Новый закон о жилищной политике: как изменяются правила получения, аренды и использования жилья в Украине? Часть 2
Новый Закон Украины «Об основных принципах жилищной политики» фактически создает новую систему правил получения, аренды и использования жилья в Украине. Он внедряет Единую информационно-аналитическую жилищную систему, определяет категории лиц, которые могут воспользоваться государственной поддержкой, вводит социальное жилье и четкие правила защиты жилищного права, включая гарантии от незаконного выселения. Закон регламентирует вопросы социального жилья, а также детализирует финансово-кредитные механизмы поддержки и устанавливает процедуры для оформления и использования государственной помощи.
В предыдущей беседе с нашей редакцией юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры»прокомментировали изменяет подходы к жилищной политике, какие новые механизмы поддержки предполагает государство, а также какие понятия и правовые инструменты появились в законодательстве. В продолжение этой темы специалисты рассказали о Единой информационно-аналитической жилищной системе, а также о социальном жилье, положение о котором предусмотрено в новом законодательстве.
В новом законе введена новация – единственная информационно-аналитическая жилищная система, которая создается для того, чтобы люди могли реализовать свое право на жилье, а жилищный фонд использовался эффективно и рационально. Система также помогает учитывать интересы органов государственной власти, физических и юридических лиц, территориальных общин и местного самоуправления в сфере жилищной политики. Основная ее функция – обеспечивать полную, достоверную и актуальную информацию о жилищном фонде Украины и лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой для реализации своего права на жилье.
Единая информационно-аналитическая жилищная система создается для обеспечения сбора, накопления, учета, обработки, хранения и защиты информации и документов о:
1) лиц, которые могут воспользоваться государственной поддержкой реализации права на жилье, состояние реализации такого права;
2) механизмы государственной поддержки для реализации права на жилье, в частности, об условиях местных, региональных, государственных целевых и других программ, предусматривающих финансово-кредитные механизмы поддержки строительства, приобретения и аренды жилья;
3) жилье (в том числе перечень жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в доме, и цены (тарифы) на них, информирование потребителей о намерении изменения цен (тарифов) на коммунальные услуги с обоснованием такой необходимости, сведения о регламентных работах и работах по техническому обслуживанию внутридомовых систем и конструктивных элементов, потребления энергоносителей;
4) операторов доступного жилья, операторов социального жилья;
5) жилищно-строительные (жилищные) кооперативы, членов таких кооперативов, а также о домах таких кооперативов;
6) финансовые учреждения;
7) места учета (жительства или пребывания) бездомных лиц.
Учитывая ситуацию с ВПЛ в законе, прописаны следующие нормы, которых ранее в действующем законодательстве не было. Лица, которые могут воспользоваться государственной поддержкой реализации права на жилье, информация о которых внесена в Единую информационно-аналитическую жилищную систему, могут построить жилье, приобрести его в собственность или приобрести в пользование при поддержке государства или органа местного самоуправления путем использования финансово-кредитных механизмов поддержки строительства, приобретения и аренды жилья.
Финансово-кредитные механизмы поддержки строительства, приобретения и аренды жилья реализуются за счет средств государственного и/или местного бюджета, средств международной технической помощи, других источников, не запрещенных законом, и предусматривают:
1) предоставление льготного долгосрочного кредита на новое строительство, реконструкцию или приобретение жилья в собственность с государственной поддержкой;
2) уплату части стоимости жилья, выплату компенсации за положенное для получения жилое помещение;
3) уплату части паевого взноса члена жилищно-строительного (жилищного) кооператива, предоставление льготного долгосрочного кредита или выплату компенсации части процентов по кредиту на уплату такого взноса;
4) обеспечение жильем на условиях денежного лизинга;
5) передачу жилья по договору аренды, в том числе с правом выкупа.
Законодательством могут устанавливаться и другие механизмы поддержки строительства, приобретения и аренды жилья. Размер поддержки, которая предоставляется в рамках реализации финансово-кредитных механизмов поддержки строительства, приобретения и аренды жилья, рассчитывается с учетом количества членов семьи, домохозяйства и других нормативов, определяемых в порядке реализации соответствующего механизма, который в случае привлечения средств государственного бюджета утверждается Кабинетом Министров Украины, а в случае привлечения средств местного бюджета – соответствующим органом местного.
