Повномасштабне вторгнення РФ в Україну залишило тисячі українців без домівок. Їхні оселі стали руїнами або залишилися на окупованій території. Для багатьох іпотека здається єдиним шансом почати все спочатку, відчути, що власний дах над головою все ще можливий. Але реальність б’є боляче. Шалені відсотки, нестабільна економіка та ризики війни перетворюють цей шанс на гру з невідомим фіналом.
Власна квартира вже давно перестала бути гарантією стабільності. В Україні людина, взявши іпотеку, ризикує втратити набагато більше. Небувало високі ставки, економічна нестабільність і жорсткі вимоги банків перетворюють мрію про власне житло на постійний стрес, де кожен платіж – це виклик. Спробуємо з’ясувати, чи справді іпотека може стати порятунком, чи це ще один шлях до боргової пастки.
Ризикована мрія
На сьогоднішній день український ринок іпотеки становить менш як 0,5% від ВВП. І це, на превеликий жаль, один із найнижчих показників у світі. Для досягнення навіть мінімального рівня серед європейських країн, на кшталт Молдови, у якої він становить 4,6%, необхідно забезпечити іпотеку на суму близько 350 млрд грн або видати 220 тисяч кредитів. Попри це, попит на іпотеку в Україні значно перевищує молдовський. І не дивно, адже населення України у 10 разів більше.
Серед усього обсягу української іпотеки, який складає 36,8 млрд грн, більшу частину (23,8 млрд грн) становить державна програма “єОселя”. Решта коштів включає 5,5 млрд грн проблемних кредитів. На практиці уряд зосереджується на фінансуванні іпотеки за рахунок державного бюджету. Проте цілком зрозуміло, що цього бракує навіть для оборони та критичних потреб, а не те що для підтримки іпотеки. Контроль майже двох третин банківської системи дозволяє уряду підтримувати іпотеку через небанківські установи, зокрема “Укрфінжитло”.
Програма “єОселя”, якою керує “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”), фінансується за рахунок облігацій внутрішньої державної позики (ОВДП). На капітал “Укрфінжитла” вже витрачено 70 млрд грн, а на 2025 рік планується додатковий випуск облігацій на 30 млрд грн, що збільшить витрати до 100 млрд грн.
Кредити за програмою надаються під 3% для військових, поліцейських, медиків та освітян за умови власного внеску у 20% вартості житла. Інші категорії можуть отримати іпотеку під 7% річних. Станом на сьогодні видано 14,7 тисячі пільгових кредитів на суму 23,8 млрд грн. Однак із понад 100 тисяч поданих заявок схвалено лише 34 тисячі на суму 55 млрд грн. Для задоволення поточного попиту необхідно додатково щонайменше 200 млрд грн.
Як же фінансувати такі масштабні програми, якщо вони значною мірою залежать від державного бюджету? У розвинених країнах іпотечні ринки працюють завдяки дворівневій системі. Перший рівень — це видача кредитів (первинний ринок), другий — обіг іпотечних облігацій на вторинному ринку. Ці облігації, які мають низький ризик, купують інвестори, включно з пенсійними фондами. Така система забезпечує безперервне рефінансування кредитів і дозволяє позичати нові ресурси для кредитування.
Як розвивалася іпотека в Україні
У житловій сфері України протягом багатьох років накопичилося чимало проблем. Наразі близько 600 тисяч людей перебувають у черзі на житло без реальної перспективи його отримання. І досі відсутній механізм соціальної оренди та маневрового житлового фонду, а саме законодавче регулювання оренди житла залишається недосконалим. Та і взагалі, державна іпотечна політика неефективно підтримує внутрішньо переміщених осіб, а значна частина житлового фонду залишається застарілою. З кожним днем руйнівні наслідки війни загострюють проблеми, збільшуючи кількість тих, кому потрібне житло негайно.
До початку війни український ринок іпотеки демонстрував стрімке зростання. Навіть у 2020 році, попри пандемію COVID-19, кількість виданих кредитів зросла більш ніж на третину порівняно з 2019 роком. Це було зумовлено зниженням відсоткових ставок, що стимулювало попит на житлові кредити. Проте з початком широкомасштабного вторгнення РФ в Україну у 2022 році ринок зазнав різкого падіння.
Під час війни іпотечний ринок зіткнувся з низкою серйозних проблем:
- Високі відсоткові ставки – через економічну нестабільність ставки на іпотечні кредити значно зросли, і на кінець 2024 року вони становили від 14% до 30% річних.
- Високий початковий внесок – стандартний перший внесок за житло залишався на рівні 30-40% від його вартості, що стало серйозною перешкодою для багатьох.
- Ризики для банків – через військові дії та економічну нестабільність банки зіткнулися з високою ймовірністю неповернення кредитів.
Попри ці труднощі, завдяки державним програмам у 2024 році було досягнуто певного прогресу. Українці оформили іпотечні кредити на рекордну суму, яка навіть перевищила показники довоєнного 2021 року. Цьому значною мірою сприяла державна програма “єОселя”, яка пропонує громадянам пільгові умови кредитування.
