Полномасштабное вторжение РФ в Украину оставило тысячи украинцев без жилья. Их дома стали развалинами или остались на оккупированной территории. Для многих ипотека кажется единственным шансом начать все сначала, почувствовать, что собственная крыша над головой все еще возможна. Но реальность бьет больно. Безумные проценты, нестабильная экономика и риски войны превращают этот шанс в игру с неизвестным финалом.
Собственная квартира уже давно перестала быть гарантией стабильности. В Украине человек, взяв ипотеку, рискует потерять гораздо больше. Небывало высокие ставки, экономическая нестабильность и жесткие требования банков превращают мечту о собственном жилье в постоянный стресс, где каждый платеж – это вызов. Попробуем выяснить, действительно ли ипотека может стать спасением, это еще один путь к долговой ловушке.
Рискованная мечта
На сегодняшний день украинский рынок ипотеки составляет менее 0,5% ВВП. И это, к сожалению, один из самых низких показателей в мире. Для достижения даже минимального уровня среди европейских стран, типа Молдовы, у которой он составляет 4,6%, необходимо обеспечить ипотеку на сумму около 350 млрд грн или выдать 220 тысяч кредитов. Тем не менее, спрос на ипотеку в Украине значительно превышает молдавский. И не удивительно, ведь население Украины в 10 раз больше.
Среди всего объема украинской ипотеки, который составляет 36,8 млрд грн, большую часть (23,8 млрд грн) составляет государственная программа «Еселя». Остальные средства включают 5,5 млрд грн проблемных кредитов. На практике правительство фокусируется на финансировании ипотеки за счет государственного бюджета. Однако вполне понятно, что этого не хватает даже для обороны и критических нужд, а не только для поддержки ипотеки. Контроль почти двух третей банковской системы позволяет правительству поддерживать ипотеку через небанковские учреждения, в частности Укрфинжилье.
Программа «єОселя», которой руководит «Украинская финансовая жилищная компания» («Укрфинжилье»), финансируется за счет облигаций внутреннего государственного займа (ОВГЗ). На капитал «Укрфинжилища» уже потрачено 70 млрд грн, а на 2025 год планируется дополнительный выпуск облигаций на 30 млрд грн, что увеличит расходы до 100 млрд грн.
Кредиты по программе предоставляются под 3% для военных, полицейских, медиков и педагогов при условии собственного взноса в 20% стоимости жилья. Остальные категории могут получить ипотеку под 7% годовых. На сегодня выдано 14,7 тысячи льготных кредитов на сумму 23,8 млрд грн. Однако из более чем 100 тысяч поданных заявок одобрено только 34 тысячи на сумму 55 млрд грн. Для удовлетворения текущего спроса необходимо дополнительно не менее 200 млрд грн.
Как же финансировать такие масштабные программы, если они в значительной степени зависят от государственного бюджета? В развитых странах ипотечные рынки работают благодаря двухуровневой системе. имеют низкий риск, покупают инвесторы, включая пенсионные фонды. непрерывное рефинансирование кредитов и позволяет занимать новые ресурсы для кредитования.
Как развивалась ипотека в Украине
В жилищной сфере Украины на протяжении многих лет накопилось немало проблем. Пока около 600 тысяч человек находятся в очереди на жилье без реальной перспективы его получения. До сих пор отсутствует механизм социальной аренды и маневрового жилищного фонда, а именно законодательное регулирование аренды жилья остается несовершенным. Да и вообще, государственная ипотечная политика неэффективно поддерживает внутренне перемещенные лица, а значительная часть жилищного фонда остается устаревшей. С каждым днем разрушительные последствия войны обостряют проблемы, увеличивая количество тех, кто нуждается в жилье немедленно.
До начала войны украинский рынок ипотеки демонстрировал стремительный рост. Даже в 2020 году, несмотря на пандемию COVID-19, количество выданных кредитов выросло более чем на треть по сравнению с 2019 годом. Это было обусловлено понижением процентных ставок, что стимулировало спрос на жилищные кредиты. Однако с началом широкомасштабного вторжения РФ в Украину в 2022 году рынок испытал резкое падение.
Во время войны ипотечный рынок столкнулся с рядом серьезных проблем:
- Высокие процентные ставки – из-за экономической нестабильности ставки на ипотечные кредиты значительно выросли, и к концу 2024 года они составляли от 14% до 30% годовых.
- Высокий первоначальный взнос – стандартный первый взнос за жилье оставался на уровне 30-40% от его стоимости, что явилось серьезным препятствием для многих.
- Риски для банков – из-за военных действий и экономической нестабильности банки столкнулись с высокой вероятностью невозврата кредитов.
Несмотря на эти трудности, благодаря государственным программам в 2024 году был достигнут определенный прогресс. Украинцы оформили ипотечные кредиты на рекордную сумму, даже превысившую показатели довоенного 2021 года. Этому в значительной степени способствовала государственная программа «еселя», которая предлагает гражданам льготные условия кредитования.
