Сучасний ринок житла в Україні: регіональні контрасти, цінові тенденції та нові моделі попиту
В Україні розгортається один з найсерйозніших житлових викликів за всю новітню історію. Дефіцит житла, який ще до початку повномасштабної війни був відчутним, сьогодні набув безпрецедентних масштабів, охопивши всі регіони країни та вплинувши як на ринок продажу, так і на сектор оренди. Загальна потреба у житловій площі сягнула колосальних 600 мільйонів квадратних метрів. Цей показник складається з двох взаємопов’язаних складових: понад 450 мільйонів квадратних метрів житла, якого бракувало ще до війни через старіння житлового фонду та брак доступних квадратних метрів, а також 150 мільйонів квадратних метрів, які були знищені або серйозно пошкоджені внаслідок бойових дій. Така ситуація стала наслідком поєднання давніх структурних проблем і масштабних руйнувань, спричинених вторгненням.
Нерухомість у реаліях війни
Війна, попри очікування, не паралізувала бажання українців ставати власниками житла. Навпаки, багато хто, пристосувавшись до умов небезпеки, приймає рішення купувати нерухомість не стільки за критеріями максимального захисту, скільки з огляду на комфорт, доступність і перспективу. Однак ринок не встигає задовольнити попит, наприклад, у Києві зниження темпів будівництва вже сьогодні сигналізує про майбутній дефіцит новобудов, який неминуче потягне за собою зростання цін.
Як не дивно, найгостріший дефіцит житла спостерігається в Сумах. Місто, яке постійно знаходиться під обстрілами, відчуває перевищення попиту над пропозицією настільки, що ціни на квартири зросли на 50–130% залежно від типу житла. Ринок житла в Сумах останні місяці помітно пожвавився, а ціни пішли вгору. Якщо ще навесні однокімнатну квартиру економкласу без свіжого ремонту можна було знайти за 11–13 тисяч доларів, то тепер така покупка обійдеться вже у 15 тисяч доларів.
Більш просторе та комфортне житло можна придбати від 18,5 до 23 тисяч доларів за площу 35–40 квадратних метрів, залежно від району. У дев’ятиповерхівках цінник починається від 22 тисяч і доходить до 28 – за більшу площу, просторі кухні та кращі умови. У випадку повного ремонту, меблів і техніки вартість зростає ще більше. Натомість трикімнатні квартири практично не подорожчали, залишившись у діапазоні 30–33 тисяч у 9–10-поверхових будинках, тоді як у п’ятиповерхівках ціни нижчі. Середній чек покупки зараз коливається в межах 21–25 тисяч доларів, а пропозиція на ринку досить різноманітна.
Слід зазначити, що основний рух цін відчувається саме у сегменті вторинного житла. Попри це, Суми все ще залишаються містом з найдоступнішими цінами серед великих обласних центрів, якщо не брати до уваги прифронтові та окуповані території.
У 2025 році житловий ринок Харківщини перебуває в більш складному становищі, особливо у прифронтових районах, де наслідки обстрілів та загрози безпеці відчуваються найбільше. Значна частина житла тут пошкоджена або зруйнована, що створює відчутний дефіцит пропозицій і стримує розвиток ринку. Вторинний сегмент у Харкові залишається нестабільним: угод небагато, а вартість нерухомості не має чітких орієнтирів, змінюючись під впливом як безпекових, так і економічних факторів.
Зараз середня ціна квадратного метра на вторинному ринку коливається в межах 630–680 доларів США, але цей показник є досить умовним. У центральних чи більш захищених районах вартість може бути значно вищою, тоді як у зонах, які частіше потерпають від обстрілів, ціни нижчі, а іноді й суттєво. Однак попри всі ризики, з’являються інвестори, які розглядають житло як перспективний актив на майбутнє, а також мешканці, які повертаються до міста й шукають можливості придбати або відновити житло. Водночас темпи відновлення нерухомості та стабілізація цін безпосередньо залежать від ситуації на фронті. Поки вона залишається напруженою, ринок зберігатиме дефіцит пропозицій і водночас помірне, але помітне зростання попиту.
На півдні України ситуація схожа: у Чорноморську та Одесі купівельна активність підскочила на 113% і 71% відповідно, тоді як кількість пропозицій різко скоротилася. В результаті ціна однокімнатної квартири в Одесі досягла 1,8 мільйона гривень, що на чверть більше, ніж торік, а в Чорноморську – 1,1 мільйона, що означає приріст на 13%. Це класичний випадок, коли дисбаланс між попитом і пропозицією стає головним драйвером подорожчання.
Попит на житло в Україні у 2025 році став дзеркалом адаптації суспільства до війни та економічних реалій. При цьому картина складається нерівномірна: прифронтові регіони втратили первинний ринок, тоді як Захід України сьогодні переживає будівельний бум. Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, Тернопіль і Чернівці стали центрами зростання новобудов: кількість проєктів зросла в кілька разів, а ціни на нові квартири в окремих випадках підскочили удвічі або навіть утричі. Високий попит з боку внутрішніх переселенців і інвесторів стимулює забудовників активно працювати, що дає надію на уникнення дефіциту в цих регіонах у майбутньому та утримання цін на стабільному рівні.
