Торгово-развлекательная инфраструктура во время войны: феномен девелоперской стойкости

В 2025 году в Украине запланировано открытие не менее 14 новых торгово-развлекательных центров. Об этом свидетельствуют новости крупных девелоперских компаний, обнародованные в профильных источниках. Активное строительство новых объектов продолжается не только в западных областях, но и в столице, центральном регионе и даже в находящихся под постоянными обстрелами городах. В то же время четвертый год подряд в Украине тысячи предприятий работают в режиме выживания, критическая инфраструктура постоянно испытывает разрушения. В этом контексте оживление в сфере коммерческой недвижимости, прежде торгово-развлекательной, вызывает закономерный вопрос: на что рассчитывают инвесторы? Есть ли основа для развития ритейла в условиях сокращения покупательной способности украинцев? Как объяснить рост девелоперской активности, когда риски остаются высокими, а экономическая неопределенность системной?

ТРЦ во время войны: дисбаланс спроса, риск перенасыщения и логика девелоперов

На 2025 год девелоперы в Украине заявили о запуске не менее 14 новых торгово-развлекательных центров. При этом более половины из них запланированы в центральных и западных областях: в Тернопольской, Хмельницкой, Ивано-Франковской и Черновицкой. Еще несколько объектов должно появиться в Киеве и Киевской области, даже в Одессе и Запорожье. На фоне длительной войны, системных экономических потерь и сокращения платежеспособного спроса такая активность в секторе ритейла выглядит противоречивой.

Общая картина рынка свидетельствует о восстановлении и расширении торговой недвижимости. Согласно данным Украинскому совету торговых центров, в стране насчитывается 311 ТРЦ с общей площадью 9 млн квадратных метров, из которых 6 млн являются площадями, предназначенными для аренды. При этом во многих городах количество коммерческой недвижимости не соответствует реальному экономическому потенциалу, а в некоторых случаях его превышает.

После 2022 года в Украине снова выросли объемы строительства ТРЦ: речь идет о 56 объектах, которые находятся в процессе строительства или восстановления. Общая площадь новых торговых центров составила около миллиона квадратных метров. Только в 2025 году в эксплуатацию планируется ввести более 250 тысяч квадратных метров, а в 2026-м еще 280-290 тысяч. Об этом сообщил глава Украинского совета торговых центров и операционный директор Budhouse Group Максим Гаврюшин.

Он отметил, что даже при нынешних темпах строительства уровень обеспеченности торговыми площадями в Украине остается примерно вдвое ниже среднеевропейского. К началу полномасштабной войны на 1000 жителей приходилось ориентировочно 130 кв. м коммерческой площади. Сейчас, по оценкам экспертов, общий объем рынка (включая временно оккупированные территории) составляет около 6 миллионов квадратных метров. Это дает показатель 150-170 кв. м на 1000 человек, в зависимости от того, какое население берется за основу — 35 или 40 миллионов. В любом случае, эта цифра существенно ниже европейских стандартов, где средний уровень насыщенности превышает 300 кв. м, а в таких странах, как Швеция, Норвегия или Великобритания, может достигать 700-1000 кв. м на 1000 человек.

Итак, основным аргументом девелоперов является то, что даже с учетом новых объемов рынок торговой недвижимости в Украине не достигает уровня насыщенности, характерного для европейских стран.

Это соотношение, по мнению девелоперов, оправдывает дальнейшее расширение. Однако формальная «отсталость» по средним показателям не учитывает специфику распределения объектов в пределах страны, региональные диспропорции, военную нестабильность, падение доходов и изменение потребительского поведения. Да, есть города, которые еще до войны демонстрировали чрезмерную концентрацию жителей в торговых площадях. Например, в Киеве — 561,7 кв. м на 1000 жителей, в Черкассах – 436,7, Одессе – 428, Львове – 360, Днепре – 344,3, Харькове – 226,5. И уже тогда возникали затруднения с заполнением площадей арендаторами, поэтому часть ТРЦ была вынуждена сокращать работу или прекращать ее полностью.

Война только обострила эти проблемы. ТРЦ во многих городах подвергаются не только экономическим рискам, но и прямым угрозам обстрелов и перебоев с энергоснабжением. При этом количество арендаторов сокращается, средний чек снижается, а расходы на охрану и эксплуатацию увеличиваются. Однако инвесторы, в том числе крупные девелоперы, продолжают строительство. Это свидетельствует либо о расчете на отдаленный послевоенный спрос, либо о наличии институциональных интересов, не всегда связанных с реальными потребительскими перспективами.

