Відтік капіталу та людських ресурсів: як закордонна нерухомість стає новою домівкою для українців

Повномасштабне вторгнення в Україну РФ змусило змінити звичний плин життя українців, а більшість, взагалі, почала спроби влаштовувати своє життя за кордоном. За даними соціологічних опитувань через нестабільне економічне та політичне  становище в країні, а також втрату почуття безпеки, майже 50% українців не планують повертатися додому.

Наразі серед українців все більше набуває популярності тренд на придбання нерухомості за кордоном. Невизначеність економічної ситуації змушує українців шукати безпечні варіанти для інвестування своїх заощаджень, саме тому нерухомість за кордоном сприймається як надійний актив, що може уберегти від політичних та економічних негараздів.

Розглянемо, яким країнам віддають перевагу українці та які наслідки придбання нерухомості за кордоном будуть для внутрішнього ринку нерухомості країни.

Причини придбання нерухомості за кордоном

Тенденція щодо придбання нерухомості за кордоном українцями зумовлена низкою факторів:

• економічна нестабільність;
• політична невизначеність;
• безпекова ситуація в країні;
• диверсифікація активів;
• вид на проживання.

Вже декілька років поспіль українські інвестори розширюють свої горизонти, купуючи нерухомість у найрізноманітніших куточках світу.

“80% наших клієнтів – українці, які виїхали за кордон і вирішили вже не повертатись. Вони продають квартири в Україні і купують за кордоном”, – описує ситуацію директорка агенції KDU Realty Group, консультантка з інвестицій Олена Маленкова.

Якщо на початку повномасштабного вторгнення українці шукали тимчасового прихистку, то зараз, коли війна затягнулася, спостерігаються наступні  причин придбання нерухомості за кордоном:

• для постійного проживання;
• для відпочинку чи тимчасового перебування;
• для перепродажу або здачі в оренду.

Якщо у перших двох випадках інвестори шукають готову нерухомість, то у останньому  випадку вони вкладають гроші ще на етапі будівництва.

“У когось в Україні дві квартири. Одну з них продавали, купували нерухомість у Польщі, яка давала непогані умови. Наприклад, якщо 6 місяців людина там жила і була працевлаштована, з офіційними доходами, вона могла отримати кредит під 2%, як на вторинному, так і на первинному ринку – це тільки для українців були такі умови. Дуже вигідні програми для купівлі нерухомості нам також давала Чехія”, –  коментує Олена Маленкова.

Які країни обирають українські інвестори

До найбільш доступних за цінами країн відносять Румунію, Болгарію та Грузію. А от Чехія, Польща, Німеччина та Словаччина вважаються країнами з досить високими цінами на житло. А у Великій Британії, взагалі, купують житло лише заможні українці.

Топ найпопулярніших напрямків серед українських інвесторів:

• Португалія (від 200 тис євро);
• Іспанія (від 170 тис євро);
• Об’єднані Арабські Емірати (від 150 тис євро);
• Польща (від 180 тис євро);
• Туреччина (від 100 тис євро);
• Північний Кіпр (від 90 тис євро);
• Болгарія (від 80 тис євро)
• Індонезія (від 75 тис євро).

У Португалії українські інвестори цікавляться, в основному, Лісабоном та курортними містечками на півдні Португалії. Португальська програма “Золота віза” є додатковим стимулом, що дозволяє отримати вид на проживання при інвестиціях у нерухомість від 500 тис євро.

Інфляція торкнулася багатьох сфер життя, у тому числі і цін на нерухомість.  За останні два роки ціна 1 кв м зросла з 60-80 тис євро до 100 тис євро.

“Ціни в європейських країнах сильно зросли. Наприклад, зараз у Словаччині, яку на сьогодні можна вважати одним із найперспективніших ринків, вартість квадратного метра у новозбудованому житлі становить 6 -7 тис євро. Однокімнатні квартири у багатоповерхівці 35−36 кв м коштують від 120 тис євро. Студію на 25 кв м можна купити за 100−105 тис євро. А ще два роки тому ціни були десь на третину менші”, – пояснює ситуацію з цінами на ринку пані Маленкова.

За даними статистики Numbeo, маємо наступний топ цін за 1 кв м у європейських країнах станом на серпень 2024 року:

• Цюріх (Швейцарія) – 27 094 євро;
• Лондон (Великобританія) – 16 880 євро;
• Париж (Франція) – 12 360 євро;
• Мюнхен (Німеччина) – 12 097 євро;
• Люксембург (Люксембург) – 11 428 євро;
• Амстердам (Нідерланди) – 10 317 євро;
• Стокгольм (Швеція) – 9 476 євро.

Недарма говорять, що попит народжує пропозицію. Так, українські інвестори увійшли до топ-3 іноземців, що найактивніше придбавали житло у Туреччині. За даними Держагетнства Туреччині,  у березні 2024 року українцями було куплено 129 будинків, а це становить 9% від загальної кількості укладених угод з нерухомості у країні. Ймовірно, що такий попит став причиною підвищення цін на нерухомість більше ніж удвічі. Так апартаменти 1+1, що раніше  коштували  50−60 тис  євро, тепер коштують 110−130 тис євро. Саме тому Туреччина вже втрачає свої лідерські позиції.

