийти в суд и подтвердить под присягой факт непрерывного постоянного пользования имуществом именно вами.
Следует отметить, что в этом случае иск в суд оценочный, поэтому у соответствующего субъекта оценочной деятельности нужно заказать отчет о стоимости того имущества, которое желаете получить в собственность. Судебный сбор составляет 1% от суммы иска, но на 2024 год не менее 1211,20 грн и не более 15140,00 грн.
При разрешении споров, связанных с обретением права собственности по приобретательной давности, суды должны учитывать, в частности, что владение является добросовестным, если лицо при завладении чужим имуществом не знало и не могло знать об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности; владение признается открытым, если лицо не скрывало факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению охраны имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; владение признается непрерывным, если оно не прерывалось в течение всего срока приобретательной давности.
Еще один практический вопрос, который может возникнуть в этой связи – а будет ли подлежать разделу имущество супругов, которое они нажили во время брака, как имущество, приобретенное в порядке приобретательной давности? Это тоже очень зависит от многих обстоятельств. Если в том же условном доме десять лет вместе проживает мужчина и женщина и вкладывают в ремонт дома общие средства семьи, то вопрос приобретения приобретательной давности нужно ставить в отношении них обоих.
Если лицо, хотя и состоит в браке, но фактически не проживает со своей половинкой, не ведет совместное хозяйство, не имеет общего бюджета, то целесообразно в судебном порядке указать вторых супругов в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований и признавать право собственности на себя лично. Если между супругами есть общие хозяйства и бюджет, но в собственность желает получить имущество только один из супругов, то вторых супругов необходимо поставить соответчиком вместе с местной общиной и мотивировать в исковом заявлении почему именно считаете ту же условную часть дома сугубо своей (продал наследственное имущество – потратил средства на ремонт спорной части дома).
Данным путем можно оформлять собственность, которая переходила по так называемым «домашним соглашениям». Это довольно актуально в небольших городах и селах, где иногда имущество передавалось в собственность по расписке в связи с экономией средств или другими объективными ситуациями. Вполне реальная ситуация, когда сосед приобрел у соседа дом по расписке, потому что одному крайне нужны средства, другому жилье для сына, который вчера женился, а оформить у нотариуса возможности не имеет, поскольку у самого продавца документы на дом не в порядке — нужно время на оформление. Потом продавец долго-долго обещал дойти до нотариуса, а потом вообще умер. Покупатель тоже сильно не беспокоился — сын заехал в дом, живет там десять лет и уже троих детей там родил.
Как ни странно, главное резюме о возможности приобретения имущества в порядке приобретательной давности – если не попробуешь, то и не узнаешь! И кстати – прописка сама по себе (сейчас регистрация) права собственности на жилье не дает никогда, не зависимо от того, сколько лицо зарегистрировано и проживает – хоть три года, хоть десять.
