Отток капитала и человеческих ресурсов: как зарубежная недвижимость становится новым домом для украинцев

Полномасштабное вторжение в Украину РФ заставило изменить привычное течение жизни украинцев, а большинство вообще предприняло попытки устраивать свою жизнь за границей. По данным социологических опросов из-за нестабильного экономического и политического положения в стране, а также потери чувства безопасности, почти 50% украинцев не планируют возвращаться домой.

Сейчас среди украинцев все больше приобретает популярность тренд на приобретение недвижимости за рубежом. Неопределенность экономической ситуации заставляет украинцев искать безопасные варианты для инвестирования своих сбережений, поэтому недвижимость за рубежом воспринимается как надежный актив, который может уберечь от политических и экономических проблем.

Рассмотрим, какие страны предпочитают украинцы и какие последствия приобретения недвижимости за рубежом будут для внутреннего рынка недвижимости страны.

Причины приобретения недвижимости за границей

Тенденция по приобретению недвижимости за рубежом украинцами обусловлена ​​рядом факторов:

• экономическая нестабильность;
• политическая неопределенность;
• опасная ситуация в стране;
• диверсификация активов;
• вид на жительство.

Уже несколько лет украинские инвесторы расширяют свои горизонты, покупая недвижимость в самых разных уголках мира.

“80% наших клиентов – украинцы, которые выехали за границу и решили уже не возвращаться. Они продают квартиры в Украине и покупают за границей”, — описывает ситуацию директор агентства KDU Realty Group, консультант по инвестициям Елена Маленкова.

Если в начале полномасштабного вторжения украинцы искали временное убежище, то сейчас, когда война затянулась, наблюдаются следующие причины приобретения недвижимости за рубежом:

• для постоянного жительства;
• для отдыха или временного пребывания;
• для перепродажи или сдачи в аренду.

Если в первых двух случаях инвесторы ищут готовую недвижимость, то в последнем случае вкладывают деньги еще на этапе строительства.

“У кого-то в Украине две квартиры. Одно из них продавали, покупали недвижимость в Польше, которая давала неплохие условия. Например, если 6 месяцев человек там жил и был трудоустроен, с официальными доходами, он мог получить кредит под 2%, как на вторичном, так и на первичном рынке – это только для украинцев были такие условия. Очень выгодные программы для покупки недвижимости нам также давала Чехия., – комментирует Елена Маленкова.

Какие страны выбирают украинские инвесторы

К наиболее доступным по ценам странам относятся Румыния, Болгария и Грузия. Чехия, Польша, Германия и Словакия считаются странами с достаточно высокими ценами на жилье. А в Великобритании вообще покупают жилье только зажиточные украинцы.

Топ самых популярных направлений среди украинских инвесторов:

• Португалия (от 200 тыс. евро);
• Испания (от 170 тыс. евро);
• Объединенные Арабские Эмираты (от 150 тыс. евро);
• Польша (от 180 тыс. евро);
• Турция (от 100 тыс. евро);
• Северный Кипр (от 90 тыс. евро);
• Болгария (от 80 тыс. евро)
• Индонезия (от 75 тыс. евро).

В Португалии украинские инвесторы интересуются, в основном, Лиссабоном и курортными городками на юге Португалии. Португальская программа «Золотая виза» является дополнительным стимулом, позволяющим получить вид на жительство при инвестициях в недвижимость от 500 тыс евро.

Инфляция затронула многие сферы жизни, в том числе и цены на недвижимость.  За последние два года цена 1 кв. м выросла с 60-80 тыс. евро до 100 тыс. евро.

“Цены в европейских странах сильно выросли. Например, сейчас в Словакии, которую сегодня можно считать одним из самых перспективных рынков, стоимость квадратного метра в новом жилье составляет 6 -7 тыс евро. Однокомнатные квартиры в многоэтажке 35-36 кв. м стоят от 120 тыс евро. Студию на 25 кв м можно купить за 100-105 тыс. евро. А еще два года назад цены были где-то на треть меньше”, — объясняет ситуацию с ценами на рынке госпожа Маленкова.

По данным статистики Numbeo, есть следующий топ цен за 1 кв м в европейских странах по состоянию на август 2024 года:

• Цюрих (Швейцария) – 27 094 евро;
• Лондон (Великобритания) – 16 880 евро;
• Париж (Франция) – 12 360 евро;
• Мюнхен (Германия) – 12 097 евро;
• Люксембург (Люксембург) – 11 428 евро;
• Амстердам (Нидерланды) – 10 317 евро;
• Стокгольм (Швеция) – 9476 евро.

Недаром говорят, что спрос рождает предложение. Так, украинские инвесторы вошли в топ-3 иностранцев, наиболее активно приобретавших жилье в Турции. По данным Держагетнства Турции, в марте 2024 года, украинцами было куплено 129 домов, а это составляет 9% от общего количества заключенных сделок по недвижимости в стране. Вероятно, что такой спрос стал причиной повышения цен на недвижимость более чем вдвое. Так апартаменты 1+1, ранее стоившие 50-60 тыс. евро, теперь стоят 110-130 тыс. евро. Поэтому Турция уже теряет свои лидерские позиции.

