Продаж нерухомості особою, яка виїхала жити за кордон

Питання щодо продажу нерухомості, яке ми зараз будемо розглядати, не стосується осіб, що мають надію та бажання повернутися додому при наявності сприятливих умов та завершення бойових дій. Воно актуальне більш для тих, хто, на жаль, вирішив не повертатися до рідної країни, або у кого обставини склались так, що вкрай потрібні гроші тут і зараз. На даний час спостерігається збільшення кількості українців, які до нас звертаються з цим питанням, і це вже становиться тенденцією.

Відповідно до ст. 5 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” до об’єктів нерухомого майна відносяться: земельна ділянка, а також об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення. Саме щодо цього майна і буде йти мова.

Продати власну нерухомість можна, приїхавши безпосередньо самому на територію України, але іноді обставини складаються таким чином, що громадянин ну ніяк не має можливості в’їхати на територію України. Тут на допомогу прийде інститут довіреності. Згідно статті 244 Цивільного Кодексу України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.

Довіреність видається на розпорядження рухомим та/або нерухомим майном, представлення інтересів з питань оформлення та отримання документів, відкриття банківських рахунків та отримання грошових і матеріальних цінностей, оформлення та отримання оформлення спадщини тощо. Зазвичай її видають на ім’я тієї людини, якій особливо довіряють, бо мова йде про кошти і іноді дуже значні. Тому радимо прискіпливо обирати особу, яку ви бажаєте «ощасливити» зазначеним документом, і у якої буде час та бажання займатись вашими справами замість вас.

Але перш ніж, оформлювати довіреність, потрібно впевнитися на, що ж саме вона буде видана. Як іноді з’ясовується, для того, щоб продати нерухомість спочатку її потрібно оформити! Іноді громадяни вважають що вже мають документи на нерухоме майно і показують – технічний паспорт, або документи на попереднього власника. На жаль, це не так. Відповідними документами, що посвідчують право власності на нерухоме майно, є договори (купівлі-продажу, дарування та інші), свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, рішення суду, державний акт на право власності на земельну ділянку та багато інших, але видані на ваше ім’я. Тому щиро рекомендуємо, аби не згаяти час, впевнитись в упорядкованості документів на те майно, яке ви хочете продати.

Перебуваючи за кордоном, оформити довіреність можливо двома шляхами. Перший – це в закордонній дипломатичній установі – консульстві або дипломатичній установі, другий – у місцевого нотаріуса. Розглянемо обидва ці варіанти. Але с почату суто практична порада. Ніхто не знає краще, як написати текст довіреності для дій в Україні правильно, ніж нотаріуси, які працюють в України. Їх дії узгоджує Міністерство юстиції, вони знають правильні назви усіх державних і не тільки установ, актуальні нюанси щодо вчинення дій в конкретному органі. Тому наша рекомендація – особисто через Інтернет, а краще через близьких, які залишились в Україні, звернутись тут, до місцевого нотаріуса, пояснити для чого потрібна довіреність та отримати від нього проект цієї довіреності.

Щодо довіреності, виданої консульством. Головне – вона буде чинною на території України без жодних додаткових процедур, як би ви її оформили у нотаріуса в Україні. Посвідчення довіреностей консульством (або дипломатичним представництвом) за кордоном України відбувається в порядку та за правилами законодавства України. Основне, що треба пам’ятати, оформлюючи довіреність: чим більш конкретні повноваження, які делегуються представникові, тим краще. Формулювання «на усі дії від мого імені» призводить до того, що надалі деякі державні органи відмовляють представникові у вчиненні дій, посилаючись саме на той момент, що конкретна дія та орган, в якому її необхідно вчинити, не прописані в довіреності.

Для оформлення довіреності в консульстві потрібно завчасно записатись на прийом та надати наступні документи, перелік яких є орієнтовним та мінімально необхідним: заяву відповідного зразка, чинний паспорт громадянина України для виїзду за кордон (закордонний паспорт) краще з копією першої сторінки (у випадку відсутності закордонного паспорта можна подати чинний внутрішній паспорт додавши копії сторінок з відмітками); оригінал та копію українського ідентифікаційного номера заявника; копії документів довіреної особи, а саме копії 1-2 сторінки паспорта громадянина України (внутрішній паспорт), копію сторінки з пропискою, а також копію українського ідентифікаційного номера довіреної особи. Саме на цій стадії вам знадобиться проект довіреності, про який ми згадували раніше, бажано в електронній формі у форматі WORD (.doc, .docx).

