Продажа недвижимости лицом, уехавшим жить за границу

Вопрос о продаже недвижимости, который мы сейчас будем рассматривать, не касается лиц, надеющихся и желающих вернуться домой при наличии благоприятных условий и завершения боевых действий. Оно актуально больше для тех, кто, к сожалению, решил не возвращаться в родную страну, или у кого обстоятельства сложились так, что очень нужны деньги здесь и сейчас. В настоящее время наблюдается увеличение количества украинцев, которые к нам обращаются по этому вопросу, и это уже становится тенденцией.

Согласно ст. 5 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» к объектам недвижимого имущества относятся: земельный участок, а также объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения назначения, а именно: жилые дома, здания, постройки (их отдельные части), квартиры, жилые и нежилые помещения. Именно по этому имуществу и будет идти речь.

Продать собственную недвижимость можно, приехав непосредственно самому на территорию Украины, но иногда обстоятельства складываются таким образом, что гражданин ну никак не имеет возможности въехать на территорию Украины. Здесь на помощь придет институт доверенности. Согласно статье 244 Гражданского Кодекса Украины доверенностью является письменный документ, который выдается одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Доверенность кажется на распоряжение движимым и/или недвижимым имуществом, представление интересов по вопросам оформления и получения документов, открытие банковских счетов и получение денежных и материальных ценностей, оформление и получение оформления наследства и т.п. Обычно ее выдают на имя того человека, которому особенно доверяют, потому что речь идет о средствах и иногда очень значительных. Поэтому советуем тщательно выбирать лицо, которое вы хотите «осчастливить» указанным документом, и у которого будет время и желание заниматься вашими делами вместо вас.

Но прежде чем, оформлять доверенность, нужно убедиться, что же именно она будет выдана. Как иногда выясняется, для того чтобы продать недвижимость сначала ее нужно оформить! Иногда граждане считают, что уже имеют документы на недвижимое имущество и показывают – технический паспорт или документы на предыдущего владельца. К сожалению, это не так. Соответствующими документами, удостоверяющими право собственности на недвижимое имущество, являются договоры (купли-продажи, дарения и другие), свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда, государственный акт на право собственности на земельный участок и многие другие, но выданы на ваше имя. Поэтому искренне рекомендуем, чтобы не упустить время, убедиться в упорядоченности документов на то имущество, которое вы хотите продать.

Находясь за границей, оформить доверенность возможно двумя путями. Первый – это в зарубежном дипломатическом учреждении – консульстве или дипломатическом учреждении, второй – у местного нотариуса. Рассмотрим оба этих варианта. Но с начала чисто практический совет. Никто не знает лучше, как написать текст доверенности для действий в Украине правильно, чем работающие в Украине нотариусы. Их действия согласовывают Министерство юстиции, они знают правильные названия всех государственных и не только учреждений, актуальные нюансы по совершению действий в конкретном органе. Поэтому наша рекомендация – лично через Интернет, а лучше через близких, которые остались в Украине, обратиться к местному нотариусу, объяснить для чего нужна доверенность и получить от него проект этой доверенности.

Что касается доверенности, выданной консульством. Главное – она будет действовать на территории Украины без дополнительных процедур, как бы вы ее оформили у нотариуса в Украине. Удостоверение доверенностей консульством (или дипломатическим представительством) за границей происходит в порядке и по правилам законодательства Украины. Основное, что нужно помнить, оформляя доверенность: чем более конкретные полномочия, делегируемые представителю, тем лучше. Формулировка «на все действия от моего имени» приводит к тому, что в дальнейшем некоторые государственные органы отказывают представителю в совершении действий, ссылаясь именно на тот момент, что конкретное действие и орган, в котором его необходимо совершить, не прописаны в доверенности.

Для оформления доверенности в консульстве нужно заранее записаться на прием и предоставить следующие документы, перечень которых ориентировочный и минимально необходимый: заявление соответствующего образца, действующий паспорт гражданина Украины для выезда за границу (загранпаспорт) лучше с копией первой страницы (в случае отсутствия загранпаспорта) можно подать действующий внутренний паспорт (добавив копии страниц с отметками); оригинал и копия украинского идентификационного номера заявителя; копии документов доверенного лица, а именно копии 1-2 страниц паспорта гражданина Украины (внутренний паспорт), копию страницы с пропиской, а также копию украинского идентификационного номера доверенного лица. Именно на этой стадии вам понадобится проект доверенности, который мы упоминали ранее, желательно в электронной форме в формате WORD (.doc, .docx).