Однако для некоторых инвесторов рынок все еще остается привлекательным. Даже сейчас в Турции можно купить квартиру в 500 м от моря, с видом за 80-100 тыс долл. — это с ремонтом, мебелью, инфраструктурой, бассейном”, — рассказывает риэлтер Агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Юрий Грушецкий.

Наиболее заоблачными считаются цены на жилье в Соединенном королевстве. Цена за 1 кв. м варьируется в пределах 10-15 тыс. фунтов стерлингов. Таунхаус в Лондоне стоит около 1,5 млн. фунтов стерлингов. Стоимость квартиры площадью 300 кв. м доходит до 7 млн ​​фунтов стерлингов. При этом наиболее радушными ныне для украинцев становятся растущие рынки Индонезии (о. Бали) и Таиланда.

«Девелоперы предлагают очень амбициозные проекты на Бали. Не только украинцы – многие американцы и европейцы инвестируют именно в Бали. Сверхсовременные проекты предлагает Таиланд – на острове Пхукет средняя стоимость квадратного метра составляет 2,5 тыс. длр, то есть за 80 тыс. длр можно купить полностью готовые к проживанию апартаменты.”, — объяснил директор АН Юрий Грушецкий.

И все же бюджетным вариантом, где украинцы могут приобрести квартиру на живописном побережье Черного моря по цене всего 30-50 тыс. евро.

Подводные камни рынка недвижимости за границей для украинцев

Украинцы привыкли рассчитываться за квартиру или дом наличными. За рубежом предпочитают безналичную процедуру купли-продажи. Многие страны требуют документы подтверждения происхождения средств. Также украинцы испытывают трудности при переводе средств в зарубежные банки из-за установленных НБУ ограничений. Нацбанк установил сумму ограничения для снятия средств в сутки – 100 тыс. грн.

Однако в ряде стран для украинцев все же действуют определенные послабления. К примеру, в некоторых банках Испании позволяют положить до 80 тыс евро и никаких отчетных документов не требуют. В Великобритании разрешена сумма – 100 тыс фунтов. Но при нынешних ценах там она маловато для использования.

Австрия и Швейцария вообще не принимают наличные средства в больших размерах.

«Положить несколько десятков тысяч евро на счет можно в Польше, Словакии, Болгарии, однако придется давать кучу подтверждений о происхождении средств. В Португалии, например, нужно предоставить справку о том, что юрлицо перечислило средства, от банка — что они были засчитаны, а затем сняты со счета”, – рассказывает управляющая партнерша юридической компании GLS Ольга Черевко.

Не интересуются происхождением денег и берут наличными в Турции и ОАЭ. Однако нужно подумать, как вывезти наличные деньги за границу. Ведь сумма должна не превышать разрешенный максимум в 10 тыс. евро в эквиваленте, а все превышающее эту сумму нужно декларировать.

Существует несколько способов вывоза наличной валюты за границу:

• вывоз в союз – если границу пересекает семья, то каждый член семьи может вывезти без декларирования эквивалент в 10 тыс. евро;
• средства с карты украинского банка – рассчитываться такой картой можно на любую сумму. Но снимать разрешено только 100 тыс. грн в эквиваленте ежемесячно. Однако проблему можно решить, если открыть карту на каждого члена семьи.
• посредничество криптовалюты – приобретение стейблкоинов в Украине и перепродажа за рубежом.
• осуществление исключительных платежей – согласно постановлению НБУ №18 от 02.22 (с изменениями) разрешается осуществлять покупку и перечисление иностранной валюты за товары, относящиеся к критическому импорту, оплачивать расходы на лечение в медицинских учреждениях иностранного государства, осуществлять валютные операции резидентами и нерезидентами для проведения мобилизационных и других мер и т.п. Однако следует привлечься поддержкой экспертов через определенные юридические и экономические нюансы.
• покупка через юридическое лицо – перевод из Украины будет осуществляться на дочернее предприятие, открытое в другой стране.

Однако вышеперечисленные способы не гарантируют отсутствие проблем при проведении операций перевода средств за границу.

Приобретение украинцами недвижимости за рубежом создает для них определенную подушку безопасности, позволяющую диверсифицировать активы и тем самым защитить сбережения и инвестиции. Также инвестирование в недвижимость становится для украинских источником пассивного дохода, особенно в местах туристического отдыха. Вероятно, такое активное участие украинцев на международном рынке недвижимости может значительно способствовать имиджу украинских инвесторов на мировой сцене.

Учитывая растущий интерес украинцев к приобретению недвижимости за рубежом, можно увидеть, что этот тренд отражает не только желание обеспечить себе и своей семье стабильность во времена экономической и политической неопределенности, но и стремление к глобальной интеграции. Однако наряду с этим явлением наблюдается и тревожная тенденция – отток капитала из Украины. Граждане, вкладывая средства в иностранную недвижимость, демонстрируют понижение доверия к возможностям сохранения и приумножения капитала в родной стране. Еще более угрожающим является тот факт, что значительная часть украинцев, покупающих жилье за ​​границей, не планируют возвращаться. Это может иметь серьезные последствия для экономики и демографии Украины, ведь отток капитала и человеческих ресурсов ослабляет экономический потенциал государства и создает дополнительные вызовы на пути восстановления и развития.