В регионах, где насыщенность рынка уже сейчас критическая для спроса, открытие новых ТРЦ не гарантирует стабильной заполненности. Напротив, оно создает конкуренцию между почти пустыми объектами, вытесняя более мелких игроков и усиливая зависимость от крупных сетей. В таких условиях арендная политика становится более агрессивной, а мелкий бизнес еще более уязвимым.

Вопрос финансирования также остается открытым. Часть проектов реализуется за счет ранее привлеченных средств, часть – при поддержке внешних инвесторов, не всегда оценивающих риски с учетом полного контекста. Есть подозрения, что в некоторых случаях строительство ТРЦ может быть формальным прикрытием для удержания участков или консервации капитала в материальных активах.

Как отмечают украинские девелоперы, характерной тенденцией этого года стало строительство небольших ТЦ в западных областях страны. Причиной тому ограниченные возможности для масштабных проектов, с одной стороны, и ориентация на локальные рынки с относительно стабильным спросом — с другой. Среди ключевых открытий в этом году два торговых центра сети «Эпицентр» в Киевской области (один из них частично открылся ранее) и новая очередь ТРЦ Podolyany в Тернополе. Также строительство новых ТРЦ продолжается в Одессе, Ужгороде, Ивано-Франковске, Львовской, Черновицкой областях.

Самым анонсированным проектом остается ТРЦ Ocean Mall возле станции метро Лыбидская в Киеве. Общая площадь этого объекта составляет 300 тысяч квадратных метров, из которых 117 тысяч — коммерческая арендная. Формат – retail resort: часть площадей (более 30 тысяч кв. м) отведена под развлекательные зоны. Общая сумма инвестиций в строительство превышает $400 миллионов. Несмотря на многочисленные переносы сроков, девелопер обещает открытие осенью 2025 года. Дальнейшее развитие наблюдается и в региональных проектах. В Тернополе в рамках второй очереди Podolyany Mall запланировано открытие большого развлекательного парка, а в будущем третьем — коммерческие офисные площади и коворкинги. Девелоперы подчеркивают, что речь идет не о реконструкции, а новом строительстве, включая подземные паркинги и современное архитектурное решение.

По словам СЕО Retail&Development Advisor Андрея Лотоцкого, в октябре-ноябре 2025 года должны заработать новые ТРЦ в Ужгороде и Мукачево, а в Ивано-Франковске — объект A7. Все проекты находятся на завершающем этапе – продолжаются фасадные и инженерные работы, а в июле девелоперы ожидают входа арендаторов для обустройства помещений. Также в четвертом квартале должны открыться ТРЦ «Ритм» в Хмельницком (50 тыс. кв. м) и IT Town Mall в Одессе (21 тыс. кв. м). В компании UTG, занимающейся брокером объектов, уточняют, что не все запланированные проекты будут сданы в этом году: в частности, ТЦ Phoenix в Буковеле, вероятно, откроется не раньше 2026 года.

Следует отметить, что, по данным Украинского совета торговых центров, несмотря на войну, средняя заполняемость традиционных ТЦ на май 2025 года составляет 98%, специализированных — 91%. Это свидетельствует о стабильном интересе арендаторов к коммерческим площадям, несмотря на все риски. При этом арендные ставки в первом квартале 2025 варьировались в зависимости от площади помещения: до 50 кв. м — $38/м², 50-250 кв. м — $21, более 250 кв. м — $17. Это свидетельствует о том, что спрос на новые коммерческие форматы сохраняется даже в условиях продолжительного конфликта. Параллельно на рынке закрепляется ориентация на проекты с мультифункциональным наполнением с коворкингами, развлечениями, образовательными или офисными пространствами. Это повышает шансы объектов на стабильную заполняемость, а девелоперам позволяет диверсифицировать риски.

Как война, онлайн-ритейл и смена приоритетов трансформируют потребительское поведение украинцев

Покупательное поведение украинцев претерпело существенные изменения под влиянием полномасштабной войны. Воздушные тревоги, психологическое истощение и снижение уровня доходов заставили переосмыслить не только то, как где покупать, но и зачем. Торгово-развлекательные центры, еще несколько лет назад являвшиеся важными социальными пространствами — местом досуга, спонтанных покупок, семейного отдыха, — постепенно теряют свою первоначальную функцию.

Согласно исследованиям девелоперов, сегодня люди посещают ТРЦ реже, менее охотно и менее эмоционально. Главными причинами такого изменения посетители называют регулярные воздушные тревоги, отсутствие настроения для шопинга, а также банальную нехватку денег. Количество участвующих в мероприятиях на территории ТРЦ — показах, событиях, концертах или детских активностях — сократилось в разы. Центры постепенно теряют функцию места встречи и превращаются в обычные пункты потребления необходимого.