На противагу цьому, в прифронтових регіонах первинний ринок майже зник. Харків, Запоріжжя, Суми, Херсон – тут новобудови практично не зводяться. Ризики занадто високі, щоб розпочинати масштабні проєкти, а вторинний ринок переживає складний період. Ціни на квартири в таких містах упали на 30–50% у порівнянні з довоєнними, однак і за таких умов купівельна активність залишається низькою.
На даний час попит у придбанні житла сконцентрований на комфорт-класі. Найчастіше купують одно- та двокімнатні квартири площею 40–65 кв. м за «живі» гроші, а більш просторі дво- та трикімнатні беруть в іпотеку або з розтермінуванням. При цьому зростає інтерес до заміської нерухомості, особливо двокімнатних квартир площею 75–100 кв. м, де понад половину угод укладають з інвестиційною метою. У преміальному сегменті попит знову активізувався: тут купують переважно на ранніх етапах будівництва, орієнтуючись на унікальність проєкту та потенційний ріст вартості.
Змінюються й уподобання щодо поверховості. Якщо раніше престиж вимірювався висотою поверху, то тепер перевага віддається нижнім поверхам у будинках, які ще зводяться. Це пояснюється розрахунком на безпеку, незалежність від ліфтів і перспективу зростання вартості. Взагалі безпека та енергонезалежність стали ключовими критеріями: підземні паркінги, укриття, автономні джерела енергії та водопостачання входять у список запитів кожного другого покупця.
Портрет покупця також еволюціонує – основу становлять молоді сім’ї 27–35 років, IT-фахівці, підприємці, зростає частка військовослужбовців. Рішення ухвалюються швидко, а більшість угод (понад 90%) укладають для власного проживання. Попит на іпотеку та розтермінування зберігається, але активізувалася і категорія тих, хто купує без кредитів — з розрахунком на зростання цін ближче до завершення війни.
Загалом по країні вторинний ринок стабілізувався: баланс між попитом і пропозицією став більш відчутним, а коливання цін – менш різкими. Однак ключовою проблемою є хронічний і тепер уже критичний дефіцит житла, подолати який можна лише системними діями: від масштабного будівництва до відновлення зруйнованого фонду. Поки цього не відбудеться, регіональні перекоси у цінах та доступності квадратних метрів залишатимуться невід’ємною рисою українського ринку нерухомості.
Отримання житла за програмою «єОселя»
На даний час програма «єОселя» залишалася головним інструментом державної підтримки українців у придбанні власного житла, покриваючи 98% всіх виданих іпотек у країні. Українці користуються цією програмою за причини вигідних умов кредитування, зокрема, зниженими відсотковими ставками та підтримкою держави для окремих категорій населення, таких як ВПО та мешканці прифронтових територій.
Від початку 2025 року державна програма доступного кредитування «єОселя» допомогла придбати житло вже 3854 українським родинам, а загальна сума виданих позик перевищила 26,5 мільярдів гривень. Сукупна площа квартир і будинків, придбаних у межах програми, перевищила 1 млн квадратних метрів. При цьому близько 70% угод стосувалися вторинного ринку. Однак у Києві більшість позичальників обирають квартири в новобудовах, причому 49% з них ще на етапі будівництва. Найчисельнішими серед одержувачів кредитів є військовослужбовці та правоохоронці, далі йдуть медики, педагоги, внутрішньо переміщені особи, ветерани та науковці.
Водночас зміни, запроваджені у листопаді 2024 року, суттєво обмежили можливість купівлі старого житла. На вторинному ринку кредитування тепер доступне лише окремим категоріям громадян. Для більшості ж позичальників залишається можливість оформити позику лише на готове житло віком до трьох років після введення в експлуатацію.
Такі обмеження активізували попит на іпотеку за комерційними умовами: ті, хто не проходить за «єОселею», змушені шукати інші фінансові інструменти для придбання омріяної нерухомості. У банківському секторі прогнозують, що протягом наступних трьох років ринок іпотечного кредитування в Україні може зрости до 100 тисяч угод на рік.
Орендоване і «страхове» житло
Оренда житла в Україні повернулася до статусу одного з найбільш напружених сегментів ринку нерухомості. Попри війну та міграцію, попит на довгострокову оренду залишається високим, особливо у відносно безпечних містах, що автоматично підштовхує ціни вгору. Порівняно з довоєнним періодом медіанна вартість оренди зросла приблизно на 20%, але загальна картина значно різниться по регіонах.
У великих містах західної України та у прифронтових регіонах, які не зазнають щоденних обстрілів, зростання сягає 100–150%. У Києві зберігається стабільний дефіцит якісного житла за адекватною ціною, тож навіть компактні смарт-квартири площею до 20 м² або старі «хрущовки» оцінюються у 9–10 тис. грн. Сегмент комфортного житла стартує з 15 тис. грн за однокімнатну, 20 тис. грн — за двокімнатну та 25 тис. грн — за трикімнатну квартиру. У преміум-сегменті (від 1500 доларів) конкуренція серед орендарів досить висока: пропозиції зникають за кілька днів після публікації.
