На початку липня 2021 року в Україні стартував вільний ринок сільськогосподарських земель. За чотири роки його функціонування країна пройшла через повномасштабну війну, глибокі економічні потрясіння та низку реформ, покликаних зробити земельні відносини прозорими, ефективними та інвестиційно привабливими. Попри сприятливі умови старту, ринок розвивається повільно, зберігаючи консервативні риси. Водночас поступове зростання вартості землі, розширення доступу юридичних осіб до купівлі, а також активізація держави через нові інституції, такі як Державний земельний банк, змінюють побудову цього економічного сегмента.
Помірне зростання в умовах нестабільності
У функціонуванні ринку землі в Україні виокремлюється два етапи: спершу право на придбання земель сільськогосподарського призначення отримали лише фізичні особи – громадяни України, а з 1 січня 2024 року до участі були допущені і юридичні особи, зареєстровані в країні. Доступ іноземців поки що заборонений і може бути дозволений лише за результатами загальнонаціонального референдуму – перспектива, що у воєнних умовах виглядає малореалістичною.
Як зауважує Андрій Мартин, заступник голови Ради Асоціації “Земельна спілка України”, активне формування ринку відбулося лише після травня 2022 року, коли відновилася робота публічних реєстрів. У цей період ринок продемонстрував поступове зростання попри війну. “Ціна зростала навіть в умовах війни: на початку повномасштабного вторгнення гектар землі коштував 35–40 тис. грн, а сьогодні – 55–65 тис. грн”, – зазначає Мартин. Він уточнює, що частина зростання в гривні була зумовлена інфляцією, а в доларовому вимірі ціна стабілізувалася на рівні $2000–2200 за гектар.
Загалом за чотири роки на ринку продано близько 1 млн гектарів землі, тобто приблизно 4% усіх придатних до обігу площ. Ці темпи є помірними, і, як визнають експерти, не відбувається масштабної зміни структури власності. “Лише 1,5% українських земель змінили власника за весь час роботи ринку. Це свідчить про високий рівень консерватизму”, – наголошує Мартин. Земля для більшості українців залишається інструментом стабільного пасивного доходу, а не активом для перепродажу.
Нерозв’язане питання державної землі
Однією з головних проблем, що викликає занепокоєння як серед експертів, так і серед учасників ринку, є розпорошеність і непрозорість у розпорядженні державними сільськогосподарськими землями. Президент Української аграрної конфедерації Леонід Козаченко звертає увагу на те, що у 2014 році в державній власності перебувало 11,4 млн га землі. Сьогодні точні цифри невідомі. Частину передано громадам, частину – учасникам бойових дій, ще приблизно 600 тис. га перебувають у розпорядженні Національної академії аграрних наук та державних підприємств. Кому належить решта – залишається відкритим питанням. При цьому доступ до Державного земельного кадастру досі залишається обмеженим.
Козаченко також застерігає від тіньової концентрації земель через так звані “сімейні синдикати”, коли юридичні особи, формально незалежні, де-факто контролюються одним бенефіціаром. Такі структури, користуючись прогалинами в законодавстві, скуповують тисячі гектарів, обходячи чинні обмеження.
За підсумками спільного опитування, яке провели AgroPolit.com, Latifundist.com та Kurkul.com серед своїх читачів у Telegram, думки щодо роботи ринку землі протягом чотирьох років розділилися.
Найбільша частка учасників – 29% – вважає, що ситуація незмінна і «земельний дерибан триває». Водночас 25% опитаних задоволені: вони вже скористалися можливістю та придбали землю. 23% респондентів заявили, що не брали участі в придбанні землі через труднощі. Ще 23% опитаних узагалі не мають до ринку землі жодного стосунку.
Економіка ринку: ціни, оренда, інвестиції
Сьогодні вартість української сільськогосподарської землі, за оцінками учасників ринку, втричі нижча за середню по ЄС і в 10–15 разів нижча за рівень у північній Європі. При цьому, як наголошують експерти, якість українських ґрунтів у рази перевищує європейські аналоги.