Уточнити конкретний перелік необхідних документів, форму заяви та порядок їх подання можливо на офіційній сторінці конкретного консульства в Інтернеті. Дана послуга є платною, розмір консульського збору в доларах США та євро, що справляється за вчинення консульських дій закордонними дипломатичними установами України уніфіковані та складають для посвідчення довіреностей на право користування і розпорядження майном, крім транспортних засобів, інших самохідних машин і механізмів, та здійснення кредитних операцій: дітям, другому з подружжя 30 доларів США або 28 євро, іншим особам – 60 доларів США або 55 євро.

Щодо довіреності, виданої місцевим іноземним нотаріусом. Довіреності, які посвідчуються нотаріусами іноземної держави, посвідчуються за законодавством саме іноземної держави. Згідно зі статтею 13 Закону України „Про міжнародне приватне право” документи, видані уповноваженими органами іноземних держав у встановленій формі, визнаються дійсними в Україні у разі їх легалізації, якщо інше не передбачено законом або міжнародним договором України.

На території України діє два способи легалізації документів: консульська легалізація та апостиль.

Апостиль – це спеціальний штамп, який проставляється на офіційних документах, що надходять від держав-учасниць Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів (Гаага, 1961 рік). Україна підписала даний документ у 2003 році. Перелік країн, які визнають “Апостиль” включає в себе зараз 125 країн світу. З найпопулярніших в ньому с погляду українських біженців: Австрія, Болгарія, Греція, Данія, Естонія, Ізраіль, Ірландія, Іспанія, Італія, Нідерланди, Канада, Норвегія, Польща, Румунія, Чехія, Словаччина, Великобританія, Туреччина, Франція, Хорватія, Чорногорія. Згідно з положеннями Конвенції, документ, на якому проставлено апостиль, не потребує ніякого додаткового оформлення чи засвідчення і може бути використаний в будь-якій іншій державі-учасниці Конвенції.

Консульська легалізація офіційних документів – це процедура підтвердження дійсності оригіналів офіційних документів або засвідчення справжності підписів посадових осіб, уповноважених засвідчувати підписи на документах, а також дійсності відбитків штампів, печаток, якими скріплено документ які були видані в країнах, що не підписали Гаазьку конвенцію про скасування консульської легалізації. Вона може відбуватись в Департаменті консульської служби Міністерства закордонних справ України.

Закордонні дипломатичні установи України приймають на легалізацію офіційні документи, складені і засвідчені на території держави перебування або консульського округу органами державної влади, до компетенції яких входить проведення процедури консульської легалізації, для їх подальшого використання в Україні. При цьому консул не несе відповідальності за зміст документа.

У зв’язку з ситуацією в країни, з метою запобігання шахрайським діям з боку злочинців ввели важливу новацію. Так, якщо з дня видачі довіреності, посвідченої на території України, минуло більше одного місяця, нотаріус зобов’язаний отримати заяву довірителя про підтвердження дії довіреності. Якщо довіреність посвідчено за кордоном України консульською українською установою (дипломатичним представництвом) або відповідно до законодавства іноземної держави, то чинність довіреності необхідно підтверджувати заявою довірителя, якщо з дня видачі такої довіреності минуло понад два місяці.

Справжність підпису на вказаних заявах повинно бути засвідчено нотаріусом не раніше ніж за сім календарних днів, а консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави – не раніше ніж за один місяць до дня укладення (підписання) відповідного договору (акта).

Зараз у людей є багато питань відносно внесення довіреностей в Єдиний реєстр довіреностей України – які довіреності там мають бути обов’язково, а які ні. У зв’язку з цим Комісія Нотаріальної палати України з аналітично-методичного забезпечення нотаріальної діяльності надала наступні роз’яснення.

«Реєстрація довіреностей (їх дублікатів), посвідчених консульствами (дипломатичними представництвами) України за кордоном відповідно до статті 38 (у разі відсутності доступу до Єдиного реєстру), а також відомості про припинення їх дії, здійснюється в Єдиному реєстрі за заявою довірителя про реєстрацію таких довіреностей.

