Пошкоджене або знищене житло, право власності на яке виникло після руйнування: хто має право на компенсацію

Питання компенсації за пошкоджене або знищене житло дедалі частіше постає в ситуаціях, коли руйнування вже відбулося, а право власності на такий об’єкт згодом перейшло до іншої особи за договором купівлі-продажу, дарування або в інший спосіб. На практиці це створює складну правову колізію, оскільки для нового власника важливим стає не лише факт володіння нерухомістю на момент звернення, а й те, кому належав будинок або квартира тоді, коли майно зазнало пошкодження внаслідок бойових дій. Через це ключовим стає питання, чи дає набуття права власності на вже зруйноване житло підстави для отримання компенсації в межах програми «єВідновлення».

Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували, як законодавство та судова практика визначають коло осіб, які можуть претендувати на компенсацію за пошкоджене або знищене житло, якщо право власності на такий об’єкт було оформлене вже після руйнування.

У зв’язку з триваючою війною та постійними обстрілами все більше нерухомого майна на території країни зазнає руйнування. Ступень руйнації може бути різною – від вибитих вікон до знесеного ракетою половиною будинку. Долі людей при цьому також складаються по-різному, тому іноді у людей постають питання: чи не простіше продати нерухомість в тому вигляді, як воно є, зараз і швидко, та почати нове життя, можливо навіть за межами країни? Чи може особа, яка набула право власності на вже зруйноване житло, претендувати на отримання компенсації в межах програми «єВідновлення»?

Питання надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об`єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України визначає Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об`єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» (далі Закон № 2923-IX).

Частиною другою статті 10 Закону № 2923-IX передбачено, що порядок надання компенсації за пошкоджений об`єкт нерухомого майна визначається Кабінетом Міністрів України. Водночас постановою Кабінету Міністрів України від 21.04.2023 № 381 (далі Постанова № 381) затверджено Порядок надання компенсації для відновлення окремих категорій об`єктів нерухомого майна, пошкоджених внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації, з використанням електронної публічної послуги «єВідновлення».

У пункті 2 Постанови № 381 визначено, що електронна публічна послуга «єВідновлення» – послуга щодо надання компенсації, яка надається на підставі заяви, поданої до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів проти України, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі – Реєстр пошкодженого та знищеного майна), засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія (Дія), або в інший спосіб, передбачений цим Порядком.

Згідно з пунктом 3 Постанови № 381 отримувачем компенсації є фізична особа – громадянин України, яка досягла 18-річного віку та подала засобами Порталу Дія, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія (Дія) або в інший спосіб, передбачений цим Порядком, заяву та є власником (співвласником) пошкодженого об`єкта, право власності якого підтверджено.

При цьому в пункті 4 Постанови № 381 визначено, що отримувачем компенсації не можуть бути:

• особи, до яких застосовано санкції відповідно до Закону України «Про санкції»;
• особи, які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень, передбачених розділом I «Злочини проти основ національної безпеки України» Особливої частини Кримінального кодексу України;
• спадкоємці осіб, визначених абзацами другим та третім цього пункту, у разі, коли належний спадкодавцю об`єкт нерухомого майна був пошкоджений за життя такого спадкодавця.

Зазначимо, що постанова Кабінету Міністрів України № 381 встановлює, що рішення про надання компенсації не ухвалюється автоматично після подання заяви. Для цього в кожній громаді або на відповідній території створюють окрему комісію, яка розглядає такі звернення. Її утворюють виконавчі органи сільських, селищних, міських рад, районних у місті рад, якщо такі ради створені, а там, де діють військові адміністрації населених пунктів або військово-цивільні адміністрації, цю функцію виконують вони. Отже, питання компенсації за пошкоджене житло, яке постраждало внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій і збройної агресії Російської Федерації проти України, спершу проходить розгляд у такій комісії, яка перевіряє, чи відповідає конкретна ситуація вимогам Порядку.

Далі постанова визначає випадки, за яких компенсацію можуть надати. Передусім пошкодження нерухомості має бути завдане після набрання чинності Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64 «Про введення воєнного стану в Україні», який був затверджений Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX. Тобто для розгляду заяви має значення не лише сам факт руйнування чи пошкодження житла, а й конкретний час, коли це сталося.

Окрему увагу приділено місцю розташування нерухомості. Компенсацію можуть надати, якщо об’єкт знаходиться на території України, проте тут законодавство одразу встановлює важливі винятки. Під ці правила не підпадають об’єкти, розташовані на територіях активних бойових дій, на територіях активних бойових дій, де функціонують державні електронні інформаційні ресурси, а також на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до затвердженого Мінрозвитку переліку територій, де ведуться або велися бойові дії чи які перебували під окупацією, якщо на день подання заяви для таких територій ще не визначено дату завершення бойових дій або тимчасової окупації.

