Договор пожизненного содержания, дарения или завещание: как получить право на недвижимость пожилого человека в обмен за уход

Выбор юридических механизмов для передачи недвижимого имущества часто стоит перед пожилыми лицами, нуждающимися в уходе и поддержке. В таких случаях договор пожизненного содержания является одним из популярных способов обеспечить надлежащий уход в обмен на передачу собственности. В то же время многие люди обращаются к альтернативным вариантам, таким как дарование или завещание, позволяющие передать имущество в других условиях. Однако каждый из этих вариантов имеет свои риски и выгоды, как для владельца имущества, так и для наследников.

Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» помогают разобраться в правовых нюансах каждого из вариантов, чтобы вы могли принять наиболее взвешенное решение.

К сожалению в связи с военными действиями на территории Украины население становится не только меньше, но и оставшиеся в основном не молодые. Так, согласно данным Фонда народонаселения ООН на 2023 год, население. Украины насчитывает 36,7 миллионов человек, из которых более 20% — люди старше 65 лет. На самом деле пожилых людей значительно больше, ведь приведенные данные получены не путем переписи населения, а по вторичным признакам. События, которые сейчас разрывают нашу страну привели к тому, что многие пожилые люди остались совсем одиночкой. Причины этого разные – смерть родных от военных действий, смерть близких на военной службе в рядах Вооруженных Сил Украины или выезд за границу с билетом в один конец.

В свою очередь в стране много как единичных граждан, так и целых семей, потерявших свое жилье. Это может быть разнесенная ракетой квартира с окнами на реку или оставленный в оккупации дом с яблоневым садом. Главное и самое страшное, что такие люди не имеют ничего. В сложившихся условиях они пытаются найти выход из безысходности и получить хоть какое-то жилье и уверенность в будущем. Следовательно, одним из вариантов является уход за пожилым лицом за право получить в собственность его недвижимость.

Следует отметить, что даже местные граждане в более спокойных регионах страны не исключают такой вариант, как средство улучшить свое материальное положение. Вот реальная история: Екатерина устроилась работать в «Милосердие» — организацию, которая официально занимается одинокими пожилыми гражданами и получила в подопечные Зинаиду Васильевну, которая хотя и имела из родных только сестру, но общение с ней тесное не поддерживала — не сошлись характерами. Екатерина проработала в «Милосердии» пол года и уволилась. Именно в это время Зинаида Васильевна у нотариуса написала завещание, которым все свое имущество – дом в не очень маленьком городке завещала дочери Екатерины – Евгении. С тех пор Зинаиду Васильевну посещало уже не только «Милосердие», но и иногда Екатерина как частное лицо.

Менее чем через два года Зинаида Васильевна умерла, а Евгения стала владелицей жилого дома. Впрочем, этот способ получения недвижимости не является чем-то новым или эксклюзивным. К нам обращался клиент, семья которого еще с 90-х годов ухаживала за одинокими бабушками и дедушками. Ухаживала действительно хорошо – они сами между собой передавали информацию о хорошей сиделке, а семья получила в собственность таким образом около двадцати квартир в одном из городов с миллионным населением.

Что делать, если есть лицо, желающее присмотреть кого-то за недвижимость, и одинокое лицо пожилого возраста, желающее присмотреть за недвижимость?

Главное, что нужно сделать – это хорошо проверить и правильно оформить.

Лицу, желающему присмотреть, нужно выяснить:

• действительно ли право собственности на жилье полностью или частично принадлежит одинокому лицу;
• оформлены ли документы на жилье должным образом именно на лицо, желающее получить уход;
• действительно ли одинокий человек готов хоть завтра пойти к нотариусу и оформить должным образом соглашение об уходе;
• не заключало ли с кем-то одинокий человек раньше соглашения об уходе.

Последний пункт необходимо выяснить в связи с тем, что есть лица, которых уже пыталось присмотреть десять, но с каждым через некоторое время сделка разрывалась, потому что одинокому лицу казалось красная икра слишком маленькой, а мясо недостаточно прокаленным.

Одинокому пожилому лицу, желающему присмотреть его нужно выяснить:

• что это за люди, которые намерены ее присмотреть, занимались ли они этим раньше и насколько успешно;
• какую помощь могут оказать, обсудив все нюансы: уплату коммунальных счетов, личную помощь, покупку лекарств, предоставление денежных средств, обеспечение готовой пищей и другое.

Как юридически правильно оформить указанное соглашение

Между населением существует мнение, что указанные отношения можно оформить одним из следующих путей:

• договором дарения;
• завещанием;
• договором пожизненного содержания.

С юридической точки зрения верен только один вариант – договор пожизненного содержания. Но не все и не всегда хотят подписывать его. Вот давайте взвесим все риски.

Договор дарения. В соответствии со статьей 717 Гражданского Кодекса Украины “По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность. Договор, устанавливающий обязанность одаряемого совершить в пользу дарителя какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, не является договором дарения”. Договор дарения недвижимой вещи заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Итак, как видим, договор дарения безвозмездный – лицо, получившее в подарок вещь, ничего не должно дарителю. Такое соглашение безгранично выгодно лицу, которое ухаживает и крайне не выгодно ухаживающему. Кроме того, одаренный (ухаживающий) становится собственником недвижимого имущества сразу после того, как выйдет от нотариуса и может его продать, подарить или заставить уже через пять минут. Судьба дарителя в этом случае под большим вопросом. Хотя с точки зрения одаренного (ухаживающего) такой вариант сделки является наиболее надежным в некоторых случаях. Кроме того, согласно статье 728 Гражданского Кодекса Украины «К требованиям о расторжении договора дарения применяется исковая давность в один год».