Условия стандартных ипотечных кредитов в Украине могут варьироваться в зависимости от банка. Обычно кредиты могут получить граждане от 18 до 70 лет, однако некоторые банки устанавливают свои возрастные ограничения, предоставляя кредиты людям в возрасте от 23 до 65 лет. Годовая процентная ставка на ипотеку зависит от учетной ставки Национального банка Украины, которая к концу 2024 года составила 13,5%. В итоге цена обычного ипотечного кредита варьируется от 14% до 30% годовых. Однако банки пытаются идти навстречу и предлагают как фиксированные, так и плавающие ставки.
Следует отметить, что программа «Еселя» осуществляет свои услуги через десять банков-партнеров: Сбербанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Укрэксимбанк, Sense Bank, BISbank, РадаБанк и Банк Кредит Днепр. В рамках этой программы ипотечные кредиты предоставляются под 3–7% годовых от 1 до 25 лет, а суммы кредитов могут варьироваться от 100 тыс грн до 12 млн грн. Размер процентной ставки зависит от категории заемщика и их профессиональной деятельности.
Ставка 3% годовых доступна работникам государственного сектора при условии, что у них нет другого жилья или их недвижимость не соответствует санитарным нормам. В то же время ставка 7% годовых предоставляется другим гражданам Украины при выполнении следующих условий:
- заемщик не находится в санкционных списках;
- заемщик не участвует в других государственных программах по обеспечению жильем;
- заемщик имеет официальный доход и не владеет своим жильем.
По данным НБУ, ипотечное кредитование сейчас происходит преимущественно в рамках государственной программы «Еселя», тогда как количество кредитов, оформленных вне этой программы, остается минимальным. Так, за первые одиннадцать месяцев 2024 было выдано почти в полтора раза больше ипотечных кредитов, чем за весь 2023 год. В то же время во второй половине года банки начали выдавать на треть меньше кредитов ежемесячно по сравнению с мартом-апрелем, когда наблюдались рекордные объемы.
НБУ объясняет снижение темпов кредитования изменением условий программы «Есселя» от оператора «Укрфинжилье». В частности, были введены ограничения на возраст жилья до трех лет (за исключением отдельных регионов и для внутренне перемещенных лиц), снижен первый взнос до 10% для молодежи и увеличены процентные ставки после десятого кредитования.
Риэлторы добавляют, что «Укрфинжилье» столкнулось с дефицитом финансирования, что также повлияло на замедление выдачи ипотечных кредитов.
Из-за отсутствия долгосрочных ипотечных облигаций обостряется также риск процентной ставки. В украинских банках кредитные ставки остаются привязанными к депозитным и колеблются с ними, что ограничивает возможность фиксации ставок для заемщиков. Чтобы решить эти проблемы, Украине необходимо создать самодостаточную модель ипотечного рынка, ориентируясь на международный опыт, с акцентом на вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.
Ипотека в зарубежных странах
Пока в Украине ипотека напоминает игру с огнем, во многих зарубежных странах ситуация по-другому выглядит — хотя и там не все так идеально. Например, в США ипотека – это обычное дело: средний процент по кредиту колеблется в пределах 6-7%, а срок выплат может доходить до 30 лет. Однако даже здесь повышение ставок из-за инфляции заставляет людей откладывать покупку жилья.
В Европе дела разнятся. В Германии ипотека более доступна благодаря низким ставкам – около 3-4%, но банки требуют значительного первого взноса (до 20-30% стоимости жилья). А вот в Швеции вообще процветает система ипотеки с гибкими условиями, но с одной уловкой: большинство людей выплачивают только проценты, не уменьшая основную сумму долга.
В Китае ипотека – это почти культ. Из-за постоянного роста цен на недвижимость, покупка жилья стала символом социального статуса. Но если еще недавно банки легко выдавали кредиты, то сегодня из-за экономических проблем условия ужесточились.
К сожалению, во всем мире ипотека может быть как инструментом для воплощения мечты и ловушкой, в которую легко попасть, если не учитывать риски. И даже в самых богатых странах она далеко не всегда гарантирует покой.
Как видим, ипотека в Украине сегодня напоминает борьбу за выживание, чем мечтаю о комфортной жизни. Вместо шанса на стабильность, она предлагает финансовый риск с непредсказуемым финалом. Высокие ставки, нестабильная экономика и война превращают каждый кредитный договор в акт отчаянной смелости. Да, ипотека может стать единственным выходом для тех, кто потерял все, но готовы ли украинцы платить столь высокую цену за мечту о собственном жилье? Ответ каждый ищет сам, но ясно одно: без реальных реформ и стабильности эта мечта для многих останется только бумажной иллюзией.
