Новий закон про житлову політику: як змінюються правила отримання, оренди та використання житла в Україні. Частина 2

Новий Закон України «Про основні засади житлової політики» фактично створює нову систему правил щодо отримання, оренди та використання житла в Україні. Він впроваджує Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему, визначає категорії осіб, які можуть скористатися державною підтримкою, запроваджує соціальне житло та чіткі правила захисту права на житло, включно з гарантіями від незаконного виселення. Закон регламентує питання соціального житла, а  також деталізує фінансово-кредитні механізми підтримки та встановлює процедури для оформлення та використання державної допомоги.

У попередній бесіді з нашою редакцією юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували, як новий закон змінює підходи до житлової політики, які нові механізми підтримки передбачає держава, а також які поняття та правові інструменти з’явилися у законодавстві. У продовження цієї теми фахівці розповіли про Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему, а також про соціальне житло, положення про яке передбачені в новому законодавстві.

У новому законі введена новація – Єдина інформаційно-аналітична житлова система, яка створюється для того, щоб люди могли реалізувати своє право на житло, а житловий фонд використовувався ефективно та раціонально. Система також допомагає враховувати інтереси органів державної влади, фізичних і юридичних осіб, територіальних громад та органів місцевого самоврядування у сфері житлової політики. Основна її функція – забезпечувати повну, достовірну та актуальну інформацію про житловий фонд України та про осіб, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації свого права на житло.

Єдина інформаційно-аналітична житлова система створюється для забезпечення збирання, накопичення, обліку, оброблення, зберігання та захисту інформації та документів про:

1) осіб, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло, стан реалізації такого права;

2) механізми державної підтримки для реалізації права на житло, зокрема про умови місцевих, регіональних, державних цільових та інших програм, що передбачають фінансово-кредитні механізми підтримки будівництва, придбання та оренди житла;

3) житло (у тому числі перелік житлово-комунальних послуг, які надаються в будинку, та ціни (тарифи) на них, інформування споживачів про намір щодо зміни цін (тарифів) на комунальні послуги з обґрунтуванням такої необхідності, відомості про регламентні роботи та роботи з технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем та конструктивних елементів, споживання енергоносіїв);

4) операторів доступного житла, операторів соціального житла;

5) житлово-будівельні (житлові) кооперативи, членів таких кооперативів, а також про будинки таких кооперативів;

6) фінансові установи;

7) місця обліку (проживання або перебування) бездомних осіб.

Враховуючи ситуацію з ВПО в законі прописані наступні норми, яких раніше в чинному законодавстві не було. Особи, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло, інформація про яких внесена до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, можуть побудувати житло, придбати його у власність або набути в користування за підтримки держави або органу місцевого самоврядування шляхом використання фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, придбання та оренди житла.

Фінансово-кредитні механізми підтримки будівництва, придбання та оренди житла реалізуються за рахунок коштів державного та/або місцевого бюджету, коштів міжнародної технічної допомоги, інших джерел, не заборонених законом, та передбачають:

1) надання пільгового довгострокового кредиту на нове будівництво, реконструкцію або придбання житла у власність з державною підтримкою;

2) сплату частини вартості житла, виплату компенсації за належне для отримання житлове приміщення;

3) сплату частини пайового внеску члена житлово-будівельного (житлового) кооперативу, надання пільгового довгострокового кредиту або виплату компенсації частини відсотків за кредитом на сплату такого внеску;

4) забезпечення житлом на умовах фінансового лізингу;

5) передачу житла за договором оренди, у тому числі з правом викупу.

Законодавством можуть встановлюватися й інші механізми підтримки будівництва, придбання та оренди житла. Розмір підтримки, яка надається в межах реалізації фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, придбання та оренди житла, розраховується з урахуванням кількості членів сім’ї, домогосподарства та інших нормативів, що визначаються в порядку реалізації відповідного механізму, який у разі залучення коштів державного бюджету затверджується Кабінетом Міністрів України, а в разі залучення коштів місцевого бюджету – відповідним органом місцевого самоврядування.