“Проте для деяких інвесторів ринок все ще залишається привабливим. Навіть зараз у Туреччині можна купити квартиру за 500 м від моря, з видом за 80-100 тис долр – це з ремонтом, меблями, інфраструктурою, басейном”, – розповідає ріелтер Агентства закордонної нерухомості  Deniz Estate Юрій Грушецький.

Найбільш захмарними вважаються ціни на житло у Об’єднаному королівстві. Ціна за 1 кв м варіюється у межах 10−15 тис. фунтів стерлінгів. Таунхаус у Лондоні коштує близько 1,5 млн фунтів стерлінгів. Вартість квартири площею 300 кв м доходить до 7 млн фунтів стерлінгів. При цьому найбільш привітними нині для українців стають зростаючі ринки Індонезії (о. Балі) та Таїланду.

“Девелопери пропонують дуже амбітні проєкти на Балі. Не тільки українці – багато американців та європейців інвестують саме в Балі. Надсучасні проєкти пропонує Таїланд – на острові Пхукет середня вартість квадратного метру складає 2,5 тис длр, тобто за 80 тис длр можна купити повністю готові до проживання апартаменти”, – пояснив директор АН  Юрій Грушецький.

Та все ж бюджетним варіантом, де українці мають змогу придбати квартиру на мальовничому узбережжі Чорного моря за ціною лише 30-50 тис євро.

Підводне каміння ринку нерухомості за кордоном для українців

Українці звикли розраховуватися за квартиру чи будинок готівкою. Натомість, за кордоном віддають перевагу безготівковій процедурі купівлі-продажу. Багато країн вимагають документи про підтвердження походження коштів. Також українці зазнають труднощів під час переведення коштів у закордонні банки через встановлені НБУ обмеження. Нацбанк встановив суму обмеження для зняття коштів на добу – 100 тис грн.

Проте в низці країн для українців все ж таки діють певні послаблення. Наприклад, в деяких банках Іспанії дозволяють покласти до 80 тис євро і ніяких звітних документів не вимагають. У Великій Британії дозволена сума  –  100 тис фунтів. Але при нинішніх цінах там, вона замала для використання.

Австрія та Швейцарія, взагалі, не приймають готівкові кошти у великих розмірах.

“Покласти декілька десятків тисяч євро на рахунок можна в Польщі, Словаччині, Болгарії, однак доведеться надавати купу підтверджень про походження коштів. У Португалії, наприклад, потрібно надати довідку про те, що юрособа перерахувала кошти, від банку — що вони були зараховані, а потім зняті з рахунку”, – розповідає управляюча партнерка юридичної компанії GLS Ольга Черевко.

Не цікавляться про походження грошей та беруть готівкою у Туреччині та ОАЕ. Проте треба подумати, як вивезти готівку за кордон. Адже сума має не перевищувати дозволений максимум у 10 тис євро у еквіваленті, а все що перевищує цю суму потрібно декларувати.

Існує декілька способів вивезення готівкової валюти за кордон:

• вивезення до спілки – якщо кордон перетинає сім’я, то кожен член родини може вивезти без декларування еквівалент у 10 тис євро;
• кошти із картки українського банку – розраховуватися такою карткою можна на будь-яку суму. Але знімати дозволено лише 100 тис грн в еквіваленті щомісячно. Проте проблему можна вирішити, якщо відкрити таку картку на кожного члена родини.
• посередництво криптовалюти – придбання стейблкоїнів в Україні та перепродаж за кордоном.
• здійснення виняткових платежів – згідно із постановою НБУ № 18 від 02.22(зі змінами) дозволяється здійснювати купівлю та перерахування іноземної валюти за товари, які належать до критичного імпорту, оплачувати витрати на лікування в медичних закладах іноземної держави, здійснювати валютні операції резидентами та нерезидентами для проведення мобілізаційних та інших заходів тощо. Проте варто залучитися підтримкою експертів через певні юридичні та економічні нюанси.
• купівля через юридичну особу – переказ із України здійснюватиметься на дочірнє підприємство, відкрите в іншій країні.

Проте вищезазначені способи не гарантують відсутність проблем під час проведення операцій переведення коштів за кордон.

Придбання українцями нерухомості за кордоном створює для них певну подушку безпеки, яка дає можливість диверсифікувати активи і тим самим захистити  заощадження та інвестиції. Також інвестування в нерухомість стає для українців джерелом пасивного доходу, особливо у місцях туристичного відпочинку. Ймовірно, що така активна участь українців на міжнародному ринку нерухомості може значно сприяти іміджу українських інвесторів на світовій сцені.

З огляду на зростаючий інтерес українців до придбання нерухомості за кордоном, можна побачити, що цей тренд відображає не лише бажання забезпечити собі та своїй родині стабільність у часи економічної і політичної невизначеності, але й прагнення до глобальної інтеграції. Однак, поряд із цим явищем спостерігається і тривожна тенденція — відтік капіталу з України. Громадяни, вкладаючи кошти в іноземну нерухомість, демонструють зниження довіри до можливостей збереження та примноження капіталу в рідній країні. Ще більш загрозливим є той факт, що значна частина українців, які купують житло за кордоном, не планують повертатися. Це може мати серйозні наслідки для економіки і демографії України, адже відтік капіталу та людських ресурсів ослаблює економічний потенціал держави та створює додаткові виклики на шляху до її відновлення та розвитку.