Земельное право и добрососедство: когда соседские споры переходят в правовое поле

В современном мире, где каждый квадратный метр земли имеет большое значение, вопросы добрососедства приобретают особую актуальность. Конфликты между собственниками земли могут возникать из-за незначительных, на первый взгляд, проблем – ограждений, деревьев, строительства или даже расположения коммуникаций. Однако такие ситуации могут превратиться в серьезные юридические споры, влияющие не только на добрососедские отношения, но и на правовое регулирование землепользования. Добрососедство в земельном праве – это не просто вопрос этикета или моральных норм, это правовой институт, призванный обеспечить баланс между интересами соседей.

Каковы основные принципы добрососедства? Как регулируются подобные отношения в украинском законодательстве? И главное – что делать, когда возникают спорные ситуации, нарушающие ваши права как владельца или пользователя земли? ИА «ФАКТ» обратилось за ответами на эти вопросы и комментариями к адвокатскому объединению «Репешко и партнеры».

Нет в мире более актуального произведения, описывающего нормы добрососедства, чем классическое произведение Ивана Нечуя – Левицкого “Кайдашева семья”. По сюжету произведения, между прочим, груша с участка Карпа Кайдаша нависает над плетнем и Лавриновые дети едят из нее сочные вкусные плоды, которые уже падают на соседний участок, который в свою очередь принадлежит Лаврину Кайдашу.  Матрена, женщина Карпа прогоняет детей, избивает их. Кайдаши идут к священнику, чтобы он их рассудил и решил спор. Но священник, видя, что никакое согласие невозможно, прогоняет их. Примиряет Кайдашев только случайность — груша, которая являлась поводом смертоубийства, засыхает, а с ней исчезает и повод для ссор. Как видим, проблема эта не нова, а стара, как мир, но не менее актуальна в наше время.

В Земельном Кодексе Украины (ЗК Украины) есть целый раздел, который регулирует это добрососедство. Так, согласно статье 103 ЗК Украины:

1. “Владельцы и землепользователи земельных участков должны выбирать такие способы использования земельных участков в соответствии с их целевой назначением, при которых владельцам, землепользователям соседних земельных участков причиняется меньше неудобств (затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т.п.).
2. Владельцы и землепользователи земельных участков обязаны не использовать земельные участки способами, не позволяющими собственникам, землепользователям соседних земельных участков использовать их по целевому назначению (недопустимое влияние).
3. Владельцы и землепользователи земельных участков обязаны сотрудничать при совершении действий, направленных на обеспечение прав на землю каждого из них и использование этих участков с внедрением и соблюдением прогрессивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур и охраны земель (обмен земельных участков, рациональная организация территорий, соблюдение севооборотов, установление, хранение граничных знаков и т.п.).

В том же кодексе указано, что владельцы и землепользователи земельных участков могут потребовать прекращения деятельности на соседнем земельном участке, осуществление которого может привести к вредному влиянию на здоровье людей, животных, на воздух, земельные участки и прочее.

Необходимо отметить, что судебные споры именно по этому вопросу адвокаты очень не любят, потому что соседи обычно готовы убиваться годами и не хотят идти на уступки друг другу. Примеров вопросов, возникающих из норм добрососедства множество. Где нужно установить забор – на 20 см правее или левее на длине в 20 метров, какой забор ставить, кому ставить, из чего его ставить, лицом к кому его ставить. Это только на первый взгляд, несущественные вопросы, потому что слишком высокий забор из плотного материала препятствует доступу солнечному свету на соседский земельный участок от чего погибают овощи и кустарники, а в жилом доме вообще становится темно и сыро. Расположены вплотную к соседскому участку сараи, в которых содержатся птицы и домашний скот угрожают соседям не только неприятными ароматами, но и плодородием мышей или крыс. Вариантов нарушения норм добрососедства множество, вопрос в том, куда обращаться и что делать в подобных ситуациях.

