Коли мова йде про право власності, більшість людей уявляє складні контракти, купівлю-продаж або спадкування. Проте існує ще один шлях до законного володіння майном — набувальна давність. Це унікальний правовий механізм, який дозволяє людям стати законними власниками майна, якщо вони володіли ним безперервно і відкрито протягом певного часу. Однак на цьому шляху є багато юридичних нюансів, які можуть як допомогти, так і завадити.
Які умови необхідно виконати для того, щоб захистити своє право на майно через давність? Юристи адвокатського об’єднання “Репешко і партнери” коментують тонкощі набувальної давності та ключові моменти, які варто знати кожному, хто прагне закріпити за собою власність у такий спосіб.
Мабуть, ніде немає стільки легенд як в медицині та юриспруденції. З року в рік поміж громадянами шириться інформація, що майже половину хвороб можна вилікувати перекисом водню, та якщо бути прописаним у квартирі або будинку декілька років (три точно), то отримаєш там право власності. Не беремося стверджувати, що обидві легенди повністю не відповідають дійсності, але це швидше з тієї серії – чув дзвін, але не знаю де він.
Питання власності на нерухоме майно завжди є дуже актуальним, особливо, коли це стосується питання того, як отримати у власність те, на що не маєш право. Мабуть, єдиний випадок який дозволяє здійснити таку мрію – це набувальна давність.
Одразу хочемо застерегти, що це не настільки просто, як може здатись. Дуже багато залежить від того, в якій саме місцевості знаходиться те саме бажане майно та як до цього ставиться місцева громада. До початку воєнних дій на території України майном яке ніби то не має користувача майже ніхто не цікавився. Велика кількість внутрішньо переміщених осіб, яких потрібно десь розміщувати, внесла свої корективи, та місцеві громади почали уважно приглядатись до покинутих квартир та будинків, брати їх на облік та готувати для прийняття на баланс громади. Своєю чергою деякі судді вважають, що ті умови, які зазначені в законі для набуття власності з цієї підстави, майже неможливо виконати, інші ставляться до цього простіше. У всякому випадку, якщо є шанс, то чому б ним не скористатись?
Статтею 328 Цивільного Кодексу (ЦК) України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інакше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі статтею 344 ЦК України особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном – протягом п’яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом. Відповідно до частини 2 даної статті, особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є.
Відповідно до статті 119 Земельного кодексу України, громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно протягом п’ятнадцяти років користуються земельною ділянкою, але не мають документів, що засвідчують наявність у них прав на зазначену земельну ділянку, можуть звернутися до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу такої земельної ділянки у їхню власність.
Набуття громадянами права власності на земельну ділянку за давністю користування здійснюється в порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами згідно із статтею 118 Земельного кодексу України в межах норм, визначених статтею 121 Земельного кодексу України.
Отже, отримати майно у набувальну давність можливо в наступні терміни:
- Через п’ять років для рухомого майна;
- Через десять років для нерухомого майна;
- Через п’ятнадцять років для земельної ділянки.
Таким чином, стаття 344 ЦК України передбачає ряд умови які повинні бути усі в сукупності для отримання майна у власність:
- Законність об’єкта володіння;
- Добросовісність заволодіння чужим майном;
- Безперервність володіння;
- Сплив встановлених мінімальних строків володіння;
- Відсутність норми закону про обмеження або заборону набуття права власності за цією підставою.
Добросовісне володіння майном означає, що особа не знала і не повинна була знати, що володіння річчю є незаконним. Встановлення добросовісності залежить від підстав набуття майна.
Враховуючи положення Цивільного кодексу України про те, що правила про набувальну давність поширюються також на випадки, коли володіння майном почалося за три роки до набрання чинності цим Кодексом, визнання судом права власності на нерухоме майно за набувальною давністю має місце не раніше 1 січня 2001 року. При цьому суди виходять з того, що коли строк давнісного володіння почався раніше 1 січня 2001 року, то до строку, який дає право на набуття права власності за набувальною давністю, зараховується лише строк з 1 січня 2001 року. Разом із тим, якщо перебіг строку володіння за давністю почався після цієї дати, то до строку набувальної давності цей період зараховується повністю.
Найбільш розповсюдженими все ж таки є ситуації, які відносяться до нерухомого майна, а саме житлових будинків та квартир. Саме це майно мають зазвичай на увазі, коли говорять про набувальну давність.
Практичний приклад: громадянин є власником ½ частини житлового будинку, він в ньому мешкає, опікується, ремонтує. Власник іншої ½ частини будинку помер, спадкоємців у нього не має. Живий власник починає користуватись усім будинком, за 10 наступних років робить в будинку ремонт, проводить газ, воду, перекриває дах, встановлює новий паркан. На дванадцятому році виникає питання – а що ж робити з ½ частиною померлого співвласника та чи можливо її якось оформити живому співвласникові. Можливий варіант, коли мати з дочкою оселились в такому будинку, через п’ять років після цього мати померла, а ще через шість років дочка вирішила якось впорядкувати питання нерухомості. Ось тут можливо й допоможе та сама стаття про набувальну давність. Слово “можливо” застосовано саме тому, що як вже зазначалось раніше, різні місцеві громади та різні судді дивляться на це питання по різному.