Поменялась и структура издержек. Доля денег, которые тратятся в ТРЦ на пищевые продукты и товары, связанные со здоровьем, заметно возросла. Потребление в сферах одежды, обуви, детских товаров, развлечений и ресторанов резко сократилось. Если раньше более 45% посетителей шли в торговые центры именно за одеждой или обувью, то теперь это основная цель только для трети.

В то же время резко активизировался онлайн-сегмент. Частота покупок в интернет-магазинах среди посещающих ТРЦ выросла в полтора раза. С одной стороны это следствие закрытия некоторых физических магазинов или ограничения их графика. С другой — логическое продолжение тренда, начавшегося еще во времена пандемии. К этому добавляется и экономический эффект: средний чек в e-commerce вырос на 17%, что свидетельствует о росте доверия к большим онлайн-заказам. В то же время более 60% покупателей остаются поклонниками традиционного шопинга, а 17–20% придерживаются комбинированной модели: сначала ищут информацию в интернете, затем покупают офлайн.

Роль торговых центров в этой гибридной системе меняется. В 2025 году все больше молов выполняют функцию логистических узлов, именно там происходит самовывоз онлайн-заказов. Ярким примером этого является категория «одежда и обувь», в которой объемы онлайн-покупок выросли на 74% по сравнению с предыдущим годом. Часто покупатели не выбирают доставку на дом — они забирают товар из пункта в оффлайн-магазине. Таким образом, физические торговые просторы становятся не столько местом для шопинга, сколько частью инфраструктуры e-commerce.

Цифровое поведение потребителей тоже меняется. Если присутствие в Facebook или Instagram остается стабильным, то TikTok и Telegram стремительно растут. Доля посетителей ТРЦ, зарегистрированных в TikTok, удвоилась с 20% до 40%. Это отражает смещение возрастной структуры и интересов аудитории, а также общую динамику цифровизации потребительского опыта.

На этом фоне открытие новых торгово-развлекательных центров смотрится неоднозначно. С одной стороны, это создание рабочих мест, налоги в местные бюджеты, поддержка локального бизнеса. С другой — вложение в теряющий актуальность формат, особенно в условиях войны, когда любой коммерческий объект в городе может стать мишенью. Реальные примеры – атаки на ТЦ в Кременчуге, Харькове, Одессе, Херсоне – доказывают, что инфраструктура потребления не защищена, а ее восстановление после ударов – чрезвычайно сложное и дорогостоящее.

Параллельно с этим существующая инфраструктура уже недозагружена. Многие из действующих ТЦ имеют незаполненные площади, а попытки компенсировать нехватку арендаторов заканчиваются снижением ставок или увеличением давления на малого бизнеса. Конкуренция между офлайн-пространствами за аудиторию обостряется, однако общей картины потребительского оптимизма это не меняет.

Кроме того, ТРЦ остаются частью городской среды, но уже не в своей классической роли. Они все меньше являются местом эмоционального потребления и больше точкой пересечения логистических маршрутов, витриной для онлайн-магазинов, пространством тактического взаимодействия, а не длительного пребывания. В такой среде новые проекты имеют шанс только при гибкой, смешанной концепции — с офисными блоками, пространствами для самовывоза, местами кратковременного пребывания, без расчета на длительное присутствие клиента.

В условиях войны торгово-развлекательные центры постепенно превращаются в инфраструктурную составляющую новой экономики – не как места отдыха, а как сервисные платформы. Привычный формат шоппинг-центра с кинотеатром, фудкортом и брендовыми витринами уходит. Ему на смену приходит омниканная система, где физическое пространство выполняет вспомогательную функцию для онлайн-продаж. В таком контексте строительство очередного крупного ТРЦ является не только инвестиционным решением, которое сегодня выглядит неоднозначно.

Наличие бессчетных ТРЦ не значит наличия экономического роста. Часто это лишь свидетельство девелоперской инерции, когда завершение проектов происходит не потому, что это нужно рынку, а потому, что процесс уже запущен. В военной экономике такие объекты создают не столько добавленную стоимость, сколько риск обременения: они не приносят доход, требуют обслуживания и снижают эффективность распределения ресурсов в пределах города.

На фоне хронического недофинансирования критической инфраструктуры, отсутствия новых школ и медицинских учреждений, расширения рынка ТРЦ в военный период выглядит диссонансно. Потребности общества не всегда совпадают с логикой коммерческих инвестиций, но именно в условиях ограниченных ресурсов следует задавать вопросы: что строим, для кого и с какой долгосрочной целью.

Оксана Ищенко