Зазначимо, що державна підтримка для реалізації права на житло з використанням фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, придбання та оренди житла надається особі на будівництво або придбання житла лише один раз, якщо інше не передбачено законодавством. Право на отримання державної підтримки для реалізації права на житло вважається використаним з моменту набуття особою права власності на таке житло.

Договір оренди з правом викупу житла (крім соціального) з державного житлового фонду та житлового фонду територіальних громад може укладатися особами, які проживають у такому житлі не менше 10 років. При цьому викуп такого житла за зниженою ціною не допускається та здійснюється за вартістю, що не може бути меншою за вартість новозбудованого житла для його заміни.

Окремо хочемо виділити статтю 28 нового закону, яка визначає осіб, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло. Державною підтримкою для реалізації права на житло можуть скористатися особи, які не мають доступу до житла, що відповідає загальним вимогам до споживчої якості житла, особи, які потребують соціального захисту, та інші категорії осіб, визначені цим Законом та іншими законами України.

Особами, які не мають доступу до житла, вважаються особи, які не мають у власності, користуванні або на інших підставах житла, що відповідає загальним вимогам до споживчої якості житла, або які не мають фактичної можливості користуватися або розпоряджатися таким житлом внаслідок:

1) знищення або пошкодження житла внаслідок воєнних дій, терористичних актів, надзвичайних ситуацій, тимчасової окупації території, на якій розташоване житло;

2) недопуску до житла з боку третіх осіб, що перешкоджають законному володінню, користуванню чи розпоряджанню житлом;

3) інших обставин, що унеможливлюють проживання у житлі, підтверджених відповідними документами.

Інформація про осіб, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло, вноситься до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. При цьому критерії віднесення осіб до категорії осіб, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло, затверджуються Кабінетом Міністрів України відповідно до вимог цього Закону та інших законів України.

Ще одна цікава категорія житлового фонду яка вводиться в обіг – соціальне житло. Особам, які потребують соціального захисту, іншим категоріям осіб, визначеним законом, надається соціальне житло. Таке житло має відповідати вимогам до споживчої якості житла.

Соціальне житло з державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади надається особам за договором оренди соціального житла на підставі рішення відповідно органу державної влади або органу місцевого самоврядування. Плата за соціальне житло включає: плату за оренду соціального житла та житлово-комунальні послуги. Розмір плати за оренду соціального житла встановлюється з урахуванням пільг і гарантій, визначених законом, виплати соціальної допомоги, на які особа (сім’я), домогосподарство має право відповідно до законодавства, та залежно від рівня доходу та майна особи (сім’ї), домогосподарства.

Розмір плати за оренду соціального житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей встановлюється з урахуванням Закону України «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей». Водночас згідно із законодавством особам може надаватися субсидія для оплати оренди соціального житла з урахуванням критеріїв оцінки фінансово-майнового стану особи (сім’ї), домогосподарства у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Особи, які користуються соціальним житлом на підставі договору оренди, оплачують житлово-комунальні послуги відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Надання пільг і субсидій для оплати житлово-комунальних послуг здійснюється відповідно до законодавства.

Забезпечення осіб соціальним житлом також може здійснюватися шляхом укладення особою договору оренди соціального житла з приватного житлового фонду. У такому разі сплата платежів за оренду соціального житла з приватного житлового фонду залежно від рівня доходу особи (сім’ї), домогосподарства та з урахуванням пільг і гарантій, визначених законом, здійснюється на підставі договору оренди соціального житла відповідно до закону. Чи знайдуться охочі власники житла віддати його як соціальне з усіма наслідками, включаючи розмір орендної плати, час покаже.

Інформація про соціальне житло державного житлового фонду та житлового фонду територіальних громад, а також про житло приватного житлового фонду, власники якого мають намір укласти договір оренди соціального житла, вноситься до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. Інформація про осіб, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло та відповідно до закону мають право на отримання соціального житла, також вноситься до тієї ж самої Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Надання соціального житла здійснюється з урахуванням кількості членів сім’ї чи домогосподарства орендаря, з дотриманням вимог до споживчої якості житла. Забезпечення осіб соціальним житлом та надання субсидії для оплати оренди соціального житла здійснюються відповідно до законодавства.

