Земельне право і добросусідство: коли сусідські суперечки переходять у правове поле
У сучасному світі, де кожен квадратний метр землі має велике значення, питання добросусідства набувають особливої актуальності. Конфлікти між власниками землі можуть виникати через незначні, на перший погляд, проблеми – огорожі, дерева, будівництво чи навіть розташування комунікацій. Проте такі ситуації можуть перетворитися на серйозні юридичні суперечки, що впливають не лише на добросусідські відносини, а й на правове регулювання землекористування. Добросусідство в земельному праві – це не просто питання етикету чи моральних норм, це правовий інститут, що покликаний забезпечити баланс між інтересами сусідів.
Які основні принципи добросусідства? Як регулюються такі відносини в українському законодавстві? І головне – що робити, коли виникають спірні ситуації, які порушують ваші права як власника чи користувача землі? ІА “ФАКТ” звернулося за відповідями на ці запитання та коментарями до адвокатського об’єднання “Репешко і партнери”.
Немає у світі більш актуального твору, який би описував норми добросусідства, ніж класичний твір Івана Нечуя – Левицького “Кайдашева сім’я”. За сюжетом твору, між іншим, груша з ділянки Карпа Кайдаша нависає над тином і Лаврінові діти їдять з неї соковиті смачні плоди, які падають вже на сусідню ділянку, яка своєю чергою належить Лавріну Кайдашу. Мотря, жінка Карпа проганяє дітей, б’є їх. Кайдаші йдуть до священника аби він їх розсудив та вирішив наявний спір. Але священник, бачачи, що ніяка згода не можлива, проганяє їх. Примирює Кайдашів лише випадковість — груша, яка була приводом смертовбивства, засихає, а з нею зникає й привід для сварок. Як бачимо, проблема ця не нова, а стара, як світ, але не менш актуальна у наші часи.
У Земельному Кодексі України (ЗК України) є цілий розділ, який регулює це саме добросусідство. Так, відповідно до статті 103 ЗК України:
- “Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).
- Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов’язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).
- Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов’язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо)”.
В тому ж кодексі зазначено, що власники та землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров’я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше.
Необхідно зазначити, що судові спори саме з цього питання адвокати дуже не полюбляють, бо зазвичай сусіди готові вбиватися роками та не хочуть йти на поступки один одному. Прикладів питань, які виникають з норм добросусідства безліч. Де потрібно встановити паркан – на 20 см правіше чи лівіше на довжині у 20 метрів, який паркан ставити, кому ставити, з чого його ставити, лицем до кого його ставити. Це тільки на перший погляд, несуттєві питання, бо занадто високий паркан зі щільного матеріалу перешкоджає доступу сонячному світлу на сусідську земельну ділянку від чого гине городина та кустарними, а в житловому будинку взагалі стає темно та сиро. Розташовані впритул до сусідської ділянки сараї, в яких утримуються птахи та свійська худоба загрожують сусідам не тільки неприємними ароматами, але й розплідненням мишей чи щурів. Варіантів порушення норм добросусідства безліч, питання в тому куди звертатися та що робити в подібних ситуаціях.
Одразу слід зазначити, що закон не може передбачити всі випадки, які трапляються в реальному житті, а тому статті кодексу містить тільки загальні норми. Аби мати уяву як саме діяти в тій чи іншій ситуації, потрібно іноді вивчити безліч додаткових нормативних актів – від Державних Будівельних Норм (ДБН) до положень, які затверджуються місцевими громадами.
Втім “Кайдашева ситуація” виявилась настільки розповсюдженою та масовою, що в ЗК України прописані окремі норми щодо неї. Стаття 105 наголошує:
“У випадку проникнення коренів і гілок дерев з однієї земельної ділянки на іншу, власники та землекористувачі земельних ділянок мають право відрізати корені дерев і кущів, які проникають із сусідньої земельної ділянки, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням”.
Крім того, стаття 109 визначає:
“Дерева, які стоять на межі суміжних земельних ділянок, а також плоди цих дерев належать власникам цих ділянок у рівних частинах. Кожен із сусідів має право вимагати ліквідувати дерева, які стоять на спільній межі. Витрати на ліквідацію цих дерев покладаються на сусідів у рівних частинах. Сусід, який вимагає ліквідації дерев, які стоять на спільній межі, повинен один нести витрати на ліквідацію дерев, якщо інший сусід відмовляється від своїх прав на дерева. Вимога на ліквідацію дерев (кущів) виключається, якщо вони служать межовими знаками і залежно від обставин не можуть бути замінені іншими межовими знаками”.
Крім того, стаття 96 ЗК України прямо передбачує обов’язки землекористувачів:
– не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
– дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
– зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем;
– не допускати випалювання сухої рослинності або її залишків з порушенням порядку, встановленого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища;
– обкошувати (з прибиранням скошеного) та оборювати земельні ділянки, прилеглі до торфовищ, полезахисних лісових смуг, луків, пасовищ, ділянок із степовою, водно-болотною та іншою природною рослинністю, у смугах відведення автомобільних доріг і залізниць.
Щодо тих же самих парканів. Спосіб закріплення спільних меж між земельними ділянками визначається за згодою власників таких земельних ділянок. Витрати на встановлення спільних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.
