Комунальний борг після купівлі житла: чому новий власник не завжди має платити за попереднього

Після купівлі квартири або будинку новий власник часто стикається не лише з переоформленням документів, ремонтом чи підключенням послуг, але й несподіваними боргами, які залишилися після попереднього власника. Комунальні підприємства іноді продовжують показувати стару заборгованість в особовому рахунку, проводять донарахування або вимагають оплатити суми, що виникли ще до переходу права власності. Через це людина, яка щойно придбала житло, може опинитися в ситуації, коли її змушують відповідати за послуги, якими вона фактично не користувалася.

Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери», розповіли, як новому власнику нерухомості діяти у випадку, коли комунальні служби або ОСББ намагаються стягнути з нього борги попереднього власника, які правові позиції Верховного Суду варто враховувати та чому важливо розрізняти обов’язки співвласника багатоквартирного будинку і старі борги за житлово-комунальні послуги.

Отримуючи у власність нерухоме майно громадяни зазвичай абсолютно вірно намагаються врегулювати питання комунальних боргів з попереднім власником майна. На допомогу приходять довідки з комунальних служб про відсутність заборгованості, данні по комунальним платежам з таких за стосунків як «Приват 24» тощо. Однак не завжди вдається такі питання вирішити остаточно, бо іноді комунальні служби проводять донарахування, іноді помиляються у розрахунках, а подекуди нерухомість отримується у власність з боргами. В таких випадках виникає питання хто ж саме повинен сплачувати наявний борг – попередній власник чи все ж таки поточний?

Практика Верховного Суду виходить з того, що обов’язок сплачувати житлово-комунальні послуги пов’язаний з фактичним користуванням такими послугами та наявністю відповідних правовідносин між споживачем і виконавцем. Відповідно до статей 66, 67, 162 Житлового кодексу України, за користування житловим приміщенням, яке належить громадянину на праві приватної власності, сплачується плата за утримання будинку, прибудинкової території та за спожиті комунальні послуги.

Закон України «Про житлово-комунальні послуги» також встановлює взаємний зв’язок між правами та обов’язками споживача. Пункт 1 частини першої статті 20 цього Закону передбачає право споживача отримувати житлово-комунальні послуги вчасно та належної якості відповідно до законодавства й умов договору. Водночас пункт 5 частини третьої цієї ж статті покладає на споживача обов’язок оплачувати такі послуги у строки, визначені договором або законом.

Із цих норм випливає, що платити за житлово-комунальні послуги повинна особа, яка фактично ними користувалася. Якщо борг виник до моменту набуття права власності новим власником, а сам новий власник не споживав ці послуги й не брав на себе обов’язку погасити таку заборгованість, вимагати від нього оплату боргу попереднього власника немає правових підстав.

Водночас стаття 322 Цивільного кодексу України встановлює, що власник несе тягар утримання майна. Це означає, що після набуття права власності саме новий власник відповідає за утримання свого майна та оплату послуг, які надаються вже в період його володіння. Однак ця норма не означає автоматичного переходу до нього старих боргів, які виникли до купівлі квартири чи будинку.

Окреме значення має частина друга статті 382 Цивільного кодексу України, за якою всі власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна такого будинку. До спільного майна належать приміщення загального користування, зокрема допоміжні приміщення, несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції, механічне, електричне, сантехнічне й інше обладнання всередині або за межами будинку, якщо воно обслуговує більше одного житлового чи нежитлового приміщення. До нього також можуть належати будівлі й споруди, призначені для потреб усіх співвласників і розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку під будинком і прибудинковою територією, якщо такі права зареєстровані.

З урахуванням цієї правової конструкції Верховний Суд сформував підхід, за яким новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд встановить, що він не приймав на себе такого обов’язку. Договори про надання житлово-комунальних послуг не обтяжують саме майно, тому за відсутності відповідної умови в договорі відчуження нерухомості позовні вимоги до нового власника мають відхилятися. У такому випадку належним відповідачем є попередній власник, який користувався послугами та допустив утворення боргу.

