Коммунальный долг после покупки жилья: почему новый собственник не всегда должен платить за предыдущее

Получая в собственность недвижимое имущество граждане обычно совершенно верно пытаются урегулировать вопросы коммунальных долгов с предыдущим собственником имущества. На помощь приходят справки из коммунальных служб об отсутствии задолженности, данные по коммунальным платежам по таким отношениям как «Приват 24» и т.п. Однако не всегда удается такие вопросы решить окончательно, потому что иногда коммунальные службы производят доначисления, иногда ошибаются в расчетах, а иногда недвижимость получается в собственность с долгами. В таких случаях возникает вопрос кто же должен платить имеющийся долг – предыдущий собственник или все же текущий?

Практика Верховного Суда исходит из того, что обязанность платить жилищно-коммунальные услуги связана с фактическим пользованием такими услугами и наличием соответствующих правоотношений между потребителем и исполнителем. Согласно статьям 66, 67, 162 Жилищного кодекса Украины, за пользование жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве частной собственности, уплачивается плата за содержание дома, придомовой территории и за потребленные коммунальные услуги.

Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» также устанавливает взаимную связь между правами и обязанностями потребителя. Пункт 1 части первой 20 настоящего Закона предусматривает право потребителя получать жилищно-коммунальные услуги своевременно и надлежащего качества в соответствии с законодательством и условиями договора. В то же время, пункт 5 части третьей этой же статьи возлагает на потребителя обязанность оплачивать такие услуги в сроки, определенные договором или законом.

Из этих норм следует, что платить за жилищно-коммунальные услуги должно лицо, которое фактически ими пользовалось. Если долг возник к моменту обретения права собственности новым собственником, а сам новый собственник не потреблял эти услуги и не брал на себя обязанности погасить такую ​​задолженность, требовать от него оплаты долга предыдущего владельца нет правовых оснований.

В то же время, статья 322 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что собственник несет бремя содержания имущества. Это означает, что после получения права собственности именно новый собственник отвечает за содержание своего имущества и оплату услуг, предоставляемых уже в период его владения. Однако эта норма не означает автоматического перехода к нему старых долгов, возникших до покупки квартиры или дома.

Отдельное значение имеет часть вторая статьи 382 Гражданского кодекса Украины, согласно которой все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества такого дома. К общему имуществу относятся помещения общего пользования, в том числе вспомогательные помещения, несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. К нему также могут принадлежать здания и сооружения, предназначенные для всех совладельцев и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок под домом и придомовой территорией, если такие права зарегистрированы.

С учетом этой правовой конструкции Верховный Суд сформировал подход, по которому новый собственник имущества не обязан возвращать долги предыдущему собственнику, если суд установит, что он не принимал на себя такую ​​обязанность. Договоры о предоставлении жилищно-коммунальных услуг не обременяют само имущество, поэтому при отсутствии соответствующего условия в договоре отчуждения недвижимости исковые требования к новому владельцу должны быть отклонены. В таком случае надлежащим ответчиком является предыдущий владелец, пользовавшийся услугами и допустивший образование долга.

Относительно ОСМД и применения Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» важно учитывать содержание части третьей статьи 7 этого Закона. В преамбуле отмечено, что Закон определяет особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме и регулирует правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и исполнением обязанностей совладельцев по содержанию и управлению домом.

Статья 7 настоящего Закона посвящена обязанностям совладельцев многоквартирного дома. Часть вторая настоящей статьи устанавливает правило, согласно которому каждый совладелец обязан участвовать в надлежащем содержании, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущем и капитальном ремонтах, а также техническом переоснащении общего имущества многоквартирного дома пропорционально своей части совладельца.

Часть третья статьи 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предусматривает, что в случае отчуждения квартиры или нежилого помещения новый собственник приобретает все обязанности предыдущего собственника как совладельца многоквартирного дома. На практике именно эту норму иногда ошибочно истолковывают как основание для автоматического перенесения старых коммунальных долгов на покупателя жилья.

Содержание этой нормы следует рассматривать вместе с другими положениями законодательства. В этой связи она означает переход к новому собственнику обязанностей совладельца дома, предусмотренным законом, а не долгам предыдущего собственника за жилищно-коммунальные услуги, которыми тот пользовался для продажи квартиры. То есть после перехода права собственности новый собственник участвует в содержании общего имущества дома, но не отвечает за просроченные платежи другого лица, если не согласился отдельно их уплатить.

С момента перехода права собственности предыдущий владелец теряет права и обязанности совладельца многоквартирного дома, а покупатель приобретает их на будущее. Такой подход отвечает части первой статьи 2 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», по которой предметом регулирования настоящего Закона являются отношения, возникающие в процессе реализации прав и исполнения обязанностей собственников квартир и нежилых помещений как совладельцев многоквартирного дома.

Следовательно, действующее законодательство не возлагает на покупателя квартиры обязанность платить долги предыдущих владельцев или нанимателей за жилищно-коммунальные услуги, полученные ими ранее. Исключение возможно только тогда, когда такая обязанность прямо предусмотрена в договоре купли-продажи или другой сделке, на основании которой лицо приобрело недвижимость.

В подобных спорах следует учитывать практику Верховного Суда. Одним из показателевых решений является постановление от 1 сентября 2020 года по делу № 686/6276/19. По этому делу гражданка обратилась с иском к коммунальному предприятию «Управляющая муниципальная компания «Центральная» Хмельницкого городского совета и просила обязать предприятие исключить с его лицевого счета задолженность предыдущих владельцев квартиры за период до 3 августа 2018 года.