Взагалі, якщо пошукати, то нормативними документами врегульовано багато питань, які виникають між сусідами, як то: відстань житлових будинків, вигрібних ям від межі земельної ділянки, відстань різного роду насаджень від тієї ж межі, а також сервітут – право користування чужою земельною ділянкою, на приклад, право постійного проходу або проїзду по чужій земельній ділянці. А от же, перш ніж вступати з сусідами в суперечки, радимо звернутися до фахівців та уточнити деталі наявної ситуації відносно норм діючого законодавства.
Але що робити, коли сусіди не можуть дійти згоди щодо питань добросусідства? Аби не навантажувати суди питаннями парканів та груш, в Земельному кодексі з’явилась новаційна стаття, яка визначила, що наразі земельні спори можна вирішувати шляхом медіації. Відповідно до даної норми земельний спір може бути врегульовано шляхом медіації відповідно до Закону України “Про медіацію”. Медіатори сприяють примиренню сторін земельного спору, при цьому договір про проведення медіації та угода за результатами медіації у земельних спорах укладаються в письмовій формі. У разі невиконання чи неналежного виконання угоди за результатами медіації сторони медіації мають право звернутися для розгляду земельного спору до органів, що вирішують земельні спори. Тобто, медіація – це структурований процес переговорів, у якому нейтральна третя сторона, медіатор, організовує та керує діалогом між учасниками конфлікту. Медіація є суто добровільним процесом, тому важливо, щоб обидві сторони спору були згодні на цей метод вирішення конфлікту. Медіатор – спеціально підготовлена нейтральна, незалежна, неупереджена фізична особа, яка проводить процес медіації. Сторони медіації самостійно обирають медіатора (медіаторів) та/або суб’єкта, що забезпечує проведення медіації. Робота медіатора зводиться до сприяння конструктивному діалогу між сторонами, допомозі у визначенні основних питань та пошуку взаємоприйнятних рішень.
Слід зазначити, що в тих же Сполучених Штатах Америки основну масу цивільних спорів розглядають не суди, а саме медіатори. Звісно, є категорія спорів, які можуть бути розглянути виключно судами, але всі інші розглядаються судами тільки в тому випадку, коли за процедурою медіації не досягнуто урегулювання конфлікту. За нашим законодавством, якщо сусіди залили вашу квартиру та спаплюжили безліч цінних та не дуже речей ми йдемо до суду, а ось громадяни США спочатку йдуть до медіатора. І вже коли сторони не досягли згоди у питанні, скільки компенсувати коштів за антикварний перський килим ручної роботи, саме тоді спор виноситься на розгляд суду. У нас медіація поки залишається виключно добровільним етапом, але вона може бути досить ефективною та заощадити час та гроші сторін.
За законом традиційно земельні спори вирішуються двома органами: судами та органами місцевого самоврядування. При цьому земельні спори розглядаються органами місцевого самоврядування на підставі заяви однієї із сторін у тижневий строк з дня подання заяви та за участю зацікавлених сторін, які повинні бути завчасно повідомлені про час і місце розгляду спору. У разі відсутності однієї зі сторін при першому вирішенні питання і відсутності офіційної згоди на розгляд питання розгляд спору переноситься. Повторне відкладання розгляду спору може мати місце лише з поважних причин. Відсутність однієї із сторін без поважних причин при повторному розгляді земельного спору не зупиняє його розгляд і прийняття рішення.
У рішенні органу місцевого самоврядування визначається порядок його виконання, воно передається сторонам у триденний строк з дня його прийняття та набуває чинності з моменту його прийняття. Виконання рішення щодо земельних спорів здійснюється органом, який прийняв це рішення. Водночас виконання рішення не звільняє порушника від відшкодування збитків або втрат лісогосподарського виробництва внаслідок порушення земельного законодавства. Слід ще знати про те, що виконання рішення щодо земельних спорів може бути призупинено або його термін може бути продовжений судом.При чому виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.
Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах території територіальних громад щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, обмежень у використанні земель та земельних сервітутів, додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах. У разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органу місцевого самоврядування спір вирішується у судовому порядку.
Слід зазначити, що рішення органу місцевого самоврядування не можливо виконати в примусовому порядку. А отже у разі відмови від виконання рішення про знесення паркану, він може бути знесений тільки за рішенням суду. Втім ми рекомендуємо, перш ніж звертатися до суду, звернутися до органів місцевого самоврядування та спробувати вирішити питання на цьому етапі. Іноді це вдається, на жаль не так часто, як хотілося би.
Щодо судового розгляду, то деякі спірні питання можливо вирішити тільки в судовому процесі, бо суд має такий інструмент, як проведення судових експертиз з питань, які вимагають спеціальних знань. Так, у зв’язку з висотою паркану, щільності матеріалу з якого він зроблений, а також у зв’язку із зведеним сусідом житловим будинком чи надвірною спорудою іноді стає питанням щодо інсоляції – ступеню освітленості приміщення, що визначається в розрахунку за одну добу. Іноді саме будівельно-технічна експертиза вирішує чи порушує паркан чиїсь права, чи ні.
Крім того, саме судом можуть бути ухвалені рішення, які не має право ухвалювати орган місцевого самоврядування, наприклад:
- визнання права власності на земельну ділянку;
- стягнення з іншої сторони на користь потерпілої сторони збитків;
- скасування права власності на земельну ділянку.
Взагалі ми радимо при можливості підтримувати добрі стосунки з сусідами, адже у разі необхідності складання якогось акту, в тому числі для суду, пошуку свідків для суду та поліції, нагляду за домоволодінням у разі відсутності певний час вдома – сусіди є вашими першими помічниками, джерелом інформації та надійним прикриттям.