Сразу следует отметить, что закон не может предусмотреть все случаи, которые происходят в реальной жизни, поэтому статья кодекса содержит только общие нормы. Чтобы иметь представление о том, как именно действовать в той или иной ситуации, нужно иногда изучить множество дополнительных нормативных актов – от Государственных Строительных Норм (ДБН) до положений, утверждаемых местными общинами.

Впрочем, Кайдашева ситуация оказалась настолько распространенной и массовой, что в ЗК Украины прописаны отдельные нормы относительно нее. Статья 105 подчеркивает:

«В случае проникновения корней и ветвей деревьев с одного земельного участка на другой, владельцы и землепользователи земельных участков вправе отрезать корни деревьев и кустов, которые проникают из соседнего земельного участка, если такое проникновение является преградой в использовании земельного участка по целевому назначению».

Кроме того, статья 109 определяет:

“Деревья, стоящие на границе смежных земельных участков, а также плоды этих деревьев принадлежат владельцам этих участков в равных частях. Каждый из соседей имеет право требовать ликвидировать стоящие на общей границе деревья. Расходы на ликвидацию этих деревьев возлагаются на соседей в равных частях. Сосед, требующий ликвидации стоящих на общей границе деревьев, должен один нести расходы на ликвидацию деревьев, если другой сосед отказывается от своих прав на деревья. Требование на ликвидацию деревьев (кустарников) исключается, если они служат граничными знаками и в зависимости от обстоятельств не могут быть заменены другими граничными знаками”.

Кроме того, статья 96 ЗК Украины прямо предусматривает обязанности землепользователей:

— не нарушать права владельцев смежных земельных участков и землепользователей;

— соблюдать правила добрососедства и ограничения, связанные с установлением земельных сервитутов и охранных зон;

— хранить геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных и осушительных систем;

— не допускать обжига сухой растительности или ее остатков с нарушением порядка, установленного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной политики в сфере охраны окружающей природной среды;

— обкошивать (с уборкой скошенного) и оборывать земельные участки, прилегающие к торфяникам, полезащитным лесным полосам, лугам, пастбищам, участкам со степной, водно-болотной и другой природной растительностью, в полосах отвода автомобильных и железных дорог.

Относительно тех же заборов. Способ закрепления общих границ между земельными участками определяется с согласия владельцев таких земельных участков. Расходы на установление общих границ несут владельцы земельных участков в равных частях, если иное не установлено соглашением между ними.

Вообще, если поискать, то нормативными документами урегулированы многие вопросы, возникающие между соседями, как: расстояние жилых домов, выгребных ям от границы земельного участка, расстояние разного рода насаждений от того же предела, а также сервитут – право пользования чужим земельным участком, например, право постоянного прохода или проезда по чужому земельному участку. А вот, прежде чем вступать с соседями в споры, советуем обратиться к специалистам и уточнить детали сложившейся ситуации в отношении норм действующего законодательства.

Но что делать, если соседи не могут прийти к согласию по вопросам добрососедства? Чтобы не нагружать суды вопросами заборов и груш, в Земельном кодексе появилась новационная статья, которая определила, что земельные споры можно решать путем медиации.  В соответствии с данной нормой земельный спор может быть урегулирован путем медиации в соответствии с Закон Украины «О медиации». Медиаторы способствуют примирению сторон земельного спора, договор о проведении медиации и соглашение по результатам медиации в земельных спорах заключаются в письменной форме. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения соглашения по результатам медиации стороны медиации имеют право обратиться к рассмотрению земельного спора в органы, разрешающие земельные споры. То есть медиация – это структурированный процесс переговоров, в котором нейтральная третья сторона, медиатор, организует и управляет диалогом между участниками конфликта. Медиация является чисто добровольным процессом, поэтому важно, чтобы обе стороны спора были согласны на этот метод разрешения конфликта. Медиатор – специально подготовленное нейтральное, независимое, беспристрастное физическое лицо, проводящее процесс медиации. Стороны медиации самостоятельно выбирают медиатора (медиаторов) и/или субъекта, обеспечивающего проведение медиации. Работа медиатора сводится к содействию конструктивному диалогу между сторонами, помощи в определении основных вопросов и поиске взаимоприемлемых решений.