По обстоятельствам дела, 3 августа 2018 года истец получил право собственности на квартиру на основании договора купли-продажи, удостоверенного частным нотариусом Хмельницкого городского нотариального округа Лучковской Т. М. С 6 августа 2018 она была зарегистрирована в приобретенной квартире.

С выписки с лицевого счета по этому адресу усматривалась задолженность за жилищно-коммунальные услуги в размере 5 368,74 грн за период до 3 августа 2018 года. Истецка отмечала, что коммунальное предприятие безосновательно отнесло на ее лицевой счет долг предыдущих владельцев, возникший еще до момента приобретения ею квартиры.

По делу о квартире в Хмельницком новая владелица после покупки жилья обнаружила, что на ее лицевом счете остался долг предыдущих владельцев за жилищно-коммунальные услуги. Речь шла о задолженности, возникшей еще до момента оформления договора купли-продажи. Женщина настаивала, что не должна отвечать за чужие долги, поскольку не пользовалась услугами в тот период и не брала на себя обязанность их оплачивать.

Коммунальное предприятие не согласилось добровольно убрать этот долг с лицевого счета, поэтому владелица квартиры обратилась в суд. Суд первой инстанции поддержал ее позицию и обязал коммунальное предприятие исключить задолженность предыдущих владельцев по учету за квартирой. После этого коммунальное предприятие пыталось оспорить решение, однако и апелляционный суд, и Верховный Суд оставили позицию новой владелицы без изменений.

Фактически Верховный Суд подтвердил важный принцип: коммунальный долг не переходит автоматически вместе с квартирой к новому собственнику, если тот не согласился его платить отдельно. Суд исходил из того, что должником должно оставаться лицо, пользовавшееся услугами и допустившее возникновение задолженности.

Еще более показательным стало другое дело, которое касалось квартиры, приобретенной из публичных торгов. После оформления права собственности женщина обратилась к водоканалу для заключения договора на водоснабжение и водоотвод, однако узнала, что на лицевом счете квартиры уже существует значительная задолженность, накопленная предыдущими собственниками.

Новая владелица фактически предложила платить старые долги, хотя она приобрела жилье уже после их возникновения и не имела никакого отношения к пользованию услугами в тот период. Она обратилась в суд с требованием исключить эту задолженность с ее лицевого счета и подчеркнула, что в качестве добросовестного потребителя хочет оплачивать только те услуги, которые получает после получения права собственности.

Первоначально суды первой и апелляционной инстанций отказали ей в удовлетворении иска. Однако Верховный Суд отменил эти решения и принял сторону новой владелицы квартиры. Суд особо обратил внимание, что требование об исключении чужого долга с лицевого счета является надлежащим и эффективным способом защиты прав нового собственника.

В своем решении Верховный Суд подчеркнул: если человек не пользовался коммунальными услугами в период образования долга и не брал на себя обязанности его платить, коммунальное предприятие не имеет права считать его должником только из-за факта приобретения права собственности на квартиру. Такое решение, по заключению суда, позволяет восстановить правовую определенность между сторонами и подтверждает отсутствие у нового собственника обязанности платить чужую задолженность.

Именно эти решения Верховного Суда сегодня чаще всего ссылаются в подобных спорах, когда коммунальные предприятия или объединения совладельцев многоквартирного дома пытаются переложить старые долги на покупателя жилья. Практика показывает, что сам факт покупки квартиры не означает автоматического перехода всех предыдущих финансовых обязательств, связанных с коммунальными услугами.

Аналогичную правовую позицию Верховный Суд выражал и в других делах, в частности, в постановлениях от 01 сентября 2020 года по делу № 686/6276/19 и от 26 января 2022 года по делу № 201/11406/20. В этих решениях суд также исходил из того, что новый собственник жилья не должен отвечать за коммунальные долги предыдущих собственников, если не соглашался взять их на себя при заключении договора.

По делу о квартире в Желтых Водах Верховный Суд в конце концов принял сторону новой владелицы жилья и отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, ранее отказавших ей в удовлетворении иска. Суд пришел к выводу, что требование об исключении старой задолженности с лицевого счета законно, поскольку долг возник еще до приобретения ею права собственности на квартиру.

В результате Верховный Суд обязал коммунальное предприятие «Жовтоводский водоканал» Днепропетровского областного совета исключить из учета по лицевому счету новой владелицы квартиры задолженность предыдущих владельцев за период до 12 октября 2021 в сумме 12 960 гривен 96 копеек.

Такие решения имеют практическое значение для многих владельцев недвижимости, после покупки квартиры неожиданно сталкиваются с чужими долгами в платежках или лицевых счетах. Судебная практика Верховного Суда показывает: коммунальные предприятия не могут автоматически переводить старые долги на нового собственника только из-за изменения права собственности на жилье.

В то же время подобные споры часто возникают из-за того, что люди не знают своих прав или боятся судебных издержек, иногда могут выглядеть непропорциональными по сравнению с самой суммой долга. Именно поэтому практика Верховного Суда по таким делам важна для обычных граждан, ведь она дает четкое понимание того, как защищать свои права, на какие решения ссылаться и как требовать исключения чужой задолженности со своего лицевого счета.

Итак, рекомендуем перед покупкой недвижимости проверять информацию о коммунальных долгах, брать справки от поставщиков услуг и внимательно читать условия договора купли-продажи. Если после оформления права собственности коммунальное предприятие требует уплатить долг предыдущего владельца, который не был отдельно возложен на покупателя договором, следует в письменном виде обратиться к исполнителю услуг с требованием исключить такую ​​задолженность с лицевого счета. В случае отказа новый собственник имеет право обращаться в суд, ссылаясь на практику Верховного Суда, согласно которой долги за услуги должен платить тот, кто фактически ими пользовался до момента отчуждения имущества.