Щодо ОСББ і застосування Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» важливо враховувати зміст частини третьої статті 7 цього Закону. У преамбулі зазначено, що Закон визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку та регулює правові, організаційні й економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав і виконанням обов’язків співвласників щодо утримання та управління будинком.

Стаття 7 цього Закону присвячена обов’язкам співвласників багатоквартирного будинку. Частина друга цієї статті встановлює правило, за яким кожний співвласник зобов’язаний брати участь у належному утриманні, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточному й капітальному ремонтах, а також технічному переоснащенні спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до своєї частки співвласника.

Частина третя статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає, що у разі відчуження квартири або нежитлового приміщення новий власник набуває всіх обов’язків попереднього власника як співвласника багатоквартирного будинку. На практиці саме цю норму іноді помилково тлумачать як підставу для автоматичного перенесення старих комунальних боргів на покупця житла.

Зміст цієї норми потрібно розглядати разом з іншими положеннями законодавства. У такому зв’язку вона означає перехід до нового власника обов’язків співвласника будинку, передбачених законом, а не боргів попереднього власника за житлово-комунальні послуги, якими той користувався до продажу квартири. Тобто після переходу права власності новий власник бере участь в утриманні спільного майна будинку, але не відповідає за прострочені платежі іншої особи, якщо окремо не погодився їх сплатити.

З моменту переходу права власності попередній власник втрачає права й обов’язки співвласника багатоквартирного будинку, а покупець набуває їх на майбутнє. Такий підхід відповідає частині першій статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», за якою предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав і виконання обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.

Отже, чинне законодавство не покладає на покупця квартири обов’язок сплачувати борги попередніх власників або наймачів за житлово-комунальні послуги, отримані ними раніше. Виняток можливий лише тоді, коли такий обов’язок прямо передбачений у договорі купівлі-продажу або іншому правочині, на підставі якого особа набула нерухомість.

У подібних спорах варто враховувати практику Верховного Суду. Одним із показових рішень є постанова від 1 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19. У цій справі громадянка звернулася з позовом до комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія «Центральна» Хмельницької міської ради та просила зобов’язати підприємство виключити з її особового рахунку заборгованість попередніх власників квартири за період до 3 серпня 2018 року.

За обставинами справи, 3 серпня 2018 року позивачка набула право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лучковською Т. М. З 6 серпня 2018 року вона була зареєстрована у придбаній квартирі.

З витягу з особового рахунку за цією адресою вбачалася заборгованість за житлово-комунальні послуги у розмірі 5 368,74 грн за період до 3 серпня 2018 року. Позивачка зазначала, що комунальне підприємство безпідставно віднесло на її особовий рахунок борг попередніх власників, який виник ще до моменту придбання нею квартири.

У справі щодо квартири в Хмельницькому нова власниця після купівлі житла виявила, що на її особовому рахунку залишився борг попередніх власників за житлово-комунальні послуги. Йшлося про заборгованість, яка виникла ще до моменту оформлення договору купівлі-продажу. Жінка наполягала, що не повинна відповідати за чужі борги, оскільки не користувалася послугами в той період і не брала на себе обов’язку їх оплачувати.

Комунальне підприємство не погодилося добровільно прибрати цей борг з особового рахунку, тому власниця квартири звернулася до суду. Суд першої інстанції підтримав її позицію та зобов’язав комунальне підприємство виключити заборгованість попередніх власників з обліку за квартирою. Після цього комунальне підприємство намагалося оскаржити рішення, однак і апеляційний суд, і Верховний Суд залишили позицію нової власниці без змін.

Фактично Верховний Суд підтвердив важливий принцип: комунальний борг не переходить автоматично разом з квартирою до нового власника, якщо той окремо не погодився його сплачувати. Суд виходив з того, що боржником має залишатися особа, яка користувалася послугами та допустила виникнення заборгованості.

