Поврежденное или уничтоженное жилье, право собственности на которое возникло после разрушения: кто имеет право на компенсацию

Вопрос компенсации за поврежденное или уничтоженное жилье все чаще возникает в ситуациях, когда разрушение уже произошло, а право собственности на такой объект впоследствии перешло к другому лицу по договору купли-продажи, дарения или другим способом. На практике это создает сложную правовую коллизию, поскольку для нового владельца важным становится не только факт владения недвижимостью на момент обращения, но и то, кому принадлежал дом или квартира тогда, когда имущество получило повреждение в результате боевых действий. Поэтому ключевым становится вопрос, дает ли приобретение права собственности на уже разрушенное жилье основания для получения компенсации в рамках программы «Восстановление».

Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» прокомментировали, как законодательство и судебная практика определяют круг лиц, которые могут претендовать на компенсацию за поврежденное или уничтоженное жилье, если право собственности на такой объект было оформлено уже после разрушения.

В связи с продолжающейся войной и постоянными обстрелами все больше недвижимого имущества на территории страны терпит разрушение. Степень разрушения может быть разной – от выбитых окон до снесенного ракетой половиной дома. Судьбы людей при этом также складываются по-разному, поэтому иногда у людей возникают вопросы: не проще ли продать недвижимость в том виде, как она есть, сейчас и быстро, и начать новую жизнь, возможно даже за пределами страны? Может ли лицо, которое получило право собственности на уже разрушенное жилье, претендовать на получение компенсации в рамках программы «Восстановление»?

Вопрос предоставления компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества вследствие боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины, определяет Закон Украины от 23.02.2023 № 2923-IX «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины, и Государственный реестр имущества, поврежденного и уничтоженного в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины» (далее Закон № 2923-IX).

Частью второй статьи 10 Закона №2923-IX предусмотрено, что порядок предоставления компенсации за поврежденный объект недвижимого имущества определяется Кабинетом Министров Украины. В то же время, постановлением Кабинета Министров Украины от 21.04.2023 № 381 (далее Постановление № 381) утвержден Порядок предоставления компенсации для восстановления отдельных категорий объектов недвижимого имущества, поврежденных в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной публичной агрессией. «есть Восстановление».

В пункте 2 Постановления № 381 определено, что электронная публичная услуга «є Восстановление» — услуга по предоставлению компенсации, предоставляемой на основании заявления, поданного в Государственный реестр имущества, поврежденного и уничтоженного в результате боевых действий, террористических актов против Украины, диверсий, вызванных вооруженным уничтоженного имущества), средствами Единого государственного вебпортала электронных услуг, в частности с использованием мобильного приложения Портала Действие (Действие), или иным способом, предусмотренным настоящим Порядком.

Согласно пункту 3 Постановления № 381 получателем компенсации является физическое лицо — гражданин Украины, достигшее 18-летнего возраста и подавшее средствами Портала Действие, в частности с использованием мобильного приложения Портала Действие (Действие) или иным способом, предусмотренным настоящим Порядком, заявление и является собственником (совладельцем) поврежденного.

При этом в пункте 4 Постановления № 381 определено, что получателем компенсации не могут быть:

• лица, к которым применены санкции в соответствии с Законом Украины «О санкциях»;
• лица, имеющие судимость за совершение уголовных правонарушений, предусмотренных разделом I «Преступления против основ национальной безопасности Украины» Особенной части Уголовного кодекса Украины;
• наследники лиц, определенных абзацами вторым и третьим настоящего пункта, в случае, когда принадлежащий наследодателю объект недвижимого имущества был поврежден при жизни такого наследодателя.

Отметим, что постановление Кабинета Министров Украины №381 устанавливает, что решение о предоставлении компенсации не принимается автоматически после подачи заявления. Для этого в каждой общине или на соответствующей территории создается отдельная комиссия, рассматривающая такие обращения. Ее образуют исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов, районных в городе советов, если такие советы созданы, а там, где действуют военные администрации населенных пунктов или военно-гражданские администрации, эту функцию выполняют они. Следовательно, вопрос компенсации за поврежденное жилье, пострадавшее в результате боевых действий, террористических актов, диверсий и вооруженной агрессии Российской Федерации против Украины, сначала проходит рассмотрение в комиссии, которая проверяет, отвечает ли конкретная ситуация требованиям Порядка.

Далее постановление определяет случаи, при которых компенсацию могут предоставить. Прежде всего, повреждение недвижимости должно быть нанесено после вступления в силу Указа Президента Украины от 24 февраля 2022 года № 64 «О введении военного положения в Украине», который был утвержден Законом Украины от 24 февраля 2022 года № 2102-IX. То есть для рассмотрения заявления имеет значение не только сам факт разрушения или повреждения жилья, но и конкретное время, когда это произошло.