У західних обласних центрах, особливо у Львові, Івано-Франківську та Тернополі, орендні ставки виросли у 2–2,5 рази. Тут попит формують не лише переселенці, а й інвестори, які скуповують квартири для здачі, що створює додаткову конкуренцію серед тих, хто орендує для проживання. У Івано-Франківську до ринку активно виходять новобудови, які одразу здаються в оренду, часто з ремонтом і меблями, але за ставками, що перевищують середньоринкові. У Чернігові ситуація відносно спокійна, зростання стримується обмеженою купівельною спроможністю. У Краматорську спостерігається дефіцит пропозицій при високих цінах, адже багато власників не готові здавати житло під час бойових дій. Харків та Херсон, навпаки, фіксують падіння ставок до 3–5 тис. грн, зокрема через ризики обстрілів. У Херсоні з’явилася практика здачі в обмін на оплату комунальних послуг, що стало вимушеним компромісом між власниками та орендарями.
В орендному сегменті ситуація залежить від безпекового контексту. У прифронтових регіонах зараз ціни нижчі, ніж були до початку повномасштабної війни, і ринок тут обмежується здебільшого орендарями, які приїжджають у відрядження. Водночас у більш безпечних областях попит значно вищий. Тут, за спостереженнями ріелторів, вартість оренди зросла в середньому на 20% порівняно з довоєнним періодом. При цьому Київ залишається одним з найпопулярніших напрямків для орендарів: за останній рік ціни у столиці піднялися на 15–20%.
Значну роль у підтриманні високого попиту відіграють внутрішньо переміщені особи, зокрема з Харківської, Сумської та Запорізької областей, для яких оренда стає основним варіантом житла у нових містах. Ключовим драйвером цінового зростання є повернення українців із-за кордону та з західних регіонів у великі міста, де зосереджені робочі місця та бізнес-можливості. Велику роль відіграють і сезонні фактори — перед початком навчального року в університетських містах попит різко підвищується.
З точки зору перспектив, ринок оренди навряд чи повернеться до довоєнних цін навіть після стабілізації ситуації. Нинішні тенденції є не лише результатом війни, а й наслідком зміни поведінки населення, яке все більше готове платити за безпечніше й комфортніше житло. Це створює нову реальність, в якій оренда зростає не лише як вимушений вибір, але і як свідоме рішення для мобільного способу життя.
Новим трендом, який сформувався під час повномасштабної війни, є купівля так званого «страхового житла». Йдеться про квартири або будинки, розташовані у тилових і відносно безпечних регіонах, які власники не планують здавати чи заселяти, а тримають «про всяк випадок» у разі загрози власному дому. Це не класична інвестиція у нерухомість з метою заробітку, а інструмент особистої безпеки, який став новим типом активу для українців, особливо з прифронтових та прицільно обстрілюваних міст.
Основними покупцями такого житла є мешканці Дніпра, Харкова, Запоріжжя, Миколаєва та інших територій, що перебувають під постійною загрозою. Найпопулярнішими напрямами для придбання стали Івано-Франківськ, Львів, Ужгород, а також менші міста Закарпаття й Прикарпаття, де поєднуються транспортна доступність, розвинена інфраструктура та відносна безпека. Купівля «страхової» квартири часто супроводжується тим, що власники одразу повертаються додому, залишаючи майно порожнім, без наміру здавати його в оренду.
Цей сегмент став помітним чинником зростання цін у західних областях: попит від людей, які купують не для проживання, а для збереження безпечного «запасного аеродрому», фактично створює додатковий дефіцит на ринку. У багатьох містах ціни на таке житло зросли вдвічі, а інколи й утричі, що вже відчутно ускладнило можливість придбання для місцевих жителів.
Слід зазначити, що економічний ефект цього явища двоякий. З одного боку, воно стимулює будівельну галузь, адже попит на квартири у тилових регіонах залишається стабільно високим, навіть у кризовий час. З іншого — призводить до соціальної напруги, коли місцеві орендарі та покупці змушені конкурувати з інвесторами з інших регіонів, які готові платити більше заради безпеки.
Перспектива «страхового житла» напряму залежить від воєнної ситуації. Якщо бойові дії зміщуватимуться або розширюватимуться, попит на тилові квартири знову може різко зрости. Після війни частина таких об’єктів може вийти на ринок оренди, що потенційно здатне знизити ціни, але до того моменту цей сегмент залишатиметься інструментом особистого страхування та одним із факторів тиску на ринок нерухомості заходу країни.
Попри всі зміни, житло залишається для українців не лише головним інвестиційним інструментом, а ключовим способом забезпечення власної безпеки та стабільності. У 2025 році фіксується тенденція: в Україні спостерігається значний дефіцит житла, попит на нього тримається, а регіональні відмінності визначатимуть цінову динаміку наступних років.