Уточнить конкретный перечень необходимых документов, форму заявления и порядок их представления можно на официальной странице конкретного консульства в Интернете. Данная услуга платная, размер консульского сбора в долларах США и евро, взимаемый за совершение консульских действий зарубежными дипломатическими учреждениями Украины унифицированы и составляют для удостоверения доверенностей на право пользования и распоряжения имуществом, кроме транспортных средств, других самоходных машин и механизмов, и осуществления кредитных операций: детям, второму из супругов 30 долларов США или 28 евро, другим лицам – 60 долларов США или 55 евро.

Что касается доверенности, выданной местным иностранным нотариусом. Доверенности, удостоверяемые нотариусами иностранного государства, удостоверяются по законодательству иностранного государства. Согласно статье 13 Закона Украины «О международном частном праве» документы, выданные уполномоченными органами иностранных государств в установленной форме, признаются действительными в Украине в случае их легализации, если иное не предусмотрено законом или международным договором Украины.

На территории Украины действуют два способа легализации документов: консульская легализация и апостиль.

Апостиль – это специальный штамп, проставляемый на официальных документах, поступающих от государств-участников Конвенции, отменяющий требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 1961 год). Украина подписала этот документ в 2003 году. Список стран, признающих «Апостиль» включает в себя сейчас 125 стран мира. Из самых популярных в нем с точки зрения украинских беженцев Австрия, Болгария, Греция, Дания, Эстония, Израиль, Ирландия, Испания, Италия, Нидерланды, Канада, Норвегия, Польша, Румыния, Чехия, Словакия, Великобритания, Турция, Франция, Хорватия, Черногория . Согласно положениям Конвенции, документ, на котором проставлен апостиль, не требует никакого дополнительного оформления или удостоверения и может быть использован в любом другом государстве-участнике Конвенции.

Консульская легализация официальных документов — это процедура подтверждения действительности оригиналов официальных документов или удостоверение подлинности подписей должностных лиц, уполномоченных удостоверять подписи на документах, а также действительности отпечатков штампов, печатей, которыми скреплен документ, которые были выданы в странах, не подписавших Гаагскую конвенцию. легализации. Она может проходить в Департаменте консульской службы Министерства иностранных дел Украины.

Зарубежные дипломатические учреждения принимают на легализацию официальные документы, составленные и заверенные на территории государства пребывания или консульского округа органами государственной власти, в компетенцию которых входит проведение процедуры консульской легализации, для их дальнейшего использования в Украине. При этом консул не несет ответственности за содержание документа.

В связи с ситуацией в страны с целью предотвращения мошеннических действий со стороны преступников ввели важное новшество. Так, если со дня выдачи доверенности, удостоверенной на территории Украины, прошло более месяца, нотариус обязан получить заявление доверителя о подтверждении действия доверенности. Если доверенность удостоверена за границей Украины консульским украинским учреждением (дипломатическим представительством) или в соответствии с законодательством иностранного государства, то доверенность необходимо подтверждать заявлением доверителя, если со дня выдачи такой доверенности прошло более двух месяцев.

Подлинность подписи на указанных заявлениях должна быть заверена нотариусом не ранее чем за семь календарных дней, а консульским учреждением (дипломатическим представительством) Украины или в соответствии с законодательством иностранного государства – не ранее одного месяца до дня заключения (подписания) соответствующего договора (акта).

Сейчас у людей много вопросов относительно внесения доверенностей в Единый реестр доверенностей Украины – какие доверенности там должны быть обязательно, а какие нет. В этой связи Комиссия Нотариальной палаты Украины по аналитически-методическому обеспечению нотариальной деятельности предоставила следующие разъяснения.

«Регистрация доверенностей (их дубликатов), удостоверенных консульствами (дипломатическими представительствами) Украины за границей в соответствии со статьей 38 (в случае отсутствия доступа к Единому реестру), а также сведения о прекращении их действия, осуществляется в Едином реестре по заявлению доверителя о регистрации таких .

Заявление о регистрации указанных доверенностей предоставляется Регистратору (нотариусу Украины) непосредственно доверителем. В случае невозможности подачи заявления на регистрацию доверенности непосредственно доверителем подлинность подписи доверителя на таком заявлении должна быть удостоверена подписью и печатью лица, удостоверившего доверенность. В этом случае – консульствами (дипломатическими представительствами) Украины за рубежом. Таким образом, доверенности, выданные гражданами Украины и удостоверенные должностными лицами консульства (дипломатического представительства) Украины за границей, подлежат обязательной регистрации в Едином реестре доверенностей.