Отдельное внимание уделено месторасположению недвижимости. Компенсацию могут предоставить, если объект находится на территории Украины, однако законодательство тут же устанавливает важные исключения. Под эти правила не подпадают объекты, расположенные на территориях активных боевых действий, на территориях активных боевых действий, где функционируют государственные электронные информационные ресурсы, а также на временно оккупированных Российской Федерацией территориях Украины, которые включены в утвержденный Минразвития перечня территорий находились под оккупацией, если на день подачи заявления для таких территорий еще не определена дата завершения боевых действий или временной оккупации.

Еще одно обязательное условие касается подтверждения права собственности. Сведения о праве собственности на поврежденный объект должны быть внесены в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Без этого комиссия не будет иметь подтверждения, что заявитель действительно является собственником или совладельцем недвижимости, в отношении которой просит компенсацию.

Также постановление учитывает характер и масштаб повреждений. Компенсацию можно получить только тогда, когда объем повреждений не превышает сумму компенсации, определенной абзацами пятнадцатым и шестнадцатым пункта 10 настоящего Порядка. Исключение предусмотрено только в случае, отдельно указанного в пункте 25-1. То есть для рассмотрения заявления важно не только факт повреждения дома или квартиры, но и пределы допустимого объема таких повреждений, которые дают право на выплату по этой процедуре.

Важно знать, что пункт 14 Постановления Кабинета Министров Украины №381 определяет случаи, при которых в предоставлении компенсации могут отказать. Прежде всего, основанием для отказа является ситуация, когда заявление подала лицо, которое по правилам этого Порядка вообще не может быть получателем компенсации или не имеет надлежащих полномочий обращаться с таким заявлением. Так же решение будет отрицательным, если в ходе проверки выяснится, что в заявлении указаны недостоверные данные о поврежденном объекте.

Отдельный блок оснований связан с месторасположением недвижимости. В компенсации откажут, если объект находится на территории активных боевых действий, на территории активных боевых действий, где функционируют государственные электронные информационные ресурсы, или на временно оккупированной Российской Федерацией территории Украины, которая включена в перечень территорий, где ведутся ли велись боевые действия или находились под завершение боевых действий или временной оккупации.

Еще одно важное основание для отказа касается самого характера повреждения. Если будет установлено, что ремонтные работы на объекте уже проведены и повреждены полностью устранены, компенсацию для проведения ремонта не предоставят, поскольку восстанавливать в таком случае уже ничего. Также отказ возможен, если выяснится, что повреждение возникло еще до вступления в силу Указа Президента Украины от 24 февраля 2022 года № 64 «О введении военного положения в Украине», который был утвержден Законом Украины № 2102-IX. Не будет компенсации и в том случае, если комиссия установит, что недвижимость пострадала не в результате боевых действий, террористических актов или диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации, а также при проверке выяснится, что объект вообще не был поврежден.

Для квартир в многоквартирных домах предусмотрено особое условие. Если квартира расположена в доме, где повреждены места общего пользования, компенсации могут отказать. Исключение возможно в случае, если на день подачи заявления эти повреждения уже устранены или принято решение об их восстановлении за счет других источников. Также значение имеет состояние самого дома, если оно подлежит ремонту.

Основанием для отказа будет и ситуация, когда заявитель сам отзывает свое заявление и представляет в комиссию соответствующее уведомление в бумажной форме. Кроме этого, компенсацию не назначат, если в Государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствует информация о поврежденном объекте, поскольку без такого подтверждения невозможно надлежащим образом установить право на обращение.

Постановление также не позволяет повторно обращаться за той же формой компенсации по одному и тому же объекту, если за ним уже было принято решение о предоставлении выплаты. Исключение предусмотрено только в случаях, когда имущество было повреждено повторно в результате боевых действий, террористических актов или диверсий, а также для отдельных ситуаций, прямо предусмотренных пунктами 10-3 и 17-1 настоящего Порядка.

Отдельно учитывается соответствие общим условиям предоставления компенсации. Если заявленный случай этим условиям не соответствует, в частности, если объем повреждений превышает сумму компенсации, определенную абзацами пятнадцатым и шестнадцатым пункта 10 Порядка, в предоставлении выплаты также могут отказать. Исключение из этого правила предусмотрено только пунктом 25-1 Порядка.

Еще одним основанием для отказа могут стать рекомендации Министерства финансов Украины по устранению несоответствий данных автоматизированных информационных систем, реестров и баз данных, а также результаты дополнительной проверки таких рекомендаций, если выявленные разногласия влияют на определение права лица на компенсацию.

Наконец, компенсация не будет предоставлена, если будет установлено, что заявитель уже получил от украинских или международных организаций, в частности благотворительных, от органов местного самоуправления, органов исполнительной власти, предприятий, учреждений или организаций денежную или материальную помощь, которой хватило для проведения полного объема ремонтных или ремонтно-восстановительных работ, необходимых для восстановления поврежденного объекта недвижимости.