Умови стандартних іпотечних кредитів в Україні можуть значно варіюватися залежно від банку. Зазвичай кредити можуть отримати громадяни віком від 18 до 70 років, проте деякі банки встановлюють свої вікові обмеження, надаючи кредити людям віком від 23 до 65 років. Річна відсоткова ставка на іпотеку залежить від облікової ставки Національного банку України, яка на кінець 2024 року становила 13,5%. У результаті вартість стандартного іпотечного кредиту варіюється від 14% до 30% річних. Проте банки намагаються йти назустріч і пропонують як фіксовані, так і плаваючі ставки.
Слід зазначити, що програма “єОселя” здійснює свої послуги через десять банків-партнерів: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Укрексімбанк, Sense Bank, BISbank, РадаБанк і Банк Кредит Дніпро. У рамках цієї програми іпотечні кредити надаються під 3–7% річних строком від 1 до 25 років, а суми кредитів можуть варіюватися від 100 тис грн до 12 млн грн. Розмір відсоткової ставки залежить від категорії позичальника та його професійної діяльності.
Ставка 3% річних доступна працівникам державного сектору за умови, що вони не мають іншого житла або їхня нерухомість не відповідає санітарним нормам. Водночас ставка 7% річних надається іншим громадянам України за виконання наступних умов:
- позичальник не перебуває у санкційних списках;
- позичальник не бере участі в інших державних програмах із забезпечення житлом;
- позичальник має офіційний дохід і не володіє власним житлом.
За даними НБУ, іпотечне кредитування наразі відбувається переважно в межах державної програми “єОселя”, тоді як кількість кредитів, оформлених поза цією програмою, залишається мінімальною. Так, за перші одинадцять місяців 2024 року було видано майже в півтора рази більше іпотечних кредитів, ніж за весь 2023 рік. Водночас у другій половині року банки почали видавати на третину менше кредитів щомісяця порівняно з березнем-квітнем, коли спостерігалися рекордні обсяги.
НБУ пояснює зниження темпів кредитування зміною умов програми “єОселя” від оператора “Укрфінжитло”. Зокрема, було введено обмеження на вік житла до трьох років (за винятком окремих регіонів і для внутрішньо переміщених осіб), знижено перший внесок до 10% для молоді та збільшено відсоткові ставки після десятого року кредитування.
Ріелтори додають, що “Укрфінжитло” зіштовхнулося з дефіцитом фінансування, що також вплинуло на уповільнення видачі іпотечних кредитів.
Через відсутність довгострокових іпотечних облігацій загострюється також ризик відсоткової ставки. В українських банках кредитні ставки залишаються прив’язаними до депозитних і коливаються разом із ними, що обмежує можливість фіксації ставок для позичальників. Для того, щоб вирішити ці проблеми, Україні необхідно створити самодостатню модель іпотечного ринку, орієнтуючись на міжнародний досвід, з акцентом на вторинний ринок іпотечних цінних паперів.
Іпотека у зарубіжних країнах
Поки в Україні іпотека нагадує гру з вогнем, у багатьох зарубіжних країнах ситуація виглядає по-іншому — хоча і там не все так ідеально. Наприклад, у США іпотека — це звичайна справа: середній відсоток по кредиту коливається в межах 6-7%, а строк виплат може доходити до 30 років. Проте навіть тут підвищення ставок через інфляцію змушує людей відкладати покупку житла.
У Європі справи різняться. У Німеччині іпотека більш доступна завдяки низьким ставкам — близько 3-4%, але банки вимагають значного першого внеску (до 20-30% вартості житла). А от у Швеції взагалі процвітає система іпотеки з гнучкими умовами, але з однією хитрістю: більшість людей виплачують тільки відсотки, не зменшуючи основну суму боргу.
У Китаї іпотека — це майже культ. Через постійне зростання цін на нерухомість, купівля житла стала символом соціального статусу. Але якщо ще недавно банки легко видавали кредити, то сьогодні через економічні проблеми умови стали набагато жорсткішими.
На жаль, у всьому світі іпотека може бути як інструментом для втілення мрії та і пасткою, в яку легко потрапити, якщо не враховувати ризики. І навіть у найбагатших країнах вона далеко не завжди гарантує спокій.
Як бачимо, іпотека в Україні сьогодні нагадує боротьбу за виживання, а ніж мрію на комфортне життя. Замість шансу на стабільність вона пропонує фінансовий ризик із непередбачуваним фіналом. Високі ставки, нестабільна економіка і війна перетворюють кожен кредитний договір на акт відчайдушної сміливості. Так, іпотека може стати єдиним виходом для тих, хто втратив усе, але чи готові українці платити таку високу ціну за мрію про власне житло? Відповідь кожен шукає сам, але ясно одне: без реальних реформ і стабільності ця мрія для багатьох залишиться лише паперовою ілюзією.