Ще одна обов’язкова умова стосується підтвердження права власності. Відомості про право власності на пошкоджений об’єкт мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Без цього комісія не матиме належного підтвердження, що заявник справді є власником або співвласником нерухомості, щодо якої просить компенсацію.

Також постанова враховує характер і масштаб пошкоджень. Компенсацію можна отримати лише тоді, коли обсяг пошкоджень не перевищує суму компенсації, яка визначена абзацами п’ятнадцятим і шістнадцятим пункту 10 цього Порядку. Виняток передбачений лише для випадку, окремо зазначеного в пункті 25-1. Тобто для розгляду заяви важить не лише факт пошкодження будинку чи квартири, а й межі допустимого обсягу таких пошкоджень, які дають право на виплату за цією процедурою.

Важливо знати, що пункт 14 Постанови Кабінету Міністрів України № 381 визначає випадки, за яких у наданні компенсації можуть відмовити. Насамперед підставою для відмови є ситуація, коли заяву подала особа, яка за правилами цього Порядку взагалі не може бути отримувачем компенсації або не має належних повноважень звертатися із такою заявою. Так само рішення буде негативним, якщо під час перевірки з’ясується, що в заяві вказано недостовірні дані щодо пошкодженого об’єкта.

Окремий блок підстав пов’язаний із місцем розташування нерухомості. У компенсації відмовлять, якщо об’єкт знаходиться на території активних бойових дій, на території активних бойових дій, де функціонують державні електронні інформаційні ресурси, або на тимчасово окупованій Російською Федерацією території України, яка включена до переліку територій, де ведуться чи велися бойові дії або які перебували під окупацією, і для якої на день подання заяви ще не визначено дату завершення бойових дій або тимчасової окупації.

Ще одна важлива підстава для відмови стосується самого характеру пошкодження. Якщо буде встановлено, що ремонтні роботи на об’єкті вже проведені і пошкодження усунуті повністю, компенсацію для проведення ремонту не нададуть, оскільки відновлювати в такому випадку вже нічого. Так само відмова можлива, якщо з’ясується, що пошкодження виникло ще до набрання чинності Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64 «Про введення воєнного стану в Україні», який був затверджений Законом України № 2102-IX. Не буде компенсації і в тому разі, якщо комісія встановить, що нерухомість постраждала не внаслідок бойових дій, терористичних актів або диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації, а також якщо під час перевірки з’ясується, що об’єкт узагалі не був пошкоджений.

Для квартир у багатоквартирних будинках передбачено окрему умову. Якщо квартира розташована в будинку, де пошкоджені місця загального користування, у компенсації можуть відмовити. Виняток можливий у разі, якщо на день подання заяви ці пошкодження вже усунуті або прийнято рішення про їх відновлення за рахунок інших джерел. Також значення має стан самого будинку, якщо він підлягає ремонту.

Підставою для відмови буде і ситуація, коли заявник сам відкликає свою заяву та подає до комісії відповідне повідомлення у паперовій формі. Окрім цього, компенсацію не призначать, якщо у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про пошкоджений об’єкт, оскільки без такого підтвердження неможливо належним чином встановити право на звернення.

Постанова також не дозволяє повторно звертатися за тією ж формою компенсації щодо одного й того самого об’єкта, якщо за ним уже було ухвалено рішення про надання виплати. Виняток передбачений лише для випадків, коли майно було пошкоджене повторно внаслідок бойових дій, терористичних актів чи диверсій, а також для окремих ситуацій, прямо передбачених пунктами 10-3 і 17-1 цього Порядку.

Окремо враховується відповідність загальним умовам надання компенсації. Якщо заявлений випадок цим умовам не відповідає, зокрема якщо обсяг пошкоджень перевищує суму компенсації, визначену абзацами п’ятнадцятим і шістнадцятим пункту 10 Порядку, у наданні виплати також можуть відмовити. Виняток із цього правила передбачений лише пунктом 25-1 Порядку.

Ще однією підставою для відмови можуть стати рекомендації Міністерства фінансів України щодо усунення невідповідностей у даних автоматизованих інформаційних систем, реєстрів і баз даних, а також результати додаткової перевірки таких рекомендацій, якщо виявлені розбіжності впливають на визначення права особи на компенсацію.

Нарешті, компенсацію не нададуть, якщо буде встановлено, що заявник уже отримав від українських або міжнародних організацій, зокрема благодійних, від органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади, підприємств, установ чи організацій грошову або матеріальну допомогу, якої вистачило для проведення повного обсягу ремонтних чи ремонтно-відновлювальних робіт, необхідних для відновлення пошкодженого об’єкта нерухомості.