Орендна плата зростає нерівномірно, але стабільно. За словами експерта з відносин землекористування Володимира Нагорного зростання становить близько 5% на рік у валютному еквіваленті. У центрі та на заході України, де конкуренція вища, орендна плата за новими договорами може сягати 10 тис. грн за гектар. У прифронтових регіонах темпи зростання скромніші. На ринку з’являються індикатори підвищення прозорості – дедалі більше договорів оренди укладається через електронні аукціони Prozorro, де середнє зростання вартості оренди сягає 20–40%.
Роль Державного земельного банку: виклики централізації
Створення ТОВ “Державний земельний банк” стало спробою посилити роль держави у розпорядженні земельним ресурсом. Банк отримав у своє управління понад 90 тис. га державних земель, із яких близько 60 тис. вже виставлено на електронні торги. За словами його керівника Ярослава Ярославського, понад 20 тис. гектарів уже доступні у системі Prozorro.Продажі.
Андрій Мартин визнає як позитивні, так і суперечливі наслідки цього процесу. З одного боку, збільшуються доходи держбюджету від оренди, з іншого – частина державних підприємств втрачає свою ресурсну базу і ризикує припинити діяльність. Крім того, банк поки не адаптував свої аукціони під можливості малих фермерів. Так, один із лотів включав понад 3 тис. га землі – обсяг, недосяжний для більшості дрібних господарств.
Нагорний, у свою чергу, вважає, що Держзембанк продемонстрував ефективність як інституція і заслуговує на розширення повноважень. Він також звертає увагу на те, що рівень орендної плати, який забезпечує банк, у кілька разів перевищує показники, досягнуті громадами.
Законодавчі виклики та вимоги євроінтеграції
Очікується, що Україна, яка перебуває на шляху до членства в Європейському Союзі, має гармонізувати земельне законодавство відповідно до вимог ЄС. Одним із ключових положень є заборона дискримінації за походженням капіталу, що означатиме майбутнє відкриття ринку землі для громадян та компаній з країн ЄС на рівних умовах з українськими суб’єктами.
Водночас експерти закликають запровадити чіткі антимонопольні бар’єри ще до повної лібералізації ринку. Зокрема, Козаченко пропонує обмежити концентрацію земель у межах 0,5% від загального обсягу сільськогосподарських угідь в одні руки – за прикладом США.
Серед інших актуальних питань – реформа кадастрової системи, запровадження масової ринкової оцінки замість нормативної, унормування процедур із ділянками на окупованих територіях, а також цифровізація нотаріальних процедур.
Перспективи: стабільне зростання без стрибків
Очікування щодо подальшого розвитку ринку доволі стримані. За прогнозами експертів, ціна на землю зростатиме на 10–15% щороку, оренда – на 5–10%. При цьому ринок залишатиметься інерційним і не продемонструє “буму” у найближчі роки. Пропозиція землі скорочується: лише за один місяць – з квітня до травня 2025 року – кількість угод зменшилася вдвічі. Це пов’язано з обмеженим доступом до капіталу, низькою готовністю продавати та збереженням невизначеності через безпекову ситуацію.
Серед ключових стратегічних потреб – створення спеціалізованого аграрного банку або фонду гарантування кредитів для підтримки малих і середніх виробників. За оцінками експертів, така ініціатива може забезпечити додаткові 1,5–2% приросту до ВВП щороку.
Від чого залежить ціна землі?
Ціна сільськогосподарської землі в Україні формується під впливом кількох основних чинників, які разом визначають її привабливість для інвесторів та аграріїв:
Якість ґрунту
Родючість землі залишається фундаментальним критерієм для визначення її вартості. Чим вищий агрохімічний потенціал ґрунту, тобто його здатність забезпечувати високі врожаї без надмірного внесення добрив, тим дорожче коштує гектар. Найбільше цінуються чорноземи, зокрема ті, що мають стабільну структуру та високий вміст гумусу. У регіонах з родючими ґрунтами угіддя продаються швидше і дорожче.
