Семь главных тенденций украинского рынка недвижимости в 2025 году: взгляд Кирилла Верещагина
После начала полномасштабной войны рынок жилой недвижимости в Украине перешел в новую фазу. Сначала это был этап вынужденной остановки, затем постепенное возобновление активности, но уже при новых условиях. Изменились подходы к инвестированию, критерии выбора жилья, логика поведения покупателей и девелоперов. В 2025 году рынок работает в среде постоянного риска, однако эти риски больше не воспринимаются как временные. На этом фоне постепенно сложилась новая система приоритетов, влияющая на всех участников процесса – от застройщика до конечного потребителя. Своими мнениями о том, какие именно тенденции определяют рынок в этом году, поделился основатель маркетингового агентства Sharks.UA Кирилл Верещагин.
Эксперт отмечает, что доверие стало главной валютой рынка. В первые месяцы после начала полномасштабной войны часть застройщиков просто исчезла, остальные временно приостановили проекты. Именно в этот период изменилась логика потребителя: главным критерием выбора стал не только ответ на «строящие» вопросы, а прежде всего «кто строит», и эта логика сохраняется в 2025 году. Надежная репутация, открытость к коммуникации, отчетность по ходу строительства стали обязательными условиями для попадания девелопера в шортлист покупателя. В нестабильном мире именно стабильность стала важнейшим преимуществом.
Кирилл Верещагин приводит пример одного из клиентов, когда потенциальные покупатели провели глубокое самостоятельное исследование: они проанализировали уже реализуемые проекты на LUN.ua, нашли публикации о других объектах застройщика, проверили информацию о ключевых сотрудниках и в результате отказались от покупки в текущем проекте.
Вторым важным трендом эксперт называет рост популярности апарт-отелей и управляемой недвижимости. До 2022 года на рынке доминировал спекулятивный подход: покупка на этапе котлована с последующей продажей после сдачи в эксплуатацию. После начала полномасштабной войны подобная стратегия стала менее предсказуемой. Инвесторы начали искать понятную и регулярную прибыль, поэтому все чаще обращаются в апарт-отели с профессиональным управлением. Предложение активно вытесняет морально устаревшее гостиничное фондовое жилье.
Управляемые форматы уменьшают риски, связанные с необходимостью самостоятельно управлять объектом аренды. Популярность апарт-отелей обусловлена как интересом инвесторов, так и спросом среди арендаторов, уже имеющих опыт проживания в этом распространенном на Западе формате. Верещагин приводит статистику: после начала полномасштабной войны количество новых апарт-отелей, предлагаемых рынку, выросло на 25% — по данным ЛУН. По состоянию на 2025 год в Украине строится 47 гостинично-апартаментных комплексов, еще 45 – анонсировано. К этим цифрам следует добавить 108 коттеджных городков гостиничного типа, появившихся на рынке с начала 2024 года.
Следующим трендом эксперт называет сохранение спроса на курортную недвижимость Западной Украины. Спрос на Карпаты и Закарпатье сформировался еще в 2022 году и усиливался с каждым годом. В 2025 году интерес к этому региону остается относительно стабильным, хотя прогнозы экспертов по поводу будущего рынка разделились. Морские регионы, в частности Одесщина, остаются более уязвимыми, поэтому горные направления выглядят более привлекательными как для жизни, так и для инвестиций. Застройщики реагируют на этот спрос, выводя на рынок масштабные жилищные комплексы с высоким уровнем инфраструктуры и сервиса. Эти объекты ориентированы на концепцию slow living — неторопливого, спокойного образа жизни, пришедшего с Запада и сочетающегося со стратегическим ожиданием стабильного дохода.