Завещание. В соответствии со статьей 1233 Гражданского Кодекса Украины «Заветом есть личное распоряжение физического лица на случай своей смерти». Уже исходя из этой нормы, мы видим, что завещание действует в случае смерти личности. Завещание обязательно удостоверяется нотариусом. Все, что было «нацарапано» на бумажке перед смертью без печати нотариуса, к завещанию никакого отношения не имеет. Завещание крайне выгодно для ухаживающего. Дело в том, что текст завещания можно переписывать хоть каждый день у нотариуса – ограничений нет, только плати деньги. Кроме того, лицо на которое составлен завещание не предупреждается ни об оформлении завещания в его пользу, ни о его отмене, если завещатель сам не скажет о таком, и не вручит копию завещания лично. Впрочем, уже завтра он может вручить завещание уже вашей соседке. При заключении завещания владельцем остается завещатель и таковым к моменту смерти. К этому же моменту он может свободно распоряжаться своей недвижимостью, а ведь может существовать ситуация, когда завещание написали вчера на ухаживающую соседку, а сегодня квартиру подарили внучатой ​​племяннице.

Еще один непредсказуемый момент – это обязательная доля в наследстве, что прямо предусмотрено статьей 1241 ГК Украины: “Малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители наследуют, независимо от содержания завещания принадлежала каждому из них в случае наследования по закону (обязательная доля). Размер обязательной доли по наследству может быть уменьшен судом с учетом отношений между этими наследниками и наследодателем, а также других обстоятельств, имеющих существенное значение”. Следовательно, даже при наличии завещания на все имущество, собственником может стать только его часть по факту.

Нельзя сказать категорически, что эти два варианта не имеют права на существование. Все зависит от степени родства сторон, глубины доверия, наличия других родственников разной степени родства, в том числе «седьмая вода на кисели», а также физические и финансовые составляющие для судебных тяжб в случае необходимости.

Договор пожизненного содержания. Но законодательством прямо предусмотрен рассматриваемый мой нами случай – статья 744 Гражданского Кодекса Украины: “По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество , которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно”.

Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

В договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (опеки), которыми приобретатель должен обеспечивать отчуждателя. Если обязанности приобретателя не были конкретно определены или в случае возникновения необходимости обеспечить отчуждателя другими видами материального обеспечения и ухода спор должен решаться в соответствии с принципами справедливости и разумности. Приобретатель обязан при смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода).  Приобретатель может быть обязан обеспечить отчуждателю или третье лицо жильем в доме (квартире), переданном ему по договору пожизненного содержания (ухода). В этом случае в договоре должна быть конкретно определена часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать. Материальное обеспечение, ежемесячно должно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном законом.

Хотя по договору пожизненного содержания владельцем имущества сразу становится лицо, осуществляющее уход, но до смерти отчуждателя на недвижимое имущество налагается арест, снимаемый только по предъявлению свидетельства о смерти отчуждателя.

Но и здесь есть своя оговорка! Если лицо, ухаживающее состоит в браке, то полученное за уход имущество является общей совместной собственностью супругов, ибо такая помощь будь то лекарствами, продуктами или средствами предоставляется из общего семейного бюджета.

Реальный судебный кейс: бабушка заключила с внуком (единственным близким родственником) договор пожизненного содержания, при этом конечно предыдущие документы, удостоверяющие право собственности на жилье, остаются в архиве нотариуса, а приобретатель получает на руки договор пожизненного содержания. Внук квартиру в собственность хотел, но через возраст бабушку ухаживать не очень — там еще вопрос был кто за кого ухаживал и кормил. Бабушке через некоторое время все это надоело, плюс внук почувствовал себя хозяином положения, и бабушка пошла к нотариусу с единственной просьбой – верните мне мои документы на квартиру! Конечно, нотариус отослал бабушку в суд и ей пришлось долго объяснять на ее постоянно повторяющуюся мантру: «Просто отдайте мне мои документы на квартиру!», что вместе с документами она отдала уже право собственности на жилье, оно ей не принадлежит и для его возвращения нужны основания. .

Главная практическая рекомендация по данному соглашению – завести тетрадь. В этой тетради нужно записывать дату, когда посещали лицо, которое ухаживаете, что ему привезли и передали (картофельное пюре, три куриных котлета, батон, полкило печенья, полкило конфет) или куда и на что его отвезли. Желательно при этом вклеивать туда сразу чеки на потраченное лекарство, продукты или за приобретенную новую сковородку. Обязательно каждый раз под всем этим ставит подпись ухаживающее лицо. Именно это и будет являться стопроцентным доказательством надлежащего ухода за условиями договора.

Есть пример, когда вполне приличная и нормальная бабушка предлагала соседке еще в 90-х ухаживать за квартирой. Печаль ситуации была в том, что внутри двухтысячных умерла соседка, которой бабушка предлагала жилье за ​​уход, а бабушка была еще долго после этого жива. Поэтому становясь на данный путь получения в собственность недвижимости, реально оцените свои силы и финансовые возможности, а также наследственность и состояние здоровья лица, которое намерены присмотреть.

Также хотим напомнить, что нет таких соглашений, которые нельзя было бы оспорить в судебном порядке. Главное в этом вопросе – основания, по которым оспаривается документ. На договор дарения можно говорить, что он мнимый, и в действительности имелся в виду договор пожизненного содержания или ввели в заблуждение говоря, что подписывается договор пожизненного содержания, а подписали дарения.

Завещание оспаривается в связи с тем, что на момент его подписания лицо не руководило своими действиями и не могло их оценивать реально, поскольку находилось под влиянием медицинских препаратов или в связи с крайне болезненным состоянием. Договор пожизненного получения может оспаривать лицо, которому предоставляется уход в связи с тем, что он ему не предоставляется или предоставляется в недостаточном объеме. И это еще не полный список возможных вариаций.