Отметим, что государственная поддержка реализации права на жилье с использованием финансово-кредитных механизмов поддержки строительства, приобретения и аренды жилья предоставляется лицу на строительство или приобретение жилья только один раз, если иное не предусмотрено законодательством. Право на получение государственной поддержки для реализации права на жилье считается использованным с момента обретения лицом права собственности на такое жилье.
Договор аренды с правом выкупа жилья (кроме социального) из государственного жилищного фонда и жилищного фонда территориальных общин может заключаться лицами, проживающими в таком жилье не менее 10 лет. При этом выкуп такого жилья по сниженной цене не допускается и осуществляется по стоимости, которая не может быть меньше стоимости вновь построенного жилья для его замены.
Особо хотим выделить статью 28 нового закона, определяющую лиц, которые могут воспользоваться государственной поддержкой для реализации права на жилье. Государственной поддержкой для реализации права на жилье могут воспользоваться лица, не имеющие доступа к жилью, отвечающее общим требованиям к потребительскому качеству жилья, лица, нуждающиеся в социальной защите, и другие категории лиц, определенные этим Законом и другими законами Украины.
Лицами, не имеющими доступа к жилью, считаются лица, не имеющие в собственности, пользовании или по другим основаниям жилья, отвечающее общим требованиям к потребительскому качеству жилья, или не имеющим фактической возможности пользоваться или распоряжаться таким жильем вследствие:
1) уничтожение или повреждение жилья в результате военных действий, террористических актов, чрезвычайных ситуаций, временной оккупации территории, на которой расположено жилье;
2) недопуска к жилью со стороны третьих лиц, препятствующих законному владению, пользованию или распоряжению жильем;
3) других обстоятельств, исключающих возможность проживания в жилье, подтвержденных соответствующими документами.
Информация о лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой реализации права на жилье, вносится в Единую информационно-аналитическую жилищную систему. При этом критерии отнесения лиц к категории лиц, которые могут воспользоваться государственной поддержкой реализации права на жилье, утверждаются Кабинетом Министров Украины в соответствии с требованиями настоящего Закона и других законов Украины.
Еще одна интересная категория жилищного фонда, которая вводится в обращение – социальное жилье. Лицам, нуждающимся в социальной защите, другим категориям лиц, определенным законом, предоставляется социальное жилье. Такое жилье должно отвечать требованиям потребительского качества жилья.
Социальное жилье из государственного жилого фонда или жилищного фонда территориального общества предоставляется лицам по договору аренды социального жилья на основании решения соответственно органа государственной власти или органа местного самоуправления. Плата за социальное жилье включает в себя: плату за аренду социального жилья и жилищно-коммунальные услуги. Размер платы за аренду социального жилья устанавливается с учетом льгот и гарантий, определенных законом, выплаты социальной помощи, на которые лицо (семья), домохозяйство имеет право в соответствии с законодательством и в зависимости от уровня дохода и имущества лица (семьи), домохозяйства.
Размер платы за аренду социального жилья для военнослужащих и членов их семей устанавливается с учетом Закона Украины «О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей». В то же время, согласно законодательству лицам может предоставляться субсидия для оплаты аренды социального жилья с учетом критериев оценки финансово-имущественного положения лица (семьи), домохозяйства в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Лица, которые пользуются социальным жильем на основании договора аренды, оплачивают жилищно-коммунальные услуги в соответствии с Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах». Предоставление льгот и субсидий для оплаты жилищно-коммунальных услуг осуществляется согласно законодательству.
Обеспечение лиц социальным жильем может осуществляться путем заключения лицом договора аренды социального жилья из частного жилищного фонда. В таком случае уплата платежей за аренду социального жилья из частного жилищного фонда в зависимости от уровня дохода лица (семьи), домохозяйства и с учетом льгот и гарантий, определенных законом, производится на основании договора аренды социального жилья в соответствии с законом. Найдутся ли желающие собственники жилья отдать его как социальное со всеми вытекающими последствиями, включая размер арендной платы, время покажет.
Информация о социальном жилье государственного жилищного фонда и жилищного фонда территориальных общин, а также о жилье частного жилищного фонда, владельцы которого намерены заключить договор аренды социального жилья, вносится в Единую информационно-аналитическую жилищную систему. Информация о лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой для реализации права на жилье и в соответствии с законом имеют право на получение социального жилья, также вносится в ту же Единую информационно-аналитическую жилищную систему.