Доверенности, удостоверяемые нотариусами иностранного государства, удостоверяются по законодательству иностранного государства. Законодательством Украины не предусмотрена обязанность и возможность регистрации таких доверенностей в Едином реестре доверенностей Украины. Следовательно, доверенности, удостоверенные нотариусами иностранного государства, не подлежат регистрации в Едином реестре доверенностей».

Помимо доверенности, представителю нужно передать оригиналы документов на недвижимое имущество и ждать. Именно представитель уже собирать дополнительно необходимые бумаги, как справки об отсутствии долгов из коммунальных учреждений, платить коммунальные долги в случае их наличия, снимать с регистрации места проживания всех зарегистрированных лиц (на что от них требуются также соответствующие доверенности), показывать недвижимость потенциальным покупателям , подписывать у нотариуса соответствующие документы для продажи.

Следует заметить, что согласно п. 7 Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине, физические лица вправе осуществлять наличные расчеты между собой по договорам купли-продажи, подлежащим нотариальному удостоверению, в размере до 50000 (пятидесяти тысяч) гривен включительно. Платежи на сумму, превышающую 50000 гривен, осуществляются путем перевода средств со счета на счет или внесения и/или перевода средств на счета.

Таким образом, полученные на банковский счет средства вместе с копией договора купли-продажи, нотариально удостоверенной, которую обязательно необходимо попросить продавцу недвижимости для себя, будут стопроцентной гарантией «чистоты» полученных денег для подтверждения их происхождения во многих странах за рубежом. Также, в свою очередь, необходимо попросить представителя сохранить копии всех справок из соответствующих коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Существует еще один момент, который может повлиять на собственника недвижимого имущества – оформление задатка. Задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу) должником (покупателем) в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и обеспечение его выполнения (ч. 1 ст. 570 Гражданского кодекса Украины). Статья 571 Гражданского кодекса Украины отмечает: «Если нарушение обязательства произошло по вине должника, залог остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости. Именно об этом договоре обычно говорят, когда договариваются о заключении договора купли-продажи. Покупатель дает задаток, а продавец получает. Стороны обмениваются расписками и готовятся к основному соглашению. Но это заблуждение. В соответствии с действующим законодательством только предварительный договор, который в таком случае должен быть нотариально удостоверен, может гарантировать сторонам санкции за отказ от совершения в дальнейшем запланированного соглашения.

Статья 635 Гражданского кодекса Украины определяет: «Предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором». В случае обмена сторонами только расписками, переданные средства считаются просто авансовым платежом и подлежат возврату в случае, если заключение соглашения не состоялось.

Что касается стоимости оформления самой сделки купли-продажи недвижимого имущества, то размер каждого платежа составляет:

• налог с доходов физических лиц (кратко НДФЛ) – 5%;
• военный сбор – 1,5%;
• госпошлина – 1%;
• сбор в Пенсионный фонд – 1%;
• услуги нотариуса – по договоренности, а стоимость услуги определяет нотариус. У государственного нотариуса стоимость оформления будет ниже.
• оплата за справки и выписки из соответствующих государственных реестров;

Указанные расходы распределяются следующим образом:

• НДФЛ, военный сбор, госпошлину уплачивает обычно продавец,
• покупатель уплачивает сбор в Пенсионный фонд и услуги нотариуса.

Не облагается налогом стоимость жилой недвижимости, если в течение года лицо совершает только одну сделку купли-продажи жилой недвижимости, которой владеет более трех лет. Тогда продавцом и покупателем уплачивается только госпошлина (1%) и сбор в Пенсионный фонд (1%). Если лицо получило наследственный объект недвижимости, условие нахождения имущества в собственности более трех лет в таком случае не распространяется, и имущество можно смело продавать сразу. Отметим, что распределение расходов именно таким образом не является обязательным, стороны могут договориться относительно другого варианта распределения расходов.

Для покупателя недвижимости важно то, чтобы на момент подписания договора купли-продажи у нотариуса, отсутствовали долги по коммунальным услугам и зарегистрированные (прописанные) лица. У вас может появиться вполне логичный вопрос – а не передать ли все хлопоты по продаже недвижимого имущества агенту по недвижимости – риэлтору? Хотим заметить, что данная профессия у нас не лицензируется, даже конкретных требований к ней нет. Риэлторами идут работать кто-либо с любым образованием, поэтому они могут помочь получить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, показывать покупателям квартиру, но даже эти действия мы рекомендуем доверять только профессионалу своего дела.