Досить цікаво в законі зазначені гарантії що до житла, особливо що до виселення, відселення тощо. Ніхто не може бути виселений із займаного житла або обмежений у праві користування житлом інакше, ніж за рішенням суду та з підстав і в порядку, встановлених законом.

Зверніть увагу на те, що забороняються виселення, переселення та відселення осіб, на яких поширюється дія цього Закону, яким відповідно до законодавства було надано житло з державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади і які фактично проживають у такому житлі, якщо зберігаються обставини, які були підставою для надання їм такого житла, та/або вони не втратили право на користування таким житлом, а у встановлених законом випадках – право на безоплатне отримання житла для постійного проживання або у власність, без попереднього надання таким особам (їхнім сім’ям) суб’єктами, що здійснюють виселення, переселення чи відселення, іншого житла, придатного для проживання, крім випадків, якщо виселення проводиться добровільно або на підставі рішення суду.

Виселення, переселення та відселення осіб з житла приватного житлового фонду здійснюються не інакше, ніж за рішенням суду та з підстав і в порядку, встановлених законом. Ось як дана норма буде працювати на практиці покаже час, адже фактично вона існувала і до цього закону, але судова система  працює настільки повільно, що  пересічні громадяни знайшли 101 спосіб як цю діючу норму обійти.

Новим у законі є також те, що забороняються виселення, переселення та відселення осіб, які є стороною спору про підстави їх виселення та/або їх проживання у житлі, та/або виселення з житла, – до вирішення такого спору в досудовому або судовому порядку відповідно до закону, крім визначених законом випадків відселення у зв’язку з ліквідацією наслідків аварій, пожеж, інших надзвичайних ситуацій, збройної агресії. Фактично про це відповідно до ЦПК можна було просити як про забезпечення позову, але законодавець подбав про час суддів та встановив пряму норму-заборону.

Виселення з житла державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади з наданням іншого житла у порядку, визначеному відповідним договором оренди, здійснюється з таких підстав:

1) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт житла, якщо відповідні роботи не можуть бути проведені без виселення орендаря (користувача);

2) знесення житла за результатами обстеження стану житлових будинків у порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України;

3) аварійний стан житла, що створює безпосередню загрозу обвалу або становить небезпеку для життя і здоров’я мешканців, що підтверджено результатами технічного обстеження, проведеного відповідно до законодавства;

4) переведення житлового приміщення у нежитлове у зв’язку з його технічним станом, реконструкцією або іншими обставинами, що унеможливлюють його подальше використання для проживання через фактично втрачені житлові функції;

5) визнання житла непридатним для проживання у встановленому законодавством порядку;

6) з інших підстав, визначених законом.

У разі відмови орендаря (користувача) від переселення в інше житло на підставі рішення суду здійснюється його примусове виселення.

Житло вважається самовільно зайнятим, якщо особа вселилася до житла без належних правових підстав, відпали обставини, що були підставою для надання їй такого житла, та/або особа втратила право користування таким житлом. Вселення до житла без належних правових підстав забороняється.

Самовільно зайняте житло підлягає негайному поверненню його власнику або особі, яка користується житлом на законних підставах. Фізична або юридична особа, яка самовільно зайняла житло, зобов’язана привести його у придатний для використання стан і відшкодувати завдані збитки власнику або користувачу житла.

І на останок – спори, пов’язані із захистом права на житло незалежно від форми власності, вирішуються в судовому порядку відповідно до закону.

Дія цього Закону поширюється на житлові відносини, що виникли після набрання ним чинності. До правочинів про заселення у житлові приміщення, службове житло та житлові приміщення у гуртожитках, дійсних на день набрання чинності цим Законом, застосовується законодавство, що діяло на час їх укладення.

Отже, радимо дотримуватися встановлених новим законом процедур, відстоювати свої права і використовувати всі законні механізми для їх захисту.