В тій же Постанові Верховного суду України від 15 червня 2023 року у справі № 359/8844/20 судом було зазначено, що сам по собі факт користування позивачем спірним домоволодінням не є підставою для виникнення у неї права власності за набувальною давністю. Втім, в тому ж Єдиному державному реєстрі судових рішень є безліч інших рішень, де за аналогічним підставами за особою визнано право власності в порядку набувальної давності та їх на щастя ніхто не оскаржував, а тому вони набрали чинності.
Річ у тому, що отримати нерухоме майно або земельну ділянку, транспортні засоби, цінні папери за набувальною давністю можливо тільки в судовому порядку через подання позовної заяви про визнання права власності. Відповідачем в такому випадку (особою з якою ви безпосередньо судитесь) буде місцева громада, тобто селищна або міська рада.
Що необхідно, аби довести суду свою позицію
Довести в суді, що у майна немає власника: він помер або презюмується, що у зв’язку із віком вже помер та у нього немає спадкоємців. Тобто, у нотаріуса потрібно витребувати інформацію щодо того, чи заводилась спадкова справа після смерті власника, як що так, то хто та коли прийняв спадщину та де саме ті спадкоємці.
Інший можливий варіант: власник враховуючи його вік та наявну інформацію живий, але невідоме де він та майном не цікавиться. Тут є шанс скористатися тим випадком, коли двадцять років тому громадянин російської федерації приїхав на два дні, прийняв спадщину та й поїхав. Більше його ніхто та ніколи не бачив. При цьому потрібно з’ясувати, хто саме зареєстрований в будинку/квартирі та де зараз знаходяться зазначені особи.
Також необхідно, аби ніхто та ніколи не скаржився на те, що особа володіє майном та перешкоджає іншим співвласникам володіти. В ідеалі взагалі потрібно, щоб сусіди пішли до суду у якості свідків та підтвердили той факт, що ви користуєтесь будинком десять років, утримуєте його, ремонтуєте чому вони безмежно раді. Не зайвим буде отримати від місцевого депутата акти за участю тих же сусідів на підтвердження одноособового та безперервного користування майном.
Крім того, суду потрібно надати письмові докази: квитанції про те що сплачуєте за усю квартиру комунальні платежі та квитанції на будівельні матеріали та роботи на свідчення проведеного ремонту.
Необхідні також і свідки, які повинні прийти до суду та підтвердити під присягою факт безперервного постійного користування майном саме вами.
Слід зазначити, що в цьому випадку позов до суду є оціночним, тому у відповідного суб’єкта оціночної діяльності потрібно замовити звіт про вартість того майна, яке бажаєте отримати у власність. Судовий збір при цьому складає 1% від суми позову, але на 2024 рік не менше 1211,20 грн та не більше 15140,00 грн.
При вирішенні спорів, пов’язаних із набуттям права власності за набувальною давністю, суди повинні враховувати, зокрема, що володіння є добросовісним, якщо особа при заволодінні чужим майном не знала і не могла знати про відсутність у неї підстав для набуття права власності; володіння визнається відкритим, якщо особа не приховувала факт знаходження майна в її володінні. Вжиття звичайних заходів щодо забезпечення охорони майна не свідчить про приховування цього майна; володіння визнається безперервним, якщо воно не переривалось протягом всього строку набувальної давності.
Ще одне практичне питання, яке може виникнути у зв’язку з цим – а чи буде підлягати поділу майно подружжя, яке вони нажили під час шлюбу, як майно, набуте в порядку набувальної давності? Це також дуже залежить від багатьох обставин. Якщо в тому ж умовному будинку десять років разом мешкає чоловік та жінка та вкладають в ремонт будинку спільні кошти родини, то питання щодо набуття набувальної давності потрібно ставити відносно них обох.
Якщо особа, хоча й перебуває у шлюбі, але фактично не мешкає зі своєю половинкою, не веде спільне господарство, не має спільного бюджету, то доцільно в судовому порядку зазначити другого подружжя у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог та визнавати право власності на себе особисто. Якщо між подружжям таки є спільні господарства та бюджет, але у власність бажає отримати майно тільки один з подружжя, то другого подружжя необхідно поставити співвідповідачем разом з місцевою громадою та мотивувати в позовній заяві чому саме вважаєте ту ж умовну частину будинку суто своєю (продав спадкове майно – витратив кошти на ремонт спірної частини будинку).
Даним шляхом можливо оформлювати власність, яка переходила за так званими “домашніми угодами”. Це досить актуально в невеличких містах та селах, де інколи майно передавалося у власність по розписці у зв’язку з економією коштів чи іншими об’єктивними ситуаціями. Цілком реальна ситуація, коли сусід придбав у сусіда будинок по розписці, бо одному вкрай були потрібні кошти, іншому житло для сина, який учора оженився, а оформити у нотаріуса можливості не має, оскільки у самого продавця документи на будинок не в порядку – потрібен час на оформлення. Потім продавець довго-довго обіцяв таки дійти до нотаріуса, а потім взагалі помер. Покупець теж сильно не переймався – син заїхав до хати, живе там десять років та вже трьох дітей там народив.
Як не дивно, головне резюме щодо можливості набуття майна в порядку набувальної давності – якщо не спробуєш, то й не дізнаєшся! Й до речі – прописка сама по собі (зараз реєстрація) права власності на житло не дає ніколи, не залежно від того, скільки особа зареєстрована та проживає – хоч три роки, хоч десять.