Предоставление социального жилья осуществляется с учетом количества членов семьи или домохозяйства арендатора, с соблюдением требований к потребительскому качеству жилья. Обеспечение лиц социальным жильем и предоставление субсидии на оплату аренды социального жилья осуществляются согласно законодательству.
Весьма интересно в законе указанные гарантии относительно жилья, особенно в отношении выселения, отселения и т.д. Никто не может быть выселен из занимаемого жилья или ограничен в праве пользования жильем иначе, чем по решению суда и по основаниям и в порядке, установленных законом.
Обратите внимание на то, что запрещаются выселения, переселения и отселения лиц, на которых распространяется действие настоящего Закона, которым в соответствии с законодательством было предоставлено жилье из государственного жилищного фонда или жилищного фонда территориальной общины и фактически проживают в таком жилье, если сохраняются обстоятельства, которые являлись основанием для предоставления им такого жилья, и/или случаях — право на безвозмездное получение жилья для постоянного проживания или в собственность, без предварительного предоставления таким лицам (их семьям) субъектами, осуществляющими выселение, переселение или отселение, другого жилья, пригодного для проживания, кроме случаев, если выселение производится добровольно или на основании решения суда.
Выселение, переселение и отселение лиц из жилья частного жилищного фонда осуществляются не иначе, чем по решению суда и по основаниям и в порядке, установленных законом. Вот как данная норма будет работать на практике покажет время, ведь фактически она существовала и до этого закона, но судебная система работает настолько медленно, что рядовые граждане нашли 101 способ как эту действующую норму обойти.
Новым в законе является также то, что запрещаются выселения, переселения и отселения лиц, являющихся стороной спора об основаниях их выселения и/или их проживания в жилье, и/или выселения из жилья, — до разрешения такого спора в досудебном или судебном порядке в соответствии с законом, кроме определенных законом случаев отселения в связи с ликвидацией, агрессии. Фактически об этом, согласно ГПК, можно было просить как об обеспечении иска, но законодатель позаботился о времени судей и установил прямую норму-запрет.
Выселение из жилья государственного жилищного фонда или жилищного фонда территориального общества с предоставлением другого жилья в порядке, определенном соответствующим договором аренды, осуществляется по следующим основаниям:
1) реконструкция, реставрация или капитальный ремонт жилья, если соответствующие работы не могут быть произведены без выселения арендатора (пользователя);
2) снос жилья по результатам обследования состояния жилых домов в порядке, утвержденном Кабинетом Министров Украины;
3) аварийное состояние жилья, которое создает непосредственную угрозу обрушению или представляет опасность для жизни и здоровья жителей, что подтверждено результатами технического обследования, проведенного в соответствии с законодательством;
4) перевод жилого помещения в нежилое в связи с его техническим состоянием, реконструкцией или другими обстоятельствами, исключающими его дальнейшее использование для проживания через фактически утраченные жилищные функции;
5) признание жилья непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
6) по другим основаниям, определенным законом.
В случае отказа арендатора (пользователя) от переселения в другое жилье из решения суда осуществляется его принудительное выселение.
Жилье считается самовольно занятым, если лицо вселилось в жилье без надлежащих правовых оснований, отпали обстоятельства, являвшиеся основанием для предоставления ему такого жилья, и/или лицо потеряло право пользования таким жильем. Вселение в жилище без надлежащих правовых оснований запрещается.
Самовольно занятое жилье подлежит немедленному возвращению его владельцу или лицу, пользующемуся жильем на законных основаниях. Физическое или юридическое лицо, самовольно занявшее жилье, обязано привести его в пригодное для использования состояние и возместить причиненный ущерб владельцу или пользователю жилья.
И в заключение — споры, связанные с защитой права на жилье независимо от формы собственности, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законом.
Действие этого Закона распространяется на жилищные отношения, возникшие после вступления в силу. К сделкам о заселении в жилые помещения, служебное жилье и жилые помещения в общежитиях, действительных на день вступления в силу настоящего Закона, применяется законодательство, действовавшее на момент их заключения.
Итак, советуем соблюдать установленные новым законом процедуры, отстаивать свои права и использовать все законные механизмы для их защиты.