Суть цієї правової позиції полягає в тому, що компенсація має відновлювати втрати того власника, який постраждав через пошкодження або знищення житла. Тому виплата особі, яка отримала у власність уже зруйнований чи пошкоджений об’єкт, означала б не відшкодування завданої шкоди, а фактичне поліпшення її майнового становища порівняно з тим, у якому вона перебувала на момент набуття такого майна. Інакше кажучи, новий власник придбав або отримав житло вже в тому стані, в якому воно було після руйнування, тому саме це майно і становило зміст його права власності на момент набуття.

Через це особа, яка стала власником нерухомості вже після її пошкодження або знищення, не вважається такою, що зазнала майнових втрат унаслідок бойових дій, терористичних актів чи диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України. Її майновий стан не погіршився через сам факт руйнування, оскільки вона набула право власності вже після того, як ці наслідки настали.

Саме так підходить до цього питання і судова практика. Суди виходять із того, що негативні майнові наслідки виникли в того власника, якому майно належало на момент пошкодження або знищення. У нового власника таких втрат уже немає, бо він не був власником об’єкта в той час, коли це майно постраждало.

Отже, за Законом України № 2923-IX право на компенсацію мають лише ті власники пошкоджених або знищених об’єктів нерухомого майна, яким це майно належало на момент руйнування, а також їхні спадкоємці. Сам факт подальшого переоформлення права власності на такий об’єкт не створює для нового набувача права на виплату.

Додаткову складність в цьому питанні створює процедура підтвердження права власності, пов’язана з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Оскільки цей електронний реєстр почав повноцінно функціонувати з 2013 року, відомості про права, набуті раніше, внесені до нього далеко не в усіх випадках. Через це люди часто помилково сприймають дату внесення інформації до реєстру як дату виникнення права власності, хоча насправді це різні речі.

Під час верифікації до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносять відомості про право, яке вже існувало на підставі конкретного правовстановлювального документа. Тобто реєстр у такому випадку лише підтверджує право власності, а не створює його заново. При цьому датою набуття права вважається дата, коли особа фактично стала власником за договором купівлі-продажу, дарування, свідоцтвом про право на спадщину чи іншим документом. Наприклад, якщо відомості про житловий будинок внесли до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21 березня 2026 року, проте право власності на цей будинок було набуте за договором дарування ще 14 квітня 2007 року, у реєстрі особа вважатиметься власником з 14 квітня 2007 року.

Отже, вирішальне значення має не дата технічного внесення запису до реєстру, а дата, з якої право власності виникло на підставі належного документа. Так, при оформленні договору дарування 21 березня 2026 року новий власник в реєстру буде обліковуватися саме з 21 березня 2026 року.

Відповідаємо на запитання: чи може бути отримувачем компенсації за програмою «єВідновлення» власник, який оформив договір дарування або купівлі-продажу на вже зруйноване (пошкоджене або знищене) житло? Однозначно – ні.

Якщо на момент знищення житла особі належала лише частка у праві власності, а іншу частку вона викупила або отримала вже після руйнування майна, право на компенсацію зберігається лише в межах тієї частки, якою вона володіла в день знищення об’єкта. Тобто вирішальним тут є не те, скільки часток людина має після всіх подальших переоформлень, а те, який обсяг права власності належав їй у той момент, коли житло було зруйноване.

Частка, набута пізніше від іншого співвласника вже після руйнування будинку чи квартири, під компенсацію не підпадає. Це пояснюється тим, що право на виплату пов’язується з реальною майновою втратою, яка виникла в особи на час знищення майна. Отже, якщо людина після руйнування стала власником більшої частини такого об’єкта, це не розширює її право на компенсацію, бо відшкодування можливе лише за ту частку, яка належала їй у момент, коли нерухомість була знищена.

Радимо перед поданням заяви на компенсацію насамперед з’ясувати, кому належало житло в день його пошкодження або знищення, перевірити правовстановлювальні документи, співставити дату набуття права власності з датою руйнування та окремо звернути увагу на те, чи є внесені до державного реєстру відомості підтвердженням давнього права власності, чи наслідком нового переоформлення вже після обстрілу.

Якщо об’єкт був придбаний, прийнятий у дар або іншим чином набутий уже після руйнування, розраховувати на компенсацію за всю вартість такого майна підстав немає, тоді як особа, яка володіла ним у момент пошкодження, або її спадкоємці зберігають відповідне право в межах, визначених законом. Якщо у власності була лише частка, а іншу частку набули вже після знищення об’єкта, варто враховувати, що компенсація може стосуватися лише тієї частини майна, яка належала на момент руйнування.