Поведінка агрокомпаній у регіоні
Важливу роль у формуванні ціни відіграє наявність і стратегія великих агрохолдингів та фермерських господарств. У регіонах, де аграрні компанії ведуть активну скупку земель, створюється конкуренція, яка автоматично підвищує ринкову вартість ділянок. Водночас у зонах, де переважає довгострокова оренда, ціни можуть залишатися нижчими, оскільки попит на купівлю там не такий високий.
Географічне розташування
Локація ділянки також істотно впливає на її ціну. Землі, що розташовані неподалік від транспортних коридорів (автомагістралей, залізниці), обласних центрів або рекреаційних територій, зазвичай коштують значно дорожче. Така привабливість пояснюється доступністю логістики, зручністю обробки, а також потенційною можливістю зміни цільового призначення, наприклад, для забудови або розвитку туристичної інфраструктури.
Як результат, кожна конкретна земельна ділянка оцінюється з урахуванням поєднання цих трьох чинників. Саме ця багатофакторність пояснює значну варіативність цін на землю навіть у межах одного регіону.
Чого очікувати від цін на землю до кінця 2025 року
За оцінками експертів, ринок сільськогосподарської землі в Україні перебуває у фазі помірного, але стабільного зростання. Експерт з відносин землекористування Володимир Нагорний вважає, що основні цінові тренди вже склалися: надалі земля дорожчатиме як у гривневому, так і у валютному вимірі.
“Орендна плата на землю в Україні зростатиме щороку в доларовому еквіваленті на 5%, а ціна землі за 1 га збільшуватиметься на 10% щорічно. Тобто на кінець 2025 року вартість 1 га землі становитиме приблизно $2200”, – прогнозує Нагорний, наголошуючи, що сьогоднішня ринкова ціна складає близько $2000 за гектар.
На його думку, основним драйвером цього зростання стане структурний дефіцит сільгоспугідь: Україна фактично втратила близько 25% території, придатної до обробки, що автоматично підвищує конкуренцію за земельні ресурси. Додатковий тиск створює також внутрішня релокація великих агровиробників до західних регіонів, де попит на землю значно перевищує пропозицію.
Ще один фактор – обмежена кількість альтернативних інвестиційних інструментів. В умовах війни та економічної нестабільності фондовий ринок та сегмент нерухомості залишаються слабо розвинутими, а земля, попри всі ризики, зберігає статус надійного активу для збереження капіталу.
У цифрах за чотири роки функціонування ринку динаміка виглядає наступним чином: щороку ринок приростав на $0,5 млрд, а сумарна вартість усіх здійснених угод досягла $2 млрд (понад 46 млрд грн за офіційним курсом). За цей час було продано 1 млн гектарів, що становить близько 4% усіх підконтрольних земель країни – у середньому 1% на рік.
“Це відповідає загальноприйнятим світовим практикам. У країнах ЄС середнім показником вважається продаж 1% земель щороку. Тому наш ринок поводиться радше стримано, ніж агресивно”, – констатує Нагорний.
Таким чином, попри війну, нестабільну геополітику і гальмування законодавчих змін, український земельний ринок демонструє ознаки сталого розвитку. Якщо безпекова ситуація не погіршиться, а реформи, навпаки, прискоряться, ціна на землю до кінця 2025 року цілком може перевищити прогнозовану межу.
Отже, ринок землі в Україні залишається стратегічним, але складним сегментом економіки. Він демонструє обережне зростання і загалом позитивну динаміку, однак має істотні проблеми – від дефіциту прозорості у державному управлінні до структурних бар’єрів для фермерів. Попереду – непростий шлях законодавчих і управлінських трансформацій, які мають забезпечити рівний доступ, ефективне використання земельного ресурсу та гармонізацію з європейськими стандартами.