Еще одним важным изменением Верещагин называет стабилизацию рынка Западной Украины и постепенное возвращение интереса к столичному региону. Во Львове и Ивано-Франковске уже фиксируется превышение предложения спроса. В то же время Киев и Киевская область демонстрируют постепенное возобновление активности. По данным ЛУН, столичный регион занимает второе место по количеству новых проектов в 2025 году — 22 жилых комплекса. Инвесторы осознали продолжительность войны, но в то же время понимают: столица остается столицей со спросом на качественное жилье, рабочие места и более высокий уровень сервиса. Однако не следует игнорировать ситуативные колебания. В периоды активных вражеских атак Киев демонстрирует заметное понижение заинтересованности в покупке недвижимости, а потребительские решения в это время кардинально меняются.
Пятый тренд, на котором останавливается эксперт, касается новых приоритетов выбора – безопасности и автономности. Верещагин подчеркивает, что автономность уже не воспринимается как дополнительное преимущество – она стала базовой потребностью. По данным Visionary Service, 56% новых жилых комплексов имеют автономное электро- и теплоснабжение, а 97% оборудованы бомбоубежищами. Это действующий стандарт законодательства, без которого девелопер не допускается к реализации проектов.
Кирилл Верещагин обращает внимание на новинку в сфере безопасности: индивидуальные бомбоубежища и сейфовые комнаты по израильскому образцу. Хотя это еще не стало массовым трендом, многие уже начали задумываться над такими решениями — с учетом продолжительности войны и осознания, что безопасность – это личная ответственность. Еще одним новым вектором есть отказ от верхних этажей. Если раньше они считались престижными, то теперь покупатели все чаще выбирают более низкие этажи — 2–5. Это связано как с рисками при обстреле, так и с практичностью: обесточивание означает остановку лифтов. Поэтому нижние этажи стали как более безопасными, так и более удобными.
Эксперт также отмечает, что инклюзивность явилась еще одним обязательным маркером качественного жилья. Согласно последнему опросу ЮНИСЕФ, 87% украинцев считают безбарьерность одной из новых ценностей общества. Просторные входы без порогов, пандусы, широкие двери в лифтах, безопасное движение для людей с инвалидностью, родителей с колясками и пожилых людей — все это теперь не опция, а обязательное условие современного проекта. Девелоперы учитывают эти параметры еще на этапе проектирования, поскольку доступность жилья определяет не только социальную этику, но и конкурентоспособность на рынке.
Еще одним существенным изменением, по словам Верещагина, стало сокращение горизонта планирования. В условиях глобальной и внутренней нестабильности инвесторы не готовы ждать несколько лет. Поэтому все большую популярность приобретают проекты с коротким циклом реализации – от 12 до 24 месяцев. Рынок нуждается в простых и прозрачных моделях: таких, где можно легко просчитать стоимость, сроки, доходность и риски. Это также стимулирует развитие арендных моделей и усиливает позиции девелоперов, которые могут предложить понятную финансовую стратегию.
Последний тренд, выделяемый экспертом, касается изменения роли маркетинга. В 2025 году, как отмечает Верещагин, маркетинг не является лишь инструментом — он стал мировоззрением. Люди не хотят просто купить стены — они ищут место, где узнают свой дом, и где смогут стать главными героями. Девелоперы, понимающие это изменение парадигмы, выиграют в конкурентной борьбе. Он также обращает внимание на рост роли искусственного интеллекта – от создания визуального контента и текстов до аналитики, работы с базами знаний и интеграции ботов в маркетинговые команды. Однако говорить о полноценной замене человека пока рано. Чтобы понимать смыслы, уметь интерпретировать сгенерированное и создавать нестандартные решения, нужен талантливый оператор, для которого ИИ не угроза, а лишь дополнительный инструмент.
Подытоживая, эксперт считает, что рынок недвижимости в 2025 году все еще остается нестабильным, однако эта нестабильность воспринимается большинством девелоперов и инвесторов как новая норма. Это не период бума, но и не время стагнации. Верещагин выделяет три основных тренда этого времени: доверие, скорость и безопасность. Доверие инвесторов к застройщикам, которое формируется благодаря открытой коммуникации и соблюдению обязательств. Скорость реализации проектов и быстрота получения дохода. И, наконец, безопасность как условий проживания, так и гарантия защищенности инвестиций.