Суть этой правовой позиции заключается в том, что компенсация должна восстанавливать потери владельца, который пострадал из-за повреждения или уничтожения жилья. Поэтому выплата лицу, которое получило в собственность уже разрушенный или поврежденный объект, означало бы не возмещение причиненного ущерба, а фактическое улучшение его имущественного положения по сравнению с тем, в котором оно находилось на момент приобретения такого имущества. Иными словами, новый собственник приобрел или получил жилье уже в том состоянии, в котором оно было после разрушения, поэтому именно это имущество и составляло содержание его права собственности на момент приобретения.

Поэтому лицо, ставшее собственником недвижимости уже после ее повреждения или уничтожения, не считается потерпевшим имущественные потери в результате боевых действий, террористических актов или диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины. Ее имущественное положение не ухудшилось из-за самого факта разрушения, поскольку она приобрела право собственности уже после того, как эти последствия наступили.

Именно так подходит к этому вопросу и судебная практика. Суды исходят из того, что негативные имущественные последствия возникли у того владельца, которому имущество принадлежало к моменту повреждения или уничтожения. У нового владельца таких потерь уже нет, потому что он не был владельцем объекта в то время, когда это имущество пострадало.

Следовательно, по Закону Украины № 2923-IX право на компенсацию имеют только те владельцы поврежденных или уничтоженных объектов недвижимого имущества, которым это имущество принадлежало к моменту разрушения, а также их наследники. Сам факт дальнейшего переоформления права собственности на такой объект не создает нового приобретателя права на выплату.

Дополнительную сложность в этом вопросе создает процедура подтверждения права собственности, связанная с Государственным реестром прав на недвижимое имущество. Поскольку этот электронный реестр начал полноценно функционировать с 2013 года, сведения о приобретенных ранее правах внесены в него далеко не во всех случаях. Поэтому люди часто ошибочно воспринимают дату внесения информации в реестр как дату возникновения права собственности, хотя на самом деле это разные вещи.

Во время верификации в Государственный реестр прав на недвижимое имущество вносят сведения о праве, которое уже существовало на основании конкретного правоустанавливающего документа. То есть реестр в таком случае только подтверждает право собственности, а не создает его заново. При этом датой обретения права считается дата, когда лицо фактически стало владельцем по договору купли-продажи, дарения, свидетельством о праве на наследство или другим документом. Например, если сведения о жилом доме внесли в Государственный реестр прав на недвижимое имущество 21 марта 2026 года, однако право собственности на это здание было приобретено по договору дарения еще 14 апреля 2007 года, в реестре лицо будет считаться владельцем с 14 апреля 2007 года.

Итак, решающее значение имеет дата технического внесения записи в реестр, а дата, с которой право собственности возникло из надлежащего документа. Так, при оформлении договора дарения 21 марта 2026 новый владелец в реестре будет учитываться именно с 21 марта 2026 года.

Отвечаем на вопрос: может ли получатель компенсации по программе «Восстановление» владелец, оформивший договор дарения или купли-продажи на уже разрушенное (поврежденное или уничтоженное) жилье? Однозначно – нет.

Если к моменту уничтожения жилья лицу принадлежала только доля в праве собственности, а другую долю она выкупила или получила уже после разрушения имущества, право на компенсацию сохраняется только в пределах той доли, которой она владела в день уничтожения объекта. То есть решающим здесь не то, сколько долей человек имеет после всех последующих переоформлений, а то, какой объем права собственности принадлежал ему в тот момент, когда жилье было разрушено.

Доля, приобретенная позже другого совладельца уже после разрушения дома или квартиры, под компенсацию не подпадает. Это объясняется тем, что право на выплату связывается с реальной имущественной утратой, возникшей у человека на время уничтожения имущества. Следовательно, если человек после разрушения стал владельцем большей части такого объекта, это не расширяет его право на компенсацию, так как возмещение возможно только за ту долю, которая принадлежала ему в момент, когда недвижимость была уничтожена.

Советуем перед подачей заявления на компенсацию прежде всего выяснить, кому принадлежало жилье в день его повреждения или уничтожения, проверить правоустанавливающие документы, сопоставить дату обретения права собственности с датой разрушения и отдельно обратить внимание на то, внесены ли в государственный реестр сведения подтверждением давнего права собственности, или следствием нового перестрелки.

Если объект был приобретен, принят в дар или иным образом приобретен уже после разрушения, рассчитывать на компенсацию за всю стоимость такого имущества оснований нет, тогда как лицо, владевшее им в момент повреждения, или его наследники сохраняют соответствующее право в пределах, определенных законом. Если в собственности была только доля, а другую долю приобрели уже после уничтожения объекта, следует учитывать, что компенсация может касаться только той части имущества, которая принадлежала к моменту разрушения.