Заява про реєстрацію зазначених довіреностей надається Реєстратору (нотаріусу України) безпосередньо довірителем. У разі неможливості подачі заяви на реєстрацію довіреності безпосередньо довірителем справжність підпису довірителя на такій заяві повинен бути засвідчений підписом та печаткою особи, яка посвідчила довіреність. В цьому випадку – консульствами (дипломатичними представництвами) України за кордоном. Таким чином, довіреності, видані громадянами України та які посвідчені посадовими особами консульства (дипломатичного представництва) України за кордоном, підлягають обов’язковій реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей.

Довіреності, які посвідчуються нотаріусами іноземної держави посвідчуються за законодавством іноземної держави. Законодавством України не передбачено обов’язку та можливості реєстрації таких довіреностей у Єдиному реєстрі довіреностей України. Отже, довіреності, посвідчені нотаріусами іноземної держави, не підлягають реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей».

Крім довіреності представникові потрібно передати оригінали документів на нерухоме майно і чекати. Саме представник вже буди збирати додатково необхідні папери, як то довідки про відсутність боргів з комунальних установ, сплачувати комунальні борги у разі їх наявності, знімати з реєстрації місця проживання всіх зареєстрованих осіб (на що від них потрібні також відповідні довіреності), показувати нерухомість потенційним покупцям, підписувати у нотаріуса відповідні документи на продаж.

Слід зауважити, що відповідно до п. 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 50000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.

Таким чином, отримані на банківський рахунок кошти разом з копією договору купівлі-продажу, посвідченою нотаріально, яку обов’язково необхідно попросити продавцю нерухомості для себе, будуть стовідсотковою гарантією «чистоти» отриманих грошей для підтвердження їх походження в багатьох країнах за кордоном. Також, в свою чергу, необхідно попросити представника зберегти копії всіх довідок з відповідних комунальних служб про відсутність заборгованості по комунальним платежам.

Існує ще один момент, який може вплинути на власника нерухомого майна – оформлення завдатку. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові (продавцю) боржником (покупцем) у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання (ч. 1 ст. 570 Цивільного кодексу України). Стаття 571 Цивільного кодексу України зазначає: «Якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, він зобов’язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. Саме про цей договір зазвичай кажуть, коли домовляються про укладання договору купівлі-продажу. Покупець дає завдаток, а продавець – отримує. Сторони обмінюються розписками та розходяться готуватись до основної угоди. Але це є оманою. Відповідно до чинного законодавства тільки попередній договір, який в такому випадку повинен бути посвідчений нотаріально, може гарантувати сторонам санкції за відмову від вчинення надалі запланованої угоди.

Стаття 635 Цивільного кодексу України визначає: «Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором». У випадку обміну сторонами тільки розписками, передані кошти вважаються просто авансовим платежем та підлягають поверненню у разі як що укладення угоди не відбулося.

Щодо вартості оформлення самої угоди купівлі-продажу нерухомого майна, то розмір кожного платежу складають:

• податок з доходів фізичних осіб (коротко «ПДФО») – 5%;
• військовий збір – 1,5%;
• держмито – 1%;
• збір до Пенсійного фонду – 1%;
• послуги нотаріуса – за домовленістю, а вартість послуги визначає нотаріус. У державного нотаріуса вартість оформлення буде нижча.
• оплата за довідки та витяги з відповідних державних реєстрів;

Зазначені витрати розподіляються наступним чином:

• ПДФО, військовий збір, держмито сплачує зазвичай продавець,
• покупець сплачує збір до Пенсійного фонду та послуги нотаріуса.

Не обкладається податком вартість житлової нерухомості, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду купівлі-продажу житлової нерухомості, якою володіє понад три роки. Тоді продавцем і покупцем сплачується лише держмито (1%) та збір до Пенсійного фонду (1%). Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не поширюється, і майно можна сміливо продавати одразу. Зазначимо, що розподілення витрат саме таким чином не є обов’язковим, сторони можуть домовитись, щодо іншого варіанту розподілу витрат.

Для покупця нерухомості важливим є те, щоб на момент підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса, були відсутні борги по комунальним послугам та зареєстровані (прописані) особи. У вас може з’явитись цілком логічне питання – а чи не передати усі клопоти з продажу нерухомого майна на агента з нерухомості – ріелтора? Хочемо зауважити, що дана професія у нас не ліцензується, навіть конкретних вимог до неї немає. Ріелторами йдуть працювати будь-хто з будь-якою освітою, тому вони можуть допомогти отримати довідку про відсутність заборгованості по комунальним платежам, показувати покупцям квартиру, але навіть ці дії ми рекомендуємо довіряти тільки професіоналу своєї справи.