Следует отметить, что в тех же Соединенных Штатах Америки основную массу гражданских споров рассматривают не суды, а именно медиаторы. Конечно, есть категория споров, которые могут быть рассмотрены исключительно судами, но все остальные рассматриваются судами только в том случае, когда процедура медиации не достигнет урегулирования конфликта. По нашему законодательству, если соседи залили вашу квартиру и осквернили множество ценных и не очень вещей, мы идем в суд, а вот граждане США сначала идут к медиатору. И уже когда стороны не достигли согласия по вопросу, сколько компенсировать средств за антикварный персидский ковер ручной работы, именно тогда спор выносится на рассмотрение суда. У нас медиация пока остается исключительно добровольным этапом, но она может быть достаточно эффективной и сэкономить время и деньги сторон.

По закону традиционно земельные споры разрешаются двумя органами: судами и органами местного самоуправления. При этом земельные споры рассматриваются органами местного самоуправления на основании заявления одной из сторон в недельный срок со дня подачи заявления и с участием заинтересованных сторон, которые должны быть заранее уведомлены о времени и месте рассмотрения спора. В случае отсутствия одной из сторон при первом решении вопроса и отсутствии официального согласия на рассмотрение вопроса рассмотрение спора переносится. Повторное отложение рассмотрения спора может иметь место только по уважительным причинам. Отсутствие одной из сторон без уважительных причин при повторном рассмотрении земельного спора не останавливает его рассмотрение и принятие решения.

В решении органа местного самоуправления определяется порядок его выполнения, оно передается сторонам в трехдневный срок со дня его принятия и вступает в силу с его принятия. Выполнение решения о земельных спорах осуществляется органом, принявшим это решение. В то же время, исполнение решения не освобождает нарушителя от возмещения убытков или потерь лесохозяйственного производства вследствие нарушения земельного законодательства. Следует еще знать о том, что исполнение решения относительно земельных споров может быть приостановлено или его срок может быть продлен судом. также споры по разграничению территорий сел, поселков, городов, районов и областей.

Органы местного самоуправления разрешают земельные споры в пределах территории территориальных общин по границам земельных участков, находящихся в собственности и пользовании граждан, ограничений в использовании земель и земельных сервитутов, соблюдение гражданами правил добрососедства, а также споры по разграничению границ районов в городах. В случае несогласия владельцев земли или землепользователей с решением органа местного самоуправления спор разрешается в судебном порядке.

Следует отметить, что решение органа местного самоуправления невозможно выполнить в принудительном порядке. А значит, в случае отказа от исполнения решения о сносе забора, он может быть снесен только по решению суда. Впрочем, мы рекомендуем, прежде чем обращаться в суд, обратиться в органы местного самоуправления и попытаться решить вопрос на этом этапе. Иногда это удается, к сожалению, не так часто, как хотелось бы.

Что касается судебного разбирательства, то некоторые спорные вопросы можно решить только в судебном процессе, поскольку суд имеет такой инструмент, как проведение судебных экспертиз по вопросам, требующим специальных знаний. Так, в связи с высотой забора, плотности материала из которого он сделан, а также в связи с возведенным соседом жилым домом или дворовым сооружением иногда становится вопросом по инсоляции. степени освещенности помещения, определяемой в расчете за сутки. Иногда именно строительно-техническая экспертиза решает нарушает ли забор чьи-то права, или нет.

Кроме того, именно судом могут быть приняты решения, не имеющие права принимать орган местного самоуправления, например:

• признание права собственности на земельный участок;
• взыскание с другой стороны в пользу потерпевшей стороны ущерба;
• упразднение права собственности на земельный участок.

Вообще мы советуем при возможности поддерживать хорошие отношения с соседями, ведь в случае необходимости составления какого-либо акта, в том числе для суда, поиска свидетелей для суда и полиции, надзора за домовладением в случае отсутствия определенного времени дома – соседи являются вашими первыми помощниками, источником информации. и надежным прикрытием.