Ще показовішою стала інша справа, яка стосувалася квартири, придбаної з прилюдних торгів. Після оформлення права власності жінка звернулася до водоканалу для укладення договору на водопостачання та водовідведення, однак дізналася, що на особовому рахунку квартири вже існує значна заборгованість, накопичена попередніми власниками.

Новій власниці фактично запропонували сплачувати старі борги, хоча вона придбала житло вже після їх виникнення й не мала жодного стосунку до користування послугами у той період. Вона звернулася до суду з вимогою виключити цю заборгованість з її особового рахунку та наголосила, що як добросовісний споживач хоче оплачувати лише ті послуги, які отримує після набуття права власності.

Спочатку суди першої та апеляційної інстанцій відмовили їй у задоволенні позову. Однак Верховний Суд скасував ці рішення та став на бік нової власниці квартири. Суд окремо звернув увагу, що вимога про виключення чужого боргу з особового рахунку є належним і ефективним способом захисту прав нового власника.

У своєму рішенні Верховний Суд підкреслив: якщо людина не користувалася комунальними послугами в період утворення боргу й не брала на себе обов’язку його сплачувати, комунальне підприємство не має права вважати її боржником лише через факт набуття права власності на квартиру. Таке рішення, за висновком суду, дозволяє відновити правову визначеність між сторонами та підтверджує відсутність у нового власника обов’язку сплачувати чужу заборгованість.

Саме на ці рішення Верховного Суду сьогодні найчастіше посилаються у подібних спорах, коли комунальні підприємства або об’єднання співвласників багатоквартирного будинку намагаються перекласти старі борги на покупця житла. Практика показує, що сам факт купівлі квартири не означає автоматичного переходу всіх попередніх фінансових зобов’язань, пов’язаних із комунальними послугами.

Аналогічну правову позицію Верховний Суд висловлював і в інших справах, зокрема у постановах від 01 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19 та від 26 січня 2022 року у справі № 201/11406/20. У цих рішеннях суд також виходив із того, що новий власник житла не повинен відповідати за комунальні борги попередніх власників, якщо не погоджувався взяти їх на себе під час укладення договору.

У справі щодо квартири в Жовтих Водах Верховний Суд зрештою став на бік нової власниці житла та скасував рішення судів першої й апеляційної інстанцій, які раніше відмовили їй у задоволенні позову. Суд дійшов висновку, що вимога про виключення старої заборгованості з особового рахунку є законною, оскільки борг виник ще до набуття нею права власності на квартиру.

У результаті Верховний Суд зобов’язав комунальне підприємство «Жовтоводський водоканал» Дніпропетровської обласної ради виключити з обліку по особовому рахунку нової власниці квартири заборгованість попередніх власників за період до 12 жовтня 2021 року у сумі 12 960 гривень 96 копійок.

Такі рішення мають практичне значення для багатьох власників нерухомості, які після купівлі квартири несподівано стикаються з чужими боргами в платіжках або особових рахунках. Судова практика Верховного Суду показує: комунальні підприємства не можуть автоматично перекладати старі борги на нового власника лише через зміну права власності на житло.

Водночас подібні спори часто виникають через те, що люди не знають своїх прав або бояться судових витрат, які інколи можуть виглядати непропорційними порівняно із самою сумою боргу. Саме тому практика Верховного Суду в таких справах є важливою для звичайних громадян, адже вона дає чітке розуміння того, як захищати свої права, на які рішення посилатися та яким чином вимагати виключення чужої заборгованості зі свого особового рахунку.

Отже, радимо перед купівлею нерухомості перевіряти інформацію про комунальні борги, брати довідки від надавачів послуг і уважно читати умови договору купівлі-продажу. Якщо після оформлення права власності комунальне підприємство вимагає сплатити борг попереднього власника, який не був окремо покладений на покупця договором, варто письмово звернутися до виконавця послуг з вимогою виключити таку заборгованість з особового рахунку. В разі відмови новий власник має право звертатися до суду, посилаючись на практику Верховного Суду, за якою борги за послуги має сплачувати той, хто фактично ними користувався до моменту відчуження майна.